重庆花园洋房面积专题研究——详细版

重庆招商花园城规划详解重庆招商花园城总占地240206.66平方米，总建筑面积679693.65平方米，综合容积率2.16，一期为N12地块，总用地面积51319㎡。

总建筑面积75260.14平方米，容积率1.03。

约4400户；三期开发；一期（N12）304户，二期（N3-1、N4、N5）1879户,三期（N14-1、N17、N8-1）2176户一期为纯电梯花园洋房社区，共13栋，26个单元，所有楼栋均配置电梯，一梯两户，另配置2000平方米商业，开盘时为售楼部，后期作为商业销售。

一期住宅全部由5+1层与6+1层的多层洋房构成。

面宽较大，采光、通风都非常好，平面的客厅、主卧等主要房间尽量面向庭院，尤其客厅、主卧尽量面向宅间庭园，获得良好景观。

户型种类多样，套内面积从110平方米到165平方米，给客户多样选择。

户型内部交通流线短，户型方正实用、干湿分区。

部分户型设计成小复式，营造更多的空间趣味性。

尽量布置玄关储藏等过度空间，洋房通过退台方式，赠送露台，将景观及活动空间引入户内。

一二层户型客厅挑高并赠送5.65M层高地下室，同时赠送私家花园；三层赠送约80㎡大露台，将活动场地从室外引入户内。

5+1四层、6+1四、五层入户花园、户内花园的双花园设计，为业主增加更多赠送空间。

顶层跃层除客厅挑高，同时赠送屋顶约60㎡--90㎡露台。

一期一二层户型客厅挑高并赠送5.65M层高地下室，同时赠送私家花园；三层赠送约80㎡大露台，将活动场地从室外引入户内。

5+1四层、6+1四、五层入户花园、户内花园的双花园设计，为业主增加更多赠送空间。

顶层跃层除客厅挑高，同时赠送屋顶约60㎡--90㎡露台。

赠送面积约65㎡-95㎡屋顶私家花园，交房标准为混凝土面层，考虑业主作为私家花园种植植物，屋面楼板荷载考虑300种植土深度，并已满做防水，业主可根据个人喜好自行处理屋面绿化。

.具体面积详附件《户型面积指标表》小区以南北向中轴景观为主线，在景观轴线中以“花”为线索，以不同的花的形态来演绎从人工到自然（主入口到中庭内部）的推进过程，这个过程也是表达从城市回归到田园生活的愿望；主入口以“花坡”来营造强烈的入口气势，树阵广场提供休闲停留的空间；长廊带以“花幔”为特色，景观若隐若现，给人以想一探究竟的感觉。

第三代花园洋房是怎样“炼”成的？——解构金科·天湖美镇的成功开发策略■编辑　胡洁贞《决策情报》整合服务系统会员金科集团，凭借第三代花园洋房天湖美镇，领舞重庆花园洋房市场；在宏观调控重压，房地产开发商都坚持了低调谨慎的情况下，天湖美镇逆市热销，一再涨价，究竟是什么造就了第三代花园洋房天湖美镇的成功？194《决策情报》总第５７期项目展示平台“没有疲软的市场，只有疲软的产品”　，２００５年６月２日，重庆房地产新政策具体措施出台，此刻重庆一些开发商开始坐立不安：将原定近期开盘的时间延迟到８、９月，为的是观望下一步走势；有的甚至与销售中介商亲密接触，准备整本抛盘。

在此境况下，金科天湖美镇却涨价了！金科天湖美镇为什么显得如此从容？为什么还敢涨价？盘点金科天湖美镇的销售业绩，三次开盘掀起三次高潮——２００４年９月１９日，天湖美镇一期开盘，３小时销售２４３套，销售额１．６１亿；２００５年１月９日，天湖美镇二期开盘，当天销售１．１亿元；２００５年４月３０日，天湖美镇三期开盘，２小时销售１８５套，其中，连排别墅９套，均价２５０万元／套，花园洋房１７６套，均价７９万元／套，销售总额１．６３亿元。

天湖美镇从第一次开盘到第三次开盘，仅用了９个月的时间，近千套花园洋房仅剩５０余套。

这一连串枯燥却绝不乏味的数据背后无疑有着巨大的说服力：金科天湖美镇卖得好！从金科进入重庆以来，在任何时期，所有开发楼盘都有不俗的销售业绩，其中，最关键的一点就是产品好：作为“花园洋房专家”的金科，其第三代花园洋房天湖美镇具有压倒性的优势。

那么，第三代花园洋房天湖美镇是怎么样“炼”成的呢？本文就为大家揭开其中奥秘。

一、选址——站在城市的制高点２０年前，广州选择了天河；１５年前，上海选择了浦东，而２００１年，重庆选择了北部新区。

随着２００１　年４月２５日，北部新区挂牌成立，包括高新园和经开园两个园区，准备建设成以高科技术产业为基础的现代产业基地、都市发达经济圈的核心增长极和都市风貌展示区，地理位置的潜力十分大。

易居重庆复地别院别墅项目案例分析集团标准化工作小组 [Q8QX9QT-X8QQB8Q8-NQ8QJ8-M8QMN]类别墅——重庆复地别院目录序言与龙湖、金科等重庆本地开发商相比，对于高端客户，复地不占优势。

本地开发商的高水平开发、高水平客户关系维护，使得各自拥有上万拥趸，其中又不乏具备多次置业能力的高端客户资源。

龙湖开盘新老客户各占一半，复地在短期内是达不到这种成交格局的。

这是一种深入人心的东西，好比复地在上海的影响力。

重庆别墅市场大约有90%以上的客户都是二次以上置业，这部分已经接近饱和了，复地将目标锁定在别墅首次置业和改善型的客户，以豪宅的气质打造经济性别墅洋房，细分产品，，创新产品，以不同核心价值吸引了不同客户，将不同类的客户融入社区，配合一期高层公寓社区。

一、开发背景市场特征2008年重庆别墅市场有6方面特征：1）纯别墅社区较少，高端项目主要为多层和低层组合，供应所占比例较去年均有所增长。

2）独立别墅推出的量不大，比较分散，而洋房、别墅多个项目5月前后集中应市3）北部新城和南岸区已经成为房地产市场最为活跃的两大片区，集中了目前重庆别墅市场的知名项目。

4）别墅分类更加细化，产品之间的差异化特征显现。

例如：出现融江、山资源一体的江山别墅协信·阿卡迪亚；坡岭顿小镇为代表的以低调奢华理念打造的200—300多平方米简约别墅；以庆隆南山高尔夫为代表的半山别墅；以岛居为核心卖点的协信·彩云湖1号；以文脉养生为重的保利小泉别墅等。

5）消费者对于本地开发商品牌忠诚度高，例如龙湖、金科等，其中又不乏具备多次置业能力的高端客户资源。

6）经济型别墅、类别墅销售情况看涨。

其中，花园洋房一般具有较高品质、环境良好、设计优秀，但价格（尤其总价）相对别墅产品低，多为3+1、4+1层的低密度建筑。

其密度小，楼层低，具备别墅产品某些潜质，也比较符合人性化居家的理念，能够广泛吸引新兴中产阶层。

需求特征08年重庆别墅市场需求两大特征：1）一些外企高级白领、职业经理人、IT精英、金融业成功人士等金领阶层逐渐成为别墅市场需求的主力，且这一群体有逐年扩大的趋势。

重庆市建筑节能建筑能耗通常是指建筑物使用过程中消耗的能源，包括采暖、降温、照明、炊事、热水供应及家用电器等能耗。

冬夏两季，空调能耗一般占整个建筑能耗的50%以上。

所以积极开展对建筑节能的研究，尽早采取合适的节能措施，使人们既能在比较经济且不浪费能源的前提下获得舒适的生活环境，又能节约更多的能源供可持续发展，其意义是深远的。

我国幅员辽阔，我国国家标准中将全国划分为五个热工气候分区，即严寒地区、寒冷地区、夏热冬冷地区、夏热冬暖地区和温和地区。

长江流域的主要城市，包括上海、南京、杭州、合肥、南昌、武汉、长沙、重庆、成都等均属夏热冬冷地区。

这一地区气候的共同特点是：夏季气温高，最热月平均气温25℃~30℃，最高气温达40℃以上；空气湿度大，相对湿度经常在70%~80%甚至更高，加剧了酷暑和严寒对人体健康的威胁，给人的感觉是夏季闷热和冬季阴冷，对生活和工作造成十分不利的影响(见表1)。

表1 夏热冬冷地区气候条件在重庆市，1999年初每百户居民的家用空调器拥有率已达到50%；而随着繁华路段商业街的改造，全市大型商场、饭店、影剧院等公共场所的空调早已普及。

全市各机关事业单位、各类公司的办公室、会议室等也都普及了空调。

所以一到夏天用电高峰时期，不少地区都会“拉闸限电”，对人们的生活工作带来很大的影响。

因此采取建筑节能措施势在必行。

重庆市现在实行的建筑节能标准主要有两个，一是公共建筑的节能标准--《重庆市公共建筑节能设计标准》（DBJ50-052-2006）；二是居住建筑的节能标准--《重庆市居住建筑节能65%设计标准》（DBJ50-071-2007）。

而对于哪些建筑须要作节能设计也有明确的标准。

实现建筑节能主要有两个方面的措施：设备措施和建筑措施。

设备措施主要体现在使用高能效比的空调设备，合理掌控设备的开启与关闭时间，并且要合理布置空调设备的位置等。

而对于我们建筑专业的人来说，建筑措施才是我们应该熟悉并且掌握的重点。

花园洋房主体结构工程施工方案分析与研究随着社会经济的发展和人们生活水平的提高，房地产市场也迎来了蓬勃发展的新机遇。

在众多的房地产项目中，花园洋房因其独特的风格和舒适的居住环境备受青睐。

而花园洋房的主体结构工程施工方案对于其品质和安全至关重要。

本文将从花园洋房的特点、主体结构工程施工方案以及施工中可能遇到的问题等方面进行分析与研究。

一、花园洋房特点1. 自然环境融入：花园洋房通常位于郊区或风景优美的地方，房屋周围会有花园、湖泊、树林等自然环境，使居住者能够亲近自然、享受清新空气。

2. 独特风格：花园洋房常常采用欧式风格或者复古风格的建筑设计，外观精致典雅、内部装修豪华精致，给人一种奢华而优雅的感觉。

3. 多功能空间：花园洋房通常拥有大面积的室内外空间，不仅有客厅、卧室等功能区域，还会有露台、花园、泳池等休闲娱乐设施，满足居住者的多样化需求。

二、主体结构工程施工方案1. 地基基础施工：花园洋房通常建筑在郊区或山地，地质条件较为复杂。

在选址之前需要进行详细的勘察，根据地质情况选择合适的地基基础施工方案，包括桩基、梁基、悬浇地板等。

2. 主体结构施工：花园洋房的主体结构通常采用钢筋混凝土或钢结构。

在施工过程中，需要按照设计图纸要求进行浇筑、模板拆除、钢筋绑扎等工序，确保结构的稳固和安全。

3. 防水施工：花园洋房的屋面、阳台等地方需要进行防水处理，以防雨水渗漏引起房屋损坏。

防水施工要选用高质量的防水材料，并结合施工工艺进行施工，保证防水层的永久性。

4. 设备安装：花园洋房的管道、电气等设备安装需要符合相关的规范要求，保证设备的使用安全和便利性。

5. 装饰装修：花园洋房的装饰装修要求高，需要精心设计、选材上乘。

在施工过程中，需要严格按照设计要求进行装饰材料的安装、石材、木工的加工安装等工艺，确保装修质量。

三、施工中可能遇到的问题1. 地基基础设计不合理：地基基础施工是花园洋房主体结构工程中最为重要的环节之一，如果地基基础设计不合理或者施工质量不合格，可能引发建筑物沉降、倾斜等问题。

渝国土房管发〔2007〕648号重庆市国土房管局关于印发《重庆市房屋面积测算实施细则》的通知各区县（自治县）国土房管局、房管局、市房屋产权监理所、市房屋勘测院、主城各区房屋产权监理所，相关单位：根据中华人民共和国国家标准《房产测量规范》GB/T17986.1-2000）以及相关标准研究制订的《重庆市房屋面积测算实施细则》（试行），自2004年12月1日试行至今已近三年。

现根据工作实践，对其作了部分修改和补充，现正式印发给你们并提出以下贯彻意见，请一并遵照执行。

一、各房屋面积测算单位和房屋权属登记部门应认真组织学习新印发的《重庆房屋面积测算实施细则》，与原（试行）版对照，注意二者的不同点，以便于工作中正确运用。

二、2008年1月1日前已经面积测算的房屋，按以下原则处理。

（一）商品房已经预售面积测算，且房地产管理部门已办理合同登记，设定登记时，按预售测算时的计算规则测算该商品房面积；若并未办理合同登记，设定登记时则按本《细则》的规定测算该商品房面积；（二）直接申请设定登记的房屋已进行面积测算，且测算结果按规定备案。

该房屋无须按本《细则》重新测算面积；如果未按规定备案，则该房屋应按本《细则》的规定重新测算面积。

（三）房屋产权争议涉及产权面积的司法和非司法委托的房屋面积复测，应按该房屋设定登记时执行的原房屋面积规范执行，如未进行房屋设定登记，其面积测算规范按现行规范执行。

附：《重庆市房屋面积测算实施细则》二〇〇七年十一月十九日主题词：房屋面积测算实施细则通知重庆市国土房管局办公室2007年12月11日印发重庆市房屋面积测算实施细则1 总则1.1 目的为进一步贯彻执行《房产测量规范》，规范本市的房屋产权登记前的面积测算工作。

根据《规范》中的有关规定，结合本市的实际并考虑到房屋建筑设计的发展而制定，面积测算实施细则（以下简称细则），是对《规范》中房屋面积测算内容的补充和细化。

1.2 适用范围本《细则》规定了房屋面积测算的内容与基本要求，适用于本市成套或非成套房屋的产权面积测算，以及房屋产权争议涉及产权面积的司法和非司法委托的房屋面积测算均应遵守本《细则》的规定。