2009思源_青岛万科四季花城项目营销策划方案

“爱是一种积极的活动，并不是一种被动的情感， 它是主动的“站进去”（stand in）的活动，而 不是盲目地“沉迷上”(falling for)的情感。如 果用最通常的方式来描述爱的主动特征，那么， 它更珍贵的是给予（giving）。”
万科四季花城的缔造者和管理者以 其实际行动营造了这样一种坦率、 真诚的人文环境。
我们也可以从儿时故乡感受到：
喜欢小镇的生活方式，人人面熟，走过街道带着微笑 一路打招呼；邻居之间随意串门，好东西一定是大家分享； 生活放松，买东西看医生谁也不会给你脸色。
年三十晚上，家家户户母亲忙碌着烧团圆饭，父亲给祖 先神位奉上祭品，点上祭香。于是屋里屋外，院里院外， 村里村外，到处洋溢着一种喜庆、神圣的气氛。这时候， 不管生活多么拮据，都要包出最好的饺子在村里人家中派 送，这种分享的快乐远远大于吃饺子的快乐。
个社
人会 情因 感素
制 约
表、
达生 方活 式方 等式
释放 付诸行动
方式
*鲁宾斯坦的行为心理学观点 第二层
对象（家庭成员、朋友、邻 居、物业管理人员等）更加 明确化
营造一种人文气氛，创 造一个人们所共同认可、 接受的空间
而在四季花城：
我们给予了，我们富有；
我们真实了，我们快乐。
四季花城正是这样一个让他们尽情释放自我， 满足积压已久的情感需求的地方 。
山地小镇
家与自然融合共生， 鸣奏着大自然交响曲
•增加了山地住宅和山地洋房，使建筑与地形更 有机地结合， •山地公园营造具有山地特色的绿色生态小区， •喷泉水景、露天广场、绿地休憩亭，平台串联 社区活动，提供不同的户外序列休息体验。
小镇是温馨的、质朴的，没有比华利山上 豪宅富丽，却有亲近邻里关系——孩子们 一起玩耍，小狗追逐嬉戏。

这种万科的式的关怀一方面表现在万科对业主的关怀上 ，也表现在社区内、万科业主间的互相关怀和帮助上。
•“2009，万科关怀年”全攻略
•Ⅲ
•破局
优派克思整体推广建议 VI及报广表现 产品体系重梳理 置业计划梳理 P2P活动梳理 四季花城的双线推广
•P••叁art •优派克思的核心推广建议：
共同关怀置业计划
联合保险公司，赠送“成长基金” 赠送一兆韦德健身卡
赠送知名医院的十年体检卡 老客户带新客户可享受2倍万客会积分
•P••叁art •小众P2P活动建议
P2P活动能增进客户感情，为销售服务，更是直接能体现 万科服务、体现万科四季花城社区文化的重要活动形式
根据“2009，万科关怀年”的推广主题，我们需将“细节”和“ 关怀”导入到2009年的小众P2P活动中去。
计 划
小U5首改
单身
新婚
附 属
已婚
计 划
有小孩家庭
胖子
老年
第三层计划
“2009，万科关怀年”置业计划
奋斗关怀置业计划 成功关怀置业计划
入交房前每月200元的月供补助 领取万科成功卡（价值千元的交通卡+手 机充值卡+加油卡）
领取万科安居卡(价值千元购物券) 凭结婚证领取价值1888的婚纱照
赠送健康保险
90+
小U5
特性
地缘属性：
地缘属性：
➢以北上海的客户为主；
➢以项目周遭客户、老业主深挖据
➢主要工作生活在1号线3号线沿线 客户为主；
轨道交通客户为主
➢主要工作生活在1号线3号线轨道
购买属性：首次置业为主
交通沿线客户为主 购买属性：首次改善型居住为主；
共性
理性消费者，更重视产品本身，重视项目的细节体验； 喜欢万科品牌，有品牌追求； 生活品质较高，追求社区文化等软竞争力； 中端偏高端消费者，喜欢亲和、温情的诉求方式。

万科缤纷四季花园项目管理指导书市万科置业缤纷四季花园项目经理部2009-12-26目录1、项目概况 (3)1.1项目简介 (3)1.2 工程特点 (4)1.3 项目管理目标 (5)2．组织架构 (8)2.1项目组织架构 (8)2.2项目岗位职责 (7)2.3管理人员职责矩阵 (9)2.4采购合同分解 (11)2.3甲供材分解 (16)3、总平面策划 (17)3.1施工总平面布置图 (17)3.2施工总平面布置原则 (17)4、进度策划 (19)4.1项目二级计划 (19)4.2项目三级计划 (19)4.3示区专项计划 (19)4.4计划保障措施 (23)5、工程质量管理策划 (24)5.1项目质量管理控制要点 (24)5.2质量控制要点 (24)5.3质量提示做法 (37)5.4项目质量管理重点、难点分析 (39)6、成本策划 (40)6.1成本控制要点 (40)6.2签证变更控制目标 (40)6.3招标成本分解 (40)7、安全文明施工管理策划 (44)7.1组织架构 (44)7.2安全文明施工管理要点 (45)7.3安全文明做法要求 (47)8、项目风险管理 (49)8.1风险分析表 (49)1、项目概况1.1项目简介项目工程名称为缤纷四季花园，地块位于市区村镇，村镇地处、禅城、番禺、南海、五地交汇处，是的“北大门”，地块北面紧邻主干道佛路，佛路以北为村镇的行政、商住中心，地块的东面为政府商业地块，商业地块紧临景明路，景明路再往东为大型商业中心城（顺联广场），地块的西面与南面都为苗圃用地，西面规划为绿地公园，公园在明年5月基本完工，南面为规划商住用地，目前在项目红线西面正在修建地下行车隧道，该隧道预计明年10月左右完工，隧道边与项目建筑物边距离约为30米，项目正常施工不影响隧道工程的施工。

项目占地3.9万平，总建筑面积16.9万平，容积率为3.46，计容积率面积为13.49万平，地块地形平整，市政配套预留到位，项目地块东面预留有供水、供电及污水接入点，供水管管径为150mm，接入市政污水管管径为500mm，项目地块西侧预留有燃气接入点。

数据来源：顺义区发展改革委员会网站，数据截止到2005年底
路漫漫其悠远
2020/4/14
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区域消费能力
数据来源：顺义区发展改革委员会网站 数据截止到2005年底
第一产业从业人数比例较大，且其他产 业中大部分从事技术含量较低工作（如 采矿业），因此收入水平不高。 随着产业结构转变，大型跨国公司进驻 （如现代）。将提升整个区域的人群素 质和收入，进而提升消费能力。
产品如何包装？ 价格如何制定？
采取何种渠道 创造便利条件？
采取何种促销 达到沟通效果？
如何充分保证 客户满意度 和美誉度
销售团队的 建设和管理
销售业务 流程设计
人员培训
销售流程 评估控制
路漫漫其悠远
2020/4/14
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路漫漫其悠远
2020/4/14
目录
我们面临的市场环境 我们面对的客户特征 需要解决的市场难点 解决问题的营销策略 具体执行的推广策略 具体执行的销售策略 客户满意的制度保证 营销团队的架构体系
万科四季花城项目营销 策划报告
路漫漫其悠远 2020/4/14
前言
经过开发商前期工作，万科四季花城项目前期产品设计已经完成
四季花城项目在产品定位和设计全面完成的基础上，已经进入实 质的营销推广定位和实施阶段。我司旨在通过对于市场环境和项 目自身特质的分析，发现问题，作出解决问题的方案,提出相关方 案的具体实施建议,保证项目整体运作成功和销售目标的实现。
R 文化、体育和娱乐业
67 1247 1962 16119
S 公共管理和社会组织（包括行政单位） 285 9002 38451 43809
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顺义市场销售情况
顺义2005年商品房销售情况统计 数据来源：北京市房地产信息网