房地产论文

房地产项目招投标阶段成本控制初步研究目录第一章引言1.1选题背景1.2选题的意义第二章项目成本控制相关理论2.1成本与成本控制2.2房地产项目成本控制2.3房地产项目招投标阶段成本控制第三章房地产项目招投标环节成本控制存在的问题3.1不合理的评价体系3.2恶意竞标3.3价格锁链尚未打开第四章加强对房地产开发项目招标阶段的成本控制4.1招标项目的策划4.2招标文件的编制4.3改进评标办法4.4招标项目的工作分解结构第五章房地产项目招投标成本控制案例分析5.1招标工程概况5.2本次招标范围5.3招标内容5.4招标方式结语参考文献第一章引言1.1选题背景招投标工作是房地产开发过程中成本控制的重要环节，在开发企业的业务流程中招投标工作贯穿于全过程，土地的竞拍、规划设计、施工总承包、专业分包、供设备材料等都要通过招投标。

目前我国房地产开发企业在招标过程中主要存在以下问题：没有认真执行招投标管理制度，招标过程走形式，存在暗箱操作；只重视厂家不重视图纸，没有图纸或图纸没有经过仔细审核，即开始招标；在招标过程中无工程量清单或有工作量清单不全或不准确；没有建立一些长期合作的品牌和供应商，缺少战略合作单位，得不到更优惠的成本。

所有这些在以后的工程实施过程中，都会增加了设计变更和大量工程洽商，容易引起中标单位索赔的纠纷。

因此，招标阶段是房地产成本控制的重要阶段，在招投标过程中应充分发挥各专业部门的作用和积极性，积极配合招投标部门，在出图时间、相关部门招标文件的审核、入围单位的选择、商务条件及现场情况的充分对接、商务和技术标的分析、商务谈判的技巧等方面的工作，才能保证施工过程中的投资控制，最终实现房地产开发企业成本的有效控制。

1 .2选题的意义招投标环节的成本控制涉及到工程、设计、审算、销售等多个部门的实际运作，在程序上没有太多变数，但具体内容特别是招投标评审委员的选择则须有很强的针对性。

推行工程招投标制对降低工程造价，进而使工程造价得到合理的控制具有非常重要的影响。

这种影响主要体现在：（1）推行招标投标制基本上形成了由市场定价的价格确定机制，使工程造价趋于合理，有利于节约投资，提高投资效益。

（2）推行招标投标制能够不断降低社会平均劳动消耗水平，使工程造价得到有效的控制，更为合理。

（3）推行招标投标制有利于供求双方更好的选择，使工程造价更加符合价值基础。

（4）推行招标投标制有利于规范价格行为，使公开，公正的原则得以贯彻。

所以，加强对我国房地产市场招投标阶段的成本管理的研究，有利于企业的发展，也有利于我国房地长市场的健康发展。

这也是本文研究的目的和意义所在。

第二章项目成本控制相关理论2.1成本与成本控制项目成本管理是项目管理的一个重要组成部分，它是指在项目的具体实施过程中，为了保证完成项目所花费的实际成本不超过其预算成本而展开的项目成本估算、项目预算编制和项目成本控制等方面的管理活动。

项目成本管理也是为了确保项目在核准的预算内按时、保质、经济高效的完成项目既定目标而开展的一种必要的项目管理过程。

必须要加强对项目实际成本的实际发生额进行核算控制，一旦项目成本失控，就很难在预算内完成项目，不良的成本控制常常会使项目处于超出预算的危险境地。

2.1.1成本的含义“企业成本是企业中的一种实际应用成本，它是指企业进行生产、服务活动而发生并对象化的各种费用支出总和，包括生产对象所耗费的原材料、燃料、动力、折旧费、工资及应计福利费和其他费用支出。

”企业为取得营业收入，需要提供商品或劳务，在生产商品或提供劳务的过程中会发生各种耗费或支出。

用货币价值形式表现的生产耗费，称为企业的生产费用。

企业在一定时期内为生产和销售一定产品所支出的生产费用就是产品成本。

企业生产经营过程中的全部成本费用，可以划分为直接材料、直接工资、其他直接费用、制造费用、营业费用、管理费用和财务费用。

企业为生产产品和提供劳务等而发生的直接材料、直接工资、其他直接费用和制造费用称为产品的制造成本。

企业为销售和提供劳务而发生的销售费用，企业行政管理部门为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用，以及企业在生产经营期间为筹集资金所发生的财务费用，作为企业的期间费用，直接计入当期损益。

成本是一种耗费，是耗费劳动(物化劳动和活劳动)的货币表现形式。

更一般地说，成本是各种牺牲的一般形式，是牺牲的同义语。

但是，就经济活动而言，并不是所有的牺牲都能直接反映在现金流量上。

2.1.2工程项目成本控制的含义工程项目成本包括工程项目成本的合理确定和有效控制两方面，工程项目成本的确定实际上就是确定工程项目投资者或者成本的目标和计划值，因此工程项目成本确定是工程项目成本控制的前提。

工程项目成本对于不同的工程建设参与方来讲是不同的。

从开发商角度来讲，工程项目费用就是指对建设项目的投资:从施工承包商角度来讲，工程项目成本控制是指承包商在整个工程中所花费的所有费用和成本。

2.2房地产项目成本控制2.2.1房地产项目成本的概念房地产项目的成本，简单的来说，就是指房地产企业在开发经营房地产项目所发生的全部支出。

通常包括:土地费用、前期费用、建安成本、配套费用、销售费用、管理费用、财务费用和税金。

2.2.2房地产开发项目成本构成房地产开发项目成本包括土地成本、工程建设成本、相关税费、管理费用和筹资成本等。

房地产是一种商品，而它又区别于其他商品，购买的不仅是建筑物本身，还包括诸如环境、设施等各方面。

房地产开发项目的成本构成一般由以下子目和公式构成:1、土地成本(1)地价(视具体转让条件而定):单价*总占地面积(一般为一级土地开发、毛地)单价*总建筑面积(一般为转让项目)(2)土地出让金(商品房上地出让金中均含，以可变单价向政府纳):单价*总占地面积(3)红线外基础设施费(即大市政费，根据情况以固定单价向政府交纳):单价*总建筑面积(挂牌、拍卖的土地价格一般包含了土地出让金，有时出让条件为非净地须由中标人自行拆迁，或出让条件中带方案，中标人须交纳前期设计或勘测费)2、前期工程费(1)规划设计费(单价*总建筑面积)(2)勘测费(单价*总建筑面积)(3)其他(单价*总建筑面积)3、建安费用(1)单价*住宅建筑面积(2)红线内基础设施费(即区内小市政):单价*总建筑面积(3)配套公建建设费:单价*公建建筑面积开发成本=土地成本十前期工程费+建安费用第二部分是开发费用，包括以下内容:1、管理费用，一般为开发直接费用的2.5%一3.5%2、销售费用，一般为住宅销售收入的2%一5%3、财务费用，投资总额按以上费用之和计4、不可预见费，一般按以上费用之和的1%一3%计算开发费用=管理费十销售费十财务费用+不可预见费总成本=开发成本+开发费用2.3房地产项目招投标阶段成本控制工程项目的招投标是有效实行项目管理和控制工程造价的核心。

通过招投标、一是引进竞争机制，二是降低工程建设成本。

工程招标包括设备、材料采购招标和施工招标两个方面。

通过招标开发商择优施工单位或材料、设备供应商，这对工程项目投资乃至质量、进度的控制都有至关重要的作用。

效仿商业供应链管理模式，与制造商密切合作，致力于提高自己的大规模采购建筑材料和住宅设备的能力，以降低采购成本。

2.3.1通过招标方式选择好施工单位确定中标单位的主要依据是标价合理、能保证质量和工期、经济效益好、社会信誉高。

控制策略重点应效仿商业供应链管理模式，分类建立承建商、材料设备供应商、设计、监理、咨询等合格供方资料库，并定期评选，不合格的供方清除。

坚决杜绝挂靠单位浑水摸鱼，开发商在招标前期要加大项目组织考察认定应建立以项目管理组织为主、公司资质为次的考察管理理念，在项目考察方面，要考察项目开工到竣工始终如一的正规的项目组织管理程序力度，严格把关，避免不正规的单位鱼目混珠。

2.3.2编制符合工程实际的工程量清单工程量清单是指按照招标文件和施工图纸的要求与规定，依据统一的工程量计算规则，结合现行预算定额子目分项要求，将拟建工程的全部项目和内容，按工程部位、性质或构件分部分项，并计算实物工程量，列成清单，作为招标文件的组成部分，供投标单位填写单价的一种工程量计价方法。

在招标中采用工程量清单的方式是目前越来越普遍采用的一种方式，工程量清单招标有利于项目实施中进行成本动态控制，工程单价易与市场价进行竞争性比较，挤掉单价中的水分，堵住漏洞，可以控制因设计变更引起的工程价款的增加。

因此，在招标过程中，工程管理部门和造价管理部门应该仔细审阅图纸，在制定好技术方案的前提下，认真编制好工程量清单。

2.3.3工程合同价的确定确定合理的合同价和签订严密的工程合同，使合同总价不至于突破，是房地产开发项目成本控制的又一重点。

依据招标文件、投标文件，双方在签订施工合同时，按计价方式不同，双方可以选择合同价款的方式为：固定合同价款、可调合同价款、成本加酬金合同价款等。

不同的组价对成本影响是不同的，都需要细化承包合同各项条款，避免纠纷和索赔的发生，重点应注意把握以下几点：（1）固定合同总价。

合同总价只有在设计和工程范围变更的情况下才能做相应的调整，除此之外，合同总价是不能变动的。

（2）固定合同单价。

采用这种合同时，要求实际的工程量不能有实质性的变化。

投标人报出的单价是以招标文件给出的工程量为基础的，工程量大幅度地增加或减少，会使投标人按比例分摊到单价中的一些固定费用与实际严重不符。

因此，采用这种单价合同，如果最终结算时实际工程量与工程量清单中的估算工程量相差超过10%，允许调整合同单价。

而且在合同时必须写明具体调整方法，以免以后发生纠纷。

（3）可调合同价格。

可调合同单价适用于工期较长的施工合同。

这种合同的总价一般是以图纸及工程量计算准则、规范等为基础，按投标时的工、料、机市场价为基础计算的，这是一种相对固定的价格。

招标人承担通货膨胀不可预见的费用因素风险，而固定价格合同中的其他风险仍由投标人承担。

因此，对影响工程成本的重要工料如：钢材、电缆等，因通货膨胀而使工料成本增加，应在合同中列出的调价条款，及调价计算依据，实现对合同总价进行有效控制。

第三章房地产项目招投标环节成本控制存在的问题鉴于我国目前工程造价体系管理体制现状和我国的企业定额尚未形成的情况下，还需要按照预算定额的体系向实行实物工程招投标方法过渡，因此，还不能真正形成由市场形成价格。

3.1不合理的评价体系在目前的建设工程评标中，主要采用“无标底招标，有标底评标”的办法，它的评标价是由参考工程造价与各投标单位平均投标报价按一定的权数组合，再乘以市场平均下浮率确定。

这种评价体系决定中标的主要条件是接近投标人的平均报价，带有很大程度的随机性，造成投标人的废止性，甚至串标或哄抬造价或恶意竞价。

3.2恶意竞标由于建筑市场规范需要一个长期过程，国内的承包商与发达国家成熟的承包商不同，缺乏成熟的市场行为，有时为了争抢主要问题无视市场风险，视招标投标为搏彩，以拿标为目的，恶意降价，进门再说，中标价格甚至连买材料都不够，中了标以后，不是亏损，就是采用一些非正常的手段追加费用。