公共租赁房制度建设探析

大型公租房建设管理中存在的问题分析及解决措施

摘要：公租房的推出，使中国的住房保障体系开始成为一个完整的体系。公共租赁房现已成为我国保障性住房的主体形式。建设公共租赁房是在我国有关理论和实践准备不很充分的条件下，政府为缓解高房价的压力，解决群众“住有所居”的政府行政行为。公共租赁房具有社会保障作用。但是在我国公共租赁房的建设和管理中还存在着很多的问题，如公共租赁房质量得不到保证、公共租赁房建设速度缓慢、公共租赁房建造成本较高以及公共租赁房建设管理模式不健全等问题，这些问题迫切需要得到解决。本文主要阐述了公租房建设管理中存在的问题，并就这些存在的问题提出了一些解决措施。

关键词：公租房；建设；管理；问题；对策

引言

在市场经济社会，由于自然资源禀赋以及人与人能力之间的差异，经济社会发展具有不均衡性，并会造成人与人之间收益分配的巨大差别。这种差别体现在基本需求上，就是不少家庭由于支付能力不足而买不起住房。政府提供的公共租赁房具有租金稳定、价格低廉、方便调控等优势，受到社会普遍欢迎。但是在公租房的建设管理中还存在着一些重要问题，必须对其进行解决，服务于公租房的建设和管理。

1 大型公租房建设管理中存在的问题

1.1 质量得不到保证

①在现阶段的公共租赁房建设中，主要是现场人工作业，但是在国内的施工单位中，工人的素质以及技术水平相对较低，且未经过正规系统的培训。因此，在施工过程中，存在着操作不规范、误差率大等因素，同时施工单位对员工的监督机制和管理机制不健全，施工质量责任界限不明确，对施工质量具有重要的不良影响。②传统的住宅建造主要是指土建施工过程，住宅作为半成品交到住户手中，住户自由选择装修公司进行装修设计和施工，这种建造模式对房屋质量产生一系列的负面影响。③国家对公共租赁房尚未制定公共租赁住宅性能认定评定方法和统一的认定程序，未组成评审委员会对商品住宅的综合质量进行评审和认定并授予相应的级别证书，因此政府不能对公共租赁房设立登记目标和进行实际控制，不能有效地保证公共租赁房的质量。

让企业参与公共租赁住房建设和运营的可行性分析

“十二五”时期，我国住房保障的覆盖范围将更多地向中等偏下收入人群和外来务工人员拓展，公共租赁住房制度将无疑成为我国住房保障制度建全和完善的重点。2008年以来，各地大规模的建造廉租住房实物，不但有效完成了扩大内需的历史任务，而且对低收入住房困难家庭的保障也上了一个新的台阶，据此我们可以判断，短期内，公共租赁住房制度建设仍以建实物为主，全国部门城市的实践也在一定程度上佐证了这一观点。

然而，公共租赁住房的建设规模将十分巨大，部分城市甚至要大过廉租住房和经济适用住房，这就导致了建设资金不足的矛盾，所以，对于大多数靠负债维持基本经营的城市政府而言，引入资金实力雄厚的企业参与公共租赁住房建设并持有运营，势必成为其完善住房保障职能的重要手段。同时，参与公共租赁住房建设和运营，对企业来讲也必将产生重要意义。

1 企业参与公共租赁住房建设和运营是公共租赁住房制度的重要组成部分

按照住房和城乡建设部等七部委《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》(以下简称《指导意见》）的要求，政府组织、社会参与成为公共租赁住房制度建设重要原则。住房和城乡建设部的领导同志也在不同场合表示要引入企业参与到公共租赁住房的建设和运营中来，同时中央和地方各级人民政府及相关部门也要出台相应的支持和优惠政策。相对于政府部门，企业拥有融资渠道广泛、融

资能力强，运营效率高等优势。在政府必要财政补助、支持性政策和监管措施到位的前提下，企业直接参与公共租赁住房的建设和运营，不但不会使政府的保障职能打折扣，而且有助于保障性住房建设水平和质量的提升，有利于财政资金使用效率的提高，从而进一步完善住房保障制度。因此，在公共租赁住房制度的建设和实践过程中，引入企业进行住房建设和经营，能够有效解决政府资金不足、融资渠道有限和公共租赁住房需求巨大等方面的矛盾，是公共租赁住房制度建设的必要环节。

公共租赁住房的现状与发展

一、公共租赁住房的背景

现今物价不断上涨，房价更是飙升，别说买房就连住房许多人都成问题。前两天，还听说了北京的房价最高达到三十万每平方米，这对于普通老百姓来说简直就是天文数字。所以，住房问题关系国计民生，既是经济问题，更是影响社会稳定的重要民生问题，国家为了解决居民的住房问题，制定了一系列保障性住房体系。

2010年6月，住房和城乡建设部等七部委下发了《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，在政策层面明确了公共租赁住房作为住房保障体系重要组成部分的地位，提出了发展公共租赁住房制度的基本思路、原则和措施，各个地方根据《指导意见》的要求也陆续制定本地的相关管理办法。作为“十二五”时期我国住房保障制度发展的主要内容，公共租赁住房无疑将成为我国住房制度长期健全和完善的战略重点。同时，公共租赁住房又是解决当前我国经济社会问题的抓手，大力发展公共租赁住房有助于落实保障民生责任、解决因房价快速上涨而引发的社会矛盾，是房地产市场调控的有效措施，是配合扩大内需战略实施的关键环节。

二、公共租赁住房的内容

公共租赁住房是指由投资者（政府、企业或社会非营利机构）持有房源，以低于市场租金的方式租给特定人群，旨在通过梯度消费逐渐改善住房条件，主要解决城市中等偏低收入家庭、新就业职工、包括刚毕业的大学生及外来务工人员等“夹心层”群体住房困难。所谓

的“夹心层”是说那些不能租廉租房，却买不起经济适用房；不能买经济适用房，却买不起商品房；收入不低但没有积蓄，买不起房有租不到便宜、稳定的房。尽管房地产市场和住房保障体系不断发展完善，但仍然有许多这样的家庭和新就业人员处在这个体系的“空白区”。

公共租赁住房具有以下五大基本特征：一是体现出政府的干预性，由政府直接负责。二是需求对象的限制性，其保证对象有严格的准入标准。三是非营利性。四是租赁价格的优惠性，其出租价格低于一般市场价。五是退出的灵活性，政府可随时停止发放补贴，退出程序简单易操作。

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公共租赁住房的管理与思考

作者：曹永红

来源：《中国管理信息化》2012年第22期

[摘 要] 近些年我国兴建了大量的保障性住房，主要包括廉租房、经济适用房、公共租赁住房，其中公共租赁住房对于解决城市中等偏低收入家庭住房困难，缓解新职工的阶段性住房压力以及改善外来务工人员的居住条件发挥了重要的作用。本文在分析我国公共租赁住房现状的基础上，对现存的各种问题进行了剖析，并提出了完善的合理化建议。

[关键词] 公共租赁住房；夹心层；私有化

doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2012 . 22. 023

[中图分类号] F293.3 [文献标识码] A [文章编号] 1673 - 0194（2012）22- 0041- 02

1 公共租赁住房发展的现状

“蚁族”、“房奴”、“胶囊房”、“蜗居”、“夹心层”，时下这一系列的时髦词把我们的眼球都吸引到了住房问题上，我国经济迅速发展的背后也产生了许多新问题。城市中的高收入群体可以通过购买商品房、低收入群体又可以通过申购经济适用房和租用廉租房来解决各自的住房问题，但是，在现实生活中确实还存在另外一部分人，他们既不是困难群体，达不到申购政策房的标准，又无力购买高价商品房，但在数量上却占大多数的新就业职工的人群，对于他们只能依靠自己的力量去解决住房需求。然而，用他们现有的收入去应对日益飙升的房价显然是杯水车薪，这部分群体被人们形象的称作“夹心层”。如何解决他们的住房问题，引起了社会各界的关注。

在2009年3月11日住建部副部长齐骥明确提出要通过加快公共租赁房的建设来解决“夹心层”群体的住房困难。2010年6月12日由住房城乡建设部等七部门联合制定的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》正式对外发布，旨在解决城市中等偏低收入家庭住房困难，缓解新职工的阶段性住房压力以及改善外来务工人员的居住条件，其中明确了公共租赁住房是归政府或公共机构所有，用低于市场价或承租者能承受的价格向新就业职工出租，包括一些新的大学毕业生，还有一些从外地迁移到城市工作的群体。2012年7月15日《公共租赁住房管理办法》颁布实施，进一步明确和规范了公租房的申请条件、运营监管、退出机制、筹集方式等问题。目前，上海、北京、天津、深圳、杭州、重庆等一些城市已经先行开展了试点工作。