公共租赁房分析

大型公租房建设管理中存在的问题分析及解决措施

摘要：公租房的推出，使中国的住房保障体系开始成为一个完整的体系。公共租赁房现已成为我国保障性住房的主体形式。建设公共租赁房是在我国有关理论和实践准备不很充分的条件下，政府为缓解高房价的压力，解决群众“住有所居”的政府行政行为。公共租赁房具有社会保障作用。但是在我国公共租赁房的建设和管理中还存在着很多的问题，如公共租赁房质量得不到保证、公共租赁房建设速度缓慢、公共租赁房建造成本较高以及公共租赁房建设管理模式不健全等问题，这些问题迫切需要得到解决。本文主要阐述了公租房建设管理中存在的问题，并就这些存在的问题提出了一些解决措施。

关键词：公租房；建设；管理；问题；对策

引言

在市场经济社会，由于自然资源禀赋以及人与人能力之间的差异，经济社会发展具有不均衡性，并会造成人与人之间收益分配的巨大差别。这种差别体现在基本需求上，就是不少家庭由于支付能力不足而买不起住房。政府提供的公共租赁房具有租金稳定、价格低廉、方便调控等优势，受到社会普遍欢迎。但是在公租房的建设管理中还存在着一些重要问题，必须对其进行解决，服务于公租房的建设和管理。

1 大型公租房建设管理中存在的问题

1.1 质量得不到保证

①在现阶段的公共租赁房建设中，主要是现场人工作业，但是在国内的施工单位中，工人的素质以及技术水平相对较低，且未经过正规系统的培训。因此，在施工过程中，存在着操作不规范、误差率大等因素，同时施工单位对员工的监督机制和管理机制不健全，施工质量责任界限不明确，对施工质量具有重要的不良影响。②传统的住宅建造主要是指土建施工过程，住宅作为半成品交到住户手中，住户自由选择装修公司进行装修设计和施工，这种建造模式对房屋质量产生一系列的负面影响。③国家对公共租赁房尚未制定公共租赁住宅性能认定评定方法和统一的认定程序，未组成评审委员会对商品住宅的综合质量进行评审和认定并授予相应的级别证书，因此政府不能对公共租赁房设立登记目标和进行实际控制，不能有效地保证公共租赁房的质量。

公共租赁住房的现状与发展

一、公共租赁住房的背景

现今物价不断上涨，房价更是飙升，别说买房就连住房许多人都成问题。前两天，还听说了北京的房价最高达到三十万每平方米，这对于普通老百姓来说简直就是天文数字。所以，住房问题关系国计民生，既是经济问题，更是影响社会稳定的重要民生问题，国家为了解决居民的住房问题，制定了一系列保障性住房体系。

2010年6月，住房和城乡建设部等七部委下发了《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，在政策层面明确了公共租赁住房作为住房保障体系重要组成部分的地位，提出了发展公共租赁住房制度的基本思路、原则和措施，各个地方根据《指导意见》的要求也陆续制定本地的相关管理办法。作为“十二五”时期我国住房保障制度发展的主要内容，公共租赁住房无疑将成为我国住房制度长期健全和完善的战略重点。同时，公共租赁住房又是解决当前我国经济社会问题的抓手，大力发展公共租赁住房有助于落实保障民生责任、解决因房价快速上涨而引发的社会矛盾，是房地产市场调控的有效措施，是配合扩大内需战略实施的关键环节。

二、公共租赁住房的内容

公共租赁住房是指由投资者（政府、企业或社会非营利机构）持有房源，以低于市场租金的方式租给特定人群，旨在通过梯度消费逐渐改善住房条件，主要解决城市中等偏低收入家庭、新就业职工、包括刚毕业的大学生及外来务工人员等“夹心层”群体住房困难。所谓

的“夹心层”是说那些不能租廉租房，却买不起经济适用房；不能买经济适用房，却买不起商品房；收入不低但没有积蓄，买不起房有租不到便宜、稳定的房。尽管房地产市场和住房保障体系不断发展完善，但仍然有许多这样的家庭和新就业人员处在这个体系的“空白区”。

公共租赁住房具有以下五大基本特征：一是体现出政府的干预性，由政府直接负责。二是需求对象的限制性，其保证对象有严格的准入标准。三是非营利性。四是租赁价格的优惠性，其出租价格低于一般市场价。五是退出的灵活性，政府可随时停止发放补贴，退出程序简单易操作。

浅析公共租赁房建设的问题及其发展

概念

公共租赁房，是解决新就业职工等夹心层群体住房困难的一个产品。公共租赁住房不是归个人所有，而是由政府或公共机构所有，用低于市场价或者承租者承受起的价格，向新就业职工出租，包括一些新的大学毕业生，还有一些从外地迁移到城市工作的群体。公共租赁住房是一个过渡性的解决方法。就是这部分群体不属于低收入，但是他目前通过市场确实解决不了自己的住房困难。因此，政府提供给他们一定的帮助，过一段时间，当这部分群体有支付能力了，他们就离开公共租赁住房，到市场购买或承租住房。2010年6月12日电由住房城乡建设部等七部门联合制定的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》12日正式对外发布，旨在解决城市

中等偏低收入家庭住房困难。

公租房的发展情况及城市现状

发展情况

针对公共租赁房的工作而言，还处于初级建设阶段，后续规划正处在研究的过程中。具体工作施展，已落实在厦门、深圳、北京、天津城市。随着公共租赁住房的增加。就消费者这部分而言既不属于高收入的家庭，又不属于买不起或租不起市场上的房子的新职工等群体，那么相应的消费群体对住房的需求会逐步地得到解决。

城市现状

（1）、重庆

重庆被称为是当前中国公租房建设的典范。该市今年年初即制定了一个宏伟的公租房建设规划。未来10年，重庆将建设4000万平方米的公租房，今年开工建设500万平方米，3年内完成2000万平方米的建设任务。这意味着，重庆政府将为30%的低收入群体予以公租房保障。

（2）、北京；

北京在2009年就开始了公租房建设，当年开工建设的公租房在8000套左右，2010年规划建设的公租房面积在50万平米左右。其规划建设的公租房分为三类，第一类是政府组织建设收购的公租房，；第二类是产业园区、国有企业利用自用土地建公租房，；第三类，随着城乡接合部改造，农村集体经济组织通过自建、参股或租赁土地等方式建公租房。这些公租房的建筑面积一般控制在60平米以内，租金一般低于市场价的20%左右。

２０１１年第３２期　科技一向导　◇高教论述◇　

以公共租赁住房为主体的新型住房保障体系分析　

赵连勇　（上海师范大学中国上海２０１４１８）　

【摘要】本文在分析发展公共租赁住房的建筑面积标准、公共租赁住房租金标准、公共租赁住房建设模式和供应方式的基础上，进一步研　究其运作机制，以及运作关键支撑点。　【关键词】住房保障；公共租赁住房；制度　

１．发展公共租赁住房的思路　１．ｉ总体思路　以“以人为本，保证中低收入家庭享有安全、健康、尊严、有良好的　设施设备的住房环境．享受可负担得起的基本住房空间的权利”为指　导，遵循“政府主导，企业运作，市场定价，定向供应”的原则，让更多中　低收入住房困难家庭通过租赁方式，改善居住环境．享有基本住房空　间　体现住房所具有的社会和资本的双重属性．健全和完善多层次、多　渠道的住房保障体系　１．２框架模式　根据城市规划的目标要求．研究设计满足符合城市家庭生活基本　需要的建筑面积标准、公共租赁住房租金标准、公共租赁住房建设模　式和供应方式等　Ｉ．２．Ｉ建筑面积标准　公共租赁住房建筑面积标准考虑家庭人口数量、代际、性别、年龄　结构等因素，按《住宅设计标准》的技术标准和规范来确定。　１．２．２租金标准　租金标准要根据市场租金和成本租金来综合确定　市场租金根据　抽样调查的中小户型普通商品住房及公共租赁住房周边的商品住房　的住房平均租赁年收益率来计算。成本租金主要是按房屋造价制定的　租金标准．其构成因素包括房屋折旧费、维修费、管理费、投入利息、房　产税　Ｉ．２．３建设模式　模式一：通过租赁土地使用权的方式使用土地　将土地租赁给国有　的地产公司　政府负责住宅大配套设施设备的建设．由地产公司负责公　共租赁住房建设，竣工后，地产公司负责经营、管理公共租赁住房。　模式二：无偿使用土地．公共租赁住房建设的费用由政府承担，委　托地产（集团）公司运作，建设单位接受委托代建公共租赁住房。缺点是　政府财政负担重：优点是政府直接投资建设．有利于租金价格的调控　和避免流失由于城市基础设施建设逐步完善而使房地产增值的收益。　采用以模式一为主．模式二为辅的建设模式建设公共租赁住房较　为合理　模式一，租金标准调节较为灵活，又能避免国有资产的流失，　并能强化开发公司承担社会职责的功能　Ｉ．２．４供应方式　借鉴德国、新加坡及中国香港模式．在不同时期采用不同的公共　租赁住房供应模式的经验，结合目前保障住房供应不足的现象。建议　采用大量型供应方式为主．并随着经济适用房、单位租赁住房等供应　量的增加．逐步转向补充型供应方式．同时兼顾合作型。大量型的供应　方式是以政府为主的大规模的公共租赁住房供应模式．补充型的供应　方式是对住房供应结构合理化的补充．合作型的供应方式是鼓励小业　主将空置的住房用于公共租赁住房　２．公共租赁住房运作机制　２．Ｉ准人　准人流程为申请、核查、公告、登记、轮候、受惠、公布结果、复核。　确保符合条件的中低收入住房困难家庭享受到政府的住房福利补贴。　准人机制的难点．在于对申请对象的审核　政府行政投入资源总　是相对有限的，有必要充分发挥用人单位的自查和协查作用。各类条　件界定中．收入线的界定是否合理一直是关键问题．参照不同城市低　收入家庭保障住房消费能力的补贴模式．对公共租赁住房收入准入线　的动态调整　２＿２轮候　中低收入居住困难家庭户数．与规划期限内新建、配建保障性住　房的供应量相比多很多，需排队轮候。借鉴德国、新加坡和香港地区公　共租赁住房申请、分配的轮候排队体系和提高分配效率等经验，公共　租赁住房也应按住房困难评价体系程序有序地依次排队轮侯。　２－３退出　退出机制主要以引导受惠家庭进行住房梯度消费。一方面．采取　正向激励机制．提高承租人主动退租的积极性．如果承租人主动退出，　政府可以制定政策对其购买经济适用房或者商品房给予一定的税费　减免或优惠．并给与优惠贷款支持。另一方面，加大违约惩戒力度，提　高违约成本　如果承租人不再满足承租条件后．按照约定拒不退出的．　对承租人收取高于市场租金的租金和违约金．并向承租人所在单位进　行通报和追究连带责任，通过司法渠道强制其退出。　３．发展公共租赁住房制度的保障支撑体系　３．１加快建设以公共租赁住房为主体的住房保障制度设计　应由国家住房保障主管部门和立法部门作为主体．研究公共租赁　住房保障对象的差异．以政策法规规定公共租赁住房的保障目标、保　障对象、保障标准、资金来源、房源渠道、机构设置以及退出机制等各　个方面。并以试点运行的方式．在制度安排过程中积极探索．逐步优化　公共租赁住房的制度设计　３．２加强政府机构间的协调沟通．设立专门机构实施住房保障制　度　公共租赁住房体系涉及财政、金融、税务、规划土地、司法等许多　部门。为了能有效地协调各部门的工作，可成立市、区二级住房保障委　员会．住房保障委员会由政府负责人领导，具体业务工作由房管局牵　头，成员由相关机构的负责人和有关专家组成。　３＿３拓宽公共租赁住房建设资金来源渠道及房屋来源　３．３．１资金来源　政府是公共租赁住房建设的出资主体　作为一项保障制度由作为　公共管理者的政府出资是必然的　从政府方面来说可以采取如下措施　一是科学划定土地出让净收　益的比例给公共租赁住房保障．要做到专款专用　二是政府按照总体　需求状况．合理测算公共租赁住房保障资金需求．编制年度公共租赁　住房保障支出项目预算　三是在土地出让时．可以把公共租赁住房项　目附带在里面　此外，可以鼓励更多的社会资金参加公共租赁住房的建设。比如，　政府可以采取免征行政事业性收费和政府性基金等各种措施．鼓励社　会和企业参与．充分发挥政府引导下商业化运作融资模式的资金筹措　功能。还可以通过发行公债的方式为公共租赁住房融资。通过发行公　债．可以缓解政府在长期建设公共租赁住房时出现的融资困难问题　但需要注意的是．公债的发行应适度　３．３．２房屋来源　政府除了引入社会资金参与公共租赁住房的建设外．还可以通过　拓宽房屋来源的方式发展公共租赁住房制度　目前．在社会上存在着大　量的闲置商品房．政府可以把这部分房屋收购回来．投入到公共租赁住　房市场。政府可以减少直接投资建设公共租赁住房所需的大量资金　政　府可以把收购来的商品房进行改造．以适应公共租赁住房的保障标准　３＿４制定相关法律文件．加强对其监测管理力度　公共租赁住房监测的机构不应是政府机构担任．而应由社会中立　的监测机构来担任　公共租赁住房监测体系重点是设计公共租赁住房　监测评价指标体系．其内容主要由宏观背景、公共租赁住房规模、公共　租赁住房政策效果等三大模块组成。其中，宏观背景主要有社会人口、　地方财政、商品住房价格水平等指标：公共租赁住房规模主要有公共租　赁住房享受的对象、公共租赁住房供应、资金总额、公共租赁住房运行　机制、组织机构体系、行政效率等指标；公共租赁住房政策效果主要有　城市社会评价、公共租赁住房家庭住房改善情况等指（下转第２００页）