拟以公允价值模式计量的投资性房地产资产评估报告

投资性房地产公允价值资产评估号）；8、《资产评估价值类型指导意见》（中评协[2007]189 号）；9、《投资性房地产评估指导意见》（中评协[2009]211 号）；10、《以财务报告为目的的评估指南（试行）》（中评协[2007]169 号）11、《评估机构业务质量控制指南》（中评协[2010]214 号）；12、《资产评估职业道德准则——独立性》（中评协…2012‟248 号）；（四）权属依据1、房地产权证；2、上海市国有建设用地土地核验合格证明；3、建设工程规划许可证；4、上海市建设工程竣工规划验收合格证；5、其他产权证明文件等。

（五）取价依据1、财政部关于印发《基本建设财务管理规定》的通知（财建[2002]394 号）；2、国家计委办公厅、建设部办公厅《关于工程勘察设计收费管理规定有关问题的补充通知》（计办价格[2002]1153 号）；3、中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》；4、《中国人民银行贷款利率表》（2012 年 07 月06 日起执行）；5、被评估单位填报的房屋建筑物、土地使用权调查表；6、《资产评估常用数据与参数手册》（第二版）；7、被评估单位提供的资产评估清查明细表、账册凭证、会计报表等其他评估相关资料；8、评估师现场察看和市场调查取得的有关评估资料；9、XX有限公司房屋租赁合同10、其他取价依据等。

七、评估方法作为本次评估对象的投资性房地产是以获取租金收益为目的而持有的，未来也无出售意图和计划。

该投资性房地产处于对外租赁状态，有稳定的租金收入，可以收集到相关的出租数据，且其未来收益是可以预期的。

附近有活跃的同类资产租赁市场，但同类资产的交易并不活跃。

房产证载明土地使用权用途为工业用地，附近园区整体出售的案例很少，可比性较差。

同时，XX有限公司的经营模式为“吸引业务互补、分处于产业链不同环节的企业，形成创意生产生态链，打造创意产业孵化园”。

该经营模式决定了投资性房地产未来的用途为出租，而非出售。

投资性房地产公允价值计量模式的应用投资性房地产是指持有以获取租金收入、资本增值或两者兼有为目的而持有的房地产。

投资性房地产通常用于出租给第三方，以获得稳定的租金收入。

根据国际财务报告准则（IFRS 13），投资性房地产应应用公允价值计量模式进行计量。

公允价值是指在市场上充分交易的双方之间进行交易时，所能得到的交易价格。

公允价值计量模式要求企业以公允价值进行计量，并在资产负债表中披露该项信息。

公允价值计量模式的应用要求企业能够准确确定投资性房地产的公允价值，并进行合理的估计和计量。

企业需确定投资性房地产的公允价值。

确定投资性房地产的公允价值是公允价值计量模式的基础。

企业可以通过市场比较法、收益法和成本法等方法来确定投资性房地产的公允价值。

市场比较法是根据市场上类似房地产交易的价格来确定公允价值。

收益法是通过估计未来现金流折现值来确定公允价值。

成本法是通过估计重建成本和减去损耗来确定公允价值。

企业需进行合理的估计和计量。

公允价值计量模式要求企业能够进行合理的估计和计量。

估计和计量的准确性对于投资性房地产的公允价值计量至关重要。

企业需考虑到投资性房地产的特点和市场情况，综合运用各种方法和技术，进行准确的估计和计量。

企业需及时更新投资性房地产的公允价值。

投资性房地产市场的价格波动较大，企业需及时跟踪市场的变化，及时更新投资性房地产的公允价值。

企业可通过市场报价、专业评估机构的评估和自身的实际经营情况等多种途径来获取最新的公允价值信息。

企业需披露相关的信息。

公允价值计量模式要求企业在财务报告中披露投资性房地产的公允价值信息。

企业需按照要求，清晰、准确、完整地披露投资性房地产的公允价值以及相关的估计和计量方法。

房地产资产评估报告【最新6篇】（经典版）编制人：__________________审核人：__________________审批人：__________________编制单位：__________________编制时间：____年____月____日序言下载提示：该文档是本店铺精心编制而成的，希望大家下载后，能够帮助大家解决实际问题。

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投资性房地产公允价值评估问题研究作者：姚天星来源：《财经界·学术版》2016年第11期摘要：我国在为实现与国际会计趋同过程中，引入了公允价值计量模式。

在条件适合情况下，现行会计准则允许采用公允价值计量对投资性房地产进行评估，但目前该评估模式还存在一定的理论缺陷与现实问题。

以公允价值计量方法为切入点，探讨投资性房地产公允价值评估中面临的操作难度增大、对企业利润形成较大的波动和影响以及对企业未来盈余的影响等问题，提出相应的对策建议，对推广公允价值计量模式，提高该模式的应用水平，使其更加符合我国经济发展规律。

关键词：投资性房地产公允价值评估投资性房地产公允价值是市场交易主体在计量日进行的交易中，出售为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产所能收到或者转移一项负债所需支付的价格，包括已出租的、持有并准备增值后转让的土地使用权以及已出租的建筑物等。

现行的后续估值模式有成本法和公允价值计量两种，以下将对公允价值计量模式及其应用问题进行探讨。

一、投资性房地产公允价值计量模式的特点（一）市场法市场法通常运用替代原理，在对投资性房地产公允价值计量时，将待估对象与相似房地产（三个以上）的近期交易价格进行比较，并对这些案例的已知价格进行适当修正，评估出基准日的合理价值。

该方法具有评估结果与市场实际较吻合等优点，缺点是前期收集市场交易案例的工作量较大，对于房地产成交量少的，不适合使用该方法。

（二）收益法收益法又可分为直接资本化法和现金流折现法两种评估方法：1、直接资本化法直接资本化法是将待估对象未来一年的某种预期收益除以适当的资本化率，来求取估价投资性房地产价值的方法。

可用以下公式表示：式中：P代表待估投资性房地产价值；A代表投资性房地产的未来收益；R代表资本化率。

投资性房地产的未来收益包括毛租金、净租金、潜在毛收入、有效毛收入、净收益等，通过资本化率将年收益转换为价值。

2、现金流折现法现金流折现法是通过估计待估对象未来预期收益并转换为现值，从而对其价值进行确认的方法。

Growing up is a game against yourself. Don’t worry that others will do better than you. You just need to do better every day than the day before.悉心整理助您一臂（页眉可删）20__投资性房地产市场价值资产评估报告委托方：海南__实业集团股份有限公司产权持有者：海南__实业集团股份有限公司委托方以外的其他评估报告使用者：除委托方外，国家法律、法规规定为实现本次目的相关经济行为而需要使用本报告的其他评估报告使用者。

二、评估目的：本次评估目的是为海南__实业集团股份有限公司确定其申报评估的位于广西柳州谷埠街国际商城的投资性房地产的公允价值提供参考。

三、评估对象和范围：本次评估对象为海南__实业集团股份有限公司申报的投资性房地产。

评估范围为海南__实业集团股份有限公司拥有的位于广西柳州谷埠街国际商城的商铺(地下一层至地上三层)，总建筑面积 146,142.21 平方米，账面价值 1,813,110,791.83 元，具体明细详见评估明细表。

四、价值类型：本次评估价值类型为市场价值。

五、评估基准日：本次评估基准日为二○一二年十二月三十一日。

六、主要评估方法：市场法七、评估结论：经评估，位于广西柳州谷埠街国际商城，权属海南__实业集团股份有限公司的投资性房地产，总建筑面积 146,142.21 平方米，账面价值1,813,110,791.83 元，于二○一二年十二月三十一日的市场价值总计人民币1,818,127,974.69 元，评估增值5,017,182.86 元，增值率 0.28%。

西南财经大学天府学院2016 届本科毕业论文（设计）论文题目：公允价值计量在投资性房地产中的应用分析——以世茂股份为例学生姓名：蔡玙璟所在学院：西南财经大学天府学院专业: 会计学（CPA注册会计师方向）学号：41203022指导教师：柳玉寿二○一六年三月西南财经大学天府学院本科毕业论文（设计）原创性及知识产权声明本人郑重声明：所呈交的毕业论文（设计)是本人在导师的指导下取得的成果。

对本论文(设计）的研究做出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。

因本毕业论文（设计）引起的法律结果完全由本人承担。

本毕业论文（设计）成果归西南财经大学天府学院所有。

特此声明。

毕业论文（设计）作者签名：作者专业：作者学号:________年____月____日西南财经大学天府学院本科学生毕业论文（设计）开题报告表论文（设计)类型：A—理论研究;B—应用研究;C-软件设计等；摘要长久以来，拥有高度可靠性的历史成本一直在计量领域占领着主导地位。

但是，因为历史成本所面对的事物都是过去的，缺乏时效性, 已无法满足现实经济环境的需要.2006年，我国颁布了新的《企业会计准则》，引入新的投资性房地产后续计量模式-—公允价值计量模式.自此以后我国便有两种投资性房地产后续计量模式,而不同的选择会产生不同的经济后果。

因此，对投资性房地产后续计量模式的分析具有重要的现时意义。

本文通过分析我国上市公司中应用公允价值计量模式的现状并结合实际案例定量分析公允价值计量模式在世茂股份的应用情况，探究公允价值计量模式应用中存在的问题。

并基于此为公允价值计量能在实务中得到更好的运用提出改进建议。

关键词：投资性房地产公允价值计量会计准则AbstractFor a long time，the historical cost measurement model that has high reliability occupied a dominant position in the field of metrology。

第七章投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量引言：投资性房地产是指为了获得租金、资本增值或两者兼有而持有的房地产。

投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量是一种会计准则，旨在更准确地反映投资性房地产的价值变动。

本文将从公允价值模式的定义、原则和适用范围、计量方法等多个角度探讨这一主题。

一、公允价值模式定义公允价值模式是一种会计准则，根据该模式，公司在财务报表中以公允价值计量投资性房地产，通过每期公允价值的变动，来反映投资性房地产价值的变化。

公允价值是指在市场交易中，买方与卖方在知情且意愿均正常的情况下进行的交易，即市场上存在的合理、公允的价格。

二、公允价值模式的原则和适用范围公允价值模式遵循以下原则：一是及时计量，即根据相关市场信息对投资性房地产进行定期计量；二是公允计量，即以公允价值为基础进行计量；三是价值变动确认，即及时确认投资性房地产价值的变动。

这一模式适用于符合以下条件的投资性房地产：首先，房地产是为了出租、增值或两者兼有而持有的；其次，投资性房地产不存在明确的实用寿命；再次，能够可靠地获得该房地产公允价值的市场价格。

三、公允价值模式的计量方法根据公允价值模式，投资性房地产的计量方法包括初始计量和后续计量。

初始计量是指投资性房地产首次列报时的计量，通常以建设成本为基础，或者如果可获得的话，也可以以公允价值进行计量。

后续计量是指在初始计量之后，根据市场变动和其他影响因素对投资性房地产进行再次计量。

后续计量可以选择以公允价值进行计量，或者以成本减少计值（当公允价值无法可靠获取时）。

四、公允价值模式的优势与局限性公允价值模式的优势在于更准确地反映投资性房地产的价值变动，避免了长期使用成本模式所带来的信息滞后性。

同时，公允价值模式提供了更充分的信息，有助于投资者和利益相关方更好地评估公司的资产负债状况。

然而，公允价值模式的局限性也不容忽视。

首先，公允价值的计量可能存在主观性和不确定性，不同的评估方法可能导致不同的结果。

公允价值模式计量的投资性房地产摘要：近年来投资性房地产已成为备受企业青睐的投资方式之一。

国家对土地增值税的清算也促使房地产企业向综合型地产商转型。

企业愈加重视对投资性房地产的核算。

新会计准则中对投资性房地产的核算引入了新的计量模式――公允价值。

本文试通过分析采用公允价值核算投资性房地产的动因。

指出存在的主要问题及规避途径，以期为公允价值在投资性房地产企业应用提供参考。

关键词：公允价值投资性房地产计量属性相关性一、公允价值计量模式的引入(一)公允价值的含义及启示国际会计准则委员会(IASC)在IAS32和IAS39中将公允价值定义为在公平交易中，熟悉情况的自愿当事人，进行资产交换或负债清偿的金额。

美国财务会计准则委员会(FASB)在SFASN0．157中将公允价值定义为双方在当前的交易(而不是被迫清算或销售)中，自愿购买(或承担)或出售(或清偿)一项资产(或负债)的金额。

英国会计准则委员会(ASB)将金融工具公允价值定义为在公平交易中，亦即在非强制性和非清算性销售中，熟悉情况的当事人自愿据以交易(该金融资产或金融负债)的金额。

我国在新颁布的企业会计准则中，将公允价值定义为在公允价值计量下，资产和负债按照公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额计量。

我国主要是借鉴国际会计准则委员会对公允价值的定义，将计量对象确定为资产与负债，交易主体确认为市场参与者，更加强调双方的交易是在自愿条件下进行的，价格是双方达成的，任何一方对达成的价格都没有异议。

(二)公允价值的特征分析公允价值是动态的计量，受时间、空间变化的影响较大。

同一交易在不同的时间进行，交易双方达成的公允价值可能不同；同一交易由于交易地点的不同，交易双方达成的公允价值也不尽相同。

公允价值的运用使得会计信息能够更加及时、全面地反映交易双方所处的经济环境及其变化状况。

公允价值有利于会计信息的相关性和可靠性达到完美统一。

相关性和可靠性往往是此消彼长的，很难达到统一。

浅谈投资性房地产采用公允价值模式后续计量对上市公司的影响作者：唐洁来源：《中国乡镇企业会计》 2012年第8期投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产，其范围一般包括已出租的建筑物、已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权。

投资性房地产后续计量，通常应当采用成本模式，只有同时满足投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场以及能够对投资性房地产公允价值做出合理估计这两个条件才可以采用公允价值模式。

一、投资性房地产采用公允价值模式后续计量对上市公司的有利影响1.折旧摊销。

《企业会计准则第3号——投资性房地产》规定采用公允价值模式后续计量的投资性房地产不计提折旧或摊销，而采用成本模式后续计量的投资性房地产需按照《企业会计准则第4号——固定资产》或《企业会计准则第6号——无形资产》的有关规定按期计提折旧或摊销，并将折旧或摊销额计入“其他业务成本”科目。

两者相比，公允价值模式后续计量的投资性房地产将减少当期折旧或摊销费用，增加上市公司当期的利润。

2.公允价值变动损益。

资产负债表日，公允价值模式后续计量的投资性房地产以其公允价值计量入账，且公允价值与账面余额的差额计入“公允价值变动损益”科目（有利差额计入贷方）。

在房地产局势良好的情况下，上市公司有机会利用期末房价上涨来增加计入当期损益的“公允价值变动损益”进而调增当期利润，提高公司业绩。

3.税赋情况。

《企业所得税法实施条例》第56条规定：“企业的各项资产，包括固定资产、生物资产、无形资产、长期待摊费用、投资资产、存货等，以历史成本为计税基础。

企业持有各项资产期间资产增值或减值，除国务院财政、税务主管部门规定可以确认损益外，不得调整该资产的计税基础。

”由于税法以历史成本为计税基础，因此上市公司在持有投资性房地产期间采用公允价值模式进行后续计量带来的公允价值变动收益增加当期会计利润的同时不会带来当期的税收支出。

与此同时，根据税法规定，上市公司如果持有的投资性房地产是土地使用权，期末按无形资产进行纳税计算，如果是建筑物则按固定资产进行纳税计算。

公允价值计量模式下寿险公司投资性房地产的财务影响分析1. 引言1.1 背景介绍寿险公司是指专门经营人身保险业务的保险公司，其主要业务是为客户提供人身保险产品，如寿险、健康险、意外险等。

随着保险市场的不断发展和变革，寿险公司在投资领域也逐渐扩大，其中投资性房地产成为其重要的投资标的之一。

投资性房地产是指为了出租、增值或经营而持有的房地产，与自用房地产相对。

对于寿险公司来说，投资性房地产除了作为资产投资外，还可以作为稳定的收入来源。

在公允价值计量模式下，投资性房地产的价值会根据市场变化进行调整，这对寿险公司的财务状况和盈余水平产生了一定影响。

本文将从公允价值计量的角度探讨寿险公司投资性房地产的财务影响，分析其特点、会计处理、盈余波动性、投资价值评估以及对财务状况的影响，旨在为进一步了解寿险公司在公允价值计量模式下投资性房地产的财务影响提供参考和借鉴。

1.2 研究目的研究目的是对公允价值计量模式下寿险公司投资性房地产的财务影响进行深入分析，探讨其对公司财务状况和盈余波动性的影响，从而为投资者、管理者和监管机构提供参考。

通过具体分析公允价值计量模式下投资性房地产的会计处理方式，揭示投资性房地产在财务报表中的真实价值，并提出可能存在的风险和挑战。

对寿险公司在公允价值计量模式下的投资策略、价值评估方法等方面进行研究，为公司制定科学合理的投资决策提供依据。

通过研究公允价值计量模式对寿险公司的财务状况的影响，深刻理解投资性房地产在寿险公司资产配置中的重要性和作用，为公司未来的发展提供战略指导。

综合考虑以上方面，本研究旨在全面了解公允价值计量模式下寿险公司投资性房地产的财务影响，并为相关利益方提供决策支持。

1.3 研究意义作为重要的投资组成部分，投资性房地产在寿险公司的资产配置中起着至关重要的作用。

随着保险行业的不断发展和监管环境的变化，如何合理评估和处理投资性房地产的价值成为寿险公司管理者和投资者关注的焦点。

公允价值计量模式作为国际会计准则的要求，对寿险公司的会计处理和财务报告产生了重要影响。

投资性房地产资产评估报告大家了解过资产评估报告吗?知道怎么书写资产评估报告吗?以下是投资性房地产资产评估报告xx诚资产评估有限公司接受贵公司的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，采用市场法，按照必要的评估程序，对本次经济行为所涉及的资产在20xx 年12月31日的市场价值进行了评估。

现将资产评估情况报告如下：一、委托方、产权持有者和其他评估报告使用者概况 (一)委托方、产权持有者概况委托方及产权持有者均为中海发展股份有限公司。

公司名称：中海发展股份有限公司住所：上海市洋山保税港区业盛路 188 号 A-1015 室法定代表人：李绍德注册资本：人民币 340455.2270 万元公司类型：股份有限公司(港澳台与境内合资、上市) 经营范围主营：主营沿海、远洋、长江货物运输，船舶租赁，货物代理、代运业务;兼营船舶买卖、集装箱修造、船舶配备件代购代销，船舶技术咨询和转让;国内沿海散货船、油船海务管理、机务管理及船舶检修、保养;国际船舶管理业务。

(涉及行政许可的凭许可证经营)(二)其他评估报告使用者概况除委托方、产权持有者、国家法律法规规定的评估报告使用者外，业务约定书未约定其他评估报告使用者。

二、评估目的本次评估的目的是为中海发展股份有限公司拟以公允价值模式计量的投资中海发展拟以公允价值模式计量的投资性房地产资产评估报告性房地产的经济行为提供价值参考依据。

三、评估对象和范围评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。

评估对象和评估范围是位于上海市虹口区东大名路670号的上海港国际客运中心5号楼除7层以外的写字楼、商铺和车位，具体评估范围是该楼的地上1-6层、地下1层以及地下2-3层的148个车位。

该房屋竣工于2009年，钢混结构，房地产权证编号为沪房地虹字(2012)第010730号，委估建筑面积为13,689.16平方米，土地使用权取得方式为出让。

纳入评估范围的资产与业务约定书确定的评估范围一致。

投资性房地产评估报告摘要本文旨在对投资性房地产进行评估和分析，以帮助投资者做出明智的决策。

首先介绍了投资性房地产的定义和特点，然后提出了评估房地产的重要因素，并详细解析了每个因素的影响及评估方法。

最后，根据分析结果，提出了投资性房地产的评估建议。

1. 引言投资性房地产是指投资者购买或建造的用于获得经济利益的房地产物业，例如出租物业或用于资本增值的房地产。

评估投资性房地产的价值和潜在回报是投资决策的重要组成部分。

本报告将分析投资性房地产评估的关键因素，以帮助投资者做出明智的决策。

2. 评估因素2.1 地理位置地理位置是投资性房地产评估的重要因素之一。

好的地理位置可以带来更高的租金和增值潜力。

评估地理位置时，需考虑以下几个因素： - 周边环境：附近是否有学校、商场、公园等便利设施，以及社区治安状况等。

- 交通便利性：附近是否有公共交通工具和主要交通干道，以及通勤时间等。

- 市场需求：该地区房屋租赁市场的需求情况，以及未来发展潜力等。

2.2 房产状况房产状况是评估投资性房地产价值的重要因素之一。

房产状况包括以下几个方面： - 建筑质量：房屋结构、装修状况和维护情况等。

- 房屋功能：房屋的功能性和适用性，例如布局是否合理、面积是否足够等。

- 房屋设施：房屋内部的设施和配套设备，例如供暖、空调、厨房设施等。

2.3 市场租金市场租金是评估投资性房地产回报的重要因素之一。

了解当地房屋租金市场的行情和趋势，可帮助投资者确定合理的租金收入水平。

投资者可以通过以下途径获取相关信息： - 查阅当地租赁市场的报告和数据。

- 咨询当地房地产中介机构或专业评估师。

- 考察周边类似房屋的租金价格。

2.4 税务和法律规定税务和法律规定是评估投资性房地产潜在回报和风险的重要因素之一。

投资者需了解相关的税务政策和法律规定，并合法合规地运营房地产投资。

以下几个方面需特别关注： - 房地产税收政策：不同地区对房地产的税收政策可能有所不同，需了解相关规定并考虑其影响。

房地产开发企业投资性房地产以公允价值模式进行后续计量的会计处理分析[摘要] 房地产开发企业所持有的房地产会计分类较为复杂。

本文主要讨论了房地产开发企业以公允价值模式对投资性房地产进行后续计量的会计处理方式，并分析了该种方法对房地产开发企业的影响。

［关键词］房地产开发企业；投资性房地产；公允价值1 公允价值模式进行后续计量的房地产开发企业投资性房地产的会计处理举例例如，甲房地产开发企业，２０１０年１月１日将一套自建完工原用于出售的商品房出租给乙公司。

该商品房的开发成本为１０００万元，甲企业对其计提了２００万元的减值准备。

如果出租日，该商品房的公允价值为９００万元。

甲公司在租赁期开始日的会计分录为：借：投资性房地产——成本９００，借：存货跌价准备２００；贷：开发产品１０００，贷：资本公积——其他资本公积１００。

如果出租日，该商品房的公允价值为７００万元，则甲公司在租赁期开始日的会计分录为：借：投资性房地产——成本７００，借：存货跌价准备２００，借：公允价值变动损益１００；贷：开发产品１０００。

按照企业会计准则的规定，存货计提跌价准备后，如果造成存货价值下跌的原因消失，企业可以将已经计提的存货跌价准备转回。

但从以上会计处理对比中可以看出，如果房地产企业将存货转换为按照公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，投资性房地产按照转换日的公允价值入账，如果房地产的公允价值高于原账面价值是不允许通过损益转回的，但是如果房地产的公允价值低于原账面价值则要计入当期损益。

这种不对称的会计处理方式，是为了防止企业通过调节房地产的公允价值来调节利润，遵循了谨慎性原则，但对房地产开发企业的利润有不利影响。

采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量后，房地产开发企业无需按照自用的固定资产、无形资产类似的会计处理方式，按期计提累计折旧或累计摊销，也无需对该投资性房地产计提资产减值准备。

接上例，如果２０１０年１月３１日该商品房的公允价值上涨１００万元，则甲企业的会计分录为：借：投资性房地产——公允价值变动１００；贷：公允价值变动损益。

投资性房地产公允价值资产评估四、价值类型及其定义根据《以财务报告为目的的资产评估指南（试行）》（中评协[2007]169 号）第二十四条规定：在符合会计准则计量属性规定的条件时，会计准则下的公允价值一般等同于资产评估准则下的市场价值。

根据评估目的实现的要求，结合评估对象自身的功能、使用方式和利用状态等条件的制约，本次评估价值类型选用市场价值。

市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫压制的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。

本报告所称“评估价值”,是指所约定的评估范围与对象在本报告约定的价值类型、评估假设和前提条件下,按照本报告所述程序和方法, 仅为本报告约定评估目的服务而提出的评估意见。

需要说明的是,同一资产在不同市场的价值可能存在差异，本次评估基于国内可观察或分析的市场条件和市场环境状况。

五、评估基准日（一）本项目评估基准日为2013 年12 月31 日。

（二）按照评估基准日尽可能与资产评估应对的经济行为实现日接近的原则，由委托方确定评估基准日。

（三）本次资产评估的工作中，评估范围的界定、评估参数的选取、评估价值的确定等，均以评估基准日企业内部的财务报表、外部经济环境以及市场情况确定。

本报告书中一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准。

六、评估依据本次评估的依据主要包括资产评估经济行为、法律法规、评估准则、权属、取价及其他等依据，具体如下：（一）经济行为依据1、资产评估机构与委托方签订的《资产评估业务约定书》。

（二）法律法规依据1、中华人民共和国主席令第42 号《中华人民共和国公司法》（2005 年10月27 日）；2、国务院91 号令《国有资产评估管理办法》（1991 年11 月16 日）；3、原国家国有资产管理局国资办发[1992]36 号《国有资产评估管理办法施行细则》（1992 年7 月18 日）；4、国务院国有资产监督管理委员会令第12 号《企业国有资产评估管理暂行办法》（2005 年8 月25 日）；5、其他与评估相关法律、法规和规章制度等。

隆鑫通用动力股份有限公司关于全资子公司自用房地产转为投资性房地产及采用公允价值模式计量的公告本公司董事会及全体董事保证本公告不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。

重要内容提示：隆鑫通用第四届董事会第五次会议和第四届监事会第二次会议审议通过《关于全资子公司自用房地产转为投资性房地产及采用公允价值模式计量的议案》。

公司决定将会计政策中关于投资性房地产后续计量方式由目前的成本计量模式变更为公允价值计量模式，不存在对以前会计年度报表进行追溯调整，不属于会计政策变更。

一、关于全资子公司自用房地产转为投资性房地产及采用公允价值计量概述1、采用公允值计量投资性房地产会计政策日期自 2020年1月1日起。

2、涉及的范围公司位于从化市温泉镇温泉大道688号和云星村105国道边的土地使用权和房屋建筑物，其房地产建筑面积64,361.50平方米。

截止2019年12月31日，该房地产账面原值8,682.13万元，账面净值4,270.02万元。

3、转为投资性房地产及采用公允价值计量的原因上述房地产地位于广东从化温泉镇，交通便利，用途广泛，所在区域房地产交易和租赁活跃，满足“投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场”、“企业能够从房地产交易市场取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计”两个条件，为了更准确地反映公司持有的投资性房地产的价值，增强公司财务信息的准确性，便于公司管理层及投资者及时了解公司真实财务状况及经营成果，根据《企业会计准则第 3 号——投资性房地产》规定，公司拟对该投资性房地产采用公允价值计量模式进行后续计量。

二、本次投资性房地产采用公允价值进行后续计量对公司的影响1、本次投资性房地产采用公允价值进行后续计量为首次选择，不存在对以前会计年度报表进行追溯调整，不属于会计政策变更；通过评估对该自有房地产公允价值进行估价后调整房地产账面价值和所有者权益。

投资性房地产资产评估报告投资性房地产资产评估报告一、报告概述投资性房地产资产评估报告旨在对特定房地产资产进行全面评估，并提供客观、准确的评估结果，以帮助投资者做出明智的决策。

本报告对所评估资产的地理位置、建筑结构、市场需求、租金收入、预测增值潜力等方面进行详细分析，并提供评估价值及相关风险的综合评估。

二、房地产资产概况被评估的房地产资产位于XX市市中心商业区，是一栋20层的写字楼。

大楼建筑面积达10万平方米，共有500个办公室单元，可容纳500家企业。

该建筑使用了优质材料，在建筑结构、外观设计、内部装修等方面均符合高品质商务需求。

同时，附近拥有完善的交通和商业配套设施，为该房地产资产的投资价值提供了有力保障。

三、市场需求分析XX市是一个经济发展迅速的城市，市中心商业区是各类企业的首选办公地点。

目前，该区域的写字楼供不应求，租金不断上涨。

通过市场调研数据分析，预计未来5年内市中心商业区的写字楼租金将继续攀升。

因此，该房地产资产的租金收入预测可靠。

四、租金收入预测结合市场需求和周边类似资产租金收入水平，本报告预测该房地产资产开始租赁后的年平均租金收入为XX万元。

在未来五年，预计租金可每年上涨10%，因此，五年后的租金收入预计将达到XX万元。

五、资本增值潜力评估通过考虑城市经济发展趋势、市场需求、建筑属性等因素，本报告认为该房地产资产具有较好的资本增值潜力。

根据历史数据分析，该市中心商业区的房地产资产收益率稳定在10%以上。

同时，建筑内部设施先进、地理位置优越，能满足各类企业的需求，因此，在未来五年内，该资产的增值空间有望达到30%以上。

六、风险评估投资性房地产资产评估必须充分考虑相关风险。

本报告对该资产的风险进行了全面评估，并得出以下结论：1. 市场需求变化：虽然目前市中心商业区的写字楼供不应求，但市场需求随时可能受到经济变化等因素影响，可能导致租金下降或租赁率下降。

2. 市场竞争：随着该区域写字楼的不断增加，市场竞争也在加剧，可能对租金收入和资产价值产生负面影响。

一、引言我国财政部2006年2月新发布的《企业会计准则》要求将投资性房地产在资产负债表中单独作为一项资产进行核算和反映。

在有关投资性房地产的准则中规定投资性房地产应当按照成本进行初始计量;对于后续计量则规定在资产负债表日企业应当采用成本模式,但有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的,可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量,这其中的公允价值是新准则为了实现与国际财务报告准则的趋同而引入的概念和计量属性。

新准则的这些新的变化和规定,就对投资性房地产公允价值的估测方法提出了要求。

二、企业中投资性房地产范围的界定投资性房地产是指为赚取租金或资本增值,或两者兼有而持有的房地产,投资性房地产应当能够单独计量和出售。

因此企业自用房地产和作为存货的房地产不属于投资性房地产的范畴。

这里自用房地产是指为生产商品、提供劳务或经营管理而持有的房地产,比如企业生产经营用的厂房和办公楼、企业出租给本企业职工居住的宿舍、企业拥有并自行经营的旅馆饭店、企业生产经营用的土地使用权都属于自用房地产。

而作为存货的房地产是指房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。

根据企业会计准则的规定,投资性房地产的范围限定为已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。

已出租的土地使用权是指企业通过出让或转让方式取得的、以经营租赁方式出租的土地使用权。

对于以经营租赁方式租入土地使用权再转租给其他单位的,不能确认为投资性房地产。

持有并准备增值后转让的土地使用权是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权,这类土地使用权很可能给企业带来资本增值收益。

按照国家国土资源部1999年发布的《闲置土地处理办法》的规定认定为闲置土地的则不属于持有并准备增值后转让的土地使用权,也就不属于投资性房地产。

已出租的建筑物是指企业拥有产权的、以经营租赁方式出租的建筑物,包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物。

公允价值计量下投资性房地产的市场反应的开题报
告
1. 研究背景和意义
随着经济的不断发展，投资性房地产已成为重要的投资形式之一。

公允价值计量是投资性房地产评估的一种有效方法，它可以更准确地反
映投资性房地产的市场价值。

投资性房地产的市场反应是一个重要问题，它能够影响投资者的投资决策和市场价格，因此研究投资性房地产的市
场反应对于进一步完善公允价值计量方法具有重要意义。

2. 研究目的
本文旨在探索公允价值计量下投资性房地产的市场反应，分析其影
响因素和机制，为投资者提供决策参考和优化公允价值计量方法提供理
论支持。

3. 研究内容和方法
本文将采用文献研究和实证分析相结合的方法进行研究。

具体来说，将通过对相关文献进行综述，梳理公允价值计量下投资性房地产的市场
反应的影响因素和机制，并结合宏观经济环境和投资性房地产市场数据
进行实证分析，探讨公允价值计量方法在投资性房地产市场中的适用性。

4. 预期研究成果
（1）总结公允价值计量下投资性房地产的市场反应的影响因素和机制；
（2）探究公允价值计量方法在投资性房地产市场中的适用性；
（3）为投资者提供决策参考和优化公允价值计量方法提供理论支持。

5. 研究意义
（1）对于投资者，研究公允价值计量下投资性房地产的市场反应有助于他们更准确地评估投资性房地产的价值和风险，更好地制定投资策略；
（2）对于投资性房地产评估机构，研究公允价值计量下投资性房地产的市场反应有助于他们发现误差和提高评估准确度；
（3）对于研究学者，本文提供了关于公允价值计量下投资性房地产市场反应的新思路和新观点。