下载文档原格式
我国农村宅基地使用权流转的意义分析作者：宋延玲来源：《沿海企业与科技》2012年第03期［摘要］我国农村宅基地使用权能否流转，国内学者有三种不同的观点。
作者认为：农村宅基地进入市场进行自由流转，不仅充分体现了土地的价值，而且满足权利人对土地的最大化需求。
［关键词］宅基地使用权；流转；意义［作者简介］宋延玲，中共新乡市委党校新乡县分校讲师，研究方向：三农问题与法制建设，河南新乡，453000［中图分类号］ F321.1 ［文献标识码］ A ［文章编号］ 1007-7723（2012）03-0051-0003我国政策法律严格限制农村宅基地使用权流转，这一政策的确立是基于我国农村经济社会的仔细考量而确定的，有其一定的合理性。
然而，随着我国工业化和城市化进城步伐的加快，农村宅基地的隐形价值逐渐显现，全国各地出现了各种各样的宅基地流转形式，宅基地的交易隐性市场也逐步形成，并日益发展。
农村宅基地流转问题成为政府管理部门不得不面临的一个问题，也成为农村宅基地管理制度改革的主要问题之一。
尽管今年来国家相继出台了一系列禁止农村宅基地流转或变相流转的政策规定，但效果不佳，宅基地的隐形流转也是屡禁不止。
自1978年我国实行改革开放政策，宅基地的入市流转一直是许多农民的奢望。
20世纪80年代初，农村经济形势有所好转，农村建房出现了建国后少有的兴旺景象，农民出租、买卖宅基地的现象随之盛行起来，国务院随即下发通知要求各地进行处理，这在一定程度上遏制了农村宅基地流转的势头。
随着我国工业化的发展，城乡一体化的进程，城市经济的辐射范围扩大，尤其是交通便利、地势优越的城乡结合部，其土地蕴含着巨大的可实现的经济利益。
虽然现行法律和政策不允许甚至限制农村宅基地流转，但城市日益高涨的房价让农村宅基地市场难挡诱惑，流转的速度和规模日益扩大。
据2008年重庆市开县国土房管局对40个村庄进行的调查，几乎每个村都有宅基地流转现象，其中以联合开发宅基地方式流转的占31%，以宅基地互换、转让、征收等方式流转的占19%，以出售房屋同时转让宅基地的占12%。
三农论坛农业开发与装备 2024年第3期农村宅基地流转问题探究游馨通（福清市自然资源和规划局，福建福州 350300）摘要：农村宅基地的平稳流转有利于提升农民的财产性收入，优化农村宅基地资源配置，进而促进乡村振兴和发展，提高农村居民的幸福指数。
然而在农村宅基地流转过程中还存在着农村宅基地流转制度和依据不完善、农村宅基地流转收益分配机制不完善以及留存宅基地使用权流转纠纷频发等问题，这些问题严重影响到了农村宅基地的正常流转，需要实施针对性的优化策略，解决农村宅基地流转遇到的问题，努力实现乡村振兴。
主要分析了农村宅基地流转问题，并提出了优化建议，希望对乡村振兴发展有所助益。
关键词：农村土地；宅基地；流转问题；优化建议0 引言随着城镇化进程的加快，大量乡村人口朝着城镇方向转移，导致农村地区大量宅基地闲置或者废弃，这无疑造成了农村宅基地资源的浪费，不利于乡村振兴的发展。
作为农村集体建设用地的重要构成部分，农村宅基地的利用状况会直接影响到农村居民生活的稳定以及农村经济的发展，因此需要重视农村宅基地流转问题的深层次分析，找出流转问题发生的原因并加以解决。
这需要对农村宅基地流转制度环境进行完善，健全农村宅基地流转收益分配机制，妥善处理农村宅基地流转纠纷，确保农村宅基地平稳顺利流转。
1 农村宅基地流转概述农村宅基地是农村集体建设用地的重要构成部分，是农村集体经济组织成员所享有的用来在集体土地上建设自主住宅的权利，在自主住宅建设用地上建设房屋建筑和附属建筑物，充分发挥出农村宅基地的物尽其用属性。
我国实行土地共有制度，土地属于国家或者集体所有，因此农村居民对宅基地享有的权利并不是完整的物权，只能对农村宅基地进行占有和使用。
由于农村集体经济组织的特殊性，农村宅基地的所有权并不归属于农村居民个人，但农村居民的宅基地使用权可以进行转让以及继承，因此可以将农村宅基地流转看作是拥有农村宅基地使用权和宅基地上房屋所有权的农户，将自身宅基地使用权以及房屋所有权通过抵押或者继承等方式转让给他人的行为。
论我国农村房屋转让一、我国农村房屋转移的现状及问题(一)目前，在法律层面上，禁止城市居民到农村购买住宅。
并且《土地管理法》与《担保法》关于农村房屋转让的规定互相矛盾，而新颁布的《物权法》中有关宅基地使用权的规定只有四条，而且没有实质性的突破。
(二)在实践中，隐形市场却大量存在。
随着经济的发展，许多农民外出务工，大部分人到了城里之后都不会再回到农村，而会在外买房。
这样就会导致他们在村里的住房闲置下来,并且还面临城市住房的经济压力。
另一方面,有的城市居民因为适应不了城市的快节奏生活，想到农村买房生活，这样就出现了大量的城市居民到农村购买住房的情况。
虽然法律不保护这种交易，但是现实中却存在大量交易。
二、房屋转让限制的原因--缺乏完善的宅基地使用权流转制度（一）宅基地使用权的概念和性质1.概念宅基地使用权是在我国的《物权法》中才提出来的，《物权法》第152条规定宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。
依此条规定看宅基地使用权就是指：集体内的成员对集体所有的土地享有占有和使用，并利用该土地建造住宅及其附属设施的权利。
2.性质有的学者把宅基地使用权定性为一种地上权。
我认为这是不合适的，地上权是指因建造保有建筑物或其他工作物而使用国家或集体的土地所享有的权利。
但是宅基地使用权是基于宅基地而享有的在宅基地上建造住宅及附属设施的权利。
它的客体只是本集体内的土地，并且只能建造住宅和附属设施，并不包括一切建筑物和工作物。
这两种权利不能一概而论。
目前在学术界形成一种统一的观点：认为宅基地使用权是一种特殊的用益物权。
（二）宅基地使用权流转制度的缺陷及其原因1.宅基地使用权流转制度的缺陷在我国,宅基地使用权的流转受到了很多限制。
目前最大的缺陷就是：禁止城镇居民到农村购买宅基地，通过对我国宅基地使用权制度流转的演进的阐述，我们就可以看出，宅基地使用权要想转让给一个城镇居民面临着多大的法律障碍。
论述宅基地流转的科学内涵与重要现实意义论述宅基地流转的科学内涵与重要现实意义宅基地流转是指在宅基地权和责任法律规定的前提下，以市场方式交易宅基地使用权的行为。
它以公平公正的原则，保证宅基地的权和责任合法继承，从而使宅基地的开发利用得到适当的调整，维护了宅基地正当使用权的完整和合法性，为保护国家利益和改善人民生活起到了重要的作用。
宅基地流转的科学内涵包括以下几个方面：一是充分发挥宅基地的经济价值，改变以往关于宅基地的审慎管理思维和偏重政策性调控措施，使宅基地的流转作为市场主体，不断丰富和完善宅基地交易的政策、制度和手段，以市场机制实现宅基地的合理有效利用，以实现宅基地流转的综合经济效益。
二是实施宅基地权和责任法律法规，保护宅基地的权利和责任，健全宅基地供求双方的监管体系，有效防范风险，确保宅基地流转的规范性和合法性。
三是促进宅基地资源的合理配置，利用宅基地流转的市场化机制，支持贫困地区宅基地的跨地域流转，实现宅基地的资源可持续发展，促进贫困地区土地资源的有效利用，推动经济社会可持续发展。
宅基地流转虽然是一个复杂的政策性问题，但它具有重要的现实意义。
一方面，宅基地流转保护和改善了人民的生活，加快了经济社会发展，改善了环境，加强了社会建设；另一方面，它有利于推动宅基地管理体系的建设，引导宅基地市场改革的有序发展，维护宅基地正当使用权的完整性，保护国家和企业的经济利益，维护宅基地供应和需求双方的合法权益，实现宅基地流转的综合经济效益最大化。
总之，宅基地流转具有重要的社会意义和现实意义。
必须按照宅基地权和责任法律的具体规定，加快宅基地权和责任的合法传承，推进市场化机制的建设，以及各地各部门大力支持宅基地流转，促进宅基地流转的规范可持续发展，最终保障国家利益和改善人民的生活。
