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261经济智库关于我国农村宅基地使用权流转问题的探析吴徵磊（河南中豫律师事务所 河南省郑州市 450000）摘 要：对于农村宅基地使用权的流转一直是中国农民的奢望。
对于农村宅基地使用权流转问题，可以从立法及现实层面来予以分析。
建议逐步放开对宅基地使用权流转的限制，如设立农村宅基地使用权有偿转让试点。
同时进一步完善包括《物权法》《土地管理法》等法律在内的规定，使农民真正享有其应当享有的权利。
关键词：宅基地使用权；流转；现状；建议农村宅基地使用权作为我国特有的一种用益物权，是指农村集体经济组织成员（村民）在依法取得的集体组织所有的宅基地上建造自有房屋及其附属设施，并对宅基地享有的占有、使用和有限制性处分的权利[1]（P68）。
近半个世纪以来，对于农村宅基地使用权的流转一直是中国农民的奢望。
即使八十年代推行承包制后，他们也只拥有一部分不完整的权利，可以使用土地并享受收益，却无法处置——包括出租、出让、抵押等[2]( P6)。
对于现有农用转为非农用的建设用地，农村自用的建设用地转为他用，其惟一的合法途径即国家征地这条路。
但随着农村经济的发展和城镇化步伐的加快，大量农民涌向城市，各种原因促使他们选择在城市长期居住而打算卖掉农村的房屋，而部分城镇居民则迫于城市的高房价或其他原因需要在农村买房[3]（P19-21），在这种供需刺激下，农村房屋交易日益频繁，出现了农村宅基地使用权流转的现象，同时亦产生了众多“小产权房”。
农村宅基地使用权流转问题之分析农村宅基地使用权流转之立法层面分析具有最高法律效力的1982年《宪法》第10条第4款严格规定“任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地”。
但1988年宪法修改时将该条修改为“任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。
土地的使用权可以依照法律的规定转让”。
也就是说土地使用权可以依法转让。
而土地使用权包括国有土地使用权和集体土地使用权。
三权分置下宅基地使用权流转的现实困境与完善路径下载提示：该文档是本店铺精心编制而成的，希望大家下载后，能够帮助大家解决实际问题。
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第1篇一、宅基地流转概述宅基地流转，是指宅基地使用权人在依法取得宅基地使用权的基础上，将其宅基地使用权全部或部分转让给他人。
宅基地流转是我国农村土地制度改革的重要组成部分，有利于优化土地资源配置，提高土地利用效率，促进农村经济发展。
二、宅基地流转的法律依据1.《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法》是我国土地管理的基本法律，其中对宅基地流转作出了一些规定。
如：（1）宅基地使用权人依法取得宅基地使用权后，可以依法转让、出租、抵押等。
（2）宅基地使用权转让、出租、抵押，应当依法办理登记手续。
2.《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国物权法》对宅基地流转也作出了一些规定。
如：（1）宅基地使用权人依法取得宅基地使用权后，可以依法转让、出租、抵押等。
（2）宅基地使用权转让、出租、抵押，应当依法办理登记手续。
3.《中华人民共和国农村土地承包法》《中华人民共和国农村土地承包法》对宅基地流转的规定主要体现在以下几个方面：（1）宅基地使用权人依法取得宅基地使用权后，可以依法转让、出租、抵押等。
（2）宅基地使用权转让、出租、抵押，应当依法办理登记手续。
（3）宅基地使用权人依法转让、出租、抵押宅基地使用权，不得改变宅基地的用途。
4.《中华人民共和国土地管理法实施条例》《中华人民共和国土地管理法实施条例》对宅基地流转的规定主要包括：（1）宅基地使用权人依法取得宅基地使用权后，可以依法转让、出租、抵押等。
（2）宅基地使用权转让、出租、抵押，应当依法办理登记手续。
（3）宅基地使用权人依法转让、出租、抵押宅基地使用权，不得改变宅基地的用途。
三、宅基地流转的条件1.宅基地使用权人依法取得宅基地使用权。
2.宅基地使用权人具有完全民事行为能力。
3.宅基地使用权人愿意将宅基地使用权转让、出租、抵押。
4.宅基地使用权转让、出租、抵押不得改变宅基地的用途。
5.宅基地使用权转让、出租、抵押不得损害他人合法权益。
四、宅基地流转的程序1.宅基地使用权人向宅基地所在地人民政府提出申请。
浏阳市农村宅基地使用权流转管理办法（试行）第一章总则第一条为贯彻落实中共中央办公厅、国务院办公厅《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》精神，进一一步夯实农村宅基地权能，维护农村居民宅基地权益，规范宅基地使用权流转行为，根据《中华人民共和国土地管理法》《湖南省集体建设用地管理暂行办法》《长沙市集体建设用地使用权流转管理办法》等规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条本办法所称的农村居民宅基地（以下简称宅基地）使用权流转，是指已经依法批准为集体建设用地用于建造农村居民住宅的土地使用权，在保持土地所有权不变的前提下，依照规定程序，转让、出租和抵押等方式发生转移的行为。
第三条本市行政区域内的宅基地使用权流转管理，适用本办法；淮川、集里、荷花、关口等四个街道辖区，以及经开区、高新区等两个园区规划建设用地范围内的宅基地使用权流转还应符合《浏阳市农村宅基地管理办法（试行）》、《浏阳市农村宅基地退出暂行规定》等相关规定。
第四条市国土资源管理部门负责本区域内宅基地使用权流转的管理和监督工作，财政、住建、民政、农业、林业、规划部门协同做好相关工作。
乡镇人民政府、街道办事处应当配合有关部门做好本行政宅基地使用权流转管理的相关工作。
第五条市国土资源局不动产交易服务中心负责组织实施职责范围内宅基地使用权流转交易工作。
第六条宅基地使用权的流转，坚持依法、自愿、有偿、公正和诚实信用的原则，应当进入交易中心公开进行。
第七条宅基地使用权流转必须同时符合下列条件：（一）符合土地利用总体规划和城市、镇、乡、村庄等城乡（二）经依法批准的宅基地使用权；（三）未被司法机关、行政机关限制权利；（四）已依法登记发证；（五）界址清楚、面积准确，没有权属争议；（六）法律、法规规定的其他条件。
第八条宅基地流转的范围（含宅基地抵押权处置范围）（一）宅基地所在农村集体经济组织通过流转方式有偿收（二）本市范围内符合宅基地申请条件的农村居民。
农村宅基地有偿使用、流转和退出实施细则为健全农村村民住房保障机制，完善宅基地管理制度，强化村民自治，提升农村宅基地管理水平，切实保护耕地，改善农村人居环境，实现土地节约集约利用，按照《政府关于印发<农村宅基地制度改革试点实施方案>》、《农村宅基地制度改革试点工作领导小组办公室关于印发<农村宅基地有偿使用、流转和退出暂行办法>的通知》要求，结合本村、组实际，现制定本办法。
一、宅基地有偿使用（一）“一户一宅”的认定标准“一户一宅”是指一户只能占有一处宅基地。
若一户村民有两处及以上宅基地，面积总和未超过起征面积的，亦认定为一处。
（二）收取范围鉴于因历史原因，且结合本村、组实际。
有下列情形之一的收取宅基地有偿使用费：1.“一户一宅”情况下超过起征面积580㎡的部分；2.“一户多宅”，其中一宅超出起征面积580㎡的部分，和不愿退出的多宅部分须交纳整栋宅基地的有偿使用费；3.非本集体经济组织成员通过继承、赠予房屋或其他方式占有和使用宅基地的情形。
（三）收费标准1.对于符合“一户一宅”的宅基地，有偿使用计费根据其超出部分面积，实施阶梯式计费，超5㎡以内的不收取有偿使用费，超出5㎡按实际超出面积交费。
计费标准为超出面积部分按每年[1]元/㎡计费；2.对于“一户多宅”，其中一宅超出起征面积580㎡的部分，收费标准见第1条规定；不愿退出的多宅部分整栋宅基地有偿使用计费标准为每年10元/㎡。
3.非本集体经济组织成员通过继承、赠予房屋或其他方式在农村占有和使用宅基地或原属本集体经济组织成员时取得宅基地。
（1）若为继承或赠予方式，则3年之内只对超占部分收取有偿使用费，收费标准见第1条规定；3年之后则按照整院每年300元的标准收取有偿使用费。
（2）若为原集体经济组织成员时取得宅基地，按照整院每年300元的标准收取有偿使用费。
（3）通过买卖取得宅基地，按照每年[1]元/㎡收取有偿使用费；（4）对本村、组发展有重大贡献的贤人能士且经过村民代表大会商讨同意赠予的宅基地，按照整院每年300元的标准收取有偿使用费。
宅基地使用权流转问题研究宅基地使用权是指农村居民家庭在集体土地上建造住房并使用该土地的使用权。
随着城乡发展的不断推进和农民观念的转变，宅基地使用权的流转问题逐渐引起了广泛关注和研究。
一、宅基地使用权流转的背景宅基地使用权是集体土地上重要的财产性权益，在经济、社会、文化等方面都扮演了重要角色。
但现实中，许多宅基地使用权因各种原因而被闲置或难以充分利用，与此同时，一些农民由于需要资金或其他原因，希望将宅基地使用权出售或转让。
这就引发了宅基地使用权流转的问题。
二、宅基地使用权流转问题的研究宅基地使用权流转是一个复杂的社会现象，涉及法律、经济、社会等多个领域。
为了深入研究宅基地使用权流转的问题，需要分析其影响因素、流转方式、流转市场等。
1. 影响因素宅基地使用权流转的影响因素有很多，其中包括土地政策、市场需求、土地权属、法律制度等。
例如，土地政策的变化会直接影响到农民对宅基地使用权的流转意愿；市场需求的变化则会对流转市场产生影响；土地权属争议则会阻碍宅基地使用权的流转。
2. 流转方式宅基地使用权的流转方式有多种，主要包括转让、租赁、抵押等。
在不同的流转方式下，涉及到的方面、手续和责任也有所不同。
3. 流转市场宅基地使用权流转市场的发展和活跃度也是宅基地使用权流转问题的研究方面之一。
很多地方都设立了宅基地使用权流转市场，但其运行情况参差不齐，需要加强监管和规范。
三、宅基地使用权流转的案例1. 吉林省长春市绿园区某村该村通过土地撤并后，提出了将集体经济组织占用的宅基地使用权流转给农民，实行家庭承包经营的方法。
村里通过公开招投标的方式，将宅基地先流转给具有良好信誉的农民，之后与农民签订协议。
2. 河南省信阳市该市将宅基地闲置和低效利用问题作为重要问题来解决，并在全市范围内推行宅基地流转政策。
此举在很大程度上激发了农民对宅基地资源利用的积极性，并优化了宅基地的流动性。
3. 云南省大理州剑川县该县按照政策规定，在宅基地使用权流转过程中，严格控制流转价格，防止出现高价收购和低价转让等现象。
农村宅基地使用权的流转探讨 摘要 自《中华人民共和国土地管理法》颁布至今，我国立法将宅基地使用权作为农民的生活保障，禁止其流转。中国共产党十八届三中全会通过了《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》，提到了对农村宅基地改革的相关意见，从而引发了关于农村宅基地使用权流转的热议。了解目前关于宅基地使用权的转让、抵押、继承的立法以及各自在实践中遇到的困境，分析农村宅基地使用权流转的原因。提出如何规制农村宅基地使用权的流转。 关键词：农村宅基地，使用权，流转 引言 宅基地作为农民建房与居住的土地，对农民的日常生活起着非常重要的作用。随着越来越多农民入城，其房屋和宅基地被闲置。农民在城市发展和生存需要资金，闲置的宅基地转化为在城市生存发展的资金，便成为大部分农民的企求。与农民入城渴望改变的想法类似的是，一些居住在城市里的人们也渴望搬迁到农村地区享受田园般的生活。在立法方面，当下《土地管理法》规定集体所有的土地的使用权不得非法流转，《物权法》禁止以宅基地使用权抵押，诸多行政法规也禁止城市居民到农村买房、购买宅基地。这就造成了人们的现实需求和社会发展与法律规定的脱节，而正是由于法律规定的脱节，导致宅基地使用权的商品属性没有最大限度发挥出来，这对现代市场体系建设无疑没有起到促进作用。 2013年11月，中共十八届三中全会通过了《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》，其中提到“改革完善农村宅基地制度。”这便明确了现行农村宅基地制度改革的现实性和紧迫性，农村宅基地使用权流转也备受关注。 1、农村宅基地使用权概述 1.1 宅基地的概念 目前，我国法律条文对“宅基地”并未做出明确的定义，相关文献亦无统一的表述。马克伟主编的《土地大辞典》及陈洪博主编的《土地科学辞典》对宅基地的表述基本一致：“宅基地是农村集体经济组织为了给农民提供基本的居住保障，拨给农户建造房屋使用的土地。包括住房地基、仓库、院落、卫生间、畜圈、柴草操等。”因为宅基地是农村集体组织为了农民基本生活需要提供的土地，厕所、厨房等附属设施也是基本生活所必需的，这些附属设施所占用的土地应属宅基地的范围。 1.2 宅基地使用权的概念及性质 从我国《物权法》规定来看，宅基地使用权应指宅基地使用权人对集体所有的土地享有占有和使用的权利。农民对宅基地仍享有收益权的，比如农民在搬离其所住的农村房屋进城定居后，将该房屋出租给他人，收取租金。再如，农民在其庭院内种植蔬菜等农作物，从中获取的收益，也是在宅基地上获取收益的体现。因此，宅基地使用权应指宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有的占有、使用和收益的权利。 宅基地使用权从性质上讲，应是一种用益物权。《物权法》规定的用益物权是“用益物权人对他人所有的不动产或动产，享有的占有、使用和收益的权利”，宅基地使用权符合用益物权的概念要求。 2、农村宅基地使用权流转的立法现状与实践 根据《物权法》的精神，宅基地的使用权应包括占有、使用、收益三方面内容。这样，使用权流转应指宅基地的占有、使用、收益在不同主体之间发生转移，包括转让、抵押、出租、继承等方式。 2.1 农村宅基地使用权转让 在法律层面，并没有明确规定农村宅基地使用权禁止转让。依据《土地管理法》62条第4款规定，农民出卖住房后不可再申请宅基地，从中可看出农民的住房可以转让。第63条提到，农民集体所有的土地使用权不得转让，农村宅基地属于农民集体所有，因而，这就间接的表明宅基地使用权不得转让。在行政法规、部门规章层面，2004年11月国土资源部颁布的《关于加强农村宅基地管理的意见》中提到“严禁城镇居民在农村购置宅基地。”可见，现有的行政法规和部门规章不允许城市居民购买农村宅基地的使用权。 依据上述行政法规和部门规章，禁止城市居民购买农村住房和宅基地。《土地管理法》规定“出卖住房”也只能在农民之间买卖房屋。农民甲将住房卖给农民乙（假设乙事先在该村已有自己的一处宅基地），便产生了这样的问题：乙能否获得该住房宅基地的使用权？如果依据“地随房走”原则，乙应享有该宅基地的使用权，则不仅违背了《土地管理法》条第款的“一户一宅”的要求，也违反了《土地管理法》的“农民集体所有的土地使用权不得转让”的规定。遵守“一户一宅”原则和条的规定，不认定乙获得宅基地使用权，那规定便形同虚设，无实践意义了，乙依照这款规定买到的竟是没有合法基地的房屋，只能建起“空中阁楼”了。这便出现了合法的转让行为无法可依的困惑局面。产生这样的困惑局面的原因，是法律条文之间对宅基地使用权转让上的冲突规定与模糊界定。 2.2 农村宅基地使用权抵押 《物权法》条将宅基地使用权规定为不得抵押的财产。《担保法》也进行了同样的规定。但这两部法律都允许建筑物和其他土地附着物可以抵押。这就表明，农村的房屋可以抵押，但宅基地使用权不能抵押。 首先，对宅基地使用权禁止抵押而对农村房屋允许抵押，会造成与上述宅基地使用权转让相同的问题，即抵押权人依据房屋抵押合同行使权利时，是否能依据“地随房走”原则真正依法实现对房屋的抵押权？回答显然不能。农民之间抵押后受“一户一宅”的限制，农民与城镇居民抵押后又受到法律法规禁止城镇居民购买农村宅基地的限制。 其次，这会造成农民的资本无法“盘活”的困境。在农业规模化、产业化的时代背景下，无论是发展第二、三产业，发挥土地规模效应，还是提高农民收入，扩展经营途径，都需要现实的资金支持。但目前在中国农村，农民获得收入的方式主要为种植庄稼后出卖，如若农作物的收入不能满足需求，其还剩下房屋可处置，比如通过抵押房屋获取资本来经营生意，通过出租房屋补贴家用等。目前的立法现状很难让农民的房屋实现流转以增值。在法律规定范围内，银行、城市居民、房地产商甚至本村居民均不会接受农民房屋的抵押，毕竟难以真正实现抵押权。由此，农民房屋也就只能供自己安身立命。 2.3 农村宅基地使用权继承 关于农村宅基地使用权的继承，《土地管理法》等法律并无具体规定。在部门规章层面，国土资源部《关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知》强调：“除继承外，农村村民一户申请第二宗宅基地使用权登记的，不予受理。” 这立法肯定了农村宅基地使用权可以在农村村民之间继承，继承的农民可以取得两宗宅基地的使用权。如果继承者是城镇居民怎么办？比如村民甲在去世时，指定其已是城镇户籍的儿子乙为继承人，继承其祖屋。此时乙若依据《中华人民共和国继承法》的规定，房屋可以被继承，乙应享有继承权，可乙又非农村集体组织成员，依据《土地管理法》还是不能取得宅基地使用权。归根结底，宅基地使用权的继承上，目前立法基本处于空白状态。同时，与买卖、抵押问题相似，继承权能否真正落实，实践中各地法院对这类纠纷也是“同案不同判”，有的认定当事人享有对房屋的继承权，也享有对宅基地的使用权；有的认定当事人仅享有房屋的继承权，由村集体将房屋折价给当事人后收回宅基地使用权；也有的直接认定当事人无权继承宅基地使用权，依据“房随地走”也无权继承房屋所有权。 3、农村宅基地使用权流转的理论争议 3.1 农村宅基地使用权禁止流转 农村宅基地使用权禁止流转说认为，法律不应允许宅基地使用权的流转，其主要依据如下： 3.1.1 基于中国农村的现实情况考虑 目前，我国农村人口占到全国总人口的大多数，农村的安定关系到整个国家的发展。国家对农村宅基地的获取采取审批方式的主要原因是，与农村集体经济组织成员的资格联系在一起，具有社会保障功能。不允许农村宅基地使用权流转，一是为使农民“居者有其屋”，二是为了避免农民在进入城市后没有稳定居所和用以维持收入的工作，以防止贫富差距加大。 3.1.2 宅基地使用权流转的现实条件尚未成熟 在《物权法》的制定过程中，经农业部、国土资源部等部门反复研究后，全国人大法律委员会坚持认为：我国人多地少，土地资源稀缺，必须实行严格的耕地保护制度。当下，中国农村的社会保障体系还没有全面确立，而宅基地是农民最根本的生产和生活保障。所以，全面放开农村宅基地使用权流转的时机还不成熟。 3.1.3 保障农民的合法权益 农民多数情况下在社会中处于弱势，在农民转让土地使用权时，交易价格的高低常由买方决定，买方甘愿冒着法律风险购买农村宅基地，其根本原因在于低廉的价格和丰厚的利润。同时，农村宅基地或农村房屋交易的接受者大部分并非农民本身，而是当下在我国社会中具有优势地位的人，比如有资本和能力在农村买房的城镇居民，或者是专门从事房地产交易的商家。 3.2 农村宅基地使用权有限制地流转 农村宅基地使用权有限制地流转说认为，应当允许农村宅基地使用权流转流转，但须设置一些条件以限制。因为宅基地使用权具有一定是特性，并不适合自由流转，所以只能在一定的范围内流转。主要理由如下： 3.2.1 有限制地流转是现代市场经济要求的必备条件 农村土地中有相当一部分是宅基地，而土地是一项特殊的社会资源，在市场的调节下，这种资源的才能实现最大效用。如果使用权不能流转，那就无法通过自愿交换，使这一资源从生产率较低的利用上转换到生产率较高的利用上来。所以，通过行政手段禁止宅基地使用权的流转是走不通的。 3.2.2 有限制地流转符合“地随房走”原则要求 有限制地流转符合“地随房走”原则要求。现行法律允许农民转让宅基地上的房屋，却禁止转让宅基地使用权，这无疑违法了地随房走”原则。因此，如果允许房屋所有权流转，则宅基地使用权也应随之流转。 3.2.3 有限制地流转不会损害集体经济组织的利益 如果农民将无偿获得的宅基地使用权转让给城镇居民，这将有可能危及本集体对宅基地所有权的合理行使。因为在流转之后，非集体经济组织成员可能利用宅基地进行相关商业或工业建设与开发，从而对破坏土地的耕种价值，使土地在短时间内无法恢复种植。但如果
