会所经营

惠州社区会所多为卖房而生八成经营不善在惠州有这样一些楼盘会所，一盏灯就价值百万，每块砖都在彰显奢华，但除了给看房者一个酒店大堂般的富丽堂皇的看房体验，这些装修乃至建筑本身，未来注定是要被拆掉或者在房子卖完后就彻底地荒废。

人们往往只记住了它们另外一个名字———售楼部。

在业主们苦于社区内部没有健身、美容、茶吧等配套，要经常开车往返健身馆、美容院、茶庄时，这些原本规划提供此类功能的会所，却没有承担起自身的功能。

在惠州有二十几年历史的老牌地产公司金宝集团总裁助理余鹤皋说，他印象中惠州成功的会所少之又少。

在过去的20年中，他甚至想不到哪个会所是做得特别成功的。

会所多为卖房而生江北一楼盘的健身操辣妈们最近比较烦，因为她们热爱的晚间健身操运动被物业公司下了“终止通谍”。

之前一直在小区一楼架空层跳健身操的她们，因为接连有业主投诉音乐声扰民，而被物业严肃通知不能再跳下去了。

“小区里面不给跳，小区外面就是马路，我们这点爱好不知道怎么继续下去。

”健身操的领舞严女士说。

“要是小区能有个运动会所就好了。

”业主孙女士说。

她整天在小区里带小孩，只有晚上的时间才是自己的，就想能有个地方，运动一下，跟姐妹们说说话。

上述几位女士只是这个城市中向往运动和交流的人们的一个缩影。

或许每个人的心中都有一个理想的会所，只是社区没能够提供给大家罢了。

孙女士所说的会所，其实是从香港流行而来的一个不太明确的概念。

但可以明确的一点是小区会所是区别于小区配套设施的。

会所不是便利店，而是专为小区业主设立的体育、文化、健身、餐饮、娱乐等服务设施。

小区配套设施是提供给居民最基本的生活保障服务，而小区会所则是提高业主生活品质的服务设施。

和城市居民向往运动、聚会、美容、音乐等高品质生活形成鲜明对比的是，楼盘会所多数都经营不善，很难承担起提高业主生活品质的功能。

在一些业内专家看来，大量会所失败，是因为“初衷摇摆”。

曾在深圳成功主导了南山百仕达红树西岸会所的业内专家罗雷就说，一个成功的会所首先要确定好是为谁服务的。

如果服务的目标人群没有确定好，没有根据业主的需要去思考应该提供哪些服务，后期的经营就注定不会顺利。

在惠州资深地产业专家房云峻看来，社区里的人们很需要会所，但会所却不明白为谁而生。

很多会所的诞生都是为楼盘的销售服务，开发商在建筑设计、装修上过多地考虑销售需要，而忽略了长远的会所经营定位和需要。

因此当销售宣告结束，业主们真正住了进来，这个为卖房而生的会所也就没有存在下去的动力了。

八成会所经营不善拥有酒店、健身、文艺培训等功能的江北金宝江畔花园会所，是惠州老牌社区中做得较为成功的会所之一。

社区业主们对它的评价是既便利，收费又不贵。

在开发商金宝集团总裁助理余鹤皋看来，楼盘会所都需要走过一个漫长的培育期，即便金宝集团有商业地产管理经验，江畔花园的地段也非常好，但仍旧走过了漫长的培育期。

而被问及惠州经营状况比较好的楼盘会所有哪些，余鹤皋竟一时想不出。

“真正做得好的少之又少”，这是他的评价。

南都记者在调查过程中也发现，经营运转正常、业主口碑较好的楼盘会所的确不好找。

很多楼盘的会所只是挂着会所之名的普通街铺。

因为在房子卖完之后，对这些建筑最常用的处理方式就是作为街铺卖掉。

而失去了产权的这些会所，开发商更无法去统一经营管理，最终都成了便利店、母婴店、理发室等商业业态的随意组合。

有一部分会所因为经营不善，且无法划成小面积的街铺出售，最终不得不被拆掉。

在惠城区数百个楼盘中，经营状况良好、业主参与度高的楼盘会所不到十个。

八成会所早已名不符实，甚至业主们都不知道曾几何时，小区还有个会所存在。

惠州现在较为成功的楼盘会所，一般都以运动为绝对的主题，并且有专业的运营管理团队，例如江畔花园会所，以及奥林匹克花园会所。

运动为主题的奥林匹克花园会所室内1000平方米的运动健身设施已经对外营业接近2年，利用率很高。

奥林匹克花园设置了8个网球场和一个篮球场，篮球场平时对业主开放，打比赛才收费。

另外还有室内游泳池等。

因为有专业的运动场地，这里已经吸引了900多固定会员，运营状况不错。

相对于早期的一些楼盘，近两年开发的新盘也开始重视会所的打造。

例如方直君御和中锴华章等新盘，开发商都不惜重金建设和装修会所建筑，以期长远地去经需文化滋养和交流平台要让业主都愿意走进社区会所，最首要的是会所的功能定位和服务定位都紧紧地围绕业主圈层的需要。

而除了提供运动健身、文化熏陶、美容养生、餐饮等服务，好的会所都是培养社区文化的基地，和改善邻里关系的舞台。

在提供业主喜爱的服务的同时，培养特有的社区文化，也是会所肩负的任务。

因此，做好会所，要求开发商必须体察业主的精神需要。

例如，市民孙女士喜欢和社区里的女士们一起跳健美操，除了运动，她还有跟大家“聊聊天”的需要。

在走访楼盘会所的时候，我们也看到有些楼盘的会所已经在向这个方向发展。

例如方直君御会所中，在乒乓球、桌球等运动场地中，都增设了一个可供人们休息和交流的休息区。

桌椅的选择和摆放都是适合几个人坐下来好好放松地聊天的。

另外东方威尼斯小区的社区公共图书馆以及方直君御的咖啡厅、书吧，也都越来越注重邻里间的精神交流，而提供了相对纯净的精神空间。

在运动主题之下，穿插书吧、图书馆以及各类丰富的讲座和音乐会、展览，是未来社区会所接近业主内心的一些重要方式。

○惠州现有楼盘会所经营状况10%关闭或者卖完楼被拆除50%长期亏损没有人气的30%作为商铺直接销售10%相对经营比较好的○成功会所香港阳明山庄：符合业主圈层的定位阳明山庄会所有着自己的明显特色，不仅提供高水平的服务和享受，重要的是提供一个高层人士互相交流的平台和氛围。

阳明山庄针对高层人士互相交流的愿望，推出早上网球咖啡服务，会员一起晨练，然后一起边喝咖啡边交流，业主愿意分摊费用。

专业的运营管理团队，保障了这里的服务品质，给业主非常舒适的会所体验。

符合业主圈层的定位，也让人们为了交流自发而来，这里的早茶甚至成为了人们的生活习惯。

柏景湾：针对消费力强的别墅业主香港柏景湾也是成功的会所之一，在建立之前经过了严格的市场调研，针对性地指定服务的内容和场地的功能规划。

这里的会所经常主动组织活动。

别墅会所对外经营，主要针对的是使用频率高、消费力强的别墅男女主人和子女。

如针对女士的泰国高级水疗、按摩、美容服务，需要提前7天预订，从来不缺消费。

柏景湾针对儿童的游泳班给父母介绍国外先进的育儿知识，口碑极佳，参加者常年需要排队。

深圳百仕达红树西岸：有国际化的定位和细致的服务位于深圳南山区的百仕达红树西岸，因国际化的定位和细致的服务，会所经营较为成功。

小到咖啡的口味，大到走廊、运动场馆的利用，开发商都细心地研究，并紧紧围绕目标人群的需求，提供相应的服务。

例如篮球场除了定期有业主预约打比赛，经营团队也会着意提高场地利用率，组织一些小型的室内音乐表演，或者一些主题展览。

会所在走廊里定期举办的画展，也形成了持续的关注，真正成为一个社区文化形成、丰富业主们文化精神生活的重要配套。

深圳招商海月：半封闭式经营深圳后海的招商海月会所，是半封闭式经营，主要针对海月业主开放，业主可携友同往，但外来人员不能自行进入。

会所分三期，功能和参与性也是逐渐完善。

一期会所，健身房、舞蹈教室、桑拿、保健室、儿童阅览室、西餐厅、棋牌室，室外泳池。

典型的大而全模式，经营不十分成功。

到了二期主要做的是健身房等，集中于体育设施，反而为业主所喜好。

三期增加了恒温泳池，直径25米的半圆形池，棋牌室全部更换为自动麻将室，因为符合业主需求，而人气渐旺。

上海中远两湾城：有医疗、健身、娱乐、餐饮四大主题自1999年开盘以来，中远两湾城一直备受上海市民青睐。

这也与小区内配套齐全的多功能会所建设分不开。

由于小区总建筑面积160万平方米，整体空间跨度比较大，所以分散在小区的不同位置设置四大会所，分别侧重于医疗、健身、娱乐、餐饮四大主题，以环形商业街连接起来，占地面积约8000平方米。

考虑小区会所的营运成本，把餐饮主题的会所建在沿街地区，对外半开放式进行部分服务。

把医疗、休闲、娱乐会所放在小区业主主生活圈内。

运动主题的会所，把室内和室外的运动分开，为业主提供全方位的服务。

营。

○链接成功会所十大秘诀1.选址遵循既不影响业主正常生活，又便于业主使用。

2.注重健身、亲子及其他家庭团聚休闲功能。

3.统一产权，统一经营管理。

4.社交圈层定位明确，服务对象定位清晰。

确定好是否向社会开放。

5.餐饮丰富，并能引进名品饮食。

6.营造高雅、舒适和自由的空间。

7.拥有专业管理团队，而非物管团队。

需要有商业运营经验的团队来管理经营。

8.能组织多样的文化活动。

9.可以举行大中小型会议，方便业主圈层形成后，做一些集体的交流活动。

10.提供私人化定制服务，如业主在家门口组织聚会等。

○私人会所漫游罗雷好会所要有明确的经营服务对象罗雷，深圳资深地产营销专家我觉得成功的楼盘会所主要要做好三点。

第一是硬件。

也就是建筑基本的条件和功能要符合会所的定位。

好的建筑，适合的设计是基础。

第二个也是更重要的是明确的经营和服务对象。

这一点，也是国内楼盘会所普遍欠缺的。

开发商在建会所的时候就要理清楚，未来这个会所的服务对象是哪些人，是纯粹只服务业主，还是接受部分外部客人，或者是全部对外开放。

这也是困扰很多开发商的一个问题。

最难做的，也是纯粹针对社区的业主来做一个会所。

因为客源少，势必要涉及赔钱的问题。

如果说为了销售需要，会所短期的赔钱也就算了，但长期赔下去该怎么办？因此先理清楚定位，根据这个定位把会所提高到一定的水准，对以后的运营有很大影响。

第三，就是要想好提供哪些服务内容。

对会所将来的运营要想得尽量细。

例如百仕达红树西岸会所当年的一杯咖啡，就吸引了不少人。

因为它的味道很醇厚，比一些五星级酒店调制的还正宗，还美味，因此很多人对它记忆深刻。

这和当时的客户定位明确关系很大，一开始这里定位就比较国际化，尤其是针对一些外籍客户。

在确定服务内容的时候，也有关注这些客户的生活方式。

类似精心调制一杯咖啡这样的细节非常多，也确实能打动人，让大家想来。

另外就是场地的利用率，好的会所必须尽量提高场地的利用率，运用会所空间丰富业主的文化生活。

例如红树西岸的室内篮球场，就是一个既可以打篮球又可以举办小型会展、音乐会的地方，经常会邀请乐队到现场表演，也会办一些主题的展览。

会所里有一条走廊，我们也利用起来把它打造成一个画廊。

因为花心思举办了一些非常好的画展，也成为了会所的一个关注点。

在我个人的印象当中，世贸在上海的一个项目做了一个很成功的会所。

就是通过精细的客户调研和细致的服务，让会所人气非常旺，真正成为业主们喜欢的休闲去处。

香港阳明山庄的会所也是早期比较成功的，他的成功在于管理团队非常优秀。

适合的定位和好的管理，让人们很喜欢。

香港还有一个比较新的会所运作模式，比如有个叫“皇壁”的会所，做的就是业主客厅功能的一个延伸。