广州房地产市场调研与分析

，
，
快 速 出 售 ， 则 需 采 取 降 价 让 利 措 施 。 例
如 ２ ０ １ ３ 年 开 盘 的 府 前 花 园 半 年 前 售
，
，
价 为 万元 ２ ６ ．
，
现 已 经 降 至２ ． ３万 元 。
增城
合 景誉山 国 际 二手房成 交 量 很 少 ，
２ ０ １ ８
年 最 高 峰 为 ２ 万 元 现 在 急 放 盘 降 到 了 ，
行 调 整 的 ， 一 线 城 市 也 不 例 外 。 ２ ０ １ ８ 年
下半 年开 始 ， 广州 二手房 价 格 见顶 回 落 ，
但 幅 度 较 小 ， 降 价 幅 度 大 约 为 １ ０ ％ 左
右 。
那 么 未 来 广州 还 会 调 整 多久 ？
首 先 房 价 的 调 整 受 政 策 影 响 。 广 ，
州 在取消限价之后
年 松 ２ ０ １ ９
放 月 １
１１ 日
，
了 落 户 政 策 ， 作 出 了 微 调 ， 可 看 作 是 变
相放 松了 限 购 。
其次 ，
借鉴 已 下 跌城 市
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？川
？
城 市 开 发
Ｍ ０ ２０ １ ９ ． ０ ３ Ｕ Ｒ Ｂ Ａ Ｎ Ｄ Ｅ Ｖ Ｅ ＬＯ Ｐ
应 减少 ，
成 交 只 能 依 靠 降 价 。 从 去 年 中
开始 ，
楼市 平淡 ，
成 交量降低 ，
很 多业 主
开 始 采 取 急 售 降 价 措 施 。 番 禺 、 白 云 、
天 河 北 和 淘 金 等 区 域 的 二 手 房 明 显 降
价 ，
老破小 、
大户 型、
双 证 的 降价 比 例 较
与 北 京 、 上 海 、 深 圳 相 比 广 州 对 ，
房 价 上 涨 的 反 应 较 为 迟 钝 资 金 对 市 场 ，
的 敏 感度 与 自 身 作 为传 统 一 线 城 市 的 身
份完全 不匹 配 。
年 深 圳 ２ ０ １ ５
，
、
上 海 房
价暴 涨 ， 但 广州 直 到 ２０ １６ 年 下半 年 才 大
多 。
作为 广州 最 高 端 的 片 区 ，
珠 江新城 、
越 秀 区 内 拥 有 优 秀 学 位 的房 子 是 最 “ 抗
跌 ” 的 地 段 ， 这 与 其 他 城市 调 控 后 的 反 应 非 常 相 似 。
另 一方 面 由 于 突 然 降 价 南 沙 地
，
，
区有 价 无市 二 手房 直 接 冷 冻 如 果 想
化 。 笔 者 以 ２ ０ １８ 年 １ ０月 至 ２ ０ １ ９年 年初 这
一 时 期 的广州 楼市 为对 象 ，
进行 调研 ，
以 期 对 行业有 所 启 示 。
取 消 双 合 同 后 新房 市 场 变 化
很 多 客 户 从 手 一 房 市 场 转 战 一■ 手
房 市 场 ， 性 价 比 高 的 新 楼 盘 客户 到 访 量
涨 幅明 显收 窄。
根 据中 原 的 统计 ，
从 放
年 荔 盘 房 源 来 看 ２０ １ ８ ，
天河 、
湾 越 秀 、
、
海 珠 等 中 心 区 域 价 格下 调 盘 源 占 比 都 在
７成 以 上 且 都 有 两三个 点 实 际 成 交 价
，
，
格 会更低 。
房 地产市 场 分析
涨 南 沙 增 城 等 远 郊 区域 ２０ １ ７ 年 下 半 年 ，
才跟 上 节 奏 甚 至 连 很 多二 线 城 市 都 不 ，
如 。
年 ２ ０ １ ７ ，
全 国楼市调控潮来临 ，
广州
作为 一 线 城市 采 取限 价 措 施 但 市 场 增 ，
长 趋 势 已 无 法 控 制 ， 导 致 双合 同 现 象 横
万 元 ６ １ ．
。
二手 房 市 场 发 展 较 为艰 难 ，
中
介 们 主 要 依 靠新 房存 活 。
全 年 来 看 整 个 ２ ０ １ ８ 年 因 为 调 控 和 ，
利 率 上调 ， 广 州 二手 房 市 场 的 交 易 量 同
比 ２ ０ １７年 下 滑 ２３ ％ 均 价 虽 然 还 在 涨 ， 但 ，
这 几
年 全 国 常 住 人 口 流 人 人 数 ， 深 圳 是 第 一
ＥＮ Ｔ
／ ＼
的 经 验 作 为 最 先 上 涨 和 最 先 调 控 的 城 ，
市 ， 深 圳 具有 风 向标 意 义 。
北京 、
上海 由
于 政 策 趋 于 严格 ， 因 此 降 幅 比 深 圳 大 ，
深圳 部 分 区 域 房 源 真 实 成 交 价 降 幅 在
左 右 １ ０ ％
。
同 时深 圳 也有 可 比性 ，
广 州 房 地 产 市 扬 调 研与分 析
■ 文 陈小 英 ＿
Ｓ Ｉ Ｇ Ｈ Ｔ
视 线
年 ２ ０ １ ８
月 １ ０
广 州 采 取了 限 价 的 方
，
式 对 房 地 产行 业 进 行 调 控 ， 双 合 同 现 象
随 之 消 失 ， 新 房 首 付 比 例 明 显 下 降 。 广
州 的 房 地 产 市 场 也 因 此 出 现 了相 应 的 变
势 不 突 出 的新 盘 销 售 情 况 较 差 。 据 广 州
中 原 研 究 发 展 部 统 计 ， 截 至 １ ２ 月 末 广 州
一 手 销 售 均 价 为 ２ ． ７２ 万元 ／ 平 房米 同 比 ，
微 涨３％ ，
大部分项 目售价 保持平稳
，
价
格
变
动小 。
二手 房 市 场 的 变 化
新房 购 房 门 槛 降低 ， 二手 房需 求 相
提 高，
成 交 量提 高 。
例如 ，
亚 运 城 来 访
量 上 升 一 套 ２ ０ ０ 万 元 的 房 子 总 价 涨 了 ，
但 体 看 万 元 ２ ０ ￣ ３ ０
。
总来 ，
涨 价 的 楼 盘
很 少 即 使 提 价 幅 度 很 小 后 市 场 不 易 买 单 ， 本 身 价 格 优 ，
空出世 。
直 到利 率 不断 上调 ，
双合 同 的
高 首付 ， 茶 水 费把 市 场 有 能 力 的 需 求 消
耗 殆 尽 ， 高 房 价 才开 始 回 落 。 根 本 达 不
到
的高
装
修合
同成
为业
主
维权的
利
器 ，
增 城 楼 盘 维 权 现 象一 度 增 多。
房 价 上 涨 到 定 一 程 度 终 究 是 要 进