世联城市综合体项目整体定位及发展战略报告.

金马湖·无限城区位及范围
金马湖·无限城位于成都市西部成温邛城市发展带与 金马河生态景观廊道的交接点，包含了金马镇、永盛镇以 及和盛镇三镇的部分区域，约合26平方公里。片区起步区 为金马河东岸，北起和盛镇鲁家滩，南至金马镇刘家濠的 7.7平方公里用地，全长约9公里。其中水域面积360万平 方米，11.8公里的水岸线，220万平方米的绿地。
金
马镇
左 200米
右
河 金马 区 开发
地块解析 5：未来配套——功能完善
项目紧邻金马湖·无 限城开发片区，本案在其 辐射范围内，该区域未来 规划配套完善。
鲁家滩 特色旅游、商务、会务、 现代观光农业 金马河中段 以体育休闲、娱乐休闲为 主特色的休闲旅游及产业 配套服务集中区
本案
刘家濠 以无线数字平台为主要特 色的城市综合功能集中区 及特色旅游集中区
金马镇项目整体定位 及发展战略报告
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客户的目标
我们一切研究都将以客户的目标为导向，市场的研 究为基础。
鲁家滩扩展分区

温泉大道
鲁家滩分区 金马河中段东岸分区

本案
安置房

金马居住板块
金马河中段西岸扩展分区
金马镇刘家濠分区
金马湖·无限城道路规划及等级
温泉大道
本案
金马湖·无限城基础设施规划
刘家濠板块规划有电 信局、加气站、配气 站、加气站、消防局。
加气站 电信局 配气站 消防局 本案
分期规划
我们为什么要研究金马湖·无限城开发片区？

物业 价值
实 现 短 期 价 值 实 现 长 期 价 值
要解决的关键问题
风险
销售物业
• 如何尽可能快、尽可能多的收 回项目投资？（收回投资）
短期市场 风险
经营物业
• 如何实现一定量长期稳定收益？ 长期经营 风险 （实现利润）
本报告是严格保密的。
4
本项目运作要遵循的大原则
► 两个地块容积率尽量达到“4”，在市场可实现的
► 地块可统一开发，规模较大
► 片区纯净，具有山海景观资源
► 周边配套缺乏，商业氛围较淡。
本报告是严格保密的。
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报告研究思路
根据项目约束条件 及客户目标确定 1、项目可发展的物业方 向如何 2、各类可发展物业配比 通过经济测算 确定利润最大 化方案
约束条件及 目标
项目界定
问题解析
定位方向研判
物业配比建议
1、项目可发展的物业方向 如何 2、各类可发展物业配比
根据项目约束条件 及客户目标确定
通过经济测算确定
利润最大化方案
约束条件及 目标
项目界定
问题解析
定位方向研判
物业配比建议
1、区域属性界定 2、项目属性定位
1、酒店 2、办公 3、商业 4、住宅
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项目各物业的定位方向研判
可能的物业方向
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定位方向研判之一：酒店
口岸酒店市场研究
南山酒店市场研究
酒 店
酒店客户访谈 酒店定位建议
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酒店客户访谈
根据项目地块属性，选取以下酒店作为代表：

星级酒店代表：雅兰 经济型酒店：7 days inn，城市客栈 投资客代表：某国际知名旅行社老板陈先生

3、规划设计阶段全程跟踪评价，将整体定位及发展建立落实在规划上。
世联价值:对市场的全面清晰梳理，客户价值的在规划阶段的产品实现，豪宅领
域的全国领先理念的整合导入
上海世联服务的工商全程业务案例
世聯地産
江苏常熟鸿泰商业综合体项目——前期顾问
项目位置：常熟市虞山镇镇政府对面
项目类型： 集中商业、主题商业、高档公寓


世联价值:突破区域价值，充分挖掘项目的潜力
上海世联服务的工商全程业务案例
世聯地産
江苏昆山衡山城综合商业体项目——前期顾问

项目基本情况： 江苏省 昆山－工商类城市综合体－10万平米以下－1.5~2.5容积率－前期顾问 发展商: 江苏衡山置业有限公司 项目位置: 昆山市城南片区，北临衡山路，西临黄山路，南临中华园路 项目规模: 占地面积30000平方米，可建建筑面积为80000平 项目界定: 位于城市新兴发展区，前景看好，尤其商业开发潜力大，但周边环 境尚未成熟，且用地性质尚为住宅，需争取改为综合性质


世联价值： 国内外类似开发案例的研究与借鉴，通过产品户型创新弱化项
目劣势，提升项目价值，提出可操作可提升溢价空间的设计要点。
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世聯地産
江苏南通圆融综合体项目——前期顾问
发展商: 苏州圆融发展有限公司
项目位置: 南通青年路工农路
项目规模: 项目占地面积：7万多平米；建筑面积：约22万㎡ 项目界定: 三线城市新中心综合体 客户的要求:
世联价值:1.确定项目形象定位、营销推广价值诉求点；2.初定项目整体规划及 涵盖物业类型；3. 确定各物业类型的产品模式及目标客群；4. 确定各类型物 业体量配比；5.确定整体租售比例，以满足开发目标和政府规划目标；6. 提出 项目设计建议，为设计规划提供市场意见

等规模
440万/亩，地块含酒店、商场、住宅；
唯一的城市综合体项目 唯一的同时拥有黄金广场和江景的项目 唯一的同时占据政府主导资源和自然环境资源双重资源的项目… … 这是一个令人有无限想象高度的项目，必须以前瞻的眼光来看待本项目！
作为城市综合体项目，首先需要在整体上进行研判，项目适合采取怎样的模式启动？
客户困惑及限制条件
客户困惑 可否增加商务公寓（超过容积率面积，需增加地价）？ 如何提升商业街二层的价值，从而提升整体商业价值？ 希望有全成本意识，如何控制成本（找客户敏感点、停车位控制等）？
我们以系统性思考为基础，从整体的系统上来提出项目的解决方案。
可变性条件 ➢ A与B地块之间的红线是待定的，可以根据需要进行一定的调整； ➢ 住宅限高和建筑立面颜色，非完全限定性条件，可以根据市场需要，
按平均楼面地价1653元/ 平米 70元/平米（按建筑面积 计） 1300元/平米 700元/平米 1800元/平米（含精装修） 2000元/平米 1391元/平米 1800元/平米 2000元/平米 2000元/平米 1500元/平米
300元/平米（按室外环境 面积计） 65元/平米（按建筑面积 计） 按建安、环境、大配套的 3%计
市场机会研判 产品机会研判
案例借鉴 整体发展战略 项目整体定位 整体规划及分期构思 项目经济测算
市场趋势研判 购买力/需求研判
发展历程
赣州GDP历年来保持着10%以上的增长速度，对房地产发展形成有力支撑
700 600 500 400 300 200 100
0
GDP
年增长率
30.00%
582.34
500.11
项目属性界定 核心问题结构化分析
市场机会研判 产品机会研判