选房现场区域划分图

两年前，亲自体验了一次传说中如梦一样的买楼经历。

2017年前半年到2018年后半年，是西安房价突飞猛进翻一番又翻一番的时段。

当时，售楼的基本模式是销售团队在运作，先让有意向的顾客交两万诚意金，说随时可退，其实一缴，就把你套住了，根本就退不了，然后被迫去选房。

选房还不在售楼处，把你拉到一个很偏远的农家乐庄园，现场氛围跟传销没什么两样，什么信息都不讲，排号进去选，限时三分钟拍板，缴五万元定下来。

三分钟能选个什么房，等你糊里糊涂把钱交缴了，出来才回过神来，原来中招了，两个大巴拉来的人，有一半是房托。

再等你把合同签了，从此置业顾问电话再也打不通了，可是楼还是水中月，慢慢等着去吧。

有了这一次险恶的经历，便开始留心售楼的套路和陷阱，今天把这些经验分享出来，希望对看到的买房者有用。

销售团队售楼十大套路套路一：开盘都是人山人海在项目开盘时，活动现场都是人头攒动，可能是项目本身人气高，但也有可能是开发商雇佣的人。

正常来说选房过程会非常冗长，而开发商这样做的目的就是让你认为买房不容易产生急躁情绪失去理性被置业顾问牵着鼻子走。

套路二：首次开盘性价比高一般项目首次开盘定价会相对便宜，原因是第一次售卖会掺杂很多"关系户"，这时候大家普遍认为，推出房源会是最优质的、价格也是最低廉的，买了一定"赚"！但是！要提醒您，一些体量大的项目后续房源的价格非常可能浮动不会太大，如果二期甚至三期开盘时间与一期间隔较短，价格基本不会变化太大，并且开发商不会把所有优质房源一期全部放完，反而一期开盘因为一些"关系户"的存在，优质房源反而难抢。

套路三：销控板已售房源有猫腻又是一个惯用套路，售楼处工作人员一般会对案场设置的销控板进行特殊处理，贴上"已售"标签的房源并不全是已经卖掉的房子，其中会有一部分是开发商自己的房源，或者某些房源原本就不打算销售。

眼见不一定为实，看房时大家要留心。

住宅交付标准图集（地下室分册）目录一、车道出入口DXS-A-001截水沟－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－2 DXS-A-002防雨棚－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－3 DXS-A-003坡道－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－4 DXS-A-004减速带道钉－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－5 DXS-A-005限高杆龙门牌－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－6 二、土建类-公共部分DXS-B-001梁板面－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－7 DXS-B-002墙柱面－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－8 DXS-B-003防撞护角、凸面镜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－9 DXS-B-004环氧地坪－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－10 DXS-B-005环氧地坪－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－11 DXS-B-006密封固化地坪－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－12DXS-B-005车辆定位器－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－13 DXS-B-006标识标牌－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－14 DXS-B-007防火门－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－15 DXS-B-008排水沟、集水井－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－16 三、机电安装-公共部分DXS-C-001桥架位置优化－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－18 DXS-C-002桥架接地－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－19 DXS-C-003桥架防火封堵－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－20 DXS-C-004配电箱安装－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－21 DXS-C-005电缆敷设－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－22 DXS-C-006电缆头压接－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－23 DXS-C-007管道支吊架－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－24 DXS-C-008管道穿墙封堵－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－25 DXS-C-009管道翻弯－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－26 DXS-C-010压力排水－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－272DXS-C-011消防喷淋－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－28 DXS-C-012消火栓箱－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－29 DXS-C-013风管设置优化－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－30 DXS-C-014风管支架－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－31 DXS-C-015风管防火封堵－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－32 DXS-C-016防火卷帘－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－33 DXS-C-017应急、疏散指示灯－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－34 DXS-C-018普通照明－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－35 DXS-C-019设备接地－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－363四、机电安装-设备间1、配电房DXS-D-001配电柜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－38 DXS-D-002气体灭火－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－39 DXS-D-003事故排风－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－40 DXS-D-004降温设施－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－41 2、消防泵房DXS-E-001设备安装－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－42 DXS-E-002管道及阀组－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－43 DXS-E-003桥架－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－44 DXS-E-004湿式报警阀组－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－45 DXS-E-005排水沟－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－46 DXS-E-006细部做法1、2 －－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－47 3、生活水泵房DXS-F-001设备安装－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－494DXS-F-002管道及阀门－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－50 4、风机房DXS-G-001设备安装－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－51 5、发电机房DXS-H-001设备安装－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－52 DXS-H-002储油间－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－53 6、设备管井DXS-I-001管道安装－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－54 DXS-I-002防火封堵－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－55 DXS-I-003地漏－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－56 DXS-I-004顶面、墙面－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－57 DXS-I-005防火门－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－58 五、安全前端设备DXS-J-001监控摄像机－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－60 DXS-J-002感烟/感温/手报－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－615车道出入口DXS-A-001 地下室车道出入口-截水沟标准做法1、车道上口和下口均须设置截水沟；2、上口截水沟设挡水反坡，其相对位置在雨棚（如有）里侧；3、雨水篦子采用承重型规格；4、沟内清理干净，无垃圾。

创业家园选房指南(草稿)为了方便任丘矿区创业家园集资建房家庭选定住房、储藏间、车位(车库)位置，填写购房协议和贷款、交款工作，特编写《创业家园选房指南》(简称《选房指南》)。

一、选房日期和时间定于2011年9月**日开始选房，结束日期视具体选房进度确定。

选房时间：每天上午08：30－12：00；下午13：30－19：30，周六、周日不休息(国家法定节日除外)。

二、选房地点在首次预交款时所在综合服务处，具体选房场所以该综合服务处通知为准。

三、选房场所创业家园住房的选房场所共设4个，即华美综合服务处、华佳综合服务处、华盛综合服务处、华达综合服务处。

选择其中一个综合服务处作为主场（控制、协调中心）兼分场，其它场所为分场，分场服从主场指挥。

四、选房安排创业家园共7000多选房户，分为72个号段。

每100户分为一个号段（1－100号为第一号段，以次类推……），预计每天进行1-2个号段。

4个选房场所同时开展同一个号段的选房工作。

五、各选房场所的布局四个选房场所一般都设有展示区、侯选区和选房操作区。

其中：1、展示区。

用来展示创业家园A、C、D住宅区的俯瞰图、房型结构图、住房(储藏间、车位、车库) 选择动态表、储藏间车位位置图、选房时间运行表等选房相关图表。

2、侯选区。

即等待区，被叫号的选房户进入侯选区，等待依次选房。

(侯选区视场地的具体情况，可以不设。

)3、选房操作区。

选房户在此区确定住房、储藏间车位(车库)位置，并在《住房储藏间车位(车库)位置价款确认单》(以下均简称《确认单》) 上签字。

选择A区住房、车位等的选房户，当场与房产公司签订购买协议，交纳房屋、车位等款项；选择C、D区住房、车位等的选房户，只在《确认单》) 上签字，暂不签订协议，等待签订正式合同和交款。

六、创业家园住房车位(车库) 储藏间概况七、住房储藏间车位(车库)价格1. A区：住房均价为2900元/㎡(不含办理产权证费用)，储藏间4000元/㎡(含公摊面积) ，地下车位16万元/个。

未到齐画×______________项目开盘未了解画×目开盘走场管理表2、铁马设置为单流线，可放10－30批客户，U形或L形，做长道，不做S形，避免客户交流互相干扰，不在铁马设置上做分流分组（跑马道形）；3、看不到选房销控情况，如跟选房区正对，在隔1－2米处设置门帘或桁架阻隔4、抽签公示板内置，放在排队区与选房等候区之间，避免客户拥堵5、 如展示销控板，与舞台区背离，避免客户拥堵6、需要蓄满人，保持有10－20批客户，能随时配合选房区需要7、提前设1－2岗拦截，防止客户在签到进场阶段即混入内场8、开始阶段严格查号放行9、负责人提前确认走托客户组号，开发商认识，全程跟着服务10、不同单位的工作人员穿不同的衣服，佩戴不同的工作证，收发均做登记，避免客户花钱买工作证导致开发商投诉11、放行时（或签约完）回收客户号贴，避免客户选房离场后倒卖号贴，导致一号多批客户选房会业务员客户进来后的简单几句句话快速逼定客户：选哪个户型？选哪个楼层？层差都是10块钱，选到就不错了。

不要重新跟客户介绍产品，也不要让客户问题不断13、如果节奏过慢，或者存在房型问题，可以清场，给销售员开会，集中引导销售，哪些是难点户型，哪些是畅销户型，要集中开花，再重新开始14、 务必有部门总经理或总监以上把控、协调15、销控单务必让客户、销售人员同时签字16、如果在放行区未回收客户号贴，放弃购买的客户在离开时需要回收号贴12、销售线关注的问题：1）销售代表务必提前走场，常规销售员是一字排开，第一个接到客户的要快速带着客户跑到前面末端，提前预热；2）不允许挑客，浪费客户，一对一服务，对业务员要有强有力的控制，指定惩罚措施；3）放能快速杀客的销售员在此区域，例如本盘有20个销售员，有5个新Array4、提前准备好客户疑难问题的回答口径5、退房换房客户的再次”逼定 ”,防止客户逆流程6、复印身份证/播放电影等动作，提供饮料糕点，转移客户注意力、稳定情绪7、设置叫号公示牌8、配备法务人员，提前解决客户疑虑，答疑组宜设置在较隐蔽地方2、跟单员”全程护送资料”，资料不能在客户手上，指引好客户,分单员速度快未到位画×负责人名单+联系方式2、对讲机、音响、大声公3、礼宾栏、铁马4、销控板、贴点5、销控单、价格表、计笔2、对讲机3、笔、资料袋4、电脑、墨粉、打印机、纸表、认购书等需签署文件。

史上最全住宅13个功能区尺寸图，装修必须知道！每套住宅均是由各种不同功能的房间组成的，这些不同功能的房间大致有主卧、次卧、客房、书房、儿童房、客厅、家庭厅、餐厅、玄关、厨房、公共卫生间、主卧卫生间、储藏间、阳台等。

每种房间的开间进深均有个合理尺寸，每种房间尺寸合理是套型设计达到适用或舒适要求的基本保证。

一、主卧室1、主卧室的最低开间中到中尺寸是3.6m（净3.3m），最低进深中到中尺寸是4.8m（净4.5m），这是保证家具摆放和人的活动最低适用要求的尺寸（图1）汴二括号内为房间内净尺寸Z卜同图I适用型主卧室图（17.28m2）2、主卧室的“舒适”开间中到中尺寸是3.9m（净3.6m）,进深中到中尺寸是5.1m（净4.8m），是家具摆放和人的活动是比较方便舒适的（图2）22003900(3600)舒适型主卧室3、主卧室的“高舒适”开间中到中尺寸是4.2m（净3.9m），进深中到中尺寸是7.5m（净7.2m），这时家具摆放和人的活动会更加方便舒适；不仅如此，到了这一级，主卧室就应该配有主卫生间和进入式衣帽间（图3），或不设进入式衣帽间，把卫生间做大，使洗浴更加舒适（图4）4200匚衿QU)制舒适型主卧室图GL50m2)1刖K皿『舒适型主代卜宝图G5J0m2）二、次卧室次卧室为住户非主人使用的卧室，它的最低“适用”开间中到中尺寸是3.3m（净3.0m）,进深中到中尺寸是4.5m（净4.2m）,如图5。

这里讲的是最低“适用” 要求，因为小于这个尺寸就会给家具布置和人的活动带来不便，也就是说小于这个尺寸的房间就不应设计为卧室，而应设计为书房、儿童房、保姆房等功能的房间。

若户建筑面积比较大或很大，次卧室也分别提高到上述主卧图1或图2的标准，这时次卧室也就分别达到了“舒适”或“高舒适”的要求了。

图5舒适型次股宝图a4.85m2）三、客房客房为专供客人使用的卧室，一般拥有三间卧室以上的大户型方予设置。

它的尺寸标准最低应与次卧室相同（图5）。