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万达商业地产的商业开发运营模式存在问题与提升方法探讨万达商业地产是中国知名的商业地产开发运营公司，拥有丰富的开发运营经验和强大的品牌实力。
然而在市场竞争日益激烈的背景下，万达商业地产的商业开发运营模式也面临着一些问题，需要进行深入的反思和探讨。
本文将从商业开发运营模式存在的问题入手，提出相应的提升方法，力求为万达商业地产在未来的发展中提供一些有益的建议。
一、商业开发运营模式存在的问题1. 周边配套不够完善万达商业地产在商业开发项目中，通常会考虑到商场、写字楼、酒店等建筑，但对于周边的配套设施如公园、学校、医院等却往往不够重视。
这样一来，项目周边的生活配套不够完善，影响了居民的生活品质，也减弱了商业地产的吸引力。
2. 经营管理不够灵活在商业地产运营过程中，万达通常采取统一的管理模式，无论是在招商、物业管理还是市场推广上，缺乏针对特定项目的灵活性。
这种统一管理模式难以适应不同项目的特点，也难以满足市场的个性化需求。
3. 商业模式单一万达商业地产的商业模式主要以购物中心为主，但随着互联网经济和消费升级的发展，传统的购物中心模式已经难以吸引更多的消费者。
线上线下融合的模式也成为了发展的趋势，而万达在这方面的布局和实践相对较少。
二、提升方法探讨针对周边配套不够完善的问题，万达商业地产可以在项目开发之初，就充分考虑到周边配套设施的建设。
比如可以与当地政府合作，引入公共设施项目，提升项目周边的居住环境和生活便利程度，从而更好地满足消费者和居民的需求。
在经营管理方面，万达可以逐步建立起基于项目特点的灵活管理模式。
针对不同项目的市场推广方式、物业管理流程等进行调整，以实现更好的项目适应性和市场响应能力。
在商业模式上，万达可以逐步拓展多元化的商业模式布局，比如加大对文化创意产业的投入，拓展数字化商业服务等方面，并逐步构建线上线下融合的商业生态圈。
这样一来，可以更好地适应市场需求和消费升级的趋势。
商业地产开发招商经营管理问题及对策商业地产开发招商经营管理问题及对策商业地产包括商业和地产两个概念。
商业，是一种有组织的提供顾客所需的商品和服务行为；地产，是指在一定的土地所有制关系下从事的土地开发和地上物建设行为。
从经营模式、功能和用途上讲，商业地产通常指以提供各种办公、贸易、商业、餐饮、酒店、娱乐、健身、休闲为目的而从事房地产商业业态或商业综合体的投资开发建设行为。
商业地产的投资比例和规模体现了一个城市或地区经济发展水平和繁荣程度，是拉动城市或区域经济繁荣的主要驱动力和核心产业。
由于国内商业地产起步较晚，商业地产的投资机构、开发商大部分从住宅开发领域转型而来，尤其是成功型、业界知名度高的住宅，其必然带着成功”的背景、经验及住宅开发的惯性思维，沿袭拿地一规划—设计一建设一销售”住宅开发模式，以销售为最终目的，规划上只考虑能建什么样的商业业态，没有考虑区域商业的客观需求；产品功能上只是停留在住宅开发所能满足的基本功能，而忽视了商业地产所特有的招商运营需求；即使注重了商业业态，也是采用先开发、再招商、后运营”的开发思路，各环节没有系统规划和整体考虑，各自为战，环环脱节。
由于住宅开发商对商业规律认识不够，对商业特性的把握存在偏差，并受制于自身惯性思维的影响，必然造成商业地产开发与招商、后期运营管理及发展不相适应，以至于招商受阻、经营冷淡，严重影响了商业地产的持续、健康、繁荣发展，与最初预测的示范经济效应相差较远。
按照房地产市场行业权益划分，商业地产有四个基本权益——即开发的权益、所有的权益、经营的权益、管理的权益。
商业地产这四个权益在不同阶段代表着不同权益主体的利益诉求，特别是开发阶段、招商阶段和后期经营阶段的利益诉求各不相同，如果处理不好之间的逻辑关系，就特别容易产生开发、招商及经营之间脱节或不匹配现象。
总结商业地产的开发、招商及经营不匹配的各种案例和现象，主要表现在以下几个方面：规划设计和市场定位不匹配商业地产项目涉及的是地产开发与商业经营两个专业领域，需要进行科学、系统的规划设计与市场定位。
商业地产开发及经营管理存在的问题和对策随着城市化进程的加快和商业发展的需求，商业地产开发及经营管理成为了现代城市发展中的重要组成部分。
商业地产涵盖了购物中心、写字楼、酒店、零售店铺等各种商业用途的地产，这些地产的开发和管理对城市经济的发展有着重要的影响。
随着市场的竞争加剧和经济环境的变化，商业地产开发及经营管理也面临着一系列问题和挑战。
本文将从商业地产开发及经营管理的角度出发，探讨其存在的问题并提出对策。
一、问题分析1. 市场竞争激烈随着商业地产市场的扩张和多元化发展，市场竞争日益激烈。
在同一个区域内，购物中心、写字楼和酒店等商业地产项目相互竞争，争夺客源和租户。
市场竞争激烈导致了商业地产项目的运营难度加大，租金下降，投资回报率下降。
商业地产项目的建设成本和运营成本也在不断增加，加剧了经营压力。
2. 租户招商难随着市场的多元化和个性化发展，商业地产项目需要吸引各种类型的租户，如餐饮、零售、娱乐等。
租户招商难成为了商业地产开发及经营管理的一大难题。
一方面，租户对商业地产项目的位置、规模、配套设施等有着较高的要求，租户的投资与运营风险也增加了商业地产开发商的谈判难度。
租户招商难不仅影响了商业地产项目的运营，也降低了项目的市场竞争力。
3. 经营管理不规范商业地产项目的经营管理对于项目的长期发展至关重要，然而许多商业地产项目存在着经营管理不规范的问题。
这主要体现在两个方面：一是运营管理水平参差不齐，导致了服务质量参差不齐，租户满意度降低；二是物业管理不善，导致了设施维护困难，安全风险增加。
经营管理不规范不仅会影响商业地产项目的运营效率和盈利能力，也会造成品牌形象和市场口碑的下降。
二、对策建议1. 提升品牌形象面对市场竞争激烈的环境，商业地产开发商需要通过提升品牌形象来增强项目的竞争力。
一方面，可以通过精心规划和设计，打造独特的商业地产项目形象，吸引更多的投资者和租户；可以通过提供优质的服务和管理，树立良好的品牌口碑，吸引更多的消费者和游客。
商场招商困难总结汇报材料商场招商困难总结汇报材料（1000字）一、引言商场招商是商场发展的重要环节之一，也是商场经营的关键因素之一。
然而，在实际的操作过程中，我们发现商场招商存在诸多困难，导致了招商工作的进展受阻。
为了更好地总结经验教训，提出解决方案，特将商场招商困难进行总结汇报。
二、招商困难1. 市场竞争激烈：目前，商场招商市场竞争激烈，各个商业地产项目争夺有限的资源，导致招商过程遇到了较大的阻力。
这使得商场招商面临着招商资源有限和竞争压力大的困境。
2. 招商渠道受限：目前，商场招商渠道相对较为单一，主要依赖于传统的面谈及招商会议等方式。
这种方式存在限制，无法覆盖到更广阔的招商人群，制约了商场招商的进程。
3. 品牌吸引力不足：商场作为招商对象，需要具备较高的品牌吸引力，吸引更多的品牌商家入驻。
然而，目前还有一些商场的品牌吸引力不足，无法吸引到知名品牌商家，从而影响了商场的招商成效。
4. 商场定位不清：商场的定位是商场发展的方向和目标，也是招商的基础。
然而，一些商场在定位上存在问题，无法明确自身的优势和特点，导致商场招商困难。
5. 招商策划不周：商场招商需要制定具体的招商策划方案，但目前一些商场在招商策划方面还存在不足，策划不具备针对性和前瞻性，导致招商效果不理想。
三、解决方案1. 加强市场营销能力：商场，特别是新开业的商场，需要注重提升自身的市场营销能力，提高品牌吸引力和市场竞争力。
可以通过提高服务质量、营造良好的购物体验和加强市场推广等方式增加商场的品牌吸引力。
2. 拓宽招商渠道：招商渠道的拓宽可以增加商场的曝光度和招商资源。
可以通过互联网等新兴渠道进行招商，例如推出官方网站、社交媒体营销等，吸引更多有意向的商家关注商场。
3. 完善商场定位：商场需要根据自身的资源和优势，明确自己的定位。
可以通过优化商场的业态布局，提高商场的特色和差异化，吸引更多的目标消费群体和品牌商家入驻。
4. 制定招商策划方案：商场招商需要制定具体的招商策划方案，明确目标、任务和具体措施，从而提高招商的针对性和前瞻性。
商业地产开发及经营管理存在的问题和对策商业地产开发及经营管理是一个庞大的系统工程，其中存在着各种问题和挑战。
本文将分析商业地产开发及经营管理存在的问题，并提出相应的对策。
1. 土地资源紧缺：随着城市化进程的加快，土地资源日益紧张，商业地产的开发面临土地成本与供给问题。
对策：应当注重土地资源的合理利用和开发，积极寻找新的土地资源供应来源。
2. 市场需求不确定：商业地产开发过程中，市场需求的变化是一个不确定因素，以至于有时产生了供大于求的情况。
对策：在商业地产开发之初，应进行市场分析与需求预测，采取精准的定位和策略。
3. 开发成本高企：商业地产开发的投入成本很高，包括土地成本、建设成本和人力成本等。
对策：应在规划和设计阶段，充分结合市场需求和投资回报预期，进行成本控制和精细化管理。
4. 法规政策不明朗：商业地产开发涉及到土地规划、建设审批、环保等多方面的法律法规，遇到政策不明朗或变化频繁的情况，将增加项目投资风险。
对策：应积极了解和遵守相关法规政策，加强对政策变化的预判和应对能力，降低法律风险。
5. 品牌附加值不高：商业地产开发项目缺乏引领性、品牌化的设计和运营理念，导致品牌附加值不高。
对策：应注重打造与市场匹配的品牌形象，提升商业地产的附加值，增强自身竞争力。
1. 租金收益下滑：受市场因素和竞争因素影响，商业地产的租金收益存在下滑的风险，影响企业盈利能力。
对策：应该不断优化商业地产的租户结构，提升商户的核心竞争力，增加租金收益。
2. 经营费用居高不下：商业地产的经营费用包括物业管理费、维护费等，通常较高，影响了企业的盈利水平。
对策：应采用高效的管理模式，优化成本结构，降低经营费用，提高利润率。
3. 高会员留存难度大：商业地产在运营过程中，尤其是商业综合体，往往存在会员流失的问题，难以维持稳定的客流量。
对策：应考虑定期举办各类活动，增强会员粘性，提高会员留存率。
4. 管理水平不高：商业地产管理存在一定的局限性，缺乏国际化的管理水平，导致经营效率低下。
商业地产招商运营面临的十大问题如何解决商业地产经过这几年大跃进式的高速发展，目前已进入一个问题集中爆发的阶段，很多城市大量的商业地产物业处于空置、闲置状态。
开发商建好的商业地产项目既卖不掉也租不出去，资金处于一个非常严峻的局面，很多开发商因此陷入困境甚至资金链断裂导致企业破产。
前几年流行的产权式商铺销售模式【返租】在实践中几乎是全军覆没，鲜有成功案例，靠出售套现的路子走不通了，所以对于很多大型商业物业，只有依赖出租来实现价值，或者等大资本来收购。
但即便大资本进入，也需要项目先成功招商并正常经营。
招商运营难，是摆在很多开发商面前的一道难题，是一道无法绕过去的坎儿。
分析开发商陷入招商困境的原因，主要包括以下几个层面：一、供求关系失衡：商业地产要靠商家买单，商家靠消费者买单。
商业地产的供给远远超过了市场发展的需求，供求关系已经严重失衡，造成空置闲置是必然的结局。
当然这种失衡主要是结构性的失衡，它表现为一方面大量商业物业空置、闲置，一方面大量优质商家无法找到适合开店的经营场所，二者之间的矛盾非常尖锐。
二、没有市场定位或市场定位不当：商业地产的市场定位要解决在什么样的地段针对什么样的客群为什么样的商家提供一个怎样的经营场所的问题。
这个定位的外部基础是对周边区域详细的市场调查、研究。
但现在很多项目已经建好却难以招商而找上门来的开发商，商业地产医生林海彬发现这些项目基本未做任何专业的前期市场调研（或者调研不专业）就盲目的拍脑门决策上马商业地产项目，动不动就是几十万㎡的超大项目，在上项目的时候就根本没深入思考过开发完的项目准备租给谁？谁来消费？这些消费能否养活经营商家？往往是房子盖好了才考虑招商的事，这样的项目陷入空置、闲置状态实在是太正常了。
三、业态组合不合理或不切实际：很多开发商对商业领域的运作规律缺乏足够的认识，并不清楚各业态商家在选址扩张开店时要考虑的条件，做业态规划的时候完全是凭自己的一相情愿，而不是下游商家的意愿及需求，很多开发商甚至是委托纯粹搞建筑设计的设计院来做商业规划，这样的机构往往只了解建筑技术，但不了解商业的运作规律，单纯的从建筑设计技术角度做出来的业态组合往往是脱离实际的，不具备可操作性的。
商业地产开发招商经营管理问题及对策摘要近年来，国内各大、中、小城市为提升城市品牌和影响力，极力在不同层次领域打造城市核心商业圈，建设各种形态的地标性商业建筑，商业地产开发蓬勃发展。
由于国内的商业地产起步较晚，且各投资机构、开发商大多从住宅开发转型而来，开发理念和思路习惯性套用住宅的开发思路，即采用先开发、再招商、后经营的流程管理模式，从而产生开发、招商与经营等环节脱节，对后期的经营管理造成极大影响。
文章从商业地产开发、招商及经营管理存在问题的表现特征为出发点，深入分析商业地产开发、招商及后期的运营管理产生问题、原因及由此带来的后果，并提出了目前市场上几种常见和有效的解决方案和建议。
关键词商业地产；开发；招商；经营管理1商业地产概念介绍商业地产包括商业和地产两个概念。
商业，是一种有组织的提供顾客所需的商品和服务行为；地产，是指在一定的土地所有制关系下从事的土地开发和地上物建设行为。
从经营模式、功能和用途上讲，商业地产通常指以提供各种办公、贸易、商业、餐饮、酒店、娱乐、健身、休闲为目的而从事房地产商业业态或商业综合体的投资开发建设行为。
商业地产的投资比例和规模体现了一个城市或地区经济发展水平和繁荣程度，是拉动城市或区域经济繁荣的主要驱动力和核心产业。
由于国内商业地产起步较晚，商业地产的投资机构、开发商大部分从住宅开发领域转型而来，尤其是成功型、业界知名度高的住宅，其必然带着成功的背景、经验及住宅开发的惯性思维，沿袭拿地—规划—设计—建设—销售住宅开发模式，以销售为最终目的，规划上只考虑能建什么样的商业业态，没有考虑区域商业的客观需求；产品功能上只是停留在住宅开发所能满足的基本功能，而忽视了商业地产所特有的招商运营需求；即使注重了商业业态，也是采用先开发、再招商、后运营的开发思路，各环节没有系统规划和整体考虑，各自为战，环环脱节。
由于住宅开发商对商业规律认识不够，对商业特性的把握存在偏差，并受制于自身惯性思维的影响，必然造成商业地产开发与招商、后期运营管理及发展不相适应，以至于招商受阻、经营冷淡，严重影响了商业地产的持续、健康、繁荣发展，与最初预测的示范经济效应相差较远。
中国商业地产运营存在的问题及对策的开题报告
中国商业地产作为一个重要的经济领域，发展迅速，但面临的问题也越来越多。
本文旨在探讨中国商业地产运营存在的问题及对策。
一、问题分析
1.资金压力大。
商业地产项目前期投入巨大，从土地购置、开发、装修、人员招聘等方面都需要大量资金，使得商业地产开发商经常陷入资金链紧张的困境，长期处于债务累累的状态。
2.市场竞争激烈。
商业地产市场竞争激烈，不同商业地产开发商为了争夺市场份额，推出各种优惠政策和营销活动，给自己带来了巨大的压力。
3.租金下降。
中国商业地产运营的租金下降趋势日益明显，租金收入下降直接影响了商业地产项目的利润和生存空间。
4.人才短缺。
商业地产开发需要从规划设计到运营管理全方位的人才支持，但目前整个行业面临着人才短缺的困境。
二、对策分析
1.优化资金管理。
商业地产开发商需要合理规划资金，优化资金结构，通过银行等渠道融资，避免资金链紧张的状态。
2.提升品牌价值。
商业地产开发商需要通过营销策略的不断创新，提升自身品牌价值，增加消费者的忠诚度。
3.创新商业模式。
商业地产开发商需要思考创新商业模式，例如通过与电商公司合作，将线上线下进行整合，为消费者带来更好的购物体验。
4.加强人才培养。
商业地产行业需要针对不同岗位进行针对性的人才培养，提高人员素质，促进产业升级和发展。
三、结论
商业地产行业在发展过程中也面临着一些问题，需要制定合理的对策以应对。
通过优化资金管理、提升品牌价值、创新商业模式、加强人才培养等方式，可以帮助商业地产企业更好地发展。
招商运作存在的主要问题一、招商难究竟难在哪里招商难,已是业内不争的事实。
购物中心和商家本是天然的利益共同体，在相互E依存、相互合作中才能得到发展。
倘若商家不愿进驻,其结论起码是商家对购物中心的依存度不够高，甚至可有可无.于是,招商便成了投资商、开发商最难跨越的一道坎。
招商难的根本原因并不在于承租商资源越来越少了，而在于招商营销工作缺乏针对性和说服力，缺乏对商户不同心态的具体了解和把握,缺乏对项目本身优劣长短的客观看待以及与之相应的营销举措。
而且，招商对购物中心成败的关键性作用，并不局限于招商这一个时段、一个环节，而是贯穿购物中心开发的整个过程中的每个环节、每个方面.更重要的是在每个环节方面，都要从承租商的角度看待问题，从承租商的角度发现、分析和解决问题。
这样创造出来的“作品”，才能最大限度地获得承租商的认同和攀附，从而在根本上解决招商难的问题。
承租商的成功，就是购物中心的成功，更是开发商的成功。
为承租商负责，就是为开发商长远的投资与回报负责。
二、招揽什么样的商家进店临近招商，如果才把这个问题提上桌面，确实有太迟之嫌。
目前招商中“不问张三李四，给钱就让进"的做法，看似为开发商投资收益着想，多拉进租户，一时也可能门庭若市，但从更远看，很可能离衰败不远,实际上是对开发商、承租商根本利益的致命伤害.“招揽什么样的商家进店",看似属于招商工作范畴，它实际上涉及购物中心开发经营的核心问题:整体定位、设计思想、经营理念等。
具体地讲，要回答好这个问题，应当回问项目本身的5个基本定位：其一，购物中心的商品和服务到底“卖给谁”（目标消费群体以及商圈范围）？居民社区型的购物中心，招商蓝图应围绕本社区千家万户妇孺老少的日常消费服务来设计；繁华闹市型的购物中心，则要考虑更大区域的中青年上班族的个人和公务购物、休闲、聚餐、娱乐等需求.这是购物中心招商运作的基本要求。
其二，本项目区别于其他同行的经营特色是什么？不同的经营特色，有不同的商户阵列，就有不同的招商蓝图。
商业地产开发及经营管理存在的问题和对策商业地产开发和经营管理是一个复杂的过程，往往会面临一些问题。
以下是一些常见的问题以及相应的对策。
1. 选址问题：一个好的地理位置对商业地产的成功非常重要。
选址过程可能存在一些困难，如高昂的土地成本、缺乏基础设施和交通便利性等。
开发商需要仔细研究市场需求、人口密度和竞争情况，以确定最适合的地理位置。
对策：开发商可以与相关部门合作，寻找策略性位置，并利用市场研究和数据分析，评估潜在地段的价值和可行性。
2. 管理问题：商业地产经营管理面临着租户管理、设备维护、安全管理等多方面的挑战。
由于商场和购物中心通常是大型复合项目，管理难度较大，往往需要一个高效的系统来管理租户和解决问题。
对策：建立一套完善的管理系统，包括租赁管理、设备定期维护、安全监控等。
建立良好的合作关系和沟通渠道，与租户保持良好的合作关系，及时解决他们的问题。
3. 客户需求变化：商业地产发展的过程中，客户的需求和喜好会发生变化。
商业地产经营管理需要不断适应市场变化，并提供符合客户需求的产品和服务。
对策：开发商可以通过市场调研和数据分析来了解客户需求的变化趋势，并相应调整产品和服务。
不断创新和提升产品品质，以满足客户的不同需求。
4. 竞争压力：商业地产是一个竞争激烈的市场，竞争对手众多，价格战和促销活动层出不穷。
对策：为了在竞争中取得优势，开发商可以通过提高产品质量、提供独特的体验和服务、加强品牌宣传等方式来吸引顾客。
建立与竞争对手合作的合作伙伴关系，可以共同开展推广活动和提供优惠，增强市场竞争力。
5. 环境责任：商业地产对环境的影响较大，如能源消耗、废物排放等。
开发商需要承担环境责任，并采取措施减少对环境的影响。
对策：开发商应该在设计和建设阶段考虑可持续性和节能环保的原则，例如使用可再生能源、建立废物管理系统等。
加强社会责任感，推动绿色建筑和生态保护，为社会和环境做出积极贡献。
商业地产开发及经营管理过程中常见的问题有选址、管理、客户需求变化、竞争压力和环境责任等。
商业地产开发及经营管理存在的问题和对策商业地产开发及经营管理是一个多方面的复杂领域，包含了许多不同的问题和挑战。
本文将探讨商业地产开发及经营管理存在的问题，提出对策并分析其影响。
一、存在的问题及原因1. 市场需求不稳定商业地产开发及经营管理存在着市场需求的不稳定性。
随着消费者需求和市场变化，商业地产需求会发生变化，这使得商业地产开发及经营管理面临风险。
2. 管理难度大商业地产开发及经营管理的管理难度较大，因为涉及到多方面的事务，包括租赁管理、财务管理、工程管理等。
管理团队需要具备多方面的专业知识和技能，才能有效地开发和经营商业地产项目。
3. 市场竞争激烈商业地产市场竞争激烈，项目开发者需要不断创新，在设计、营销、服务等方面保持竞争力，以吸引更多的租户或购房者。
4. 成本控制难度大商业地产的开发和经营成本高，包括土地成本、建筑成本、运营成本等。
成本控制难度大，需要通过有效的管理和经营手段来降低成本，提高盈利能力。
5. 法律法规的变化商业地产开发及经营管理面临着法律法规的不断变化，需要及时了解和适应最新的法规，以避免出现风险和损失。
二、对策措施1. 稳定市场需求商业地产开发者需要更加注重市场调研和前瞻预测，根据市场需求和趋势来确定项目的定位和规划，以确保项目的长期稳定发展。
2. 提升管理水平商业地产管理团队需要不断提升自身的管理水平，包括学习最新的管理知识和技能，引进先进的管理方法和工具，以提高管理效率和质量。
3. 加强品牌建设在激烈的市场竞争中，商业地产开发者需要加强品牌建设，提升自身的知名度和美誉度，以吸引更多的租户或购房者。
4. 提高成本控制能力商业地产开发者需要通过采用节能环保的建筑设计、优化物业管理等方式，降低运营成本，提高盈利能力。
1. 稳定市场需求通过稳定市场需求，商业地产开发者能够更好地把握市场动向，降低项目开发的风险，提升项目的盈利能力。
2. 提升管理水平提升管理水平可以提高项目的运营效率和质量，实现良好的运营业绩，同时为企业的可持续发展提供保障。
商业地产招商运营做不好的破解对策核心提示招商工作作为商业地产运营的重要部分，从一开始就举足轻重，毫不夸张地说，招商工作的成功与否是评判商业运营是否成功的唯一标准。
然而，招商运营难是摆在很多商业地产开发商面前的一道难题，是一道无法绕过去的坎。
缺少明确有效的招商策略指科学的利用各种有效的招商手段形成组合，对目标市场进行持续性公关，从而达到商业规划合理、商业优化进驻的目的。
商业地产招商5大策略：1主力商户优先招商。
商业物业是商店群的集合体，是多个零售商店汇集的商业经营场所，但是，不同的零售商店在商业物业里的地位和作用不尽相同。
主力商户、半主力商户主要包括百货商店、超级市场、大型专业店等，是商业物业吸引客源的锚固点，对商业物业的商业经营活动会产生较大的影响，在商业物业里处于核心地位。
在进行招商时，应对主力商户、半主力商户采取优先招商的策略。
一方面，主力商户、半主力商店的招商谈判通常需要一个较长的时间，需要应付繁琐的拉锯式谈判。
另一方面，不同的主力商户、半主力商店对商店的建筑规模、建筑结构会有不同的要求，提前招商确定主力商户、半主力商店，有利于商业物业的施工建设，避免建筑物以后的翻修改动，节省建设成本。
因此，对商业物业的主力商户、半主力商店应优先招商，并在商业物业施工建设以前，就开展对主力商户、半主力商户的招商活动。
2品牌商户带动招商。
大型知名品牌的主力商户可以为商业物业带来大量的商业人流，创造良好的商业氛围，从而增强其他商业经营的信心，促进商业物业的招商；而每个零售行业的龙头商家、品牌商家都是行业内经营的典范和楷模，他们的行为活动对行业内其他商家的经营会产生较大的影响，对行业内其他商家具有重要的带动效应。
商业物业可以通过采取各种优惠措施，重点引入知名的主力商户、行业的品牌商户进场经营，以带动促进对其他商户的招商。
在商业物业的招商广告宣传活动中，可以将引入的品牌商家作为一个重要的卖点信息，传达给其他的目标商户，以刺激其他目标商户的经营需求，促进商业物业的招商。
商场招商困难总结汇报稿尊敬的领导、各位同事：大家好！我是XX商场的XX，今天我将向大家汇报商场招商方面所面临的一些困难，并提出具体解决方案，希望能够得到大家的支持和帮助。
一、困难分析1. 市场竞争激烈：当前，商场行业竞争愈发激烈，各大商场纷纷加大招商力度，没有独特的品牌和优势，面对客户的选择压力会越来越大。
2. 招商资源有限：商场招商过程中，发现很多热门品牌都已经落户于其他商场，资源有限，很多优质品牌难以争取到。
3. 高租金压力：商场租金一直是招商中的一大难题，随着市场竞争的增强，商家的心理预期租金越来越高，导致我们商场在租金谈判过程中处于弱势地位。
4. 理念不符：很多品牌的理念与我们的商场定位相违背，无法相互匹配，造成了合作上的困难。
二、解决方案1. 硬件设施升级：商场需要通过改善硬件设施来增加吸引力，比如提供先进的商业设备、改善整体环境、提供高品质的消费体验等，以增加品牌青睐度。
2. 深挖潜在品牌：通过深入市场调研，了解当地消费者的需求和趋势，找到满足市场需求的品牌，提供合适的合作计划，吸引其落户我们商场。
3. 探索多元化合作方式：除了传统的租赁模式，商场可以考虑与品牌进行深入合作，如采取合资合作、引进连锁品牌等方式，达到优势互补，共同发展。
4. 理念跟进：商场应该明确自己的定位和理念，并与潜在品牌进行沟通，尽量找到与商场理念相符的品牌，加强营销和传播，让更多的品牌认同商场的价值观。
三、推进措施1. 正确定位：商场要明确自己的定位，定位与理念是吸引品牌合作的基础。
2. 加强市场调研：深入市场，了解消费者需求和市场趋势，为商场招商提供有针对性的方案。
3. 建立良好关系：与品牌建立合作伙伴关系，互相了解需求和利益，达成共赢的合作模式。
4. 提高服务质量：提升商场的服务质量，不仅是对消费者的需求做出回应，也是向品牌展示商场的实力和能力。
5. 优化租金策略：在租金谈判中，商场应该根据市场情况进行灵活调整，寻找租金与品牌价值相匹配的平衡点。
商业地产招商工作中存在的不足商业地产招商，这个词听起来是不是就像个巨大的蛋糕，大家都想来分一块？但是，实际操作起来，哎呀，往往让人觉得“这蛋糕真不好切”。
今天，我们就来聊聊这块蛋糕上的一些不足之处，看看能不能在“蛋糕”上加点糖，让招商工作更甜蜜。
1. 招商策略不够灵活1.1 市场变化快，策略跟不上说到招商，第一件事就是得有个好策略，对吧？可是，市场就像个调皮的小孩，今天一个样，明天又变了。
很多时候，我们的招商团队总是按照固定的套路来，结果往往是“用力过猛，效果不彰”。
这就好比你今天穿了冬装，明天就变成了夏天，当然会热得受不了。
适应市场变化，灵活调整策略，这可得是招商团队的必修课。
1.2 目标客户定位模糊另外，目标客户的定位也是个大问题。
有些团队就像是瞎子摸象，根本不知道自己要找谁。
不是说每个客户都能成为朋友，但得有个明确的方向啊！不然就像是在海里捞针，费劲巴拉却什么都没捞着。
比如，你的商业地产明明适合时尚潮流的品牌，却偏要去吸引传统零售，这不是瞎折腾嘛。
2. 沟通效率低下2.1 内部沟通障碍再来说说沟通，招商工作里可离不开这个“桥梁”。
可是，有些团队的内部沟通就像打电话时信号不好，时常断断续续的。
每个人都在忙自己的事，根本没时间去了解团队其他成员的进展。
这样一来，不仅效率低下，信息传递也容易出现偏差。
结果就是，大家都是各做各的，想法相左，合作起来那真是“鸡飞狗跳”。
2.2 客户沟通不畅与客户的沟通也是同样的道理。
招商团队往往只想着推销自己的项目，却忽略了听客户的真实需求。
客户不是傻瓜，他们希望你能理解他们的想法，而不是一味地“我这个项目多好，我那个项目多牛”。
如果你能先问问客户“你想要什么”，再来展示自己的优势，那就能“事半功倍”，省了不少心。
3. 数据分析不够深入3.1 忽视市场数据在如今这个数据为王的时代，很多招商团队对数据的忽视可真让人捏把汗。
有些人还是停留在“感觉”阶段，觉得这个地方好就行，结果最后发现根本没戏。
商业地产招商的问题和特点商业地产招商的特点是目标商户主次分明，租金、租期差异大，招商持续时间长、难度大、技术要求高。
主力店租期长、租金便宜，中小型店的租期比较短（一般是三年）、租金比较高，往往是主力店的3到10倍。
招商时间长，对一般商业地产项目来说，都是从业态组合开始一直持续到开业，招商开业之后还经常会进行商户调整，一般来说现在的项目没有半年时间是很难招满的。
从第一次谈主力店到签约，最快也要半年时间，主力店对项目不容易把握，并且现在连锁经营的商家还不够充分，零售业放开之后情况有所好转。
招商是手工活，要一针一线地做，我们现在招商都不做广告，全部是一家一家来谈，要很有耐心。
关于商业地产招商存在的问题。
第一是招商难，难在哪里；第二是招什么商家进店以及如何确定租金和签定租约。
从商家不愿意进场的心态来看，一种是觉得这个地方不行，没有投资价值；第二种是觉得还有其它项目可以洽谈，但是对这个项目又吃不准（当然这有可能是项目自身造成的原因）；第三种就是觉得项目还是可以做起来的，但是不十分合适；第四种是觉得项目挺好的，但就是进不去，可能是太贵或者其它条件太高。
出现招商难的问题不能完全说是因为商家少，而是项目没有针对性，对商家的把握没有那么准，所以招商只有从商家的角度考虑问题，才可以更有针对性一些，成功率也会更高一些。
招什么样的商家进店，看起来是招商工作，实际上的核心问题还包括购物中心的基本定位，因为每一种定位会针对不同的商家，比如设计思想、经营理念，另外就是现在还有不少项目仍然是不管张三李四，谁给的租金高就请谁进，虽然现在这样做的变得很少了，大部分商业地产项目都有完整的商业和品牌规划。
招什么商家进店决定着购物中心以后卖什么，怎么卖，卖给谁的问题。
确定租金的难点在哪里？我们都希望实现高租金，或者快点回笼资金，但是还有一个不能忽略的培育市场的问题；商家希望租金低，太高他们会走。
实际上现在很多项目对租金的看法和起步时已经不太一样了，除了那些很大的品牌店，有很多商家在租金判断标准上并不是十分准确，我们也同深圳做连锁商业的老总进行过探讨，他们对位置的判断很多是带有直觉性质的。
商业地产开发招商经营管理问题及对策商业地产包括商业和地产两个概念。
商业，是一种有组织的提供顾客所需的商品和服务行为；地产，是指在一定的土地所有制关系下从事的土地开发和地上物建设行为。
从经营模式、功能和用途上讲，商业地产通常指以提供各种办公、贸易、商业、餐饮、酒店、娱乐、健身、休闲为目的而从事房地产商业业态或商业综合体的投资开发建设行为。
商业地产的投资比例和规模体现了一个城市或地区经济发展水平和繁荣程度，是拉动城市或区域经济繁荣的主要驱动力和核心产业。
由于国内商业地产起步较晚，商业地产的投资机构、开发商大部分从住宅开发领域转型而来，尤其是成功型、业界知名度高的住宅，其必然带着成功”的背景、经验及住宅开发的惯性思维，沿袭拿地一规划—设计一建设一销售”住宅开发模式，以销售为最终目的，规划上只考虑能建什么样的商业业态，没有考虑区域商业的客观需求；产品功能上只是停留在住宅开发所能满足的基本功能，而忽视了商业地产所特有的招商运营需求；即使注重了商业业态，也是采用先开发、再招商、后运营”的开发思路，各环节没有系统规划和整体考虑，各自为战，环环脱节。
由于住宅开发商对商业规律认识不够，对商业特性的把握存在偏差，并受制于自身惯性思维的影响，必然造成商业地产开发与招商、后期运营管理及发展不相适应，以至于招商受阻、经营冷淡，严重影响了商业地产的持续、健康、繁荣发展，与最初预测的示范经济效应相差较远。
按照房地产市场行业权益划分，商业地产有四个基本权益——即开发的权益、所有的权益、经营的权益、管理的权益。
商业地产这四个权益在不同阶段代表着不同权益主体的利益诉求，特别是开发阶段、招商阶段和后期经营阶段的利益诉求各不相同，如果处理不好之间的逻辑关系，就特别容易产生开发、招商及经营之间脱节或不匹配现象。
总结商业地产的开发、招商及经营不匹配的各种案例和现象，主要表现在以下几个方面：规划设计和市场定位不匹配商业地产项目涉及的是地产开发与商业经营两个专业领域，需要进行科学、系统的规划设计与市场定位。
招商运作存在的主要问题
一、招商难究竟难在哪里
招商难,已是业内不争的事实。
购物中心和商家本是天然的利益共同体,在相互E依存、相互合作中才能得到发展。
倘若商家不愿进驻,其结论起码是商家对购物中心的依存度不够高,甚至可有可无。
于是,招商便成了投资商、开发商最难跨越的一道坎。
招商难的根本原因并不在于承租商资源越来越少了,而在于招商营销工作缺乏针对性和说服力,缺乏对商户不同心态的具体了解和把握,缺乏对项目本身优劣长短的客观看待以及与之相应的营销举措。
而且,招商对购物中心成败的关键性作用,并不局限于招商这一个时段、一个环节,而是贯穿购物中心开发的整个过程中的每个环节、每个方面。
更重要的是在每个环节方面,都要从承租商的角度看待问题,从承租商的角度发现、分析和解决问题。
这样创造出来的“作品”,才能最大限度地获得承租商的认同和攀附,从而在根本上解决招商难的问题。
承租商的成功,就是购物中心的成功,更是开发商的成功。
为承租商负责,就是为开发商长远的投资与回报负责。
二、招揽什么样的商家进店
临近招商,如果才把这个问题提上桌面,确实有太迟之嫌。
目前招商中“不问张三李四,给钱就让进”的做法,看似为开发商投资收益着想,多拉进租户,一时也可能门庭若市,但从更远看,很可能离衰败不远,实际上是对开发商、承租商根本利益的致命伤害。
“招揽什么样的商家进店”,看似属于招商工作范畴,它实际上涉及购物中心开发经营的核心问题:整体定位、设计思想、经营理念等。
具体地讲,要回答好这个问题,应当回问项目本身的5个基本定位:其一,购物中心的商品和服务到底“卖给谁”(目标消费群体以及商圈范围?居民社区型的购物中心,招
商蓝图应围绕本社区千家万户妇孺老少的日常消费服务来设计;繁华闹市型的购物中心,则要考虑更大区域的中青年上班族的个人和公务购物、休闲、聚餐、娱乐等需求。
这是购物中心招商运作的基本要求。
其二,本项目区别于其他同行的经营特色是什么?不同的经营特色,有不同的商户阵列,就有不同的招商蓝图。
打算强化购物中心中高档商品,应以知名品牌为招商重点;以休闲娱乐为特色的购物中心,则应在餐饮、酒吧、娱乐场、影院等行业的招商方向下功夫。
不能见别人上什么,你就上什么。
“跟风”往往造成与他人的雷同,抹煞自身特色。
其三,项目自身的建筑特点有哪些?建筑条件也是限制某些商户进驻的重要因素。
有些较理想的承租商正因此而不得不“望楼兴叹”。
其四,购物中心目前都面临着地方化、民族化、国际化相融合的课题。
对这种消费文化问题,招商工作是无法回避的。
比如,国际品牌、全国品牌可为购物中心带来较高声誉,但在许多地区,国际一流品牌不一定更比国内二三流品牌更吃香;地方品牌虽不大,可具有独特性和顾客忠诚度。
最有名的,不一定适合列入招商蓝图。
其五,市场消费的未来发展趋势是什么?比如近几年,欧美国家新建购物中心反映出强化娱乐设施的趋势。
据资料称,2001年英国新建的购物中心,有38%把主要的娱乐设施(电影院、保龄球场、夜总会、少儿游乐场等集于一身。
而在前五年,这个比例仅是25%。
目前,某些新潮且极富特色的“形象店”(比如新潮服饰店、家庭装饰品店、登山攀岩运动品店等将成为业界新宠。
“形象店”对吸引青少年、突出购物中心商品花色的立体感和前卫化很有效果。
招商计划只有顾及消费流行趋势,才能更加强化购物中心的品牌形象。
综上所述,“招揽什么样的商家进店”,实际在很大程度上决定购物中心“卖什么”、“卖给谁”、“怎么卖”等重要问题。
它关联着购物中心这个复杂系统的各方
面、全过程。
所以,招商工作应从建筑的规划设计阶段就开始介入,根据总体定位,进行全方位的业态、业种规划,并把蓝图交给建筑设计师进行平面、立面布局,赋予有生命和个性的创意设计,才能形成更成熟、完美的项目开发设计方案。
三、如何定租金才恰当
如何定租金,事关项目招商的成败,总让开发商们挠头,也是招商争议
的焦点。
其实,定租金的难处主要来自于3方面的矛盾。
一是投资商方面尽快回笼投资和放水养鱼长期获利之间的矛盾;二是价格政策与承租商要求之间的矛盾;三是把拟订价位与周围同类项目进行比较而产生的矛盾。
我们认为,第二方面(价格政策与承租商要求之间的矛盾是最主要的矛盾。
因为,价值(价格在根本上是由市场决定的,最终由承租商说了算。
营销魔方一时能掀动价格,但改变不了市场的价值规律。
商家们不买账,开发商再急也没用。
周围同类项目之所以能够保持租金的高价位,大多是同行各方面努力工作的结果,是“熬炼”出来的旺铺。
倘若盲目攀比照搬,企图一蹴而就,最终往往碰壁而归。
如何制定能让市场接受的租金政策?在技术操作上可分3个方面:整体价位;租金形式;付租时间。
目前,业内招商操作大多偏重于第一方面(价位。
其实,后两者(尤其是不同形式租金的各种组合同样是招商成功的有效杠杆。
比如,为加强对“形象店”的招商拉力,可采用“定额租金(低十百分比租金(中十补贴返还(中”的组合设计。
为拉动本地区的薄利型品牌店入驻,可采用租金的“定额累退”方式:“第三年开始,若达到100万元/年营业额,定额租金则减少30元/ 平方米”等。
不同形式租金的不同组合,有着不同的作用,可以延用到购物中心的长期经营(完善业态业种,降低铺位空置率等中去。
“租金越高越好”,是目前内地开发商为尽快收回投资而普遍采用的价格政策。
然而,现代购物中心目前在内地尚在成长阶段,要使跑惯了百货商店、超市的广大消费者接受这种崭新的购物场所和消费习惯,还需一定时日。
我们认为,在这种情况下,购物中心在招商中相应地采取租金“低门槛”策略,是比较恰当的。
当然,门槛“低”并不是绝对的,在一定条件下可以向“高”转化。
这种转化的“条件”有二:一是在“低门槛”之后再设“保护性门槛”,如正当费用摊销,合法费用收取,年营业额的要求,服务质量的标准,业态业种的保护等等。
二是眼下放水养鱼引导市场,努力搞好经营管理,待把生地“煨”成熟地,将给开发商带来更大更长久的投资收益。
四、招商租约中的三大痼疾
有些好项目,承租户看中了,却老是犹豫磨蹭着不敢签约,甚至今天签了,明天就毁约推翻。
这到底是为什么?
对开发商的不信任,是其主要心态之一。
如前文典型表述:“谁知道美好蓝图将来能不能兑现”。
商业信誉不好,是另一种社会“环境污染”。
究其渊源,地产开发业“责无旁贷”。
其中,商业租约就是一种集中体现。
正如商户所说:现在的合同,还不如买个家电的说明书写得清楚和明白。
目前购物中心的招商租约,在开发商方面主要存在着3方面的问题:
1、主观上有意地利用信息不对称,在租约某些条文中做文章。
或笼统,
或简约，或避而不谈，或偷换概念，以图给承租商多加一些责任，给自己多留一些权利。
轻者是为己多留些回旋缓冲余地，重者则属于暗下圈套，攫取不义之利。
无论哪一种，都是对承租商权益的不正当侵害。
我们认为，把租约制定得详详细细、清清楚楚、明明白白，不仅利于改变地产商业界的信誉形象，使整个产业更好地发展，而且，对开发商自身的近期利益和远期利益，都有莫大的好
处：一会获得广大商家的信任，有力地推动项目招商，尽快回笼资金；二会大大降低商户不信任给招商带来的高额成本费用，大大提高工作效率，减少招商工作量；三是为开发商与承租商的战略合作结盟，奠定了一个良好的信任基础，获得长远发展效益。
2、陈旧的思维定势，导致租约的内容简单笼统、残缺不全。
出了问题往往无案可稽，后遗症较多。
常遗漏（或笼统模糊）的合同要点试举几例： * 承租商想更改店牌及商品主打品牌，有没有自主权？有多少？ * 承租商想转租或分租，租约的责任义务（包括权力）由谁承担？ * 承租商每日必须在何时开业、关门？违约该如何处理？ * 承租商可以在周围开设同类分店吗？可在多远以外开店？* 空场后如果商家店内起火，管理员可以强行破锁进店吗？有哪些紧急情况可以这样做？其损失由谁来承担？等等。
3、开发商对承租商，普遍重视合同的制约功能，忽视合同的激励、引导功能，只强调“必须做什么，不能做什么”，缺乏“鼓励做什么，奖励做什么”。
这是强制性管理习惯在招商租约方面的反映。
租约激励性的弱化，不利于购
物中心的核心竞争力——“1+1＞2”的系统整合效能的成长和发挥。
如何立约，才能发挥出合同的激励功能呢？以租金为例，比起定额租金，百分比租金更能强化双方“利益同享、风险共担”的共同体意识。
“定额累退”（商户达到一定营
业额后，开发商降低抽成百分比），则比固定比率更能激励商户进一步搞好经营。
再如，给带动力强的承租大户以财产保险、减免杂费等赠与，变相降租，这都是有效的招商举措。
以商品服务结构为例，可以用优先、优惠等条件引导商家，来帮助购物中心完善业态业种。
如购物中心招标新项目，在同等条件下，对入驻两年以上的商户给予优先中标，最初两年的租金还可优惠 20%。
提高承租商的服务水准，同样可以租约来引导。
如把购物中心的《服务规范》和商家各自的《服务标准》都作为合同附件。
“合同意味着制约，也意味着激励”，仅一词之差，却反映了商业经营管理的两种不同的理念，产生着两种不同的效果，倡导着两种不同的企业文化。
