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《商业地产定位设计与招商运营管理》大纲1《商业地产定位设计与招商运营管理》大纲（全程商业地产案例讲解训练+落地工具）—---房地产训练导师闵新闻老师主讲闵老师承诺：只专注房地产行业培训，帮助房地产企业提升利润绩效一、【职业履历】1、曾在上市公司中原房地产担任上海区域商业部销售总监5年；2、曾在上市公司易居中国担任华东区域商业部销售副总经理3年；3、拥有讲师证和心理学及经纪人证三证资质的房地产特级讲师；4、拥有5年的房地产职业讲师授课经历，实战满意率达到90%以上。
二、【培训风格】1、情景式训练法与案例分析、模拟实验、小组讨论及视频冲击和练习等风趣幽默，通俗易懂有效方式！具体：学员100%参与实操训练；理论讲授40％、实操训练35％、案例讨论15%、经验分享与现场答疑10％；2、用“心”和自身态度，用生命的激情在诠释房地产实战训练，真正大幅度提升房地产利润绩效；3、运用教练引导技术和心理学、神经语言学、催眠、右脑和NLP等心智训练模式，通过外力和学员内心的碰撞，将正确的观念转化成为信念，让学员学会正确方法，让这种有效行为变成习惯，以达到知行合一的训练目的。
三、【课程背景】商业地产的营建规模与复杂程度比传统商场及百货公司要高许多，且招商的业种、业态差异极大，因此其管理模式与管理要点有不尽相同的地方，在前期开发必在此领域投入更多的精力、降低未来的营运成本，才能在今后的商业地产中立足不败之地……现在很多商业地产的开发和后期的商业经营管理严重脱节，完全没有考虑到整个项目最重要的是一个持续发展和有序的经营……沃尔玛、北京东方广场、上海莱富士广场、恒隆广场、深圳万象城等SHOPPINGMALL的成功，正是因为他们在商业地产设施的开发中非常重视策划（即市场定位和业态组合等），并能正确有效的进行商业地产营运管理和招商管理。
他们以市场为导向，以价值创新为手段，引领未来商业地产的新一轮洗牌。
各代表性商业地产运营公司的战略思维和运营模式有何变化？怎样在激烈的红海竞争中立于不败之地？四、【课程收益】1、为您指引今后商业地产营运管理、招商管理的重点。
文件编号：WDSY/JNW-CH-YY02版本状态：A/0现场营运管理工作指引项工作要点工作标准管理控制责任人工作记录支持文件目1 1.1 开店①管理人员在开店前1小时开始进场，商户营业员由指定入①营运人员负责监督商户营业员营运经理《日常运《开闭店开口进场，开店前30分钟停止进场。
的进场路线及进场时间是否符合营运主管营巡视记工作指闭②开店前30分钟召开晨会。
规定要求。
录表》引》店③正式营业前检查各商户开店情况、卫生状况、货品摆放情况、②营运人员负责组织召开晨会。
管营业员到岗情况等。
③营运人员应在开店前对巡视中理④开店时，营运部经理带队，总服务台人员站立在广场步行发现的问题及时整改，并填写街主出入口处迎宾；营运部所有当班人员在其他出入口分立《日常运营巡视记录表》。
迎宾；各商户营业员以规范姿势，在规定位置站立于店门口④迎宾时间以迎宾音乐停止为结迎宾。
束。
1.2 闭店①闭店前20 分钟营运人员开始闭店前巡场。
①营运人员对广场闭店前客流、②闭店前10 分钟送宾人员在指定位置开始送宾，各商户营业现场状况进行全方位检查。
员闭店前5分钟开始送宾。
②依据广播提示，要求商户营业③送宾时间持续到闭店后10分钟。
营运部所有当班人员在其员准时送宾。
他出入口分立送宾；各商户营业员以规范姿势，在规定位置③送宾时间以送宾音乐停止为结站立于店门口送宾。
束。
④闭店后10 分钟营业员开始撤场。
⑤闭店后营运人员进行电器设备、商铺门锁等安全事宜检查。
⑥对延迟营业的商户区域加强巡视与管理。
项工作要点工作标准管理控制责任人工作记录支持文件目版本状态：A/02 2.1 巡场路线①根据广场布局、步行街商铺分布及营运人员营运经理《日常运营《巡场工巡分工情况制定巡场路线。
营运主管巡视记录作指引》场②巡场路线须覆盖广场主力店、步行街、停车场、表》管外广场等全部范围，不得出现遗漏。
《整改通知理2.2 巡场要求①每日除开闭店巡场外，营运人员在营业期间①《整改通知书》须由营运副总审批后发书》保证巡场不少于4次。
商业地产招商工作手册商业地产招商工作手册第一章引言1.1 工作目标商业地产招商工作旨在吸引各类商业企业进驻项目地，提高项目地的商业价值和经济效益。
1.2 工作职责商业地产招商工作的职责包括市场调研、企业招商、签订合作协议等。
1.3 项目背景详细介绍项目地的地理位置、总体规划、建筑风格、交通配套等信息，使招商工作人员能够全面了解项目地的优势和特点。
第二章市场调研2.1 市场分析对项目地所处的商业市场进行综合分析，包括市场容量、消费群体、竞争对手等方面的考察，并总结出招商的切入点和方向。
2.2 目标企业调研根据项目地的商业定位和发展目标，梳理目标企业的特点和要求，并制定一份潜在企业调研表，方便招商工作人员对各类企业进行调研。
2.3 数据收集通过互联网、商业数据公司等渠道，收集市场数据、行业报告等信息，为招商工作提供可靠的参考依据。
第三章企业招商3.1 策划根据市场调研结果和目标企业的特点，制定招商策划方案，明确招商的目标和重心。
3.2 高效沟通与目标企业进行沟通，介绍项目地的优势和特点，并邀请企业来项目地考察和洽谈合作事宜。
3.3 完善服务为招商对象提供一站式服务，包括接待、交通、住宿等方面的安排，并协助解决招商过程中的问题和难题，提高企业的满意度。
第四章合作协议4.1 协议洽谈与意向企业进行协议洽谈，明确合作事宜，包括租金、装修、经营范围等方面的具体内容，并达成初步合作意向。
4.2 合同签订与意向企业签订正式合作协议，确保双方权益得到有效保护，并明确双方的责任和义务。
4.3 项目启动根据合同的约定，启动项目地的商业设施建设和相关配套工程，以便企业能够按时投入运营。
第五章其他要点5.1 市场宣传在招商过程中，进行市场宣传工作，吸引更多的商业企业关注项目地，并参与招商洽谈。
5.2 合作项目管理与已合作企业保持良好的关系，进行项目管理和后期服务，协助企业解决经营中的问题，提高项目地的整体运营效益。
5.3 持续招商在项目建设过程中，保持招商工作的持续力度，随时调整招商策略和方向，以满足项目地的商业需求。
××集团商业板块工作指导大纲招商部、营运部（试行）南通×××招商部2009-6-10目录商业管理制度及招商管理准则 (5)第一部分招商管理 (5)第一节市场调研 (5)一、市场调研工作界定 (5)二、市场调研准备 (5)三、市场调研工作计划、内容及要求 (6)第二节商业业态规划、招商政策及租金方案 (7)一、业态规划 (7)二、招商政策及租金方案 (8)第三节商业项目招商 (8)一、招商工作安排 (8)二、招商准备 (9)（一）准备招商资料 (9)（二）招商人员培训 (9)三、招商实施 (10)（一）项目准入机制 (10)（二）招商实施要求 (11)（三）合同管理 (12)（四）商家经营状况分析及商源置换 (12)（五）招商经理责任制 (12)（六）招商人员的工作职责 (13)三、管理、检查、考核、奖惩 (14)（一）招商计划及考核 (14)（二）招商绩效考核 (14)第二部分招商人员行为准则 (14)二、工作纪律 (19)三、保密制度与回访制度 (20)四、惩罚措施 (21)第三部分商源管理 (21)一、商源收集工作 (22)（一）商户资源寻求途径及办法 (22)（二）商源分类及收集内容 (22)（三）商源调查、登记 (22)二、商源管理 (23)三、商源活动开展 (23)四、品牌商合作伙伴关系的建立 (24)五、商源利用 (24)六、商源工作保密规定 (25)第四部分招商合同审批流程 (25)一、商铺租赁合同 (25)二、租赁终止合同 (26)三、品牌战略联盟合同 (27)第五部分中南商业板块会议管理制度 (28)一、商业板块会议 (28)二、会议要求 (30)部门晨会管理制度及内容标准 (31)一、晨会管理制度.....................................................................31/Article/Search.asp?Field=Title&ClassID =&keyword=%D6%C6%B6%C8二、晨会内容标准 (31)营运管理 (32)二、装修过程管理 (32)三、装修完毕核验 (33)四、装修制度修订 (33)五、运营环境的管理 (33)六、巡场工作 (34)七、制订巡场路线 (34)八、培训 (34)客户管理 (35)一、咨询接待 (35)二、受理咨询 (35)三、投诉处理 (36)四、满意度调查 (37)五、客户沟通 (38)营运统一经营管理守则 (40)第一节总则 (40)第二节经营者入场管理规定 (40)第三节经营者装修管理规定 (41)第四节经营者经营行为管理规定 (41)第五节各项缴费的管理规定 (46)第六节经营行为的延续与终止 (46)第七节安全、交通、消防的管理规定 (47)第八节市容、卫生、绿化管理规定 (48)第九节法律责任 (49)附件一：国产商品索证目录 (50)附件二：进口商品索证目录 (54)商业板块费用报销流程 (56)一、各类费用报销流程 (56)二、具体金额限制 (56)款审批表附件 (57)招商工作流程图 (58)商业管理制度及招商管理准则第一部分招商管理招商成败是商业项目能否运做成功的决定性因素，也是项目是否能够迅速成长的推动性因素。
大学城XX商业广场招商运营管理提纲承蒙信任，本人草拟一份大学城XX商业广场招商运营管理方案提纲，以供贵司参考评鉴。
商业地产项目由于其特殊性及功能性，前期的销售成功只是成功了一半，如何保证招商成功及实施长期的运营管理，保障投资方、运营方、运营管理者多方利益最大化才是真正意义上的成功。
本案是我在商业百货五年来对商业运营及招商政策导入执行经验的基础上，结合市场定位、产品定位及营销整合等而制定的招商运营报告。
具体内容包括项目综合评估、项目发展方向、运营管理分析、项目运营模式分析。
依据此提纲将可指导后期的运营管理实施，并确立项目招商工作方向，具体操作细节和最终发展方向将根据大学城商圈动态及项目进展情况而做适当调整。
运营管理的实施是一个随市场变化而必须随时调整的系统工作，取决于运营管理团队对市场的把握，并将管理细节都考虑在内，本人希望随着工作的推进而逐步深入优化，以达到项目运营平衡、团队管理水平专业、营销整合集中的目的。
因此本案对招商及后期运营管理未能详尽阐述，敬谅！目录第一部分项目综合评估一、市场综合评估二、项目概况三、项目SWOT分析四、项目市场定位第二部分项目发展定位一、招商运营发展定位二、租售模式定位三、经营定位四、经营业态组合第三部分项目经营管理分析一、经营管理定位二、招商运营中心管理定位三、经营管理实施前提第四部分项目经营模式定位一、租售模式定位二、招商模式定位第一部分项目综合评估一、市场综合评估（一）大学城周边商业消费者特征1、80%群体是大学生，其次为医院及大型厂矿社区，所以档次有多种。
2、在吃、穿、玩方面消费支出较大。
3、大学生，消费观念较为时尚。
4、注重产品个性化，品质化，对品牌追求略低。
5、向往环境优美的购物场所，渴望得到优质的服务。
（二）大学城零售业特征1、大学城周边零售业处于自然的集市发展阶段，缺少合理的城市规划及经营管理引导（处于起步期）。
2、商业服务仍以传统的线型街道为依托布局，缺少大商家及相对集中的核心商圈。
商业地产项目的招商与经营管理营运-提纲实施招商最重要的是把握商家的需求！城市中不同商圈性质的商业经营价值具有很大差别。
判断商业价值的三个核心关键词：区位+交通+人口一、什么样的商业项目容易招商？这样的商业不愁招商—对常州武进区吾悦广场商业项目的点评。
一个地级市区级商圈项目为何能招入ZARA等轻奢品牌？1、城市等级与商圈性质决定了招商的难易程度商家是否愿被招商的模拟验证：●省会城市市级商圈模拟招商的结果●地级市区级商圈模拟招商的结果●县级市社区商圈（1）模拟招商的结果●县级市社区商圈（2）模拟招商的结果2、经营商家的开店计划决定了是否能够进入该城市（1）经营商家在该城市是否有布点的计划（2）你的商业项目是否符合商家的要求（含经营者关注重点）：二、商业地产项目的开发营运流程问题1：一般商业地产购物中心项目开发营运全程操作周期）需要多少时间？●万达广场全程操作周期（用时18个月）●成都财富中心工程进度（用时21个月）●深圳万象城全程操作周期（2002年开工，2004年12月开业，2年多）问题2：一般商业地产购物中心项目的招商什么时候开始启动？●万达广场招商启动时间在开业前的第14个月问题3：一般商业购物中心项目的开业什么时候开始启动营销推广活动？●深圳万象城的开业营销推广活动在开业前第12个月问题4：一般商业购物中心项目招商后开业，在开业前第几个月开始给商家进入装修？●万达广场在开业前第6/4个月开始让商家进入装修●成都财富广场在开业前第6个月起让商家进入装修问题5：初试水商业地产开发的企业，你知道商业地产项目整体开发各阶段的工作内容吗？商业房地产项目整体开发各阶段的工作内容：第一、土地获取阶段9项工作第二、规划设计阶段6项工作第三、开工准备阶段6项工作第四、开工建设阶段7项工作第五、开盘准备阶段3项工作第六、开盘销售阶段3项工作第七、工程建设阶段20项工作第八、竣工入住阶段8项工作第九、售后及移交阶段9项工作四、商业经营管理公司的六大营运管理职能与内容（一）商业经营管理公司的六大营运管理职能1、返租/招商/商家品牌更换等5项管理职能2、租赁/入驻审核管理5项管理职能3、市场营销管理4项管理职能4、商业服务管理5项管理职能5、行政事务管理4项管理职能6、物业管理5项管理职能（二）商业经营管理公司的六大服务管理内容1、租赁/返租6大服务管理内容2、租赁/入驻审核7大服务管理内容3、市场营销4大服务管理内容4、商业服务7大服务管理内容5、行政事务4大服务管理内容6、物业服务7大服务管理内容五、招商工作的四大管理阶段（一）招商前对项目的理解阶段第一阶段的3项主要工作内容（招商前对项目的理解阶段）第二阶段的8项主要工作内容（招商的组织准备阶段）第三阶段的3项主要工作内容（项目的招商执行阶段）第四阶段的2项主要工作内容（商家进场装修阶段）（二）招商与经营管理的阶段与工作实施步骤第一阶段：项目理解阶段市场调研的目的（含市场调研成果）：通过人口及消费结构、城市商业状况、同类竞争分析以确定目标客层和商品档次的调查，寻找商圈中亮点和空白，形成错位经营，打造本项目核心竞争优势。
