公摊面积怎么算？
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公摊面积怎么算？（山西）
■省测绘局总结的房产测量与公摊面积的计算口诀（仅供参考）
外墙隔墙量中线，套内墙体全计算；阳台区分封闭否，封闭全算未封半。
量具离地一米二，阳台应测底平面；本楼共用本楼算，多楼使用不能摊。
"开发商的办公室算进了公摊面积""交房时的公摊面积比预售时增大了"……最近一段时间以来，随着新交付入住的楼盘越来越多，省测绘局房产测绘咨询热线接到的类似投诉也越来越多。
为此，省测绘局权属界线测绘处5月31日发布公告，就公摊面积如何定义、如何计算等问题做出说明。
管理用房能否公摊看位置
小区管理用的房、开发商设立的办公室究竟该不该算进公摊面积，是许多业主打来电话询问的内容。
对此省测绘局权属界线测绘处副处长赵卫平介绍，房屋公摊面积也叫共有公用建筑面积，按照国家质检总局颁布的《房产测量规范》规定，房屋应分摊的共有建筑面积包括：共有的电梯井、管道井、垃圾道、观光井(梯)、提物井；共有的楼梯间、电梯间；为本幢服务的变电室、水泵房、设备间、值班警卫室；为本幢服务的公共用房、管理用房；共有的门厅、大厅、过道、门廊、门斗；共有的电梯机房、水箱间、避险间；共有的室外楼梯；共有的地下室、半地下室；公共建筑之间的分隔墙，以及外墙(包括山墙)水平投影面积一半的建筑面积。
（什么叫水平投影面积？无论房屋多少层，建筑总面积多大，水平投影面积是定值。
假设太阳正当顶时，此房屋落在地上的阴影外轮廓线包围的面积就叫它的水平投影面积。
水平投影面积与建筑总面积无必然关系。
）
房屋不应分摊的共有建筑面积包括：作为人防工程的建筑面积；独立使用的地下室、半地下室、车库、车棚；为多幢服务的警卫室、设备用房、管理用房；用作公共休息用的亭、走廊、塔、绿化等建筑物；用作公共事业的市政建设的建筑物。
至于小区管理用房和设备间如何公摊，赵卫平解释，如果建在一座楼内，并且仅为此楼住户服务，则应该由此楼住户共同分摊。
如果建在本楼，不但为本楼住户服务，也为小区其他建筑的住户服务，则不能进行分摊，更不能仅由建筑所在楼住户分摊。
公摊面积为何比预售时大
"开发商必须委托具有房产测绘资质的测绘部门出具报告，并告知购房者公摊比例是多少。
"赵卫平表示，在市民咨询或投诉商品房面积和公摊面积的问题中，开发商常见的招数一般为公摊面积不透明、将不该公摊的部位列入公摊范围、套内面积减少或者开发商将已公摊的部位出租、出售；将不应该计算面积的部位计算面积，重复计算面积等。
针对一些购房者反映的"交房时的公摊面积比预售时增大了"的现象，赵卫平表示，预售房的公摊面积，是根据开发设计的图纸测算的，如果开发商在建设过程中不按设计施工，擅自改变规划，或者特意追求变更设计，如将露台改成阳台、将飘窗改为阳台（飘窗一般不计算面积）、增高规划楼层等，就会与实测结果有较大出入。
一位业内人士表示，就开发商变更设计导致公摊面积增大的纠纷，目前尚没有行之有效的解决途径，即使申请权威单位测量，也往往因为需要其他业主的配合以及费用问题不得不放弃，建议市民在签订买房合同时尽可能对公摊面积做出详细约定。
房子公摊面积应该如何计算？（辽宁）
当房屋成为一种商品，房屋的面积如何计算便越来越受到百姓的关注。
9月13日，沈阳市房产局在秋季房交会来临之际，推出了“专家教您算面积”服务举措，帮助市民了解房产面积计算的相关常识。
销售面积、建筑面积、使用面积咋区分?
有市民提出，装修时会发现家里铺地板用的面积，与房证上的建筑面积差距很大;也有市民提出，买期房时的面积，在交付使用时却发生了变化。
针对市民咨询的焦点问题，沈阳市房产测绘大队相关负责人解释，这是销售面积、建筑面积、使用面积意义不同的原因。
一般房屋的建筑面积包括套内房屋的使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分，也就是说使用面积仅是建筑面积一部分，装修铺地板时的面积数据基本可以真实反映房屋的使用面积大小。
而阳台面积，如果是全封闭的阳台，其外围水平投影面积将全部计算到建筑面积中;如果是未封闭阳台，则一半面积算入建筑面积中。
因此，有些开发商便会合理地利用政策规定，将未封闭阳台面积作为推销手段，以赠送一半面积吸引购房者。
针对买期房前后面积不一致的问题，专家指出，目前商品房买卖实行的是预售制度，因在商品房建设过程中，有的部分需要调整，设计发生改变，所以变更后的实测面积才是最终的房屋面积。
如果发生改变，以最终审核的面积为准。
这样，在面积的变更过程中，会产生一个误差值，按规定，如果房屋面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，可据实结算房价款。
超出3%时，购房者有权退房。
哪些部位算公摊面积?
市民对房屋面积有争议的另一焦点就是公摊面积，对此专家解释，房屋公摊面积指归两个或两个以上业主共同使用的区域或空间。
商品房应分摊的共有建筑面积包括一栋楼的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、配电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室，以及为整栋建筑服务的共有房屋和管理房屋。
此外，还包括套(单元)与公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙(含山墙)计入套内建筑面积之外的公用墙体面积。
而市民关注的地下停车场等，按规定不应算入公摊面积。
此外，将整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物的各套套内建筑面积之和，可以得到建筑物的公用建筑面积分摊系数。
专家指出，这一系数目前国家和地方都还没有强制性规定，也就是说公摊系数暂时还没有上限。
相同户型为啥公摊不一样?
也有市民提出，住在同一小区内，户型一样、大小一样，为啥还会出现公摊不一样的情况?专家指出，这跟楼层结构有关，相比之下，高层住宅，特别是含有电梯间等设备的楼房，其公摊面积要高于同样设计结构的多层住宅，因此，即使户型大小一样，但最终的建筑面积却差异很大。
专家还提醒，房屋分摊的比例也是根据户型大小来决定的，相比之下，房屋的面积越大，公摊的面积也就越多了。
因此市民在购房时要注意户型的选择，尤其是看好套内建筑面积(实得面积)和分摊面积各是多少。
