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沭阳房地产市场调研及可行性分析报告及项目可行性分析报告2021年11月- 1 -沭阳县房地产市场调研目录前言-----------------------------------------------------------3 第一篇、沭阳县概况调查------------------------------------------4 1.1沭阳县历史、文化---------------------------------------------4 1.2城市概况----------------------------------------------------6 1.3城市经济发展状况-------------------------------------------10 1.4城区建设总体规划-------------------------------------------14 第二篇、市场宏观调查研究---------------------------------------20 2.1沭阳县区域经济状态分析和研究-------------------------------20 2.2沭阳县城房地产状况分析-------------------------------------24 2.3沭阳县城商品房市场分析-------------------------------------28 2.4沭阳县城二手房市场需求特征分析-----------------------------29 2.5沭阳县城商品住宅市场发展前景分析---------------------------31 第三篇、市场微观调查研究---------------------------------------34 3.1市场现有项目调查-------------------------------------------34 3.2市场现有项目分析-------------------------------------------75 第四篇、购房者调查分析-----------------------------------------82 4.1调查概况---------------------------------------------------82 4.2客户群特征分析---------------------------------------------83 4.3客户群需求分析---------------------------------------------85 4.4调查小结---------------------------------------------------98 第五篇、地块总体发展构思与产品开发建议-----------------------102 5.1城南地块项目----------------------------------------------103 5.2城东地块项目----------------------------------------------116 结论---------------------------------------------------------125- 2 -前言沭阳县地处江苏北部，隶属地级宿迁市，位于苏、鲁、皖三省和徐州、淮安、连云港三市大、小三角的中心，处在徐连经济带、沿海经济带和沿运河经济带的中心地段，是徐、连、淮、宿四市结合部。
沭阳县房地产市场调查报告（一）调查目的一、通过客观的市场调查和统计分析，了解沭阳县房地产市场的整体情形和供需空间和价钱趋势，确信目标客户群及其对产品和价钱的取向，对沭阳的项目提出建设性建议，推动项目顺利进展。
二、依照对项目的定位、计划、市场前景、投资风险的调查研究分析，对后续营销推行策略提供有力支持。
（二）调查内容一、对沭阳县宏观环境的调查（1）宏观经济及市政计划沭阳县地处江苏北部，下辖35个镇（场），3个社区，县域面积2298平方千米，人口176万，是全省人口最多，陆域面积最大的县份。
其中沭阳建城区51平方千米、人口39万，城市道路网呈“6横6纵2环”结构。
沭阳县拥有耕地面积204万亩，农业人口140万，是传统的农业大县。
地域生产总值亿元、财政收入亿元、一样预算收入亿元，别离增加%、%和%2006年，沭阳县实现社会消费品零售总额亿元，增加 %。
新增私家轿车1886辆，增加38%；新增移动万部，增加%；新增电信宽带网用户2538户，增加%。
金融机构新增各类存款亿元，增加39%；新增各类贷款亿元，超过前两年的总和；发放担保贷款亿元，同比增加亿元；消化不良贷款亿元，比上年下降个百分点。
从上面的数据能够看出沭阳在最近几年内进展的速度比较快，专门是个人消费这一部份增加是十分迅速的。
包括私家车在内的高级生活用品拥有率大幅提升，说明了沭阳收入水平和消费能力的提高。
值得指出的是新增贷款部份，已经超过前两年的总和，那个地址面房地产购房贷款又占了相当的比例。
依照沭阳县政府计划，向东和向南是沭阳进展的方向，成为沭阳新城区。
其中新城区东部为沭阳经济开发区，以工业进展为重点项目，开发区级别为省级开发区，向南那么是生活区，大多数新开楼盘都集中在这两个区域。
政府鼓舞房地产开发，并制定了一些优惠的政策。
见附件1（2）沭阳房地产现状从政府房管部门获知，沭阳县去年开发面积75万方左右，共计6000套住宅，老城区商品房平均价钱在1600元左右，新城区在1400元左右。
百字湾地区规划广渠路北，西大望路和东四环在它中间南北穿行而过。
区域北是朝阳北路-青年路板块，由于有大量新盘大盘面世以及距离CBD 的独特位置而被炒得火热；向南是正蓬勃而起的四方新区，几个大盘和大面积的绿化让区域未来潜力十足。
相对于奋起的两翼——朝青板块和四方新区，百子湾区域曾显得有些落寂，不过随着大盘沿海赛洛城、百富家园、A派公寓等项目的即将出世，以及东三环边和西大望路沿线众多楼盘的卓然林立，百子湾日渐惹人注目。
随着区域内道路改造工作的启动和区域不断的发展成熟，未来的百子湾，到底能不能借着周边和区域的利好开始展现新的风采？到底未来的发展前景如何？可能还会遇到哪些问题？下面就让记者带你走近百子湾。
区域变化：从首都厂库区到CBD 后花园百子湾区域是传统的厂区和东郊仓库区，比如煤炭机械厂、化工厂、仓库等。
区域内大量的用地被这些厂区所占据，并没有太多的可开发用地。
据伟业顾问的相关人员介绍，这也是此区域房地产开发相对落后的原因之一。
但也正因为此，整个区域的拆迁等工作相对容易，房地产开发周期相对更短。
要说目前的区域发展，最早可以追溯到2001 年底CBD 规划正式出台。
随着CBD 地区及其周边地区迅速发展建设，向东是朝阳路沿线开发量迅速增大，成为CBD 白领置业集中地，然后是因为京通快速路的便捷性使得CBD 的影响迅速扩展至京通快速路沿线和通州区域。
而这两个区域在功能定位上也都把自己作为了CBD 居住的后花园，更有媒体提出了“泛CBD 居住区”的概念。
那时的百子湾区域，已经有一些楼盘如金港国际等开始先行。
区域真正的大规模发展始于2003 年年底，在政府的参与下，整个百子湾区域将整体改造，东郊仓库和厂区都进行拆迁，整片用地进行统一规划，开发时间也会比较集中。
后现代城、易构空间、金海国际等楼盘成为区域比较典型的起跑者。
后来的苹果社区、乐成国际等知名楼盘也跟着随之发飚，但遗憾的是他们似乎并不认同自己被归入百子湾区域的观点，而更多地把自己归于CBD 或者西大望路。
沭阳天和盛世项目投资分析报告一、分析依据资料查阅：沭阳区域房地产市场房地产市场调查资料《江苏省建筑工程预算定额》《江苏省建设工程造价信息》《民用建筑可行性研究与快速报价》《建设项目经济评价方法与参数》《房地产开发经济评价方法》《建筑工程施工监理手册》二、分析说明本报告中使用的项目占地面积、土地取得成本、借贷资金年利率、前期工程费、建安工程费的单方成本、政府规费计价标准、管理费用、销售费用估算比例、销售税费的计算比例来源于项目组收集的沭阳房地产市场的基础数据，其中数据如有偏差可由开发商确认并进行调整。
项目的产品定位及分期体量测算是项目组根据市场调研所得，实际项目规划开发必定会有所变化。
由于容积率未定，本文研究方法以不同的容积率的变化反映项目有可能的产品组合，根据所有市场判断分析采用科学计算方法建立分析模型，从而得出未来的预期收益情况，根据收益情况对比确定项目的产品类型配比及项目最终收益情况：项目用地面积为210.7亩，成交价为30万/亩，容积率未定，从1.0-3.5不等，根据建安成本的巨大差异考虑的产品类型可分为6层多层，9-11层的小高层、12-18层小高层，19-33层的高层四种产品。
四种产品对比如下：产品类型6层多层9-11层小高层12-18层小高层19-33层高层建安成本（元/㎡）600 1100 1300 1700售价均价（元/㎡）2200 2300 2300 2500单一产品最大容积率 1.8 2.5 3.6 4以上单一产品楼面地价（元/㎡）234 169 117 100以下注：单一产品的最大容积是根据日照间距系数1：1.2计算，地块能够规划最多该类产品时的容积率，最大容积率数值根据专业规划设计人员经验所得，地块实际设计容积率应略低于该系数。
初步分析要点：1）19-33层高层由于建安成本接近售价不予考虑；2）规划楼层越低，利润空间越大；3）考虑政府对产品的限制，建议规划6层多层与9-11层小高层产品4）以下分析以单一产品6层多层、11层小高层、多层与小高层组合建面比分别为1：1（实现最大容积率2.5）与4：1（实现最大容积率2.0）5）从下表可以看出多层越多净利润越大净利润率越高收益率越高，经济效益越好，因此，建议项目尽可能少建小高层产品。
2019年房地产行业分析报告2019年4月目录一、行业性质及特点 (4)41、周期性 ................................................................................................................42、行业关联度高 ....................................................................................................53、资金密集性 ........................................................................................................54、开发周期较长 ....................................................................................................55、政策敏感性 ........................................................................................................66、区域关联性 ........................................................................................................二、行业管理体制、法律法规与政策 (6)61、行业管理体制 ....................................................................................................（1）房地产开发企业的管理 (7)（2）房地产开发项目的管理 (7)2、行业主要法律、法规和政策 (7)三、行业发展现状 (8)四、影响行业发展的因素 (11)111、有利因素 ..........................................................................................................（1）宏观经济稳定发展 (11)（2）居民消费水平稳步上升 (11)（3）产业结构调整 (11)（4）政策调控 (12)122、不利因素 ..........................................................................................................（1）土地、人力成本上涨 (12)（2）融资渠道受限 (13)五、行业竞争状况 (13)六、行业发展趋势 (15)1、去库存基调下商业地产供需回暖，市场竞争下机遇与挑战并存 (15)2、科技创新促进商办地产走向智能化 (15)3、产业整合促进行业集中度不断增加 (16)七、上下游行业对本行业的影响 (16)一、行业性质及特点房地产行业是指组织房地产开发建设，从事房地产投资、经营、管理和服务的行业，是在工业化、城市化和现代化过程中兴起、发展的独立产业，与建筑施工、基础设施配套、建材、家具、家电、装修装饰等多个行业密切相关，对拉动内需、促进国民经济增长发挥着十分重要的作用，其具有如下特点：1、周期性房地产行业有周期性的特征，主要体现在房地产的开发与销售过程中。
Enterprise Development专业品质权威Analysis Report企业发展分析报告沭阳万众房地产策划中心免责声明:本报告通过对该企业公开数据进行分析生成，并不完全代表我方对该企业的意见，如有错误请及时联系;本报告出于对企业发展研究目的产生，仅供参考，在任何情况下，使用本报告所引起的一切后果，我方不承担任何责任:本报告不得用于一切商业用途，如需引用或合作，请与我方联系:沭阳万众房地产策划中心1企业发展分析结果1.1 企业发展指数得分企业发展指数得分沭阳万众房地产策划中心综合得分说明：企业发展指数根据企业规模、企业创新、企业风险、企业活力四个维度对企业发展情况进行评价。
该企业的综合评价得分需要您得到该公司授权后，我们将协助您分析给出。
1.2 企业画像类别内容行业空资质空产品服务销策划、销售代理、信息咨询；广告设计、制作1.3 发展历程2工商2.1工商信息2.2工商变更2.3股东结构2.4主要人员2.5分支机构2.6对外投资2.7企业年报2.8股权出质2.9动产抵押2.10司法协助2.11清算2.12注销3投融资3.1融资历史3.2投资事件3.3核心团队3.4企业业务4企业信用4.1企业信用4.2行政许可-工商局4.3行政处罚-信用中国4.4行政处罚-工商局4.5税务评级4.7经营异常4.8经营异常-工商局4.9采购不良行为4.10产品抽查4.11产品抽查-工商局4.12欠税公告4.14被执行人5司法文书5.1法律诉讼（当事人）5.2法律诉讼（相关人）5.3开庭公告5.4被执行人5.5法院公告5.6破产暂无破产数据6企业资质6.1资质许可6.2人员资质6.3产品许可6.4特殊许可7知识产权7.1商标信息最多显示100条记录，如需更多信息请到企业大数据平台查询7.2专利7.3软件著作权7.4作品著作权7.5网站备案7.6应用APP7.7微信公众号8招标中标8.1政府招标8.2政府中标8.3央企招标8.4央企中标9标准9.1国家标准9.2行业标准9.3团体标准9.4地方标准10成果奖励10.1国家奖励10.2省部奖励10.3社会奖励10.4科技成果11土地11.1大块土地出让11.2出让公告11.3土地抵押11.4地块公示11.5大企业购地11.6土地出租11.7土地结果11.8土地转让12基金12.1国家自然基金12.2国家自然基金成果12.3国家社科基金13招聘13.1招聘信息感谢阅读:感谢您耐心地阅读这份企业调查分析报告。
Enterprise Development专业品质权威Analysis Report企业发展分析报告沭阳嘉信房地产有限公司免责声明:本报告通过对该企业公开数据进行分析生成，并不完全代表我方对该企业的意见，如有错误请及时联系;本报告出于对企业发展研究目的产生，仅供参考，在任何情况下，使用本报告所引起的一切后果，我方不承担任何责任:本报告不得用于一切商业用途，如需引用或合作，请与我方联系:沭阳嘉信房地产有限公司1企业发展分析结果1.1 企业发展指数得分企业发展指数得分沭阳嘉信房地产有限公司综合得分说明：企业发展指数根据企业规模、企业创新、企业风险、企业活力四个维度对企业发展情况进行评价。
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1.2 企业画像类别内容行业空资质增值税一般纳税人产品服务发；物业管理。
（依法须经批准的项目，经相关1.3 发展历程2工商2.1工商信息2.2工商变更2.3股东结构2.4主要人员2.5分支机构2.6对外投资2.7企业年报2.8股权出质2.9动产抵押2.10司法协助2.11清算2.12注销3投融资3.1融资历史3.2投资事件3.3核心团队3.4企业业务4企业信用4.1企业信用4.2行政许可-工商局4.3行政处罚-信用中国4.4行政处罚-工商局4.5税务评级4.6税务处罚4.7经营异常4.8经营异常-工商局4.9采购不良行为4.10产品抽查4.11产品抽查-工商局4.12欠税公告4.13环保处罚4.14被执行人5司法文书5.1法律诉讼（当事人）5.2法律诉讼（相关人）5.3开庭公告5.4被执行人5.5法院公告5.6破产暂无破产数据6企业资质6.1资质许可6.2人员资质6.3产品许可6.4特殊许可7知识产权7.1商标7.2专利7.3软件著作权7.4作品著作权7.5网站备案7.6应用APP7.7微信公众号8招标中标8.1政府招标8.2政府中标8.3央企招标8.4央企中标9标准9.1国家标准9.2行业标准9.3团体标准9.4地方标准10成果奖励10.1国家奖励10.2省部奖励10.3社会奖励10.4科技成果11土地11.1大块土地出让11.2出让公告11.3土地抵押11.4地块公示11.5大企业购地11.6土地出租11.7土地结果11.8土地转让12基金12.1国家自然基金12.2国家自然基金成果12.3国家社科基金13招聘13.1招聘信息感谢阅读:感谢您耐心地阅读这份企业调查分析报告。
Enterprise Development专业品质权威Analysis Report企业发展分析报告沭阳县荣华房地产开发有限公司免责声明:本报告通过对该企业公开数据进行分析生成，并不完全代表我方对该企业的意见，如有错误请及时联系;本报告出于对企业发展研究目的产生，仅供参考，在任何情况下，使用本报告所引起的一切后果，我方不承担任何责任:本报告不得用于一切商业用途，如需引用或合作，请与我方联系:沭阳县荣华房地产开发有限公司1企业发展分析结果1.1 企业发展指数得分企业发展指数得分沭阳县荣华房地产开发有限公司综合得分说明：企业发展指数根据企业规模、企业创新、企业风险、企业活力四个维度对企业发展情况进行评价。
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1.2 企业画像类别内容行业空资质空产品服务发、销售（凭有效资质证书经营）。
（依法须经1.3 发展历程2工商2.1工商信息2.2工商变更2.3股东结构2.4主要人员2.5分支机构2.6对外投资2.7企业年报2.8股权出质2.9动产抵押2.10司法协助2.11清算2.12注销3投融资3.1融资历史3.2投资事件3.3核心团队3.4企业业务4企业信用4.1企业信用4.2行政许可-工商局4.3行政处罚-信用中国4.4行政处罚-工商局4.5税务评级4.6税务处罚4.7经营异常4.8经营异常-工商局4.9采购不良行为4.10产品抽查4.11产品抽查-工商局4.12欠税公告4.13环保处罚4.14被执行人5司法文书5.1法律诉讼（当事人）5.2法律诉讼（相关人）5.3开庭公告5.4被执行人5.5法院公告5.6破产暂无破产数据6企业资质6.1资质许可6.2人员资质6.3产品许可6.4特殊许可7知识产权7.1商标7.2专利7.3软件著作权7.4作品著作权7.5网站备案7.6应用APP7.7微信公众号8招标中标8.1政府招标8.2政府中标8.3央企招标8.4央企中标9标准9.1国家标准9.2行业标准9.3团体标准9.4地方标准10成果奖励10.1国家奖励10.2省部奖励10.3社会奖励10.4科技成果11土地11.1大块土地出让11.2出让公告11.3土地抵押11.4地块公示11.5大企业购地11.6土地出租11.7土地结果11.8土地转让12基金12.1国家自然基金12.2国家自然基金成果12.3国家社科基金13招聘13.1招聘信息感谢阅读:感谢您耐心地阅读这份企业调查分析报告。
Enterprise Development专业品质权威Analysis Report企业发展分析报告沭阳县龙翔房地产开发有限公司免责声明:本报告通过对该企业公开数据进行分析生成，并不完全代表我方对该企业的意见，如有错误请及时联系;本报告出于对企业发展研究目的产生，仅供参考，在任何情况下，使用本报告所引起的一切后果，我方不承担任何责任:本报告不得用于一切商业用途，如需引用或合作，请与我方联系:沭阳县龙翔房地产开发有限公司1企业发展分析结果1.1 企业发展指数得分企业发展指数得分沭阳县龙翔房地产开发有限公司综合得分说明：企业发展指数根据企业规模、企业创新、企业风险、企业活力四个维度对企业发展情况进行评价。
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1.2 企业画像类别内容行业空资质空产品服务发、经营。
（依法须经批准的项目，经相关部门1.3 发展历程2工商2.1工商信息2.2工商变更2.3股东结构2.4主要人员2.5分支机构2.6对外投资2.7企业年报2.8股权出质2.9动产抵押2.10司法协助2.11清算2.12注销3投融资3.1融资历史3.2投资事件3.3核心团队3.4企业业务4企业信用4.1企业信用4.2行政许可-工商局4.3行政处罚-信用中国4.4行政处罚-工商局4.5税务评级4.7经营异常4.8经营异常-工商局4.9采购不良行为4.10产品抽查4.11产品抽查-工商局4.12欠税公告4.14被执行人5司法文书5.1法律诉讼（当事人）5.2法律诉讼（相关人）5.3开庭公告5.4被执行人5.5法院公告5.6破产暂无破产数据6企业资质6.1资质许可6.2人员资质6.3产品许可6.4特殊许可7知识产权7.1商标信息最多显示100条记录，如需更多信息请到企业大数据平台查询7.2专利7.3软件著作权7.4作品著作权7.5网站备案7.6应用APP7.7微信公众号8招标中标8.1政府招标8.2政府中标8.3央企招标8.4央企中标9标准9.1国家标准9.2行业标准9.3团体标准9.4地方标准10成果奖励10.1国家奖励10.2省部奖励10.3社会奖励10.4科技成果11土地11.1大块土地出让11.2出让公告11.3土地抵押11.4地块公示11.5大企业购地11.6土地出租11.7土地结果11.8土地转让12基金12.1国家自然基金12.2国家自然基金成果12.3国家社科基金13招聘13.1招聘信息感谢阅读:感谢您耐心地阅读这份企业调查分析报告。
