洛阳市二手房购买经验总结

买二手房经验总结一、如何选择房子1、房子本身条件：年代、朝向、楼层、户型、价格；1）年代：当然越新越好。

对我而言是要选择90年代以后的房子，因为公积金贷款会80年代有些困难。

2）朝向：南北通透、纯南、东南、西南、东西通透都可以，西向和北向采光差。

就北京来说，西南朝向也很好，采光非常足，可以排到纯南的前面。

（个人感觉，没有阳光太郁闷，起码要有一面朝南吧。

）3）楼层：顶楼优点：视野好、采光好；不会有脚步声、狗狗撒欢声（现在住的这个上面的狗狗非常活泼，经常从这头奔到那头，偶尔还来个急刹车）缺点：有漏水、夏天热冬天冷问题，屋子管道多。

一层可能会有采光、潮湿、噪音等问题，优点：层低，尤其适合上了年纪、行动不便的老人。

最好选择其他楼层，不挑剔的话也可以考虑这两层。

4）户型：好的户型要方正，不要斜角或奇怪的多边形，会浪费面积。

全明格局最好。

还有一种关于面宽和进深的说法。

进深和面宽的黄金比例为6∶4。

即进深如果是6米，面宽是4米，就是一个居住起来比较舒适的房间了。

“面宽”是指可用于采光的外墙面的长度，也可以说是建筑物的外轮廓，可以称作“采光面宽”。

建筑物密度越低，“采光面宽”越大。

另一方面，“面宽”是指房间的宽度，是和房间的“进深”相对应的，房间的长度叫进深，宽度叫面宽。

2、外部条件：地理位置、交通、配套（学校、医院、银行、超市）、小区环境（绿化程度、治安、物业管理）等。

这些就凭自己体会吧。

多走走，多看看。

3、如果有条件，看房看三次。

(这个我真实现不了。

)除了看上述的基本情况，如果有条件，看房要看三次,晴天一次看采光,雨天一次看漏水,晚上一次看光污染等,如果可以，多跟小区的大爷大妈聊聊,如果有意向买这个小区的房子,也可以在小区租房住上一段时间。

跟中介一起看房，最好不要签看房确认书。

中介会说这是为了证明他在工作，在带客户看房，一是确认书是不公正条约，里面的权利义务很不利于买方。

二是，一旦签字，日后如果买了这套房却不在这家中介签约，容易闹上法庭。

4、进一步确认房屋情况。

主要是房屋产权。

决定买之前，进一步确认房屋面积、价格、房本情况、满五年与否，不要只听中介的一面之词，一定要再三问清楚。

其中产权问题最复杂，直接关系到买卖合同是否有效。

一定要弄清房屋的所有权结构，对于权属人构成复杂的情况需谨慎。

房本名字是谁？婚姻状况？有个同学的帖子我记得写的很好，直接参考。

还有一种情况我碰到过，中介说房子是个炒房的买了但没过户，为了省税费，做的公证。

这是找来的资料，请参考。

基本上分为两种。

1.委托公证。

就是业主委托另外一个人可以出售房产。

同时业主仍然有权利出售该房产。

费用大约200左右。

2.合同公证。

这个合同就属于比较严谨的了，和一般正式的合同一样，就是合同中所有条款都应该遵守。

但合同公证，仅仅是公证下合同本身，属于双方自愿，并且受法律保护！换句话说，做合同公证了，然后业主把房子随意处置了，也仅仅是违反了公证过的那份合同而已。

第一种业主可以随便处置房子，无任何约束。

第二种业主也还可以处置房子，但是合同中如果有条款约束的话，那么业主处置房子就违反了合同，也可能就违法了。

二、买房流程大概流程：签合同，交定金——评估——银行审批——审批通过——付首付、过户——下新证、抵押、银行放款——房屋交接。

详细如下：1、买房、卖方、中介三方达成共识后签订买卖、中介合同。

关键字：先查档再交定金、签合同。

补充协议。

双方见面后开始就提出，先要到房管局查档，档案没有问题了再下定金签合同。

档案里都是全的，有无抵押、纠纷等，都有体现。

同时到派出所去询问是否可以落户。

中介的合同都大同小异，最重要的是补充协议。

一般的补充协议注意事项：针对业主：办理各种手续的具体时间约定，何时搬走何时迁户口，房屋中留下的家具家电约定，房屋交接的具体时间约定（主体合同有，但是不排除有特殊情况），如果对方非业主本人签字要针对代理人的身份及责任做出约定等等。

针对中介：主要就是如果在完全提供中介所需办理房产贷款及过户的所有手续材料的情况下，出现了因各种原因（包括不可抗拒力因素）导致交易无法完成，所有费用全额退还。

（记得写所有中介收的费用，不要单写中介费，因为中介费并不包括贷款，过户及其他各种手续的服务费），所有中介承诺过的（比如办不下贷款返还中介费），必须都在补充协议里面白纸黑字的体现。

如果还有其它要求，只要是三方认可的合理要求，都可以加入补充条款，最后就是记得注明：此补充条款与编号为××××的主体合同具有同等法律效应，如与主体合同有所冲突，以补充协议为准。

如果是夫妻双方，配偶也要签署同意出售的声明。

如果房子里面还有租户，也要租户出具放弃购买声明。

一定要让房主亲自写定金收条，大致内容为：今收到XXX（身份证号：XXXXXXXXX）关于购买位于北京市XX区XXXXXX房屋定金人民币XX万元整。

（感谢55的网友提供的详细资料，忘记名字了）2、评估（3个工作日拿到评估报告）3、评估报告给银行、银行申请贷款（5个工作日）4、冻结首付款5、房地产交易中心过户（ 10个工作日后出件）6、出件后房产证给银行，银行抵押 (5个工作出件)7、放贷8、房款（首付款+贷款）转给房东，拿钥匙9、物业交割原房主结清房子之前的水，电，煤气，供暖，物业费。

有线电视，土地证过户（14个工作日后出件）。

水、电、煤气等后付费的，可以不过户。

如果要过的话，拿着房产证到水业公司等部门办理过户.电话有线电视.供暖，房主报停还好说，如果他取消了，需要重新缴纳开户费的。

三、中介问题1、中介费：基本全市统一成交价收取3%，有人1%就能搞定（当然不具普遍性）。

（1）和房主谈价钱前一定要先和中介敲定中介费问题。

先谈中介费，一句话：中介费绝对能砍，把握好砍价的双方心理，一定能胜。

可以跟中介这么说，这房子我看着还行，但是我得算算总价，你们中介费要多少啊。

现在这行情，一般房子跑不了的。

就跟中介说，中介费贵了，房子就不要，反正也不是特别喜欢，就是看的有点累了。

（2）引入竞争机制。

一套房源肯定好多中介都有，多找几家中介同时问中介费，自己要敢于杀价，这个中介不同意你就说去找另一家中介，真真假假虚虚实实的，中介一听有竞争一定会让价的。

可以和N多中介先聊一聊中介费的问题（只是闲聊，探探他们到底能把中介费做到多低），这样就可以拿着你中意的房子和他们砍价了，我不是不在你家买，是你的中介费太高，别人也有这套房，一般都会到1%。

（切记，不能急，要周旋）（3）交中介费的时间和方式中介费必须分开付，过户后或者贷款后再付一部分。

（4）发票一律跟中介说明：所有费用，我都要发票！落实到合同里！2、中介代收费（贷款服务费）测绘费：1.36*建筑面积工本：固定征收85元评估费：公积金1500，商贷600贷款担保金：仅公积金贷款收1500土地出让金代理费、代书费、贷款服务费、过户服务费第一：卖方人产权问题（相当重要，不注意，葬送你的中介费，及贷款首付或购房部分定金）分为：单身（成年），已婚，离异，未成年。

这些问题必须在你交中介费及房屋定金前全部确认好，必须！1，单身（成年），这样的房子产权很稳妥，可放心购买。

2，已婚，一定要见夫妻双方本人，对好结婚证及户口本还有身份证，在与房主交谈过程住，用手机或脑子或纸笔记下结婚证号或身份证号，回家上网查真伪（银行或相关部门有熟人最好办），是真，便无妨，是假，自己看着办。

3，离异，这个有些麻烦（房产证上的房主不一定准确，应以法院判决书为准）。

一般离异的卖方人应该出示法院判决书及离婚证，如果有判决书，判决书上的房主与房本应当一致，此房可买。

如果没有，建议不购买，因为不知房子属于谁，如果购买，另一方又没过户，买房人将面临被退款，被退贷，甚至吃官司。

还有很重要的一点是要看离婚证和判决书上的时间是否在房本之前，如果是没有问题，如果不是，问题很大。

也就是说应该是先离婚再过户的程序才对。

（如果房子原来是X方的，后法院还是判给了X方就没有时间的上的问题了）。

4，未成年人：这个更复杂一些（是我在看房路上差点吃的一大亏）未成年人，所谓未成年人应有监护人，就是这二者会发生很大问题。

正如我上面所说已婚或离异的两种情况下，这样的未成年人持房者当然前者（已婚）没有问题，爸爸妈妈都可以。

但是后者会比较麻烦，也是我碰到的问题。

未成年持房者父母离异，首先要看这个小孩判给是，再看房子判给谁，如果小孩连同房子一起判给一方，还好办，就怕分别判，那就要睁大眼睛看看房本和两份判决书了（成年人都应该能看懂看明白判决书），总而言之就是孩子和房不分家，判给一方监护人，必须见到监护人，否侧麻烦大了。

我遇到的就是法院把房判给了小孩，把小孩判给了爸爸（爸爸是监护人），但原房主是妈妈（过没过户至今不知），妈妈在卖房，未见过小孩与爸爸。

判决书与实际看到的人不符，所以我和老公并没有和他签合同，尽管价格很公道，装修还算好。

我们也没买（咨询了相关朋友，建议不购买，有问题），所以本人放弃。

第二：买房需缴纳的税费及相关费用（国家收的，中介的会对相关费用瞒报，让你觉得他们的费用能接受，过户时国家按规定收费，中介会说这不是我们中介的费用，都到过户的时候了，你能不交吗？买房人顿时傻眼）1，房本或契税发票满五年（评估价有区域标准）90平米以下的房子按评估房价的1%收取（不是成交价，切记）90-140平米按评估价收取1.5%140平米（非住宅型）按评估价收取3%房本或契税发票未满5年的一律按评估价3%收取2，营业税：满5年不交未满五年按评估价的5.4%收取（这个是很亏的，你买了不满5年的房子就要交）。

比如评估价为160，0000万的房子，就是160 ，0000*5.4%=86400元（很高吧）3，个税满五年不交未满五年1%4，印花税忘记怎么算了，因为太少了，好像是千分之0.15第三：中介费用（黑死了）1，中介费：基本全市统一成交价收取3%，记住，这就是中介在放P，别信他的，基本1%就能搞定。

如果你是一次性付款，0.5%就可以了。

（同一个房源在房子的周边中介都会有，自己完全可以把自己相中的房子告诉给你找房源的N家中介，甚至告诉他们门牌号码，这样中介就能很快找到你相中的房子，你可以和N多中介先聊一聊中介费的问题（只是闲聊，探探他们到底能把中介费做到多低），这样就可以拿着你中意的房子和他们砍价了，因为这时你就占主动权了，我不是不在你家买，是你的中介费太高，别人也有这套房，继续别人家谈，一般都会到1%，我现在已经在这方面胜利了。

（切记，不能急，要周旋）第四：中介代收费（贷款服务费）全市中介潜规则1，权证费：3000元2，过户费：1500元3，贷款审批费（服务费）1.5%4，网签费：30005，律师费：15006，评估费：30007，单证费：600大家切记：这里边建委只收2个费用：网签费（评估费）：400-600元过户费：300+15（房本）=315元其它就是扯DAN，大家一定坚持立场，一分不给，或者和他谈大包干儿，就是你去给我办贷款外加你的中介费，我一并给你，基本上相当于成交价的1.1%即可（人家毕竟也要付出的），反正我就没给。