司法实践zhigong falv tiandi
-70-2017 年第 3 期 职工法律天地房地产登记法律制度赵曙光（211800 南京市浦口区房产监察大队 江苏 南京）摘 要：随着当前我国的不断发展，市场经济的不断完善，我国目前的房地产市场也随着火热起来，在当前我国人口基数如此大的情况下，房地产的发展正如火如荼的开展着。而关于房地产登记制度这一基本原则来说，对于房地产的相关市场提供了一定的法律保证。本文我们主要从我国房地产登记的法律制度出发，对于房地产登记的相关内容进行阐述。关键词：房地产；等级制度；法律效力房地产登记制度作为国家中房地产产业发展的一个重要法律制度，对房地产市场中的种种行为提供了一定的法律保障和法律效力，对于国家的房屋管理来说提供了非常大的便利，借助于房地产登记制度我们可以很好地对目前的房地产交易进行保护等优势。下面我们针对房地产登记制度来具体看一下相关内容。1房地产登记相关内容1.1房地产登记含义及特征房地产登记制度作为房地产法律制度中一个非常重要的部分，它主要对房屋建设所使用的土地和土地上的建筑物进行一定的记录来保证房产的使用权利能够按照一定的法定程序来进行。房地产登记制度具有几个非常重要的原则，首先是公开性，在房地产的登记制度过程中，公民可以对房地产等级的具体内容进行一定的查阅内容，对房地产的登记情况有一定的了解，从而保证是否行使一定的法律权利，房地产制度这种对公民公开的行为在一定程度上体现了房地产制度的公开性。其次，房地产登记制度具有严格的制度性，即房地产登记制度在进行登记的过程中需要收到有关房产部门以及有关部门进行严格的审查，对于房产登记的真实性进行一定的考察，房地产登记制度存在的主要意义就是为了保证房地产的相关物权和其他权利进行一定的记录和审核，因此房地产登记制度需要具备一定的真实性。第三，房地产登记制度具有一定的地域性，即房地产登记在不同的地区一般都是不同的制度要求，因为房地产登记制度一般都是由地方政府来决定并进行有关办理的，不同的房地产所在地相关房地产登记部门的制度也是不同的。最后，房地产登记制度具有全面的法律效力，即房地产登记制度在实际上就是通过法律过程来赋予房地产变动一定的法律权利，来保证房地产权利的变动符合一定的国家要求。1.2房地产登记制度的原则房地产登记制度在登记过程首先必须要符合一定的合法性，对于房地产的登记过程来说，不仅应当满足登记过程中的相关程序要求，还需要在登记过程中符合一定的法律实体规范。对于任何行为来说，如果不合法都是不会受到法律保护的，因此，合法性可以说房地产登记制度一个基础的原则，能够赋予相关的申请人应有的民事权利。房地产登记制度的合法性要求相关的房地产申请人应当对房地产权具有一定的处分权，并且在进行登记的过程中需要按照一定合法的程序来进行。其次，房地产登记制度对于申请人对房地产相关内容的登记需要有一定的精确性的性质，这样我们在进行房地产相关权利的维护过程中，才能根据必要的内容来进行法律效力的赋予，对房地产的实际权力进行一定保护，如果我们进行房地产登记的内容与实际的内容是不相符的，那么在很大程度上对于出现房地产登记物权与实际的物权出现不相符的原则，就会造成较大的损失，对于政府和申请人来说都会造成一定的影响。最后，房地产登记原则具有一定的顺位优先原则，即我们在进行房地产登记的过程中必须要按照先来后到的原则来进行，先登记的房地产的所具备的权利一般都是要高于后登记的房地产所拥有的相关权利的。也就是说前者登记的房地产有对抗后者登记房地产的效力。2房地产登记的法律效力前面我们对目前房地产的相关内容进行了一定的讨论，可以看出房地产登记制度很在大程度上受到法律的保护，下面我们就来主要来探讨房地产登记制度的法律效力。房地产登记制度的相关法律效力有两种不同的说法，首先是一部人认为房地产登记制度在登记之前，房地产权利的转移和设定只在债权上有一定的体现，而在登记之后就能对于房地产的相关权力转移提供一定的法律保护，对于那些没有经过房地产登记制度的房地产来说，其在一定的法律保护上只对债权有一定的保护作用，对于实际的物权来说并不能起到有效的法律保护。而第二种看法则主要是指房地产的相关物权的保护在实际的房地产登记之前就已经客观的存在了，和房地产的相关债权应当具备一定的法律保护，在房地产登记制度之后，则使得其具备了一定对抗第三人的要点。对于前者来说，我们主要成立了以下几种制度来适应这方面内容，首先就是登记要件制度，我们在这一制度的影响之下，在房地产所在地所进行房地产登记的过程中需要对房地产的权属情况进行公开性的记录，对于房地产的物权来说要与相关房地产债权有所区分，只有进行一定的作用之后，才能对房地产的物权和债权进行一定的法律保护。其次就是地券交付制度，这一制度主要是指对于房地产的相关转移权利具备完全的法律效力，但是在登记的方式上需要有一定的区分，主要对房地产登记过程，登记的相关内容需要申请人即房地产拥有者持有一份，有关房地产部门也需要持有房地产登记内容一份，当房地产的物权出现一定的转移或者出现一定的改变时，对于房地产拥有者来说需要进行地券的重新修正。我们可以看出，在两种不同的观点下，前者所主要的观点所在就是赋予房地产登记制度极高的法律效力，但是第二种看法则主要是符合一定人们的思维方式，注重善意第三人的法律保护。3总结综合上文所述，我们主要对当前我国房地产登记的法律制度进行了一定的阐述，从房地产登记内容上来看，其具有一定的法律效力，从房地产的法律效力来看，虽然有两种不同的看法，但是在共同点上，房地产登记制度都是为了保护房地产的相关物权和债权，为人们的房地产转移提供了一定的法律保护。参考文献：[1]陈润平.设立期房抵押预登记的法律制度探讨[J].法制与经济（下旬刊）,2013,(9):20-20,22.[2]周发鹏.探析房产交易和产权登记中的注意事项[J].城市建设理论研究（电子版）,2015,(16):2950-2950.[3]商桂华.我国不动产登记制度的缺陷及完善策略[J].中国房地产（综合版）,2015,(12):49-51.
吉林师范学院学报2995年第3期
城市房地产转让管理法律初探
李素琴
【内容提要】本文结合今年元月起实施的《中华人民共和国城市房地产管理法》,就城市房地产交易中
有关房地产转让的法律关系、禁止性规定、转让条件、房屋占用范围内的土地使用权同时转让和房地产价格评
估制度及违反城市房地产转让法规所应负的法律责任等几个问题作了全面阐述。
1994年是中国房地产界的法制年继《中华人民经验借鉴了国外成功的做法,具体勾画出中国房地
共和国土地增值税条例》之后,社会各界企盼已久的产业发展的总体框架,标志着中国房地产法规走向成
《中华人民共和国城市房地产管理法》(以下简称夸城熟,因而被称为“中国房地产发展的里程碑”。本文拟
市房地产管理法》)出台,并于1995年1月l日起施结合该法就我国城市房地产交易中有关房地产转让
行。该法充分结合发展中国特色社会主义市场经济的方面的法律、法规做粗浅探讨。
实际高度总结了近十年来中国房地产立法、管理的
一、城市房地产转让法律的要素
房地产不是自然意义上的房屋和土地。所谓房
产是指在法律上明确权属关系的房屋商品;所谓地产是指在一定的土地所有制关系下作为财产的上
地。城市中房产与地产密不可分房产依地产而存在
地产则通过房产体现其价值和使用价值。房地产转让
与房地产抵押、房屋租赁构成房地产交易的内容。所
谓房地产转让是指“房地产权利人通过买卖、赠与或
者其他合法方式将房地产转移给他人的行为”(《城市
房地产管理法》第三十六条》)。这里的“其他合法方
式’,是指交换、合并、继承、抵债和兼并等。在城市房地
产转让中构成法律关系的要素有主体、客体和内容
二方面。
(一)城市房地产转让法律关系的主体
民事法律关系的主体是指在民事法律关系中享
受权利或承担义务的公民和法人(特殊情况下也指国
家)。在城市房地产转让中法律关系的主体是房地产
权利人。房地产权利人是房屋所有人和取得上地使用
权的人。由于在我国社会主义市场经济条件下上地的
6所有权属国家或集体,城市规划区内的集体所有的土
中华人民共和国城市房地产管理法1994年7月5日
中华人民共和国土地管理法1998年8月29日颁布
商品房销售管理办法2001年4月4日颁布
城市房屋拆迁管理条例1991年1月日颁布
城市房地产开发经营管理条例
住宅室内装饰装修管理办法2002年3月5日颁布
闲置土地处理办法1999年4月28日颁布
城市房屋权属登记管理办法1997年10月27日颁布
中华人民共和国城市规划法1989年12月26日颁布
中华人民共和国建筑法1997年月1日颁布
建设工程质量管理条例2000年1月30日颁布
城市房地产开发经营管理条例1998年7月20日颁布
住房公积金管理条例1999年4月3日颁布
城市私有房屋管理条例
城镇个人建造住宅管理办法1983年6月4日颁布
建设工程勘察设计管理条例2000年9月25日颁布
中华人民共和国注册建筑师条例1995年9月日颁布
建筑安装工程承包合同条例1983年8月8日颁布
建设工程勘察设计合同条例1983年8月8日颁布
村庄和集镇规划建设管理条例1993年6月29日颁布
建筑业企业资质管理规定2001年4月日颁布
房产测绘管理办法2000年12月28日颁布 城镇廉租住房管理办法1999年4月日颁布
城市公有房屋管理规定
城市房屋拆迁单位管理规定1991年7月8日颁布
城市房地产抵押管理办法1997年5月9日颁布
城市房地产中介服务管理规定
中华人民共和国注册建筑师条例实施细则1996年7月1日颁布
建筑装饰装修管理规定
城市居民住宅安全防范设施建设管理规定1996年1月5日颁布
商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则
城市房地产权属档案管理办法2001年8月29日颁布
造价工程师注册管理办法2000年1月21日颁布
建筑工程施工许可管理办法1999年10月日颁布
城市工程管线综合规划规范1998年12月7日颁布
中华人民共和国房产税暂行条例1986年9月日颁布
城市商品房预售管理法
城市房地产开发经营管理条例
第一章 总则
第一条 为规范城市房地产开发经营管理行为，促进城市房地产市场健康有序发展，保障购房者的合法权益，制定本条例。
第二条 城市房地产开发经营应遵循公平、公正、公开的原则，依法进行。
第三条 城市房地产开发经营应当坚持可持续发展和生态环境保护的原则，合理利用土地资源，推进绿色建筑发展。
第四条 城市房地产开发经营应当依法纳税，遵守税收法律法规，不得有逃税行为。
第五条 城市房地产开发企业应当建立健全内部管理制度，加强自律，增强企业社会责任意识。
第六条 城市房地产开发应当遵循规划，合理布局，注重生态环境，提高城市品质。
第二章 房地产开发
第七条 城市房地产开发企业应当依法取得相应资质，严禁无资质从事房地产开发经营活动。
第八条 城市房地产开发项目应当经过土地使用权审批程序，取得土地使用权证书后方可开工建设。 第九条 城市房地产开发企业应当按照项目计划和建设规划，开展工程建设，确保项目质量和工期。
第十条 城市房地产开发企业应当向购房者公开售房信息，明确房屋价格、户型、面积等重要信息，不得虚假夸大宣传。
第十一条 城市房地产开发企业应当按照合同约定，保证购房者按时交付房屋，并提供相应的售后服务。
第三章 房地产经营
第十二条 城市房地产经营企业应当合法经营，严禁以欺诈、虚假广告等方式误导购房者。
第十三条 城市房地产经营企业应当按照规定提前办理预售许可证，不得擅自开展预售活动。
第十四条 城市房地产经营企业应当建立健全购房者档案管理制度，妥善保管购房者相关资料。
第十五条 城市房地产经营企业应当依法向购房者提供商品房质量保证，并承担相应的售后责任。
第四章 监督检查
第十六条 城市房地产开发经营行为应当接受政府监督检查，配合政府工作人员的监督检查工作。
第十七条 城市房地产开发经营企业应当配合政府进行房地产市场信息统计和分析。 第十八条 城市房地产开发经营活动中违反法律法规、规章制度的，由有关机构依法给予处理，并追究相关责任人的法律责任。
