土地登记流程

土地登记代理的程序

不同的土地登记代理业务在具体操作中会由于内容的不同而程序上存在一定差别，但基本程序差异不大。通常情况下，土地登记代理的基本程序包括以下步骤：

(一)接受委托

接受委托是开展土地登记代理业务的首要环节，一般情况下，土地登记代理业务主要有以下两个途径：

1．被动接受即由委托人主动找上门要求提供土地登记代理服务。

2．主动争取即由土地登记代理人走出门主动争取为他人提供代理服务。随着土地市场的不断规范和土地登记代理市场的日趋发育，主动争取将是土地登记代理业务的主要途径。

(二)签订土地登记代理委托书、代理合同

为规范土地登记代理行为，降低土地登记代理中的风险，接受土地登记代理业务后，委托人应与土地登记代理人所在的土地登记代理机构签订书面委托书及委托代理合同。

委托书是建立委托法律关系、开展土地登记代理的必备要件，是土地管理部门审核的重要内容之一。委托书主要应明确以下内容：

(1)委托人。

(2)土地登记代理机构。

(3)土地登记代理人。

(4)土地登记代理的内容。

(5)土地登记代理的权限。

委托书应由委托人和土地登记代理机构、土地登记代理人三方签字后生效，委托人是单位的，应同时加盖单位公章。土地登记代理人持委托书开展土地登记代理业务。

土地登记代理合同是委托人和土地登记代理机构确认委托关系、明确双方权利和义务的法律依据，而土地登记代理委托书是土地登记代理人开展土地登记代理的业务凭证，供具体办理土地登记代理业务时土地行政主管部门审查用。

(三)收集查询土地登记相关信息与资料

在接受土地登记代理委托后，土地登记代理人需要收集、查询、整理土地权属证明材料等与土地登记有关的资料，了解土地权属是否清晰，如该宗地是否被司法或行政部门依法限制、查封或收回，是否设定抵押、租赁等他项权利等情况。必要时还需要实地查勘土地的位置、四邻、土地利用状况等。一般情况下，土地登记相关资料收集的基本途径主要有：

土地登记办法（全文）

中华人民共和国国土资源部令

第 40 号

《土地登记办法》，已经2007年11月28日国土资源部第5次部务会议审议通过，现予公布，自2008年2月1日起施行。

部 长 徐绍史

二○○七年十二月三十日

土地登记办法

第一章 总 则

第一条 为规范土地登记行为，保护土地权利人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》和《中华人民共和国土地管理法实施条例》，制定本办法。

第二条 本办法所称土地登记，是指将国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权以及依照法律法规规定需要登记的其他土地权利记载于土地登记簿公示的行为。

前款规定的国有土地使用权，包括国有建设用地使用权和国有农用地使用权；集体土地使用权，包括集体建设用地使用权、宅基地使用权和集体农用地使用权（不含土地承包经营权）。

第三条 土地登记实行属地登记原则。

申请人应当依照本办法向土地所在地的县级以上人民政府国土资源行政主管部门提出土地登记申请，依法报县级以上人民政府登记造册，核发土地权利证书。但土地抵押权、地役权由县级以上人民政府国土资源行政主管部门登记，核发土地他项权利证明书。

跨县级行政区域使用的土地，应当报土地所跨区域各县级以上人民政府分别办理土地登记。

在京中央国家机关使用的土地，按照《在京中央国家机关用地土地登记办法》的规定执行。

第四条 国家实行土地登记人员持证上岗制度。从事土地权属审核和登记审查的工作人员，应当取得国务院国土资源行政主管部门颁发的土地登记上岗证书。

第二章 一般规定

第五条 土地以宗地为单位进行登记。

宗地是指土地权属界线封闭的地块或者空间。

第六条 土地登记应当依照申请进行，但法律、法规和本办法另有规定的除外。

第七条 土地登记应当由当事人共同申请，但有下列情形之一的,可以单方申请：

（一）土地总登记；

（二）国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权的初始登记；

土地登记的程序

根据《土地登记规则》规定，土地登记依照下列程序进行：

（1）土地登记申请。土地登记申请是土地登记申请者向政府请求土地登记的行为。对初始土地登记而言，土地所有者、使用者和他项权利者依法拥有或使用的土地，在拥有和使用期间，无论是否发生过权利变更，都必须按照土地登记通告的要求，向土地登记机关提出登记申请。申请登记人必须向土地 管理部门提交下列文件：土地登记申请书、单位、法定代表人证明，个人身份证明或者户籍证明；土地权属来源证明；地上附着物权属证明。委托代理人申请土地登记的，还应当提交授权委托书和代理人资格身份证明。

（2）地籍调查。地籍调查是土地登记机关按规定要求，对申请登记的土地采取实地调查、核实、定界、测量、成图等的措施。地籍调查的目的，是查清土地的位置、权属性质、界线、面积、用途及土地所有者、使用者和他项权利者的有关情况，为权属审核、注册登记和颁发土地证书提供依据。地籍调查分为权属调查和地籍测量两部份。权属调查是查清宗地权属、界址位置、用途等。地籍测量是测量地界址点平面位置、宗地形状、面积等。

（3）权属审核。土地权属审核是土地登记最基本、最重要的环节，是土地登记机关根据申请者所提交的申请书、权属证明材料和地籍调查成果，对申请登记的土地使用权、所有权及他项权利进行确认的过程。

（4）注册登记。申请登记的土地权属公告期满，申请人和有利益关系的人对申请登记审核结果未提出异议，即由登记机关报人民政府批准后，进行注册登记，将土地权属状况等登录于土地登记卡上 ，组装土地登记簿。

（5）颁发或者更换土地证书。登记机关按照人民政府对土地登记申请的批准意见，对土地注册登记后，向土地权利人颁发证书。

附件1：

土地登记申请书

编号： 单位：平方米/公顷、万元

申

请

人

情

况 登 记 申 请 人

所有权人 使用权人 抵押权人 需役地权利人 权利受让人 更正登记申请人

异议登记申请人 预告登记申请人 其他

名称（姓名）

证件种类 组织机构代码证 居民身份证 护照 军官证 其他

证件编号

单位性质 行政 事业 企业（国有 集体 私营 外资 港澳台 联营

股份制 个体 其他） 个人

通讯地址 邮编：

法定代表人或负责人

联系人： 联系电话： 电子邮件：

代理人姓名 职业资格证书号

代理机构名称 联系电话

登 记 申 请 人

抵押人 供役地权利人 权利转让人 预告登记义务人 其他

名称（姓名）

证件种类 组织机构代码证 居民身份证 护照 军官证 其他

证件编号

单 位 性 质 行政 事业 企业（国有 集体 私营 外资 港澳台 联营

股份制 个体 其他） 个人

通讯地址 邮编：

法定代表人或负责人

联系人： 联系电话： 电子邮件：

代理人姓名 职业资格证书号

代理机构名称 联系电话

土

地

情

况 坐 落

面 积 用 途

权利设立情况 地表 地上 地下 取得价格