物业服务纠纷案例

物业服务合同纠纷案例

以下是一个物业服务合同纠纷案例：

甲公司为某小区的物业服务提供商，与该小区签订了物业服务合同，约定甲公司负责小区的日常保洁、绿化养护、公共设施维修等物业管理工作，并获得相应的管理费用。然而，在实际执行过程中，甲公司未能按照约定履行其管理职责，导致小区环境卫生不佳、绿化荒芜、公共设施损坏等问题频发。

因此，小区委员会向法院提起诉讼，要求甲公司履行合同义务并赔偿相关损失。法院经审理认为，甲公司确实存在违约行为，应该承担相应的法律责任。最终，法院判决甲公司赔偿小区委员会一定金额的经济损失，并要求甲公司立即履行合同义务，保证小区物业管理的正常运营。

在这个案例中，甲公司作为物业服务提供商，应该根据合同约定履行其管理职责，但是由于未能充分履行职责，导致小区物业管理出现了多种问题，引发了纠纷。这个案例表明，在物业服务合同中，双方应该明确约定各自的义务和责任，并且在履行过程中要尽到相应的努力和责任，避免给另一方造成经济或者其他损失。如果发生争议，可以通过法律途径进行解决。

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—瞄誉譬　

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物业管理纠纷案例分析（一）　

口姬婧文／图　

保安半夜进民宅物业公司被判赔　

某住宅区张先生夫妇在凌晨被室内的响动惊　

醒，立即起床并打开卧室的门，发现有人已走到客　

厅和卧室过道处．这个人自称是物业公司的保安　

员。于是张先生夫妇把物业公司告上了法庭．并要　

求赔偿每人精神损失费各５万元　

法院认为，张先生夫妇身为业主（住户１，与物业　

管理公司间形成了委托管理关系。物业公司保安员　

在进入业主卧室时既不与业主家电话联系．叉未请　

公安人员见证，该行为不符合《住房手册》等有关规　

定，侵害了公民住宅不受侵犯的权利。应该就此不当　

行为承担责任　

【分析】《宪法》和有关法律法规规定，未经本人　

允许，任何个人和单位是不能私入民宅的，尤其是　

在夜间，否则被视为侵犯。物业公司的保安员因为　

负有维护服务范围的正常秩序，做好服务区域内的　

防火、防盗、防爆炸、防破坏、防治安灾害事故等安　

全防范工作，发现情况需要检查时，可先与住户电　话联系，说明情况，征得同意后再进入，否则就应当　

承担相应的责任。　

暴雨房屋渗水开发物业均赔钱　

天降暴雨，某小区的部分住宅出现了严重的渗　

水现象，‘地板、屋顶、墙体等均受到不同程度的损　

坏。其中．两名业主的经济损失分别高达５．６万余元　

和４．４万余元。两业主以房屋质量有缺陷、物业公司　

疏于管理而造成损害发生为由．将开发商和物业公　

司告上法庭。经有关部门鉴定．认为房屋渗水主要　

是因屋檐落水管口被垃圾堵塞排水不畅所致．其次　

是因为屋面存在机平瓦少量破损．檐沟柔性防水层　

局部起鼓等缺陷。法院经审理认为：房屋建筑共用　

部分的维护、养护和管理以及疏通下水道是物业公　

司应尽的责任，而排水设施未达到设计要求是开发　

商的责任．判决由物业公司和开发商分摊该两名业　

主的损失。　

【分析】业主入住房屋后，对居住过程中产生的　

问题，特别是房屋质量问题一定要区分清楚开发商　

与物业公司的责任。　

物业服务纠纷解释

Prepared on 22 November 2020

【颁布日期】【实施日期】【颁布单位】最高人民法院

【文 号】法释（２００９）８号

最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释

（２００９年４月２０日最高人民法院审判委员会第１４６６次会议通过）

为正确审理物业服务纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。

第一条 建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。

第二条 符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：

（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；

（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。

前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。

第三条 物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。

物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。

第四条 业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。

物业纠纷典型案例解析

1、物业收费纠纷解析

相关法律法规：《物业管理条例》第七条：业主在物业管理活动中，履行下列义务：

（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；

（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；

（五）按时交纳物业服务费用；

（六）法律、法规规定的其他义务。

《物业管理条例》第三十六条：物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。《物业管理条例》第四十二条：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带缴纳责任。

《中华人民共和国民法通则》第一百零六条：公民,法人违反合同或者不履行其他义务的,应当承担民事责任

《合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取不久措施或者赔偿损失等违约责任。

《物权法》第七十二条 ：业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。

物业收费纠纷中不得不注意的三个常识：

常识一：物业管理服务不到位业主就拒交物业管理费的主张是不合理的，物业管理企业向业主收取物业管理费包括很多具体项目，如保洁费、保安费、绿化费、生活垃圾外运费、化粪池清淘费、电梯费、高压水泵费、共用电视天线费等等。业主认为物业公司管理不到位通常是指保洁、保安、绿化方面，如果这些方面确实与物业服务合同约定的标准差距明显时，根据有关规定，业主可以要求减收物业服务费，但不能拒交，因为物业管理企业客观上提供了一定的服务，业主拒交物业费的主张是不合理的。

常识二：业主委员会未按法定程序招聘物业管理企业，业主仍无权拒交物业管理费。按照《物业管理条例》的规定，未经业主大会决议，无论是物业管理委员会还是业主委员会，均不得擅自选聘或解聘物业管理企业。但即使这种情况发生了，单个业主也不能以物业公司进入不合法为由，拒绝向给小区实际提供物业管理服务的物业管理企业交纳物业费。因为由单个业主来否认物业管理企业与管委会或业委会订立的物业服务合同，本身就违法了。在《合同法》上，这种物业管理合同实际上仍处于一种效力待定状态，假设之后召开的业主大会决定承认这份合同，则该合同就具有合法效力；即使业主大会最终决议否定了这份合同的效力，业主也应根据物业公司已提供的事实服务，交纳相应的物业费。如果业主对物业公司的服务存有异议，应通过建议召开业主大会的渠道解决，采取拒交物业费的方式不当。