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魏家凉皮营销策划方案【紫薇之家营销策划方案】紫薇之家营销策划方案推盘期推广目标建议————总体目标根据“紫薇之家”在推盘阶段的具体特点，我们将推广目标确定为：1) 通过一系列的推广措施，在短期内，使投资者清楚地获得“紫薇之家”的名称、位置、经营项目、经营特色等信息；2) 通过一系列的推广措施，宣传“紫薇之家”一流的展示设置，凝聚世界居家理念精华，幽雅温馨的购物环境，体现“紫薇之家”的卓越追求使“紫薇之家”成为市民和媒体的焦点，造成轰动效应；3) 通过一系列的推广措施，煽动投资者前往“紫薇之家”的欲望；4) 通过一系列的推广措施，对租/售工作起到促进作用，协助达到预期的租售目标；————目标受众分析————一．受众群体的分类标准：针对“紫薇之家”的具体特点，将受众以与招商/销售的关联程度作为分类标准：Ø 与招商/销售有直接关系的（即潜在客户群）为目标受众；Ø 与招商/销售无直接关系的为一般受众；二．受众群体分类：1．目标客户群体；（1）主力店客户；（2）非主力店客户；（3）投资者客户；2．一般受众群体：消费者三．受众群体心理特征及影响其行为的决定因素分析：由于受众心理特征的不同，导致广告等推广措施对不同类型的受众产生的效果也是不同的，因此对不同受众在商业地产消费方面的决定性心理因素进行分析是非常必要的。
1．目标客户群体；（1）（国外）主力店客户；Ø 赢利心理；Ø 品牌形象维护心理；Ø 同质竞争规避心理；Ø 消费群、购买力选择心理；Ø 安全性心理；因此，在此类客户做出选择的过程中会有这样一些因素影响其决定：ü卖场地理位置及交通状况是否有利于本店商品的销售是其首要考虑因素；ü卖场人气、经营状况或可预见的经营状况是否能对本店商品的销售有促进作用；ü卖场品牌形象、业态组合设置是否与本店品拍形象符合，最少不能有负作用；ü卖场品牌战略、远景规划是否能与本店的发展轨迹相符；ü卖场提供怎样的优惠条件；ü作为中高档商品为主的主力店客户而言，卖场有效范围内消费群体的消费水平是否足以支撑其销售额；ü相当关注政策面所带来的投资稳定性，如对吸引外资的支持力度和措施、是否有不利于本店发展的限制性政策、城市开放速度、远景目标等；ü竞争态势的状况，尤其是否存在较强大、成熟的同质竞争对手；ü配套服务项目及服务质量；ü是否还存在其他的可获利条件；（2）非主力店客户；Ø 短期赢利心理；Ø 多种渠道获利或优惠条件心理；Ø 主力店经营项目竞争规避心理；Ø 费用节省心理；Ø 消费群选择心理；Ø 安全性心理；影响到此类客户群体作出决定的因素在于：ü所入驻的卖场的地理位置是否有利于商品的销售；ü相对长远收益而言，更注重入驻卖场是否能在短期内即可实现赢利；ü入驻卖场是否能获得其他渠道的获利；ü卖场引进的主力店在经营项目上是否与本品产生竞争；ü此类客户往往对经营费用更加注重，而卖场提供的免费或费用优惠的配套服务往往会形成较良好的附加值；ü卖场的品牌和目标消费人群定位是否与本品相对应的消费人群一致；ü卖场经营者是否具备实力，能支撑卖场的正常运转，以及经营者是否具备足够的经营、管理、服务能力；（3）投资者客户；Ø 投资升值心理；Ø 投资安全心理；Ø 投资长期稳定心理；对此类客户作出决定发生影响的因素在于：ü卖场所处地块是否具备升值潜力及升值的期限；ü投资的回报率及实现赢利的期限；ü卖场功能定位及经营项目是否具备长远的发展潜力；ü卖场经营者的实力是否足以使卖场正常运转；ü卖场对目标消费人群是否有足够的号召力；ü价格是否有吸引力；2．一般受众群体；所谓“一般的受众群体”即广大的消费者。
目录 (4)前言 (5)项目简介 (6)项目SWOT分析 (8) (10)项目品牌及功能定位 (11)特色主题概念设计与核心点的营造 (34) (49)商铺投资的关注因素 (50)项目租售的前提条件 (53)项目经营开发模式 (54)招商的选择标准 (57)招商策略 (58) (78)总体推广思路建议 (80)推盘期推广目标建议 (81)目标受众分析 (82)推广主题诉求点 (89)推广媒介组合 (91)推广计划建议 (92)推广计划执行时间及费用分配建议 (93)广告及推广活动建议 (95)广告效果评估及反馈系统的建议 (112) (119)租售组合建议 (120)营销中心建议 (122)营销中心功能定位 (124)七大设计原则 (126)建筑外部设计思路 (128)内部设计及功能区划布局思路 (131)推盘期营销中心商业气氛营造及推广促销活动的建议 (140)前言SHOPPING MALL（超级购物中心），作为零售业中最复杂的开发经营模式，近几年成为中国零售业的开发热点，引起市场和媒体的极大关注。
就开发面积在20万平方米以上的SHOPPING MALL而言，无论项目的投资决策、设计、开发建设、招商以及管理等，都是一个现实而艰苦的过程。
将数量众多的巨型商业建筑与形形色色的中小型商业建筑、景观等放在一个屋檐下，并且要保证商品流、人流、资金流高效、有序地运转，没有科学、合理的营销策略为支撑和指导，显然是不行的。
本方案即对“紫薇MALL”中的一部分，也是整个“紫薇MALL”开发的前奏——“紫薇之家”，在营销策略方面提出中肯、合理的建议，作为该板块在招商、销售、管理等方面的策略指导。
项目简介本项目地块位于西安市南郊高新技术产业开发区的西南角，北邻丈八东路以及目前正在建设中的西部电子社区；西邻前往长安科技产业园区的主要干道——西万公路和规划中的高新区第三期发展用地；南侧紧临绕城高速公路南段；东面的大部分则仍是未开发的郊区地段。
紫薇山庄定制化开发方案【前言】美灵地产咨询公司（以下简称美灵）就紫薇山庄别墅项目提出全程定制化开发模式，由于目前国内房地产市场以集合式规模开发为主，全程定制化开发模式属深度创新手法,也是未来趋势型前瞻开发模式，目前国内可资借鉴的案例极少，因此其实施过程将全面考验发展商全盘整合能力，紫薇地产以实力派专业地产公司的姿态迎接本次定制化开发挑战，美灵将全程参与定制化开发模式的设计和实施。
---关于策略在房地产开发中，选择何种策略一是取决于市场的成熟程度，二是取决于发展商的实力、资源和手段。
只有确定了科学可行的策略，然后才是功能上怎么做的问题，否则再多的努力都是白费。
所以，很多发展商都重视技术层面的事情，而根本忽略了自己究竟要做什么，要采取什么样的开发策略。
这是很多开发商不能不警醒的。
尤其是大盘的别墅开发，单靠一两个卖点或者华而不实的概念包装是经不起市场和时间的考验的，一定要有总谱，如果说小盘开发是一曲悠扬的独奏曲的话，那么大盘开发则是一场波澜壮阔的交响乐，项目开发必须有自己的灵魂和主题，注意开发节奏，什么时段采取什么样的策略。
总之，大盘别墅开发依靠简单的克隆与模仿是没有出路的。
【要点】定制化的主要目的是提升产品品质、满足客户个性要求、促进项目销售，促进销售是定制化开发追求的终级目标，在定制化开发的战略实施过程中要牢牢把握这个思想。
紫薇山庄别墅定制化开发实施过程中应严格控制风险、成本、时效等因素，避免盲目追求客户满意度而导致的不利后果，将迎合客户与引导客户结合，并强调发挥后者的作用。
建议紫薇地产成立定制化开发服务小组，明确人员构成、职能、各专业团队介入的时间和方式，采用开放式的紧密—松散型结构。
根据本项目产品的不同特点采取不同的定制化方式，联体别墅——大众化定制、单体别墅——深度化定制、顶级别墅——个性化定制。
定制化开发包括产品定制化和服务定制化两个组成部分，产品定制化由基础、构件和附件三部分组成，根据客户选择的自由度来划分。
湘江花园策划报告一、前言二、项目概况1、地理位置2、项目简介3、项目基本经济技术指标三、陕西房地产发展状况1、西安房地产发展状况2、咸阳房地产发展状况3、咸阳房地产价格水平4、住宅类物业近期市场特点5、区域市场（咸阳城西区）主要楼盘概况四、本案SWOT分析五、本案市场定位及项目定位1、市场总定位2、项目定位3、客户群定位六、价格及价格策略1、价格厘定标准2、价格走势策略3、价格4、销售价格的制定七、销售策略1、销售时机2、推盘方式3、销售方式4、付款方式5、优惠政策（价格折让）6、销售计划7、销售策略八、广告及推广1、本案广告宣传推广整体思路2、本案广告费用预算3、广告策略1）、公共传播媒体2）、户外媒体3）、印刷媒体4）、PR活动策划5）、广告投放计划6）、广告宣传各阶段费用安排九、楼盘包装及项目价值提升建议十、各阶段工作计划表一、前言市场如战场，瞬息万变。
在这战场上，关健在于时刻保持着清醒的头脑，密切跟踪市场，细分市场，发掘市场，我们才可能发现市场机会，通过缜密论证和科学分析，制订出“上兵伐谋”的营销策略，才可能立于不败之地。
而科学的策划是项目成功的基石之一。
因此，拒绝平凡，敢于创新，科学策划，出奇制胜，是我们永远不懈的追求，也是我们永远恪守的策划观。
我们坚信：只有导入全新的整合营销概念和专业的整合营销模式，为项目实施全程整合营销策划运作，我们的项目才能获得圆满的成功，才能获得项目效益的最大化与风险的最小化。
我公司将凭着创意性的策划理念、专业的代理经验、敏锐的市场触觉及对市场的深入掌握，结合市场动向及销售情况、供求关系，为本项目制定营销策略，旨在通过整合营销策划和手段，强化本项目的优势，提高本项目的总体素质和市场竞争力，令本项目推出市场，夺取最大的销售业绩，获得最大的经济效益。
我们认为：本策略的执行将随时根据市场的变化作出调整,而专业、创意、实效正是我们的追求。
藉此，我司根据市场调研分析，紧紧围绕发展商关注的问题以及疑虑问题，展开策略研究，进一步拟定整合推广策划方案，整合所有资源，扬长避短，努力实现本项目的成功与强势营销。
（修改稿）二○○四年三月一日1目录前 言 (4)项目简介 (4)项目SWOT 分析 (4)项目品牌及功能定位 (8)特色主题概念设计与核心点的营造 (30) (45)商铺投资的关注因素 (46)项目租售的前提条件 (49)项目经营开发模式 (50)招商的选择标准 (53)招商策略 (54)2总体推广思路建议 (73)推盘期推广目标建议 (74)目标受众分析 (75)推广主题诉求点 (82)推广媒介组合 (84)推广计划建议 (86)推广计划执行时间及费用分配建议 (87)广告及推广活动建议...............................................................................................................................................................................89广告效果评估及反馈系统的建议 (106) (114)租售组合建议......................................................................................................................................................................................114营销中心建议......................................................................................................................................................................................116营销中心功能定位................................................................................................................................................................................118七大设计原则......................................................................................................................................................................................120建筑外部设计思路................................................................................................................................................................................121内部设计及功能区划布局思路.................................................................................................................................................................124推盘期营销中心商业气氛营造及推广促销活动的建议 (134)3前言SHOPPING MALL（超级购物中心），作为零售业中最复杂的开发经营模式，近几年成为中国零售业的开发热点，引起市场和媒体的极大关注。
第一章概况随着我国城市住宅商品化进程的加快，我国住宅建设以大规模、高速度发展，房地产作为经济结构中的重要支柱，它对地区经济起到了巨大的带动作用。
西安房地产业经过十几年的市场发展、磨练、沉积，经过优胜劣汰，好的作品成为了品牌，向住宅产业化推进，劣质作品只能是昙花一现，市场无序竞争的局面将不断改善，房地产处于消化调整期，这就要求我们更加科学和更加理性的去认识社会，开发商和建筑师应在住宅创作的理念上不断更新和规范，市场和消费者的观念需要开发商和建筑师共同引导。
不应急功近利。
房地产作为国民经济增产的一个重要产业开发和发展，它是一项涉及到政策、法规、经济和各方面专业技术的系统工程。
第二章策划与规划构思一、城市发展格局西安是举世瞩目的历史古城，在保护好历史名城风貌格局的前题下，去发展城市建设一直是我们关注和讨论的主题。
在现阶段经济高速增产、城市建设规模不断扩大的时期，老城改造和新区开发将会齐头并进。
为了适应经济基础及居民生活水平的高速发展，在老城周边开发新区，已是现代化城市的发展方向。
新区的发展以及配套的小区崛起，减轻了城市居住拥挤现况，缓解了城市交通的压力，改善了城市生态环境，提高了居住环境的质量。
二、居住区发展方向及模式住宅既然走向了产业化，它将是一个产品和系统工程，而不是靠一个公司或一两个人就能决策和运作的。
那种小而散、小而全的住宅，必然带来资源浪费、成本过高、质量低劣的市场过程，经过几年的运作和积累，它将成为城市发展的负担。
居住区产业化发展与定位，应受到以下几方面因素的影响。
1、政策：政策与法规的健全和完善，是保证住房产业化发展必要保障，使住房产业发展有一条清晰的思路，住宅的性能与标准的定位是提高住宅质量的导则。
康居工程、绿色生态住宅是提高人民生活质量的标准。
2、市场：商品化与市场化的良性竞争会形成住宅的规模经营和专业分工细化，专业分工和集约经营，它们之间相互形成一个体系链。
3、技术：先进的设计理念和技术措施是提高精品楼盘的根源，良好的开发机制和管理模式是保证精品楼盘得以实施的条件。
紫薇山庄定制化方案全案策划紫薇山庄定制化开发方案【前言】美灵地产咨询公司〔以下简称美灵〕就紫薇山庄别墅工程提出全程定制化开发模式，由于目前国内房地产市场以集合式规模开发为主，全程定制化开发模式属深度创新手法,也是未来趋势型前瞻开发模式，目前国内可资借鉴的案例极少，因此其实施过程将全面考验开展商全盘整合能力，紫薇地产以实力派专业地产公司的姿态迎接本次定制化开发挑战，美灵将全程参与定制化开发模式的设计和实施。
---关于策略在房地产开发中，选择何种策略一是取决于市场的成熟程度，二是取决于开展商的实力、资源和手段。
只有确定了科学可行的策略，然后才是功能上怎么做的问题，否那么再多的努力都是白费。
所以，很多开展商都重视技术层面的事情，而根本忽略了自己究竟要做什么，要采取什么样的开发策略。
这是很多开发商不能不警醒的。
尤其是大盘的别墅开发，单靠一两个卖点或者华而不实的概念包装是经不起市场和时间的考验的，一定要有总谱，如果说小盘开发是一曲悠扬的独奏曲的话，那么大盘开发那么是一场波澜壮阔的交响乐，工程开发必须有自己的灵魂和主题，注意开发节奏，什么时段采取什么样的策略。
总之，大盘别墅开发依靠简单的克隆与模仿是没有出路的。
【要点】u定制化的主要目的是提升产品品质、满足客户个性要求、促进工程销售，促进销售是定制化开发追求的终级目标，在定制化开发的战略实施过程中要牢牢把握这个思想。
u紫薇山庄别墅定制化开发实施过程中应严格控制风险、本钱、时效等因素，防止盲目追求客户满意度而导致的不利后果，将迎合客户与引导客户结合，并强调发挥后者的作用。
u建议紫薇地产成立定制化开发效劳小组，明确人员构成、职能、各专业团队介入的时间和方式，采用开放式的紧密—松散型结构。
u根据本工程产品的不同特点采取不同的定制化方式，联体别墅——群众化定制、单体别墅——深度化定制、顶级别墅——个性化定制。
u定制化开发包括产品定制化和效劳定制化两个组成局部，产品定制化由根底、构件和附件三局部组成，根据客户选择的自由度来划分。
房地产策划案例紫薇田园1. 简介紫薇田园是一座位于城市外围的生态宜居社区，致力于为居民提供健康、舒适的居住环境。
该社区规划面积约为100亩，包括住宅区、公共设施区、商业区和休闲娱乐区等。
2. 市场分析2.1 目标人群紫薇田园的主要目标人群是年轻家庭和退休人士。
年轻家庭在选择居住地时更加注重环境质量、教育资源和社区配套设施。
退休人士则希望过上宜居、宁静的生活，同时也需要便利的医疗和养老服务。
2.2 市场需求在城市发展快速的背景下，人们对宜居环境的需求愈发强烈。
紫薇田园以其独特的地理位置、自然环境和配套设施，能够满足人们对生活质量的追求。
3. 策划目标3.1 环保生态紫薇田园致力于打造绿色、环保的居住环境。
我们将采用可持续发展的建筑材料，推广生态种植和太阳能供电等技术，减少碳排放和能源消耗。
3.2 宜居性我们将充分考虑居民的需求，规划出完善的社区设施和便利的公共交通。
同时，我们也将建设休闲娱乐设施和健康俱乐部，提供多样化的活动和服务，增强居民的居住体验。
3.3 社区配套紫薇田园社区将配备完善的商业环境，包括超市、餐饮、医疗设施等。
这些配套设施将为居民提供便利的生活服务，满足他们的日常需求。
4. 策划方案4.1 住宅区紫薇田园将提供多种户型的住宅选择，包括小户型公寓、别墅和联排别墅等。
我们将采用现代化的设计理念，注重空间布局和功能性，为居民提供舒适的生活环境。
4.2 公共设施区我们将建设公园、运动场、花园等公共设施区，为居民提供休闲娱乐的场所。
公共设施区将以绿色植被为主题，增加社区的生态氛围。
4.3 商业区紫薇田园将建设商业区，包括超市、餐饮和商铺等。
这些商业设施将为居民提供便利的购物和生活服务，增加社区的商业氛围。
4.4 休闲娱乐区我们将建设健身俱乐部、游泳池和多功能活动场所等休闲娱乐设施，丰富居民的业余生活。
休闲娱乐区将为居民提供丰富多样的活动选择，增强社区的活力。
5. 营销策略5.1 宣传推广我们将通过线上线下的宣传方式，利用社交媒体、户外广告和销售中心等渠道，向目标人群进行宣传。
紫薇田园都市阶段性营销策划执行方案（2002.12-2003.03）西安紫薇行物业顾问有限公司2002.12.03目录第一篇章总纲 (1)第二篇章存在的问题 (3)第三篇章对策 (8)第四篇章紫薇田园都市中期营销策略设计方案 (12)第五篇章需要领导明确和解决的问题 (20)第六篇章结束语 (22)第一篇章总纲“塔山战役”已经进入了最为关键的阶段！是英勇的生存，还是怯懦的死去——你的选择，是什么？我们把紫薇田园都市的进程比喻为“三大战役”第一战役：“包围战”——无忧置业，自由生活，快乐成长，简单生活2001.12月-2002.7月，田园都市开发启动，从项目导入、文化概念、生活方式、国际设计、合理价位、全面营销将本地市场游动的客户一网打尽，从而实现了诚意登记一万套、实现销售四千余套，销售额近十亿！初战告捷，大获成功！第二战役：“攻坚战”——八大主题2002.7月-2002.11月，田园都市正式开盘，在多层、洋房、Townhouse 售罄之后，小高层、高层打响了一场艰苦的“攻坚战”，在诚意登记客户消耗殆尽的情况下，依然取得了销售500余套小高层（总数1400余套）的优良成绩！但是，我们要看到，高层截至目前销售11套，（总数4000余套）情况已不容乐观！风光不再，好景无存，第二阶段“攻坚战”也宣告提前结束。
第三战役：“保卫战”——四大活动（品牌月，亲情月，文化月，服务月）目前人气日减、销售日缓，大盘销售出现这样的状况是危机的先兆！如果我们仍在过去的美梦中酣睡，清醒的时候会发现冰冷的刀锋已经架在了喉咙之上！为什么是“保卫战”而不再是“攻坚战”？因为不再是我们要引导客户、吸引成交，而是客户对田园都市的信心正在动摇，问题出在了我们自身，太多的不确定因素，太多该做的事没有做好，众多的承诺我们兑现了几何？当退房的声音象潮水般响起的时候，当紫薇的江山地震般摇晃起来！谁？——还能安睡！认清形势——现在是大家警醒的时候！是大家协力拼搏的时候！是保卫“塔山”、保卫紫薇的时候！第二篇章存在的问题以紫薇品牌的影响力、公司的实力、项目的品质来讲，项目的营销本身不存在绝对的困难，着眼点在于改进自己的问题，展现自己的优势，引导客户的认识和生活的观念，以实质性促销结果为唯一目标。
田园都市高层、小高层自10月26日推出以来，截至11月20日，小高层销售了400余套，高层销售11套。
小高层的销售较为稳定，但在整个大盘的运作中，高层部分销售力度明显太弱，根据影响销售的程度不同，分析问题如下：1、价格――销售的最大抗性价格较高成为诚意客户退房的首要原因。
小高层：均价2600元/㎡比同类同档次的房屋略高，但结合紫薇的品牌价值，整体上看，价格略高于市场价格。
高层：均价3300元/㎡，不具备价格竞争优势。
2、广告――市场前沿的双刃剑近期广告的特点是主色调低沉，不明快。
田园都市作为一个郊区现代化的大盘，应以愉悦、明快的颜色作为主色调，广告主色不宜太暗。
广告连贯性不够。
广告的版式、色彩、文风应形成固定风格，以便加强广告重复效应。
联动公司所有品牌项目，统一资源，联袂出击！八大主题广告内容空泛，缺少支撑。
此类主题广告应把具体内容落到实处，广告需交待出具体方案细则，前期主题广告内容空泛，不能打动潜在客户。
3、产品――细节时代的关注焦点脱离了初期的大盘价格体系，而且，给客户的房屋与早期的宣传不一致，如：阳台的有无、公摊的多少以及公共设施的确定等，影响了后期产品的销售。
1目前，西安市已经在陆续推出一些同质楼盘，田园都市最直接的竞争对手“世家星城”正在利用产品与价格优势争夺我们的客户，且来势汹汹。
该楼盘位于西安城南电视塔以西的潘家庄，占地827亩，总建筑面积75万平方米，以框架多层为主。
该项目也采取了发售“诚意登记单”的方式，现在正在推出第二个1000套。
据了解，该项目的多层均价为2500元/㎡，小高层起价2200元/㎡。
该项目的广告明确的指向田园都市的意向客户。
另外，枫叶新都市、旭景名园、高科新花园、杰座也分流了一部分客户。
这些对手通过报纸、户外广告、电子公告三维动画的演示等方式，正在积极挖掘潜在客户。
2、服务——销售服务，缺少口碑；物业服务，缺少提升由于前期销售多层住宅、花园洋房、TOWNHOUSE时，没有留给购房客户过多的思考时间，加之产品本身的很多因素当时尚未确定，客户对所购房屋的理解并不多。
近一段时间，随着上述项目陆续的进行合同签定，很多问题被不断的提出来，而田园都市自身的不确定因素依然存在，很多客户虽然签定了合同，但仍然有疑虑和顾忌，这些客户在周围人群中的传播，会对项目的口碑带来一些负作用。
紫薇物业管理没有在田园都市的销售中得到充分的展示和提升，消费者没有从这里得到足够的信心，无法坚定购房的决心。
3、交通——缺乏长远规划，难以增强客户信心。
当前，通向田园都市的主要干道西万公路车流量逐渐增大。
西安市车辆管理所又迁至与田园都市一路之隔的东侧，交通问题日益突出。
很多客户抱怨上下班时间太白南路路段堵车严重。
4、产品——缺少差异品质、严重同质化现在已经销售的小高层多为一梯两户，采光通风好、面积较小、公摊较少、总价较低的房屋。
更多的二梯四户（六户）、大户型、多公摊、高总价的房屋待字闺中。
由于这些产品缺少自身特色，对产品本身未作深度挖掘和研究。
5、承诺――现实与前期承诺产生变异我们前期对客户的承诺在多层签约时发生了一些变化，造成实现最初的承诺，影响着后期消费群体的心态。
6、品质――因紫薇苑、城市花园的工程质量问题造成客户对田园都市的怀疑以前项目中的问题在客户中传播，会使客户的态度犹豫、迟疑，成为销售障碍。
通过销售现场坚定的承诺和工地现场真实的付诸实施会逐步转化客户的态度。
7、配套――会所、商业等田园都市自身配套没有进展，客户得不到准确的信息。
配套设施是产品之外消费者最为关心的问题，得不到答复，消费者心里总是不踏实。
对购房自然产生犹豫。
很多的优势没有得到充分的发掘和利用。
1、品牌――无价的品牌已经树立起来，还需要保护和提升。
2、余威――7月28日的火爆销售，至今在西安市民脑海挥之不去，相当一部分客户群仍然被田园都市的延续冲击波所吸引。
3、物业――紫薇物业所提供的优质服务已经为老业主们所称道，挖掘业主口碑效应，将会给田园都市的销售带来影响。
4、卖场气势――田园都市有全国最大的销售中心，能增添人聚的氛围和项目的气魄。
5、资源――八大主题。
段总提出的“八大营销主题”强有利的提升了紫薇品牌及其田园都市的形象和高附加值。
这是西安市任何一家房地产企业无法比拟的优势。
6、广告――大盘具有雄厚的广告实力。
将所有可以利用的媒体资源进行整合，以大信息量、大轰炸性的宣传，引发田园都市再次销售高潮。
第三篇章对策一、价格：通过系列优惠活动和树立田园都市品牌形象削弱消费者心中的价格抗性，站在价格之外降价。
1、分析高层、小高层成本构成。
尽可能取消我们没有承诺而又增加成本的内容，降低成本，为下一步降价创造空间。
2、充分挖掘自身优势，建立价格基础，增强自信心。
二、现场管理：发动所有现场人员，苦练内功。
让销售意识渗透到销售的每一个环节中。
重新布置现场（包括：背景音乐、二楼挂幅、水吧、样板间走廊、一楼建材区等）并设立“书吧”，营造现场的销售氛围。
在现场销售组、客服组、秘书组、按揭组甚至公卫、保安中间倡导销售意识、紫薇文化，让紫薇品牌的魅力与价值体现在每一个紫薇人身上。
建立和执行规范的管理制度，在员工之间建立起良性的竞争和激励机制，增加员工的积极性和主动性。
三、泛销售组织：挖掘有效社会资源方案一：设立专门的组织。
在《SUPER体验》上发布组建泛销售队伍的通知。
内容：诚邀加盟紫薇大家庭，您的参与会使我们的心连的更紧；您的付出将会得到我们的真诚的馈赠。
详情与紫薇行联系。
方案二：以亲友会为载体，以会员作为泛销售队伍的组成人员。
亲友会介绍购房成交者，会员与购房者均获1％的优惠；同时，对会员加分。
近期，可以在高新区管委会和集团公司以及合作单位员工发展亲友会会员。
四、亲友会、品牌联盟：相互依托，共同壮大依托紫薇亲友会这一丰富的资源平台，打造一个植根紫薇生活文化中的紫薇生活圈。
品牌联盟是亲友会建立的一个支撑平台，通过一系列的活动，一方面展现紫薇田园都市优质生活风范，让客户体验紫薇田园都市多品牌智慧的结晶，成就紫薇地产在西安楼市的优质形象；另外，依托紫薇品牌联盟，实现跨行业的资源整合，通过利益捆绑和营销互动使紫薇田园都市实现跨行业销售。
五、楼吧——城市中心的起搏器楼吧位于西安市中心，不仅要发挥楼吧传播紫薇文化、展示紫薇品牌魅力的场所，也要将楼吧包装成为促销紫薇产品的销售中心。
（在下一阶段开展的各活动月中，将启动3、4项）六、通过广告媒体整合资源，重拳出击1、加强广告计划性。
广告计划由总经理审批后，严格按广告计划执行，下周三前需发布广告本周五提交广告部，下周三后发布广告，下周一提交广告部。
系列广告需一次性提交全系列广告。
2、调整户外广告排布格局。
进行户外广告效果调研，分析千人广告成本，中断效果较差广告牌。
对城内、北郊广告牌位相对较少区域做合理补充。
3、降低报纸广告比重，大幅加强电视广告、销售现场活动比重。
根据销售现场统计，报纸广告效果因地产广告逐日增加而降低，电视广告收视率有较高保障，建议在地产栏目广告之外，考虑纯粹的电视广告——选择新闻联播、热播电视剧间隙的强势宣传。
根据前期活动效果总结分析，现场活动对提高现场人气、销售业绩均有较大提升。
4、将田园都市所有卖点整合（包含八大主题）《SUPER体验》，每周一期推出广告、宣传、沟通及抽奖、优惠券等。
随报纸发至客户手中，以大信息量、大力度宣传，引发田园都市再次销售高潮。
七、发挥八大主题优势段总提出的“八大主题营销”提升了紫薇品牌及其田园都市的形象和高附加值。
但是很多主题没有具体的实施办法。
但是，从目前情况看：已经在报纸上公开提出的有：经营工地；紫薇获奖情况；创业、置业计划；紫薇管你子孙三代等四项活动，在社会上引起了一定的反响，其中“经营工地”开展了“誓师大会”、“开辟绿色通道’等活动，其余的活动均没有实质性的开展实施，对田园都市的销售没有起到预期的推动作用。
另外，象“紫薇健康主张、地产决战岂止价格、不是优良白送房以及家家都是样板房”等四项主题也需要与销售相结合的明确实施计划和操作方案。
（下一步，紫薇行将在原有方案的基础上与新西部各相关部门配合，推出新的完整的实施方案，待领导批示后实施。
）八、利用品牌推广月，掀起新一轮销售高潮。
田园都市之最——田园都市创造了很多西安市房地产界的吉尼斯记录，如：最大的楼盘、最短的开发周期、最新的运作模式、最大的施工现场、最前沿的设计理念、最全的生活配套、最快速的销售、最无忧的生活方式等等。
