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2019年深圳kkmall京基百纳空间分析报告

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深圳京基100KKMALL调研(43页)

深圳京基100KKMALL调研(43页)

深圳调研
一、项目基本概况
定位于“国际时尚精品购物中心”，致力于打造一个以集国际顶尖品牌及各种高端消费业态于一体的高品质国际购物中心，正在全面引入新概念精品购物，新颖、互动和体验的影院、万国美食和各类特色餐饮等国内外品牌商家。

目前深圳首家香港影院、金钱豹餐饮、俏江南旗舰店、翡翠餐饮、新加坡大食代餐饮、瑞士顶级会所、Ⅱ香港发型设计品牌以及香港利邦集团、华润高端超市，美心星巴克咖啡餐饮等国内外知名品牌已率先签约进驻。

二、项目总平面图及交通分析图
三、各楼层布局图
四、各商户名称、建筑面积、使用面积、开间、进深、租
金、售价（租金售价视调研难度，尽量调研）
主力店（代表品牌）：影院、超市
店中店（代表品牌）：男装、女装、红酒、休闲服饰、皮尔库迪鞋包皮具、
餐饮（代表品牌）：石名家西式餐饮、翡翠拉面小笼包中式餐饮
休闲文化娱乐（代表品牌）：科学美容生活馆、星际传奇
便利配套（代表品牌）：美发、天长地久、优优宝贝摄影、
五、拍照
(一)建筑设计拍照
（1）、外广场（主广场、次广场）
（2）、周边道路
（3）、公交站台
（4）、出租车停靠点
（5）、主入口
（6）、大堂
（7）、中庭（8）、主通道
（9）、次通道
（10）、扶梯、电梯、货梯
（11）、消防通道
（12）、停车场
（13）、卸货平台（14）、车辆出入口
装饰设计拍照
（1）、整体形象
（2）、室外广告位
（3）、零售店中店店铺形象。

深圳京基百纳·kk mall市场调研分析

深圳京基百纳·kk mall市场调研分析

门前广场
道路
公交站牌
停车场入口
.
4
项目硬件：
该项目的硬件设计和引导工作指示都别具匠心，无论是整体感观还是细部处理，都令人印 象深刻。
LOGO
导视牌
中庭
步梯
.
停车场
5
内部细节：
Kk mall在内部的布置上非常仔细，各种导购指示一目了然，贴近购物者，凸显项目的温馨、 人性化的氛围。
商场通道
货梯、直梯
京基百纳·kk mall
.
1
项目简介：
京基集团旗下的购物中心品牌，kk mall定位于国际时尚精品购物中心， 目前经营状况较好。
项目名称
kk mall
地理位置
深圳市罗湖区深南东路5016号
发展商
京基集团
商业面积
约42563万㎡
基础数据
层数：地面4层，地下1层；层高：约6m； 过道：2-6m；扶梯：单层3组； 直梯：6个； 中庭：1个，
.
屋顶
6
细节展示：
Kk mall的装修端庄大方，体现在无论是外观的商家标志还是内部的装饰装潢；
卫生间
天花吊顶
地面
导视系统
.
扶手
广告位
7
主力店铺：
主力店铺的设立可以更大程度的带动人气，突出购物中心的主题和档次。
.
8
业态规划：
态规划对比中可知，其主体是以百货为主，餐饮休闲类占经营面积的31%，无论是从其功 能上看，还是根据购物中心的概念，都可定义为购物中心。
在百货行业竞争越来越激烈，而商家品牌又难以拉开档次时，凭借体贴的硬件 设计和舒适的购物环境作为项目特色，不失为一种新颖的策略；
与大剧院和荔枝公园为邻，有天然和成熟的休闲广场，这样更有助于汇聚周边 人气，同时由于交通的便利和京基100的影响力，更成为了人们的必去之地；

京基·KKmall市场考察报告

京基·KKmall市场考察报告

商业定位及品牌定位






经营定位：时尚的高端，潮流的前沿”为营商主旨的KKMALL，集购物、美食、IMXA影 院、休闲、娱乐于一体的国际时尚精品购物中心； 国际一线时尚服饰：Armani Couezioni、Armani Jeans、Armani Exchange、 ANTEPRIMA、MASSIMO DUTTI、NOVO、ZARA、SEPHORA； 潮流品牌：izzue、mango、h&m、Paul&Joe、7Forall Mankind 、COCKTAIL、 Fratelli Rossetti、H&B、TUMl、UM、LIU· JO、INTERMEZZO、GCL COLLECTION 、Map By BELLE 餐饮：“京基粤菜王府”、 “俏江南”、 “金钱豹”、“大食代”， 鼎悦坊、翡翠拉面小面包 、85度C、面点王、元气寿司等； 娱乐休闲：深圳首家“UA IMAX影院”、深圳首家最大最高端游艺娱乐中心“星际传奇”， 中航健身会所、主题健康AEVUM SPA、深圳首家IIhair， 生活配套：华润高端超市blt概念店、深圳最大全权苹果专卖店SUNION， LOCK&LOCK深圳旗舰店、简约潮流的emoi基本生活等；
20、深圳首家： MAP BY BELLE综合鞋馆 “MAP BY BELLE”为消费者引入的全新概念，网罗香港及本地最流行的鞋履品牌：百丽、天美意 、他她、百思图、森达、思加图、真美诗、妙丽、美丽宝， 及BCBG 、 Bata、Geox、 Cat、 Merrell、Adidas、NIKE等著名国际品牌，无论是上班一族、年青动感“型人”或优雅的品位人士 ，均可感受“一站式”的购物体验。 21、深圳首家： TUMI Tumi是目前世界上最为顶级的国际商务性奢华品牌，致力于在全球范围内为企业CEO、品位超群 的高端商务人士以及商旅频繁的社会精英阶层打造顶级商务旅行系列用品。其“完美的设计”、“ 卓越的功能”，以及 “领先于世的技术创新”，已成为享誉全球的奢华商务和高端生活方式的代表 22、深圳首家： Harmont＆Blaine Harmont&Blaine，意大利的顶级休闲品牌，服饰跃动的色彩组合，大方简洁的设计及做工，代表 了意大利休闲男装的风格。设计上兼合了休闲与前卫的品牌个性，并通过其艺术的休闲主义将 Harmont&Blaine的品牌理念带给城市高品位成功男士。 23、深圳首家： Braun Büffe 始于1887年的德国精工皮具品牌——Braun Büffel，凭籍精湛的德国皮革工艺和与时俱进的品牌文 化闻名于世。现今已发展为包含各式高档男女皮革制品的国际品牌，产品囊括了皮鞋、服装、皮包 和各种持久耐用、设计独特的皮革配件等，深受世界高端人群的青睐。 24、深圳首家： Harmont＆Blaine Harmont&Blaine，意大利的顶级休闲品牌，服饰跃动的色彩组合，大方简洁的设计及做工，代表 了意大利休闲男装的风格。设计上兼合了休闲与前卫的品牌个性，并通过其艺术的休闲主义将 Harmont&Blaine的品牌理念带给城市高品位成功男士。 25、深圳首家： Braun Büffe 始于1887年的德国精工皮具品牌——Braun Büffel，凭籍精湛的德国皮革工艺和与时俱进的品牌文 化闻名于世。现今已发展为包含各式高档男女皮革制品的国际品牌，产品囊括了皮鞋、服装、皮包 和各种持久耐用、设计独特的皮革配件等，深受世界高端人群的青睐。

深圳京基百纳空间(KKmall)市场调研报告_赢商网

深圳京基百纳空间(KKmall)市场调研报告_赢商网

商户 分类
钟表/ 个人 百货/ 服装/ 童装/ 家居 珠宝/ 护理/ 超市 鞋包 玩具 生活/ 饰品/ 药品/ 数码 礼品/ 保健 摄影 运动 品 用品
商户 4 数量 所占 3.6% 类别 比例
71
4
18
12
2
20
2
8
3
64%
3.6%
16.2% 10.8% 1.8%
100%
15.4%
61.5% 23.1%
口岸
机场及 火车站
驾车15分钟可到达罗湖火车站，40分钟可到 达宝安机场。
KK MALL不仅有地铁1,2号线，也有约7个公交站可到达， 临近红岭中路、深南中路、解放路，交通十分便利。
KK mall区别于周边购物中心，KK mall走时尚精 品路线，主打时尚潮流会把人流引入。定位于 “国际时尚精品购物中心”，致力于打造一个以 集国际顶尖品牌及各种高端消费业态于一体的高 品质国际购物中心。
L4：主力店优莱荟以及UA影院，都是以体验为主的，而且是以基础
服务以及生活享受为主的楼层，餐饮较为集中，是休闲的好去处。
项目概况 业态分布 营销推广 项目小结
1、深圳首家2D/3D影院UA影院作为宣传推广的一大亮点。 2、在KK mall开业期间，以地处深圳第一大高楼进行宣传，有事 件营销“求婚事件”，让大家关注到京基100，对于KK mall更有 兴趣。
营业面积 （平米）
分布楼层 B101
NOVO
新概念时尚天地
L201/201a/2 02、 L301/301 b/302
L313/301a L411a L427
星际传奇 Newclub life 优莱荟 UA影院
反斗乐园旗舰店 中航健身会（亚洲最佳大型健体中心） 首家2D/3D影院

深圳kkmall京基百纳空间分析报告

深圳kkmall京基百纳空间分析报告

在一楼中央设计了舞台区，不 定时地安排一些主题活动，达 到增加人气和品牌宣传的目的
推出百纳网购
增加产品销售渠道
2020/7/29
34
引进流行、特色商铺
2020/7/29
35
KK Mall SWOT分析
优势
劣势
1.商圈成熟：罗湖区蔡屋围金融中心商圈核心 2.配套全面：高端写字楼区（特别京基100，营业后必然给mall带来直观的收益）高中 档住宅区、文化教育区 3.通达性强：交通四通八达，至深圳全市、香港、珠三角… 4.品牌时尚: 不少品牌都是首次进入深圳 5.车位充裕：充分满足消费者需求，底下三层和部分夹层，特别第二、三层的夹层停车 场可以避免消费者走上走下
•万象城：从C出口到达负一层商 铺有约400米
KK Mall
万 象 城
2020/7/29
13
交通：公交枢纽
40条公交线路
地王大厦站11条线：观光①、观光②、
3路、10路、12路、101路、203路、223路、302 路311路、N5路
深圳书城站16条线：29路、85路、
103路、103B路、104路、113路、K113路、204 路、K204路、214路、215路、E8路、N3路、N4 路专线1路、4路
173 B115/116
MANGO 141
B117
85度C
44
B104
WATSONS 74
B119
女装
男装
餐饮
个人护理/家居生活/数码 影音
Pizza Hut 80
B105
面点王
84
B119a
元气寿司 117 B106/107
iZZUe
69
B120

深圳最新综合体京基金融中心kkmall介绍

深圳最新综合体京基金融中心kkmall介绍

03
客流来源
客流主要来源于周边居民和上班族，同时也有不少游客慕名而来，特别
是外地来深的游客，将kkmall作为深圳旅游的重要目的地之一。
销售额情况
销售额持续增长
随着客流量的增加，京基金融中心kkmall的销售额也在持续增长。各商铺的营业额均有不 同程度的提升，其中餐饮、服装、电子产品等类别的销售额增长较快。
租户满意度
入驻商家的满意度较高，他们对 kkmall的地理位置、商业氛围、 人流量等方面表示满意，同时认 为kkmall提供了良好的商业机会 和发展空间。
未来展望
随着kkmall的知名度和影响力的 不断提升，预计未来还将有更多 知名品牌入驻，同时现有商家也 将有更大的发展空间。这将进一 步促进kkmall的繁荣和发展。
kkmall汇聚了众多国际知 名品牌，提供丰富的商品 选择，满足不同消费者的 购物需求。
特色店铺
除了国际品牌，kkmall还 设有许多独具特色的店铺， 提供独特的购物体验。
配套服务
kkmall提供完善的配套服 务，如礼品包装、快递服 务、退换货服务等，让购 物更加便捷。
餐饮设施
美食广场
kkmall设有大型美食广场，提供各类 中西美食和小吃，满足不同口味的需 求。
04
kkmall的社会影响
对周边地区的影响
提升区域形象
kkmall作为深圳最新的综合体，其高端的定位和现代化的建筑设 计对提升周边地区的形象起到了积极作用。
带动周边经济发展
kkmall的建成吸引了大量人流和物流，为周边地区带来了商机和活 力，有力地推动了周边经济的发展。
改善周边环境
kkmall在建设过程中注重环保和绿化，增加了周边的绿化面积，美 化了周边环境，提升了居民的生活品质。

德思勤城市综合体京基金融中心kkmall案例研究

地产服务 · 投资管理 · 资产及商业管理——Copyright © 2011 Taskin worldwide. All Rights Reserved——page1KK-Mall京基百纳空间案例德思勤·深圳 2011年3月——Copyright © 2011 Taskin worldwide. All Rights Reserved——page2版权声明 Copyright; All rights Reserved本报告仅供客户内部使用，版权归德思勤所有，未经德思勤书面许可，不得擅自向其它任 何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。

This article is for internal use only. Taskin holds the copyright of this Article. Without prior written authorization of the copyright holder, anyone shall not circulate, quote, use, copy, or distribute this article for any purposes.——Copyright © 2011 Taskin worldwide. All Rights Reserved——page3京基百纳空间KK-Mall案例11 22 33项目概况 KK-mall 楼层分布 KK-mall 业态比例44 KK-mall 招商 55 KK-mall SWOT分析 66 77——Copyright © 2011 Taskin worldwide. All Rights Reserved——KK-mall 人车动线 KK-mall 图片展示page4京基100金融中心项目概况开发商： 深圳市蔡屋围实业股份公司 京基集团有限公司 承建商： 中国建筑第四工程局 建筑设计单位： 英国泰瑞法瑞(TFP)设计公司香港分公司 英国ＡＲＵＰ、美国ＬＬＡ 华森建筑与工程设计顾问有限公司 广州容柏生建筑工程设计事务所 结构/机电设计： 英国奥雅纳(Arup)香港公司 物业管理公司： 京基物业管理有限公司——Copyright © 2011 Taskin worldwide. All Rights Reserved——page5京基100金融中心项目概况京基金融中心广场位于深圳罗湖金融、文化中 心区，为旧城改造项目，占地4.7万㎡，总建 筑面积约584642 ㎡，总投资约50亿元人民 币，是集甲级写字楼、超五星级豪华酒店、大 型购物中心（KK- mall-京基·百纳空间） 、 商务公寓、精品住宅为一体的城市商业综合 体；京基100主体建筑高度441.8M，总层数 为100层，目前属于深圳第一 高楼。

KKmall

5、多个特色主力店分散布局有利于人流的引导；
6、在细节上的重视，地面、墙面、导视、灯光等的处理比较好。
L3
主题 面积 品牌
国际潮流馆 16628平方米
业态 业种
零售、餐饮、休闲娱乐配套服务
休闲服饰、概念店、餐饮、精品百货
NOVO、mademoiselle、SIERLI.COLIECTION、Masfer.su、INSUN、 AMASS、JETEZO、PSALTER、Di Caro、天长地久优优宝贝、星际传奇、 俏江南、ACE、SKAP、AIGLE、EEE、BELLE等
L2
主题 面积 品牌
国际时尚馆 12439平方米
业态 业种
零售、概念餐饮、休闲娱乐配套 服务
国际二线服饰、概念餐饮、精品百货
NOVO、INTERMEZZO、LA FEE MARABOUTEE、7for all mankind、 MARCCAIN、LIU.JO 、HAZZYS、Calvin klein Underwear 、GUESS、 ARMANI JEANS、GCI、鼎岳坊、深名人食府等
7.星际传奇
前卫动感的入场通道
总 结
1、现代时尚而超前的的商业设计理念是项目值得学习的重点； 2、业态配比与业态立体化的分布及业态组合兼顾了各业态互补、 各楼层互补、品牌差异化； 3、以弧形变化中庭为主的循环动线设计，规避了商业盲区；
4、商业空间尺度及视觉感染力较强，能充分降低消费者生理上的 疲劳；
二、建筑及商业空间设计
三、动线分析
人流动线车ຫໍສະໝຸດ 动线四、商业业态规划业态比例
B1
主题 面积 品牌
国际生活馆 13045平方米
业态 零售、特色餐饮 业种
超市、美食、精品超市、礼品、时尚 服装

深圳最新综合体京基金融中心kkmall介绍

深圳最新综合体京基金融中心 kkmall介绍
目录
• 建筑概述与背景 • 商业配套与设施 • 办公空间与租赁信息 • 活动策划与推广策略 • 智能化技术应用与创新 • 社会责任与可持续发展
01 建筑概述与背景
京基金融中心kkmall简介
京基金融中心（KingKey Financial Center）是深圳市京基集 团旗下的一个大型综合体项目，集购物、办公、酒店、公寓等 多功能于一体。
智能环境监测
通过物联网传感器实时监测商场 内的温度、湿度、空气质量等环 境参数，为顾客提供舒适的购物
环境。
智能照明系统
根据商场内的人流量和光线强度， 自动调节照明亮度和色温，节能
降耗。
智能物流系统
运用物联网技术实现货物的智能 跟踪和管理，提高物流效率和准
确性。
大数据分析提升消费体验
1 2
消费行为分析
05 智能化技术应用与创新
人工智能技术应用
智能导航系统
利用AI技术，为顾客提供室内导 航、店铺搜索、停车位查询等便
捷服务。
智能语音助手
通过语音识别和语音合成技术，实 现与顾客的智能交互，提供购物咨 询、优惠信息查询等服务。
智能安防系统
运用人脸识别、行为分析等技术， 提升商场的安全防范水平。
物联网技术在购物中心应用
特色街区
打造美食街、酒吧街等特 色主题街区，营造独特消 费氛围。
便民服务配套设施
停车服务
提供充足停车位及智能 化停车系统，方便消费
者停车。
导购服务
设置专业导购台及导购 人员，提供购物指引及
咨询服务。
会员服务
无障碍设施
推出会员卡及会员专享 优惠活动，提升会员忠

深圳京基金融中心kkmall案例分析


理的错位经营。
➢
➢
场内云集众多潮流品牌，其中
不少品牌均是首次进入深圳。包括
izzue、MANGO、H&M、Paul&Joe、7
For All Mankind、COCKTAIL、
Fratelli Rossetti、H&B、TUMI、
UM、LIU·JO、INTERMEZZO、GCI
COLLECTION、Map By BELLE等组成
从2004年开始，目前正在成功运作的商业项目有京基百纳空间（8万㎡ ）京基百纳广场（12万 ㎡）、御景华城商业广场（近3万㎡ ）、京基铜锣湾通讯数码广场（5万㎡ ），京基100大厦主体建 筑高达441.8米，是深圳市重点建设工程项目，京基100落成后，将以崭新的姿态成为深圳乃至整个 华南的新地标。
5
每一层电梯口旁都预留人行通道， 方便顾客在购买商品后，在此区域 通行及等候车辆。
35
在KK MALL与京基100大厦连接处还预留了宽敞的车行通 道，并预留出租车上、下客区域及地下车库的出入口。
36
37
➢ 超市类（代表商家）
➢
—华润万家blt高端超市
➢ 休闲娱乐类（代表商家）
➢
—UA(影院）IMAX
10
位于裙楼部分的国际时尚精品购物中心KK MALL建筑面积8.35万㎡，地上四层，地下一层为商业部分，地下二层至 地下四层及部分夹层为停车区域，共有1000多个停车位。
商场设计与国际潮流同步、场内由南至北单一主通道全长达200米，不设副通道，标准通道采用适度、无柱设计， 琳琅满目的店铺尽现顾客眼前。体现现代文化气息，汇聚购物、美食、IMAX影院、休闲娱乐于一体，致力于打造一 个全新的体验式购物场所。
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坐落在蔡屋围成熟商圈中
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交通：地铁枢纽
双线地铁上盖
•KK Mall在负一楼与地铁大剧院站 相连
•深圳地铁大剧院站为1、2号线的 换乘站，设计客流量为44368人次 /小时，节假日客流量相对增加， 据不同时间段观察，拎袋率平均为 40%
KK Mall 京基•百纳空间
《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：
KK Mall购物中心
KK Mall定位 KK Mall概况 KK Mall业态 KK Mall总结
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时尚外型
西侧
北侧
北侧
东侧
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室内
剧场式中庭采光
单一主通道
剧场室自然采光 前瞻的建筑设计
错层设计,弱化一眼望到头
停车场与商场无缝连接 《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！每月免2费01更9/新12/，10淘宝店铺：http://shop70308792.taobao.1c0om
●目标消费群特征： 高收入、时尚、潮流、独立见解、对国际品牌有高度认同感，容易接受 新鲜事物
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KK Mall概况
基础信息 、区位、交通、商业设计
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项目名称 开发商 物业管理 开业时间 占地面积 建筑面积 扶梯 垂直电梯
项目配套构成
项目周边情况
道路交通 停车位
停车收费标准
KK Mall
京基地产
京基地产
2019.11.26
4.7万㎡
8.35万㎡
18
6
集甲级写字楼、超五星级豪华酒店（瑞吉酒 店）、大型购物中心(KK mall京基·百纳空 间) 、商务公寓、精品住宅为一体的城市中心 都市综合体
区位：正门道路
项目位于深圳罗湖区蔡屋围金融中心商圈核心位置，毗邻深南大道，红岭中 路
红 岭 中 路
双向四车道宽 18米
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区位：京基金融中心—实景图
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KK Mall目标定位
●目标消费人群： 具有相当消费能力的潮流时尚人士，包括高级白领、金领及私营业主
●目标消费年龄层： 25岁至50岁
●目标消费者收入： RMB 5,000——100,000元/月
•KK Mall：从B出口到达负一层商 铺距离约150米。
•万象城：从C出口到达负一层商 铺有约400米
KK Mall
万 象 城
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交通：公交枢纽
40条公交线路
KK Mall定位
整体定位、目标定位
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KK Mall整体定位
整体定位 - -国际精品时尚购物中心，年轻的奢华，高端的时尚 定位阐述 - - 奢华但行走于年轻的路线，时尚但不甘平庸，追求高端
涵盖全市74%的银行机构、 80%的保险机构 和40%的证券机构，集中了全市60%的金融资 产、90%的外资银行，区域价值得天独厚
毗邻深南大道，红岭中路，红宝路
1200
收费时间段为凌晨1点-7点，第1-2（含2）时 10元/时，第2-3（含3）/15时，之后每加一 小时需+5元/时
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地王大厦站11条线：观光①、观光②、
3路、10路、12路、101路、203路、223路、302 路311路、N5路
深圳书城站16条线：29路、85路、
103路、103B路、104路、113路、K113路、204 路、K204路、214路、215路、E8路、N3路、N4 路专线1路、4路
荔枝公园站12条线：7路、23路、24
ห้องสมุดไป่ตู้ 项目配套构成
京基·金融中心广场
京基100大厦 (写字楼）
瑞吉酒店
京基·公寓 （住宅）
京基·百纳空间 （KK MALL）商业
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项目基础信息
深圳商业新亮点
路、30路、33路、62路、63路、K302路、352路、 353路、378路、N10路
项目于2019.11.26日开业，由开发商单一权出租 经营，是投资了50亿RMB京基金融中心的商业核 心部分，同时也是深圳罗湖区蔡屋围金融中心商 圈核心位置；无缝衔接地铁大剧院站，地上四层， 地下一层为商业部分，地下二层至地下四层及部 分夹层为停车区域，共有1200多个停车位；拥有 三大剧场式自然采光中庭，商场设计与国际潮流 同步、场内由南至北单一主通道全长达200米，不 设副通道，标准通道采用适度、无柱设计，150余 家国际国内知名时尚品牌，内设深圳首家 UAIMAX影城、国际时尚流行服饰、国际高端特 色美食以及bit时尚超市；以“时尚高端，潮流的 前沿”为营商主旨，创建深圳购物中心新体验消 费模式