论房地产暴利的根源与治理

论房地产暴利的根源与治理(一)

摘要从我国商品房的利润来源分析入手，对我国商品房暴利形成的原因进行分析，认为是地方政府、商业银行与房地产开发结成的利益联盟的利益追求导致了房价狂涨。房地产暴利对我国社会政治、经济造成了严重危害，带来贫富分化加剧、社会矛盾加深、土地资源浪费、政府公信力下降等一系列问题。投资房价飙升以及房地产的暴利成为我国经济中的奇特现象，引起了公众关注和政府重视。

关键词房地产市场暴利寻租土地产权1房地产暴利的根源

先看商品房价格。上世纪90年代中期我国经济出现过热，通过治理于1996年实现“软着陆”后，经济开始进入紧缩期，加上受亚洲金融危机影响，我国出口贸易严重受阻，整个产品市场低迷，物价总水平一路下滑。商品房市场也不例外，空置率很高。为治理经济紧缩，政府宏观调控的总方针是扩大内需，并出台一系列政策措施。为启动房地产市场，政府采取了取消房地产开发中的部分收费并降低贷款条件，对购房户发放个人住房贷款并实行首付按揭等优惠政策，刺激住房需求，收到了明显效果，逐渐出现购销两旺的景象。然而，进入本世纪以来，房价上升已超出了需求等正常因素拉动的合理范围，成几倍的疯涨，一路飙升到绝大多数城市居民不可能承受的程度。究其原因，归纳起来，就是地方政府、商业银行与房地产开发商结成的利益联盟的利益追求导致房价疯涨。其中，地方政府的政绩冲动和少数官员的“寻租”动机是最主要原因，它使房地产暴利行为披上“合法”的外衣；包括房地产商在内的投机性和投资群体是推动房价狂涨的核心力量，并成为暴利的主要获得者；商业银行是房价高位运行的支撑力量，它不仅向自购住房者提供了按揭贷款，而且为许多炒房者以综合消费贷款等形式提供首付款，从而造成一个庞大的炒房族，在房市上兴风作浪。

再看商品房成本费用。商品房开发成本，主要是建筑材料费用和土地购买费用。建筑材料购价是由市场供求关系决定的，承建商不太可能由此获得很大好处。但是，土地这个基本要素却使开发商大获其利。在我国的土地产权制度中，除国家掌握一些国有土地外，绝大部分土地属于农民集体所有，与家庭联产承包责任制相联系，农民个人只有使用权。长期以来，当国家建设项目需要征地时，就由市、县、乡政府出面，只与土地所有权的代表即村委会交涉，农民个人完全被排除在外。这一作法自然而然地被运用到房地产开发征地中，出于前面所述的原因，征地实际上就是开发商与地方政府之间的交易，由于部分官员“寻租”，土地价格被压得很低，使开发商以较少的费用获得了土地。四川省自贡市的红旗乡，从1992~1999年征用农民土地7700多亩，当时失地失业农民所得到的补偿费用仅按每人8000元计发，这些以国家建设为名征用的土地又基本上转手到一些政府官员主持的房地产开发公司，到2004年4月有一块71亩的土地竟然以每亩60万元的起价拍卖出去。由此例可以推断，仅靠土地买卖，就有大笔财富流入开发商手中。而且征购土地的资金绝大部分不是开发商的自有资金，而是从商业银行获得的贷款，由于这种贷款的实际利率很低，又可以使开发商聚集一笔财富。有资料显示，截止2004年4月，全国房地产开发投资约8800亿元，其中银行贷款7200亿元，占投资总额的82%。抛开房价疯涨不说，从2002年以来，我国通胀率约为4%，开发商贷款的银行利率仅5%~6%，其实际利率还不到2%，这种资金成本是极低的。因此，每年就有几十亿、上百亿的资金通过银行转移到开发商手中。总之，由于土地购价低和资金成本低，使得房地产开发总的成本费用较低，与商品房价格畸高形成鲜明的反差。在这种收益成本状况下，房地产暴利的产生就容易理解了。

浅谈近年我国房价持续走高的原因及对策

摘要：近年来我国房价持续上涨，对产业结构发展和民生产生了重大影响.文章通过对房地产市场价格持续升温原因的分析，得出房价持续上涨的原因包括:商品住房供不应求、住房消费观念扭曲、地价的上涨、住房供应结构颠倒、低资本金与预售制度并存、开发商哄抬炒作、国内外热钱的炒作等,针对这些问题为我国房地产业持续、健康发展提出若干建议。

关键词：房价 持续走高 原因 对策

改革开放以来,随着我国经济的快速发展和城市化水平的日益提高，公众住房条件得到了极大改善，人均住房面积不断增加.然而,从2005年开始，我国大部分城市的房屋价格开始持续快速增长，严重超出普通民众的承受能力。高房价现已成为影响人民生活水平提高，制约经济社会发展的重要因素之一。如何尽快解决高房价的问题，是我们党和政府所面临的一项严峻的挑战。

一、我国房地产市场现状

自1998年以来,房地产行业作为国民经济的支柱产业的地位始终没有改变。作为需求市场，房地产业可以拉动钢铁、建材、森林工业、机械、化工、陶瓷、纺织、家电等产业的发展。当前，房地产开发投资对经济增长的总贡献率超过20％,由此可见,房地产业的持续、健康发展对我国经济的持续、健康发展具有重要意义。

然而,从2005年开始，我国房价出现了疯长的势头，即使在中央不断出台各项楼市调控措施的情况下，仍旧一路走高。目前，北京、上海等一线城市房价已经处于极高水平，一些中西部城市和经济发展迅速的中小城市相比于一线城市还较低，但是增长速度很快.国家统计局最新数据显示：2010年8月全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9。3％,环比与上月持平。而早些时候国土资源部下属中国土地勘测规划院全国城市地价监测组发布的研究报告显示，2009年全国住宅平均价格为4474元/平方米，涨幅达25.1％,为2001年以来最高水平。

那么,我国的房价到底是处在一个什么样的水平呢？在国际上，衡量一个国家的房价是否过高,通常会引用“房屋收入比"这一概念。房屋收入比是一种综合性指标,它不仅反映房价的高低，还能体现消费者支付能力的大小。目前国际上公认的合理的住房价格的房价收入比应该为3～6倍之间，低于3就会出现住房供不应求的局面，高于6就超出了城镇居民的经济承受能力，这个标准已成为对房价和家庭年收入进行相关分析的重要参照系。目前，我国几乎所有城市的房价收入比都超过了10，而一线城市大都超过了20。由此可见，我国的房价严重偏高,完全超出了正常工薪阶层和普通民众的承受能力。

房地产业十大问题透视

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作者： 来源： 发表时间：2006-02-22 浏览次数： 3 字号：大 中 小

中国房地产业80年代“正身”，90年代启动，世纪末终渐步入市场主导供求的发展轨道，消费开始不断细化，房企开始整合。但是由于房地产业起步晚、发展快、缺口大，再加上多变的政策变量在其中的主导作用，与其它的产品相比，目前房地产市场其实是一个很初级、市场化程度很低的市场，在繁荣的表面下，埋藏着众多深层次的矛盾，危及着行业的发展，影响着宏观经济的走势。现整理出以下十大矛盾，以飨读者。 1、宏观经济发展的支点与当前的房市疲软 2000年中国经济走向好转，但是这种好转是建立在外贸出口、国家财政支出快速增长之上的。出口，主动权把握在洋人手里；财政支出，负效应开始显现。这些绝非经济长远发展之计，经济发展最终要*一些根本性要素的启动。如：社会投资与需求，技术投入与生产效率提高等。 按照产业发展的一般规律：当一个国家的人均国民生产总值达到300美元－1000美元时，消费就进入了住房消费关键时期，住宅投资将出现快速增长，房地产业成长为国民经济的支柱产业。世界上美国、日本等发达国家在经济发展的起飞阶段，就是*着房地产业的发展从低层次工业过渡到汽车、钢铁、航空航天等现代化工业的。目前，中国经济发展就进入到这样一个阶段：一般工业品过剩，生产、消费都面临调整、升级。其中，住房产业的发展好坏是一个关口。住房消费启动了，建材、钢铁、新材料、服务等相关产业也就活跃了；家电、装饰材料、家俱等消费品也就热销了；很多人的就业也就解决了。所以住房产业是中国经济进一步发展的牛鼻子。 可是，目前中国的房市却是繁而不荣，存在众多问题，其中政策变量从中起着决定性的作用。今后几年，如果住房产业市场化推进不力，国民经济发展的支撑作用发挥不好，外加入世的冲击，中国经济很可能会遇到大的麻烦。 2、城市与农村，新二元住宅运动 按照国家的住房大计，无论是高收入者买商品房，中等收入者买经济适用房，还是低收入者租廉租房，各项政策的出台，都是针对城镇居民的，也就是中国各项房改政策的阳光，集中照耀的是中国的城镇居民。而中国的广大农村老百姓，面临的却是自己攒钱，自已请人盖房，依旧处于政策的阴影中。 实现中国经济的可持续发展，退耕还林，保护生态环境，解决中国目前的城市与农村消费断层问题，推进中国农村的城镇化，住房产业发展是个首要问题。但是从“剪刀差”到城市驱逐民工，再到关闭“五小”工业，都是向城市居民口袋里装钱，从农民口袋里掏钱，住宅产业的发展也没有走出这一历史循环，这种城乡差距所导致的不稳定因素，会危及中国经济的良性发展。 3、别墅养猪与人住屋檐下 据国家统计局统计，1999年商品房空置面积增加了1000多万平方米，达到创纪录的9124万平方米（其中商住房居多），为建国以来的历史新高，比1998年增加21.2％，增幅提高8.8个百分点。新千年的城市个人购房热潮，虽然一定程度上消化了部分存房，但新的开工面积也水涨船高，可以预见，要不了几个月，到不了2001年，商品房空置面积将突破1亿平方米。其中，前几年房地产业大干快上时期，南方很多地方建设的大量豪华别墅，因长期闲置被人变废为用养起了猪，也算是中国房地产业的一大奇观。 另有可*材料数据显示：在全国有300多万住房困难户，3000多万平方米的危房，以及每年近千万的人口增长速度。而且随着户籍制度的市场化改革，农村人口开始大量向城市集中，日渐增多的挤住在低矮旧房里的居民，面对着这一幢幢没人住的豪华住所，他们心里怎样想？ 4、只涨不跌的房价与有增无减的消费力分流 按照市场规律，商品房供过于求，价格就该往下走。可2000年的中国房市是一方面空置房数字不断翻新；另一方面空置房数字不断向上跑，一季度全国商品房价格就上涨了3.8％。以北京为例，房价已与世界化的国际大都市相差无几。可人家人均国民收入都在2万美元，中国只有700美元。与国际公认的房价与购买者年收3－6倍的比例相差甚远。 在这极度发酵了的房价中，一次性70年的土地转让费、建安费、市政设施及各种税费各占约三分之一。拿税费来说，按法律专家们的说法，非法乱收费居多，可有关部门却说“在降低税费上已经没有下调空间”。 而作为购房对象消费者，面临的却是不景气的就业经济环境，不断推进的市场化改革、国有企事业单位的压编分流，医疗、养老、扔业、子女教育、房改等等每项开支，都找到了老百姓，住房消费哪还拿得出钱。房子不好卖，开发商就*暴利维持运作。房地产业如何能健康发展？ 5、二级市场与一级市场，你不温我不火 目前中国房市存量房，公房占到整个房屋市场的大部，把这些住房上市，让其中有条件的一部分人卖旧房，买新房，有利于形成有效的一级市场购买力。据专家测算，卖旧房、买新房对整个房市的拉动作用达50％。可预见：只要二级市场活跃起来，可带动一级市场繁荣起来。 可现实是，二级房市只开花难结果，从中作梗的因素：一是税费过重，一幢40万元的房子，今天买明天卖就得赔上4万元；二是发证工作慢，房改房受多部门利益牵扯，干扰太多；三是旧房对中国的老百姓来说，也要花去大半生的血汗钱，由于信息不对称，买一次房打一次官司，市场怎么热得起来？ 6、价格补在砖头上与劫贫济富 经济适用房是国家房改大计中针对大多城市中等收入居民的住房消费而推出的政策房。1998年国家八大部委联合出台通知，采取划拨土地、免征各种税费的优惠政策，人为降低房价，推出了经济适用房。 经济适用房推出后，当年确实火了一把，房子被排着队的居民买去了，可买房的是该照顾的居民吗？用业内人士的话说，买得起经济适用房的居民大多买得起商品房，而且很多地方，经济适用房与商品房也没多少差距。看看北京经济适用房小区满院的私家汽车也就明白了。经济适用房政策，由于政策的不系统，房屋产权界定、购买对象界定、开发商的管理等众多问题悬而未决。把价格补在砖头上的结果是“劫贫济富”，而不是理论设计的“劫富济贫”。 7、关系学、扎钱学与高价值产品 房地产行业是个不动产行业，项目运行周期长、周转慢，对企业融资有着高要求，但中国房企直接融资的大门却是关闭的，只能*间接融资。因此房地产在我国被许多人看作是一种关系学和扎钱学。只要有关系资源，就能省下钱，扎到钱。不规范的融资渠道，难免出乱子。结果就是大量伤病房、烂尾房、建筑垃圾的出现。即使顺利建成房屋的，也由于配套设施的不健全、物业管理的不到位给购房者带来极大的伤害。这种企业素质与商品房——附加值、耐久性的不动产严重不协调。 8、企业集中度与住宅现代化 中国的房产企业因婆婆的多样化而形态各异，民营企业也还没有形成气候。中国房企的状态是：规模小、资源分散、管理混乱。房企有3万多家，但符合国家一级建筑资质的只有二百多家，不到1.5％，二级不足13％，以1999年为例，平均规模不到5000万元。最大房企与香港的相比差了百八十倍。资金不到位，企业也就没有资源用于新产品、新技术的研究，也就无法采用新原料、新工艺，建房就没有预见性。中国老百姓难免要入住刚刚开盘却已过时的楼房，住宅现代化也就是个空中楼阁。 9、中介与门外汉 中国住房市场，老百姓个人购房渐成主流，一些沿海城市已经达到了90％以上。老百姓买房买的不仅仅是钢筋和水泥意义上的房架子，更重要的是那些附带东西：环境、水、电、煤、交通、子女入学入托等等。对刚刚买房的中国老百姓来说，仅建筑质量、面积、购房手续等消费环节就够劳心伤神的了，况且现在的楼盘广告高科技手段全用上了，即使是孙悟空也难免“雾里看花”，何况一贯伸手要房、等分房的中国老百姓。 房屋由于附带技术指标太多，老百姓买房需要帮助，而作为供与求之间的纽带——房屋中介，目前却是存在问题最多的环节，有关其欺诈行为报纸上连篇累牍。现在想买房的老百姓只能时刻准备着被锤炼为购房专家、法律专家、谈判专家。 10、设计、文化概念与圈套 中国房地产发展，暴发户们是一支重要变量，他们急于夸富的心态，在住房产业的启动中得以暴露。建筑发展商们利用这种机会搞几个罗马柱、雕几个欧洲雕塑嫁接出了个欧陆风情，而且这风是一刮就传遍大江南北，腻了，就来个美洲风、加洲风。房子除了价格高，满足购房者的虚荣心外，并没有给消费者生活带来多少方便。 另外，现在的发展商们忙着给自己镀金，为了评奖而评奖。小区参观起来很好。但就是一张皮，房屋的功能不受用：交通、购物、子女教育等均不方便，消费者花了很多钱，住起来怎么感觉都不舒服。

浅谈房地产价格上涨较快的原因及应对措施

浅谈房地产价格上涨较快的原因及应对措施

近几年来我国商品住宅价格普遍上涨较快，政府为控制房价的快速增长相继出台了“国六条”、“国八条”、和一系列金融、税收调控政策，但仍收效甚微。本文从房地市场价格的表面现象出发，进而从经济学的角度来阐述目前房地产价格不断上升的原因，在此基础上提出解决问题的对策措施。

一、当前房地产价格走高的表面原因分析

房价上涨的原因是多方面的，但从表面看有两种，一是需求拉上型，二是成本推进型，需求拉上型是外因，成本推进型是内因。

（一）消费需求大，供不应求导致房价上涨

1、居民收入水平提高对房价的影响。居民可支配收入的增加，意味着人们的生活水平提高，其居住与活动所需要的空间会扩大，从而会增加对房地产的需求，导致房地产价格上升。对房地产的需求有四部分组成：一是自用需求，购买的目的是为了自己使用；二是投资需求，购买的目的是为了出租获得回报；三是投机需求，购买的目的是为了在价格上涨时出售以获得涨价收益；四是跟风需求，没有明确的购买目的，看到别人购买自己也跟着购买的需求。自用需求、投资需求为真实需求，除此之外的需求可以说是虚假需求，虚假需求进一步拉动了房价上涨，但是不能长期维持。

2、城市化进程加快对房价的影响。城市化是指人类生产和生活方式由乡村型向城市型转化的历史过程，表现为乡村人口向城市人口转化及城市不断发展和完善的过程。随着我国经济的快速增长，使得我国城市化进程加快，人口大量向城镇地区集中，造成对城镇房地产的需求不断增加，从而引起房地产价格上涨。

（二）房地产成本上升推动房价上涨

房地产开发商在定价过程中，开发成本是影响其定价的重要因素。根据微观经济学理论，在不完全竞争的市场上，商品价格是边际成本的增函数，开发成本越高，那么房地产价格越高，反之亦然。因此，房地产开发成本是影响房地产价格的重要因素。