房地产开发是否存在暴利

论我国反商品房暴利的根源与制衡措施

摘要：近年来，我国商品房市场一度过热，某些一线城市的房价一度飙升，此种现象引起社会广泛的关注，虽然国家通过了一系列的措施调控了房价，也收到了一定的成效，但是目前看来，商品房的价格依旧是很高的，这种高房价也由此带了一定的社会人的心理波动，大家均在思考房价为何如此之高，商品房作为社会主义市场经济的产物之一，其利润背后是否涉及到暴利，那么政府应该如何应对商品房暴利这种市场扭曲的现象，如何有效地进行合法合理的监管，是值得探讨的问题。

关键词：商品房暴利根源 法律问题

据各类新闻显示，在过去的一年中，大部分一线城市的房价虽然略有下浮，但总体而言，房价相对还是比较高，特别是北京、上海、深圳等城市，房价依旧在万元以上(每平米)。另据2011 年福布斯发布的全球华人富豪榜单显示，近三成华人富豪主要涉及房地产业，远远超于其他行业。其中，前三甲中的李嘉诚、新鸿基郭炳江兄弟均为房地产富豪；内地女富豪当中，吴亚军、陈丽华亦是靠地产起家。①房地产造就”富豪”，也似乎告知世人商品房暗藏暴利。

一、商品房暴利根源分析

1、各地政府过度依靠”土地财政”

商品房缘何会被认为存在暴利，势必是对商品房的成本和销售价格进行比较而得出的结论，商品房的价格过高，这是在各种报纸新闻报道的事实，那么商品房的成本构成结构为土地使用成本与建筑材料的成本所构成，建筑材料的价格是由建筑市场所决定，因此一段时间内不会出现暴利的情形，而土地市场却很难说，因为土地所有权在我国属于国家和集体所有，土地市场为政府主导，因此土地使用成本存在一定的不合理性。土地使用权市场并非完全由市场主导，价格与供求关系之间关系不明显，完全由地方政府来主导，必然导致土地使用权的价格不能真实的反应出土地的价值。

2、建设用地使用权取得易出现”权力寻租”

各地政府为了提高本区划内的gdp，过度开发土地资源，在国有土地有限的困境下，开发各个集体土地使用权，各部门大力征收集体土地，导致政府与农民关系过度紧张。在政府征地过程中，违规操作，随意压低被征地农民的补偿款，剥夺农民在被征地过程中的话语权，导致失地农民利益严重受损。而某些政府主管征地的官员”权力寻租”将征地与开发商进行不正当交易，开发商通过低价获得建设用地使用权，而又高价售出，因此就有大笔收益流入开发商口袋，此种利润已构成暴利甚至涉嫌非法取得。

驳房地产行业　罨　，　产业经济　

驳房地产行业“暴利合理论’’　

汪贵顺（湖北第二师范学院经管系湖北武汉４３ｏ２Ｏ５）　

摘要：房地产行业“暴利合理论”认为，房地产行业的利润率虽然远远高出绝大部分行业，但也低于某些行业。因此无可指责。实际　

上，住房具有生活必需品特性，非住房类房地产具有基本生产资料特性，所以不能将房地产行业的高利润率与少数行业的高利润率进行简单　

类比。而且，房价因房地产开发商追逐高额垄断利润而不断上升，达到畸高的程度，将严重危害经济社会发展。由此可见，房地产行业“暴　

利合理论”是完全错误的。　

关键词：房地产；价格；利润率；‘‘暴利合理　’　

近几年来，全国城镇特别是大中城市房价的持续高涨，引发了关于　侈品对个人生活、企业生产的重要性远远不及房地产。而且，一般使用　

我国房地产行业的高利润率是否合理的争论。正确认识该问题，是准确　的某些种类的奢侈品（如化妆品）的总价，与住房的总价相差悬殊。所　

判断房地产市场形势、树立科学房地产发展观的前提，因此有必要对该　以，将化妆品等奢侈品的高利润率与房地产的高利润率进行简单类比，　

问题进行深入研究。　显然是不正确的。　

１　房地产行业的利润率及‘ｌ暴利合理　’　３．房地产行业利润过高严重危害经济社会发展　财政部的抽样调查显示，２００５年房地产开发企业的平均利润率高　房价因房地产开发企业追逐高额垄断利润而不断上升，达到畸高的　

达２６．７９％。学术界普遍认为，该数据仍然是被低估的。另据２００５年福　程度，对经济社会发展会产生多种负面效应。主要表现为：　

州市物价局测算，该市房地产开发商的平均利润率为５Ｏ％，利润率最　３．１降低中、低收入阶层的生活水平。他们或者因无力买房而不能　

高的超过９ｏ％。“　统计表明，南京房地产开发商平均从每套住房获利　实现改善居住条件的愿望，或者因买房而背负沉重的债务并产生严重的　

（从每个买房家庭赚取）１６万元，北京房地产开发行业平均每两天的利　心理压力。　

关于房地产开发在企业项目管理中存在的问题及对策

一、目前我国房地产开发项目管理存在的主要问题

1、项目方案确定阶段存在的问题项目方案的确定，作为开发商还是能够足够重视的，但开发商往往没有按照规范程序进行运作，使得这个阶段的工作存在一些不足。

首先，缺乏充分的市场调研。一些房地产开发企业在拿到项目后，为了尽快实现效益，没有经过充分的市场调研，匆忙确定方案，仅就目前市场什么赚钱，就开发什么，由于只是简单地模仿别人，在同类开发产品中，没有自己的特色，从而在市场上缺乏吸引力，始终滞后于别人。

另外，由于决策层缺乏市场调研的支柱，房地产开发企业项目管理存在的问题及对策吴小琴西安天地源房地产开发有限公司710015摘要文章从房地产开发中项目管理的角度，分析了目前我国房地产开发中存在的主要问题，并提出相应的对策。关键词房地产企业；项目管理；问题；对策往往在方案决策阶段可能会出现失误，增大了企业的风险。因此开发商在项目方案确定前，必须做好充分的市场调研工作。其次，缺乏品牌、精品意识。由于企业以利润最大化为根本目的，一些开发企业为了追求高额利润，在方案确定阶段，考虑过多的是如何从这个项目上多赚钱，而忽视产品的精品意识，企业的品牌形象。企业要想谋求长远发展，在方案确定阶段必须具备“精品意识、品牌形象”的战略眼光。这本身对企业来说也是一种无形资产，否则，在现代社会中企业将无法生存。此外，没有较为全面和实际的投资估算报告。开发商取得一个新项目后，往往只是做项目概算报告，而一旦项目的方案、功能等确定后，并没有针对确定后的方案做投资估算报告，只有项目工程招标造价资料。由于工程造价只是项目投资的一部分，如果项目开工前没有一个全面和较为实际的投资估算，项目实施过程将无法准确地进行投资控制。常常一个项目全部竣工后，投资额大大超过计划投资额。

2、施工图设计管理方面现阶段房地产开发企业对于图纸设计阶段的管理工作可以说是很少，甚至是一片空白。绝大多数开发商可能认为，方案、功能确定后交设计单位设计，具体事情那是设计院的事，房地产开发公司对这些专业设计的管理能力弱，加上多数设计人员无成本概念、无创造附加价值的能力、图纸错误多、欠缺细部设计图纸。开发商只注重施工现场的成本、质量控制，而忽视设计阶段的成本、质量控制。首先没有具有详细和明确要求的设计委托书。一些企业为了尽快拿到图纸，在功能和要求还不确切的情况下，就要求设计院设计图纸，这样一来，必然造成设计出来的图纸在功能和使用等方面存在一些不足。如果在施工过程中才发现，要求修改，不仅增加工程成本和施工难度，而且影响工期；其次，目前设计院设计出来的图纸是否进行投资控制，无法考证，行业方面也缺乏这方面的监督和管理，尚无一种有效的办法加以控制。

中国十大暴利行业排名

一、房地产业

从2002年第一版《中国十大暴利行业》，到2004年第三版《中国十大暴利行业》，中国的房地产业已一连3年蝉联《中国十大暴利行业》之首。时至今日，没有哪一个行业的绝对利润值，能挑战中国的房地产业的暴利，没有哪一个行业的利润，能动摇甚或问鼎中国的房地产业的榜首地位。

二、高速公路业

排在次席的为第二次进入《中国十大暴利行业》的高速公路业。2004年对于中国的高速公路业来说，是暴利如雨的年头。2004年中国出现了煤、电、油、运，前所未有的紧张状况，随着煤、电、油的四面着火，全国运力八方告急，公路运输价格不断攀升，于是，中国的高速公路业的暴利，便再次浮出水面。

三、殡葬业

排在第三位仍为殡葬业暴利。尽管在2004年中，殡葬业暴利遭遇了包括政协委员和人大代表们在内的，社会各界的猛烈批评，遭遇了前所未有的舆论风暴，尽管主管殡葬业的民政部门，也被迫作了点表面文章，但我们所看到的是，殡葬业暴利依然如故。而且，从2004年揭露出来的情况看，殡葬业暴利更加触目惊心。

四、驾校业

排在第四位的为驾校业。驾校业是首次入选《中国十大暴利行业》的新兴的暴利行业，我们之所以将驾校业纳入暴利行业，是因为它的收入中不仅含有暴利，而且在它的收入中，还包含着太多的、明显的非市场因素和司法权力寻租。

五、电力业

电荒是2004年中国的一场灾难，它不是天灾，而是人祸。有人怀疑，2004年中国电荒是电力行业所刻意制造的电荒。电力行业又借电荒向国家施威，强迫国家提升电价，以制造行业暴利。

六、有线电视业

排在第六位的为有线电视业。有线电视业也是首次入选《中国十大暴利行业》的暴利行业。从2003年7月1日起，北京市有线电视收视维护费从12元调整到18元。收视费大涨50％，此新闻发布后，舆论哗然，有线电视作为垄断行业及暴利行业，成为举国关注的焦点。

七、医疗业

排在第七位的为医疗业。2004年，中国医疗业的暴利、药价虚高的问题，再次成为媒体关注的焦点。而医疗业也已连续两年位列《中国十大暴利行业》。今年仍再次入选。