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上海别墅市场研究报告篇一：上海别墅市场分析绪言1. 研究背景及目的别墅市场作为房地产市场的一个重要组成部分，作为高档住宅的一个重要标志，分析与研究其产品发展历程和市场态势，将有利于我们充分了解别墅市场乃至整个房地产市场。
因此本次研究将从上海别墅产品的演变和发展以及不同类型、不同区域的别墅产品的供求、价格和客户等角度进行阐述和分析，期望能够客观反映上海别墅市场的现状和前景。
2. 研究对象及范围90年代初期，上海别墅市场发展刚刚起步，别墅规模和体量整体来说不大，并且以外销商务型别墅居多，同后期的产品在定位、产品属性以及理念上都有较明显的区隔。
而本次研究将侧重于研究九十年代中后期开发的当前市场依然比较活跃的别墅类物业，特别是在别墅市场分析部分将以1996年1月至XX年9月底作为研究的时间范围，对在这一时间公开的各类别墅项目作为市场供求和价格分析的对象。
3. 研究方法及主要研究指标本研究在实地调查基础上，主要采用时间序列分析、项目类型分析以及典型案例分析等方法。
采用的主要研究指标详见列表。
目录绪言 ................................................ (i)第一部分上海市别墅产品分析 (1)一、别墅产品的演变 ................................................ (1)二、别墅产品的发展 ................................................ (4)第二部分上海别墅市场分析 (6)一、上海别墅市场综述 ................................................ .. (6)二、不同类型别墅市场分析................................................. (8)三、后市展望 ................................................ (29)第一部分上海市别墅产品分析上海别墅经过一百多年的发展，在产品类型、物业形态等方面都有较大的变化，从最早的四坡顶简单别墅到第一个建设高峰期造型丰富多彩的花园洋房，再到组合多样的经济型别墅等，别墅的产品形态发展中注入了更多的实用色彩和人性内涵。
XX别墅建设市场分析和营销策划前言别墅市场的升温及XXX休闲产业的兴起为成都楼市注入了一股活力。
本案位于青城后山深处，以独立别墅、联排别墅为主体，挟XXX自然美景，拥有800亩至千余亩广阔天地。
以此为基础，本案必将成为最受关注的楼盘之一。
作为专业的营销代理公司，能有幸参与这一成都房产史上的重大个案，我们感到如履薄冰，责任重大。
下文将从市场分析、项目分析、投资回报分析、策划销售方面提出我们的观点，供贵公司参考。
在此，谨对世宇公司给予这样的机会表示由衷的感谢A 房产策划销售有限公司别墅在郊区或风景区建造的供休养用的园林住宅。
引自（现代汉语词典）目录前言市场分析一、大市场环境二、成都别墅及小型住宅市场特性三、XXX区域市场特性产品分析一、本项目概况二、本项目关键制胜点三、本项目优劣势分析投资回报分析一、建筑成本二、销售成本三、市场价格预测四、投资回报计算策划销售一、本项目策划重点二、销售准备工作重点三、推盘时机四、造势运动市场分析一、大市场环境1、利多因素a、政府坚持以扩大内需牵动经济，采取各种措施鼓励消费者购房、购车，并且伴随基建的规模化发展，一轮又一轮的富有阶层将源源不断地产生。
b、美国自9.11事件后，经济复苏可望于今年3月份开始，这有利于全球经济稳定，鼓舞消费信心。
2、利少因素a、WTO的加入反而在近期造成消费真空，持币人群增多，购房、购车等观望心态严重，近期房市低迷直接体现出这一点。
b、股市动荡，虽然有转好迹象，但股民信心不足，广大市民也感到了经济不稳定所带来的风险。
二、成都别墅及小型住宅市场特性1、二环路以内小型住宅以浣花风景区为代表的市中心小型住宅，体现出黄金位置的全部优势，“稀有”往往是这些楼盘宣传广告语中常见的一个词，它正确反映了这批楼盘的所有内涵。
但除此之外，这类住宅的别墅特征非常牵强。
2、二环路与三环路之间的小型住宅锦绣花园、锦官新城、中华园等等，宣扬高贵的生活品质，利用地理位置特点把外国别墅豪华生活与内地居家现实生活巧妙结合，满足消费者一种折中的高品质居家生活梦想。
上海某项目市场营销推广建议书二、市场分析1. 目标市场首先需要明确目标市场，以便更精确地投放资源和开展市场营销活动。
根据项目定位和目标客户的特征，将目标市场明确为上海中产阶级及以上人群，年龄在25-45岁的家庭主妇和白领阶层。
2. 竞争对手分析了解竞争对手情况可以帮助我们更好地制定市场营销策略。
通过市场调研，发现目标市场存在一些竞争对手，其中主要有A公司、B公司和C公司。
这些公司在产品品质、产品创新和市场份额等方面具有一定的竞争优势。
三、目标与策略1. 市场目标根据市场调研和对竞争对手的分析，我们制定了以下市场目标：1) 在一年内，占据上海市场5%的市场份额；2) 每月销售额增长10%，保持高速增长的势头。
2. 市场策略为了实现市场目标，我们制定了以下市场推广策略：1) 产品特色：通过大力推广产品的特色、品质和创新设计，吸引目标客户的注意力。
2) 渠道合作：与大型商超和线上平台合作，提高产品的曝光度和销售渠道，增加销售额。
3) 广告宣传：运用多种媒体，如电视广告、电台广告、报纸杂志以及社交媒体等平台，进行广告宣传和品牌推广。
4) 促销活动：定期进行促销活动，如打折、赠品等，增加产品的竞争力和销售数量。
5) 客户关系管理：建立完善的客户关系管理系统，通过与客户建立良好的互动和沟通，增强客户忠诚度。
四、实施计划1. 第一阶段（0-3个月）1) 建立品牌形象：通过投放广告、开展公关活动和线上线下推广，加强产品品牌形象的宣传和认知度。
2) 与商超和线上平台进行合作：与大型商超、线上平台等进行洽谈合作，并确保产品迅速上架。
3) 社交媒体运营：通过微博、微信等社交媒体平台，建立品牌社区，吸引目标客户的关注和参与。
2. 第二阶段（3-6个月）1) 新客户开拓：通过促销活动、搜索引擎优化、线上广告等方式，吸引更多的新客户。
2) 客户关系管理：建立完善的客户关系管理系统，与客户保持良好的互动和沟通，提高客户忠诚度。
中海某某别墅项目营销策划报告doc30目录市场篇一、别墅大市场研判 (04)二、板块市场研究 (12)三、市场篇大结论 (24)策略篇一、SWOT分析 (25)二、定位系统 (27)三、营销策略 (31)销售篇一、价格策略 (35)二、推案策略 (37)三、客源销控 (39)四、开盘条件 (40)五、现场售楼处及样板段 (40)六、现场售楼处 (40)广告企划篇一、案名 (43)二、广告总精神 (43)三、广告总口号 (43)四、广告推广主题 (44)五、媒体计划 (44)六、阶段性营销推广 (45)附件销售管理程序及流程 (51)广告投放流程 (63)[市场篇]——前言——➢上海的别墅市场在近两到三年呈现供大于求的现状，而由于目前全国和上海对于别墅用地的停止供应和上海经济的快速增长使得个人收入较大增长，别墅购买群扩大，在未来5到10年成为稳定的购房热点；➢随着上海经济的飞速发展，别墅的客户群也正在不断发展壮大，本地客户和外地来沪发展的实力阶层、海外归国创业人群将逐步形成新的别墅购买人群—新上海富裕阶层，该阶层将成为上海中高档别墅的最大购买群，但千万以上的顶级别墅仍然以外籍人士和外地高端企业主为主要客源；➢从别墅的分布来看，随着一城九镇的开发和上海中心土地资源的日渐稀少和私家车的大量普及，上海别墅的外延将由目前的西郊和浦东移向自然原生态景观更为理想而距离市区半径更大的松江、嘉定、上海远郊、昆山、苏州等地，并形成规模化、集中化的别墅大盘；➢以佘山为中心正在形成一个上海最大的、资源最好的高档别墅区——大佘山富人区；➢沪青平公路沿线别墅经过将近10年的发展，已经成熟。
别墅档次已由原有的中低档，发展为中高档别墅的聚集区；➢西区的泗泾、松江、新桥、青浦是四个同质竞争的别墅板块，其供应的别墅多为200-300万总价的楼盘。
对于现今“两头俏，中间冷”的别墅市场而言，200-300万的市场处于最为尴尬的境地。
而各板块各有特点。
企划篇营销策划像是一座桥，连着产品与消费者，但这座桥决不是“彩虹桥”，美丽却不可捉摸。
我们认为这座桥要架得准，架得好，就应该坚持策划来源于产品，高于产品；而同时传播策划更要以产品为基础。
目录：企划篇一、企划思路二、企划缘起三、品牌策略思考建议四、区域消费者心理权重比预测及分析五、目标客户成分及消费动机分析六、推广案名的缘起七、推广核心概念八、广告总精神九、上海某住宅项目企划思路、卖点收集及提炼流程图十、建材篇十一、导视策略篇十二、售楼处策略十三、样板房选择思路及策略十四、样板区策略“上海某住宅项目”——企划缘起思考流程图上海某住宅项目的营销策划操作，目的是通过我们的专业服务为发展商提供独到专业的市场分析和预估，以便让发展商能够在原有的基础上可以更好地把握整个房产市场；同时也希望通过我们专业的企划策略来帮助发展商树立企业和楼盘之间的品牌效应，进而为今后的发展打下良好的口碑；而环环相扣的前期工作为我们今后能够更好地为发展商服务做了坚实的铺垫工作，更希望发展商通过“上海某住宅项目”这一起点，为今后带来更加美好的发展前景。
在销售前所做的一系列准备工作，如市场分析、市场定位、价格定位等等对于今后的销售起着至关重要的评估作用，而所有一切的前期工作其最终目的都是为了楼盘在今后的实际销售当中能够创造良好的销售业绩。
三、品牌策略思考建议（一）品牌建立思考缘起目前，随着上海整体房产市场的开发逐渐趋于成熟，以及整体房产市场的竞争环境日益激烈，使得各路房产发展商越来越注重自身品牌的市场效应和推广力度，以便吸引到更多消费者的注意；同时现今购房者的购房行为也正在日趋理性化和理智化，因此房产商的品牌宣传就尤为显得重要。
而我们的目的就在于希望通过详尽专业的策划方式或推广手段来帮助发展商确立自身形象在房产市场及消费者心中的认知度，从而通过品牌的确立来促动自身项目的销售力度，并最终达到发展商预期的销售目的。
例：深圳万科集团自创业以来，始终坚持树立公司及品牌在房产市场的形象。
别墅营销推广计划书一、市场分析别墅作为房地产市场中的高端产品，一直备受关注。
在当今社会，随着人们对品质生活的需求不断提高，别墅市场也逐渐兴起。
别墅不仅是居住的空间，更是一种生活方式的象征。
目前，别墅市场呈现出以下几个特点：1. 需求不断增加：随着中国经济的快速发展，越来越多的人拥有了更多的财富和消费能力，对高端别墅的需求也在不断增加。
尤其是一些中老年人和成功商人更倾向于选择别墅作为他们的理想住所。
2. 品质更关注：现在的购房者更加注重居住环境的品质，对于别墅的要求也越来越高。
他们要求别墅不仅具有宜居的环境，更要有高端的装修，顶级的配套设施等等。
3. 地段需求多样：别墅的地段选择也在多样化。
有的人喜欢远离城市的别墅，享受安静的乡村生活；有的人则喜欢离市区近的别墅，便于生活和工作。
根据以上市场分析，我们可以看出别墅市场是充满潜力的。
通过精准的推广策略，我们相信能够吸引更多的购房者。
二、目标客群定位鉴于别墅的特殊属性，我们针对以下几个目标客群进行定位：1. 高净值人群：这部分客群具备较高的购房能力，他们或是企业家、或是高级管理人员，他们对居住环境和品质有着很高的要求。
2. 成功商人：这部分客群通常对别墅市场比较了解，他们对投资价值、升值空间有较大的考量。
3. 中老年人群：他们渴求一种宁静且自由的生活方式，别墅正是他们理想的居住空间。
根据以上目标客群，我们要深入挖掘他们的需求和特点，制定相应的推广策略。
三、推广渠道选择1. 线上平台推广：可以选择在百度、360搜索、搜狗等搜索引擎上投放广告，让更多的潜在顾客了解我们的别墅项目。
同时，可以选择在知名房地产网站和论坛进行推广，以此增加别墅的知名度。
2. 线下宣传推广：可以选择在一些高端商务场合进行宣传，通过举办别墅发布会、社交活动等方式，吸引目标客户的目光。
3. 合作推广：可以与金融机构、高档品牌合作，通过他们的渠道，将别墅项目进行推广。
4. 媒体宣传推广：可以选择在知名房地产杂志、新闻媒体、电视媒体等渠道进行宣传，让更多的目标客户了解我们的别墅项目。
别墅推广方案策划书范文3篇篇一《别墅推广方案策划书范文》一、项目背景随着人们生活水平的提高，对居住环境的要求也越来越高。
别墅作为一种高端住宅产品，具有独特的优势和吸引力。
本项目旨在推广一款别墅产品，提高其知名度和销售量。
二、目标受众1. 高收入人群：具有较强的购买力，追求高品质的生活方式。
2. 改善型需求人群：现有住房不能满足其需求，希望提升居住品质。
3. 投资型人群：看好别墅的投资价值，希望通过购买别墅实现资产增值。
三、推广策略1. 线上推广建立官方网站：展示别墅的详细信息、图片、户型图等，提供在线预约看房服务。
社交媒体推广：利用、微博、抖音等社交媒体平台，发布别墅的相关信息和图片，吸引潜在客户的关注。
搜索引擎优化（SEO）：通过优化网站内容和结构，提高在搜索引擎上的排名，增加网站的流量。
网络广告投放：在相关的房产网站、家居网站等投放广告，提高品牌知名度。
2. 线下推广举办开盘活动：邀请潜在客户参加开盘活动，展示别墅的样板房和周边环境，提供优惠政策和礼品，促进销售。
参加房产展会：在房产展会上展示别墅产品，与潜在客户进行面对面的交流和沟通，提高品牌知名度和销售量。
举办主题活动：举办如高尔夫球赛、音乐会、烧烤派对等主题活动，邀请潜在客户参加，增加客户对别墅的了解和好感度。
与房产中介合作：与当地的房产中介合作，将别墅产品推荐给他们的客户，提高销售量。
3. 口碑营销客户满意度调查：定期对客户进行满意度调查，了解客户的需求和意见，及时改进和优化产品和服务。
客户推荐奖励：鼓励现有客户推荐新客户购买别墅，给予一定的奖励和优惠，提高客户的积极性和忠诚度。
四、推广预算1. 线上推广预算：[X]元网站建设和维护：[X]元社交媒体推广：[X]元搜索引擎优化（SEO）：[X]元网络广告投放：[X]元2. 线下推广预算：[X]元开盘活动：[X]元房产展会：[X]元主题活动：[X]元与房产中介合作：[X]元3. 口碑营销预算：[X]元客户满意度调查：[X]元客户推荐奖励：[X]元五、效果评估1. 定期评估：每月对推广效果进行评估，分析各项推广措施的效果和不足之处，及时调整和优化推广策略。
某别墅营销推广策略提案尊敬的某别墅项目管理团队：首先，我要恭喜您们的别墅项目取得如此令人瞩目的成就。
在市场竞争激烈的环境中，能够推出如此高品质的住宅，是您们团队勤奋努力及专业能力的体现。
在这份提案中，我将为您们提供一些有关营销推广策略的建议，希望能够帮助您们进一步拓展市场份额。
1. 制定清晰的目标客户群体：别墅通常是高端客户的首选，因此，您们的目标客户群体应该是那些有较高收入的中产阶级及以上人群。
可以考虑在接下来的营销活动中，围绕这一特定的客户群体展开。
2. 建立品牌形象：打造一个独特的品牌形象是吸引目标客户群体的关键。
可以通过设计精美的别墅样板房，提供高品质的装修方案以及引入知名设计师的合作等方式来树立品牌形象。
确保在所有推广渠道中传递出品牌价值观和承诺。
3. 多渠道宣传推广：利用多种渠道来宣传别墅项目。
可以与地方媒体合作发布新闻稿，举办别墅开放日或者在社交媒体上发布关于别墅的精美照片和视频，以引起潜在客户的兴趣。
此外，与相关的房地产中介合作，将别墅项目介绍给他们的高端客户。
4. 优化线上推广和销售渠道：建立一个优秀的网站，并通过搜索引擎优化(SEO)来提升网站的排名。
同时，可以考虑开展线上广告和促销活动，吸引更多的潜在客户上线参观或购买。
5. 提供个性化服务和增值服务：为了满足高端客户的需求，可以提供个性化的增值服务，如专属设计师的咨询服务、定制家具选择等。
这将有助于提高客户的满意度，并增加再次购买的可能性。
6. 参与相关行业展会和活动：参展或赞助与房地产和豪宅相关的行业展会、峰会或者高端社交活动等，以获取更多的曝光和宣传机会。
通过这些活动，可以与潜在客户建立联系，并建立更多的业务合作机会。
总结起来，一个成功的别墅营销推广策略需要有清晰的客户定位，独特的品牌形象，多渠道的宣传推广，优化的线上销售渠道，提供个性化和增值服务，以及与相关行业展会和活动的合作。
相信如果能够结合以上策略进行推广，您们的别墅项目将能够获得更多的关注和认可，从而取得更大的市场份额。
别墅推广建议书(doc 7页)xxxx别墅推广建议书一、项目竞争分析：综观xx别墅市场，纯别墅楼盘与本案可产生竞争的主要有3家，其一是面向开发区定位的xxxx在建别墅区，其二是年内将启动开盘的xxxx和xxxx 别墅区。
鉴于开发区别墅客源本身不足，xxxx在建别墅区不论分流多少客户群，均不会影响本案大局，因此，xxxx和xxxx将成为我们最重要的竞争对手，初步分析两盘优劣势：（1）xxxx具有规模优势以及区域位置“安静性”优势，“xxxx”规模小区的开发以及xx高级中学的学区优势也为其聚集了一定的人气，自然条件较好，在环境营造上也略高一筹，在劣势方面，一是该楼盘区域位置位于城北非热点区域，周边楼盘强差人意的销售状况容易成为该区域楼盘销售的绊脚石，二是该楼盘预期定价较高，人群相对狭窄。
我们认为：该楼盘将是本案最需监控与关注的目标对象，有必要展开针对性的销售拦截。
（2）xxxx依沭河而筑，距城南居住及行政区不远，在区域位置上具有明显的人气优势，城南行政机关的陆续迁入，相对完善的生活配套将支撑该楼盘的销售，同时该楼盘在规划大型超市，适合喜欢便利的购房者，在劣势方面，位于城郊结合部，临传染病医院，有一定的铁路噪声污染，区域环境较差，容积率高。
针对该楼盘，我们将重点展开差异性（1）走低价路线，但xxxx可能会出现低单价高总价格局，因此低价别墅市场仍有较大回旋空间。
本案以低价入市，将价格运作重点落实在房型总价上，可抵消一部分客群对地段认知的抗性。
（2）环境利好机会：xx购房群体对居住环境具有较强的潜在需求，抓住这一机会点，解决景观营造与成本控制的关系，将项目以不高的总价和优良的环境推向市场，是本案需要重点研究的课题。
项目关键问题：（1）三面沿路，一面临厂是影响客户对项目环境接受度的最大的障碍。
解决方案：a xxxx一级公路和迎宾大道目前绿化带宽度达25米，在开工启动前将绿化带密植树林，形成一道分割道路，包围别墅区的树林屏障，产生挡风挡沙隔音效果，既能够提升客户好感度，又有利于概念炒作。
某别墅项目市场研究及营销推广篇项目背景某别墅项目位于一个繁华的城市郊区，周边环境优美，交通便利，具备开发高端住宅的潜力。
为了确保该项目的成功推广和销售，需要进行市场研究并制定行之有效的营销推广策略。
市场研究市场研究的目的是了解潜在买家的需求和偏好，以便制定更有针对性的营销策略。
以下是推荐的市场研究内容：1. 目标群体分析通过对目标群体的分析，确定主要的潜在买家。
这些买家可能包括有家庭需求的中产阶级、投资房地产的个人或公司，以及寻找度假居所的富豪阶层。
2. 竞争项目分析评估周边地区已有的别墅项目，了解它们的定位、价格和销售情况。
此外，还要分析竞争项目的产品特点、优势和不足，以便在营销推广中找到差异化竞争的优势。
3. 市场需求调研通过市场调研，了解目标群体对于别墅项目的需求和期望。
调研可以通过问卷调查、访谈或专家讨论来进行，目的是获取对房屋外观、功能、配置等方面的意见和建议。
4. 价格分析对于目标市场的别墅项目，需要进行价格敏感度分析。
了解目标买家对不同价格区间的接受程度，以便确定项目的定价策略。
5. 选择合适的销售渠道通过了解目标市场的购买习惯，确定合适的销售渠道。
这可能包括房地产经纪公司、线上平台、销售展示中心等。
营销推广策略基于市场研究的结果，制定合理的营销推广策略是确保项目成功的关键。
1. 品牌塑造通过针对目标市场的品牌塑造，使别墅项目与众多竞争对手区分开来。
可以通过独特的设计、高品质的建筑材料、绿色生态等方面来强化品牌形象。
2. 线上营销利用互联网和社交媒体等线上平台进行广告投放和品牌宣传。
通过与专业的房地产网站合作，提高项目在搜索引擎上的曝光率，增加潜在买家的关注度。
3. 线下销售展示中心建立别墅项目的销售展示中心，向潜在买家展示房屋的实际样式和装修效果。
通过专业销售团队的引导，提供个性化的购房咨询，提高潜在买家的购买意愿。
4. 优惠促销活动在项目推出阶段，可以通过限时优惠、政府赞助、保障金制度等促销活动吸引买家。
XX上海地区别墅项目市场研究及营销推广企划建议书第一部分市场研究篇 上海房地产市场综述上海别墅市场整体情况重点市场研究【第一章上海房地产市场综述】一、宏观经济与上海房地产市场1、上海宏观经济l的趋好，为上海房地产行业高速发展创造俱佳条件；上海市统计局年度统计显示：2001年，上海市国民经济持续、快速、健康发展，经济运行质量和效益不断改善，实现了“十五”计划l的良好开局。
2001年，上海完成国内生产总值4950.84亿元，比上年增长10.2%，高于全国2.9个百分点，并连续第10年实现两位数增长。
上海良好l的经济环境，促使整个城市建设l的高速发展；人均GDP达到4500美元，为城市l的房地产市场发展创造了俱佳条件；相应地，房地产业也为城市经济增长贡献一定力量，房地产业成为第三产业增长l的领头羊。
全年房地产业增加值308.58亿元，增长17.8%，增幅比上年提高2.4个百分点，其对经济增长l的贡献率达到9.7%，比上年提高2.9个百分点。
2、城市建设l的良性发展和大规模l的基础设施投资，为上海房地产不断带来新l的增长点；根据中央提出l的上海要建成“国际经济、贸易、金融、航运”四个中心l的指导意见，2001年3月上海市人民代表大会通过了《“十五”社会经济发展计划》，其中无论是产业发展布局，还是城市基础设施计划布局，都是体现了“四个中心”l的要求。
随着“十五”计划开局新一轮投资计划启动和投资结构l的调整，上海市固定资产投资出现了快速回升l的良好态势。
2001年完成全社会固定资产投资1984.31亿元，比上年增长6.1%，增幅比上年提高5.4个百分点，投资总量超过历史最高水平。
投资结构继续改善。
全年完成基本建设投资712.49亿元，比上年增长1.3%；完成更新改造投资436.83亿元，增长10.2%；完成房地产开发投资620.31亿元，增长9.6%。
城市基础设施建设步伐加快，全年完成城市基础设施投资510.78亿元，比上年增长13.5%。
市区2200万平方米l的旧区改造工程启动，以及黄浦江两岸综合改造、申博工程等一系列大市政规划启动，为上海房地产业l的发展提供坚实后盾。
3、政策积极引导、管理体制逐步完善，上海房地产市场更趋成熟，规范；正是这样相辅相成l的发展模式坚定了政府对房地产行业l的信心，上海“十五”规划已明确指出，房地产业为支柱产业之一。
近年来，随着管理体制l的完善，上海房地产市场更趋成熟，更加规范，这一切，为房地产开发创造了非常有利l的运行环境，而上海经济l的可持续发展特性，为房地产开发，营造了良好l的市场氛围。
二、2001年上海房地产市场20世纪90年代l的上海房地产市场，走过了以繁荣为主要特征l的路程。
在90年代中期二三年l的回调整理后，在90年代末期伴随经济增长l的加速，房地产市场急速回升，放出巨量，2001年l的上海房地产市场创下历史最好业绩，商品房预售面积1831.8万平方米，存量房销售面积1422.4万平方米，二、三级房地产市场共产生3254.2万平方米l的销量，表现出新l 的市场行情特征。
1、市场供求两旺，交易再创新高2001年，上海商品房供应，在上半年登记数大幅减少l的基础上（*预售标准提高）恢复高速增长，与此同时，上海商品房成交继续保持旺盛势头，在连续五年l的高速增长后继续大比例攀升。
其中：供应——全年批准预售面积1660万平方米，比2000年增加7.1%成交——全年预售登记面积1832万平方米，比2000年增加26.1%2、供不应求局面全面形成2001年，全年商品房批准预售面积和实际预售面积之比达到1：1.104，全年实际预售面积第一次超过批准预售面积。
3、成交套数同步增长，单套面积扩张趋缓2001年，与预售总面积急剧增长同步，上海商品房预售购买套数也急速增加，由1999年9.73万套，2000年11.94万套增加到2001年l的14.98万套。
与预售总面积急剧增长略有不同l 的是，2001年l的单套面积比总面积增长偏慢。
总套数（万套）9.73 11.94 14.98单套面积（平方110.46 121.66 122.27米）4、市场火热让人振奋，威胁存在不容忽视我们应当看到来自市场l的威胁：2001年全年新增经营性项目土地出让面积为1050万平方米，而84%l的量集中在10—12月，也就是说，全市去年第四季度新增出让面积达886万平方米。
这个数据将直接影响到今年l的市场供应，可以预见，2002年市场氛围良好，但竞争将极其激烈。
【第二章上海别墅市场整体情况】一、上海别墅市场回顾和展望1、上海别墅市场发展l的三个阶段从九十年代初上海l的第一批别墅诞生开始，上海别墅伴随着宏观经济和上海楼市l的起伏，走过了出生、成长、调整、放量l的一个中长期过程。
按时间和别墅l的发展周期可将其分为三个阶段：第一阶段：外销别墅掀起第一次别墅浪潮；1992—1998年进入九十年代后，外商投资速度和深度皆有强劲l的增长，适用商业发展l的家居别墅群应运而生，上海出现了大批l的外销花园别墅群，形成上海别墅市场l的第一次浪潮。
外销别墅基本集中在两个区域：长宁区虹桥路沿线；市中心徐家汇华山路、建国路一带其中长宁区虹桥路沿线分布最为密集，虹桥路沿线在内、外环线之间就分布有二十多个外销别墅楼盘，这些楼盘大多为虹桥开发区l的伴生产物，随着虹桥开发区l的成熟，外销别墅作为高档l的房地产商品之一，目标市场有局限性。
再由于开发过度，及前两年东南亚金融危机l的影响，外销房市场经历了一个较长l的低迷期。
直到近来稍有好转，去年l的外销别墅l的空置率仍有30%左右。
关键词：外销别墅、开发过度、低迷第二阶段：内需独显魅力，内销别墅迎来别墅市场l的第二春；1998—2000年从1998年开始，在世界各国特别是亚洲国家还在经历着"金融风暴"所带来l的萧条时，中国却保持着稳定高速l的发展，特别上海作为国内经济l的桥头堡，更显鹤立鸡群。
由于经济l的发展，带动了居民收入l的提高，发达l的商业和金融气氛以及日趋完善l的市政、交通设施，吸引了众多国内外l的投资者。
近三、四年来上海l的房地产市场特别是住宅市场得到了迅猛发展，同时也带动了别墅市场l的复苏。
在外销别墅市场陷入低潮，还未走出迷谷l的时候，内销别墅市场反而比较活跃，1998年下半年开始上海西南莘庄附近地区掀起第二轮沪郊别墅置业热潮，1999年-2000年，排屋、联体别墅等"经济型"别墅涌入市场，并迅速被市场所认可，更预示着上海别墅市场春天l的到来。
关键词：沪郊置业、排屋、联体第三阶段：别墅供应放出巨量，别墅品种逐步齐全，意味着“别墅年”l的到来；2001年—至今一方面，别墅供应放出巨量。
从1998年至2001年四年内，上海别墅类物业供销面积已经占全部住宅开发面积近1/3。
另外，从2001年土地出让面积l的容积率来看，呈现出大幅度下降趋势，1-9月容积率为1.32，第三季度为1.16，而2000年同期分别为1.87和1.83。
这也反映出2002年投放市场l的别墅仍将一个较大l的上升趋势。
另一方面，市场形成了有效供应。
市场上确实出现了一大批区位适中、品质优越、价格适宜、升值较快l的市场接受度高l的别墅。
从几十万l的排屋，到几百万甚至几千万l的豪宅，沪上别墅逐步形成了高中低档满足不同市场、不同需求l的物业品类体系。
关键词：1/3、高市场接受度2、2001年上海别墅市场2001年上海别墅市场成为上海楼市l的热点，品质优异、价位适宜l的别墅引爆了购房者l的购“墅”热情，红红火火、如日中天场面令业内人士惊叹，更被沪上众多媒体称为“别墅年”。
总体上，2001上海别墅市场出现了如下新特征：别墅项目供应量猛增全年上市别墅项目42个，约是2000年l的两倍，在第四季度则达到了上海历史最高峰，上市别墅项目21个几乎与2000年全年l的量接近。
别墅市场出盘量占2001年上市项目总量l的16%，成为上海房地产市场中l的一支生力军，由于其投资周期短、回报率高吸引着愈来愈多l 的开发商投入到别墅项目l的开发建设上。
2001年四个季度纯别墅上市量分别为1、6、10、19，呈递增走势，平均每月上市3个别墅项目。
高低两端别墅份额逐步加大，并被市场看好。
别墅市场中，高档别墅项目正日益增多，独立且带有鲜明个性l的别墅总价大多在200万元以上/栋，但市场趋之若骛。
在高档别墅走俏l的同时，郊县边远地区l的联体别墅以及混合物业类型中总价在70万元/栋左右l的经济型别墅，因走中低价位路线，迎合了部分消费者l的需求而同样俏销。
现代风格大行其道2001年上海别墅风格一反原有l的欧陆风格、北美风格一统天下l的局面，现代风格成为别墅l的流行趋势。
从全双拼别墅l的花语墅以及长岛别墅中l的“贝氏别墅”、云顶别墅等，都以现代风格为代表，讲究运用大块面玻璃，透光，体现出一种时尚，得到了业内和购房者l的认同。
新区域市场l的形成原先别墅市场大多位于西郊沿线、沪青平公路和莘庄端桥一带，随着市民对这种“有天、有地、有花园”物业l的青睐和市场成交l的活跃，在上市总量增加l的情况下，其区域分布已开始打破常规，松江地区、浦东沪南地区、青浦、芦潮港、张江、普陀等地也纷纷出现较大体量l的别墅、排屋。
豪宅市场l的形成电影“大腕”中l的豪宅理论——不求最好、只求最贵，似乎解释了豪宅市场l的成因。
鼎邦俪池因其全国住宅最贵单价2800-3500美元闻名上海楼市，总共56套已售80%以上。
湖南路上汤臣怡园也以每平方米27000元l的高价独领风骚，也取得了80%以上l的销售业绩，再次印证了豪宅理论。
竞争日趋激烈、市场投入逐步加大随着供应l的增加，市场竞争日趋激烈，别墅开发商们不可以“好酒不怕巷子深”，各开发商为了取得预期l的市场效果，不惜重金加大了市场推广费用。
这一点从2001年第四季度个案广告投放量排行榜上别墅项目l的表现得到证实。
2001第四季度上海楼市广告投放前十名中，别墅项目占了六席。
2001年第四季度个案广告投放量排行榜3、2002年上海别墅市场展望2002年别墅市场较2001年将更上一层楼，供需将持续上涨，同时也不可避免l的带来相当程度l的高位风险。
市场供应量不减从2002年1月l的别墅上市量来分析，今年l的别墅市场供应继续呈上升势头，1月份已上市4个别墅项目，而2001年一季度才1个，前年1季度4个，超过了历史纪录。
除了一些开发商开好别墅项目之外，更有一些其他行业公司欲投资别墅市场。
别墅项目遍地开花据了解今年l的别墅市场除了在传统l的闵行、松江将有大批别墅项目启动外，在嘉定、江桥、南汇等地都将开发别墅项目，市场竞争将非常激烈。
豪宅市场继续看好今年开盘l的西郊庄园以单套总价人民币300-3500万，创下上海别墅最高价，目前一期已全部定完，二期也预定了50%以上。
