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合作开发模式的账务及税务处理
一、实质合作开发的三种模式：
二、以合作开发房地产为名的土地使用权转让行为的三种模式(合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应转让合同。
)
三、以合作开发房地产为名义的非货币性资产交换行为的两种模式（出地方以地换房）
四、以合作开发房地产为名义的借款行为(合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币的，应当。
)
五、以合作开发房地产为名义的房屋买卖行为(合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，卖合同。
)
六、以合作开发房地产为名义的房屋租赁行为(合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只以租赁或者其他形式使用房屋的，应当认定
的，应当认定为土地使用权
，应当认定为借款合同
屋的，应当认定为房屋买
当认定为房屋租赁合同。
)。
房地产开发账务处理流程和分录房地产开发，就像是一场浩大的工程，既刺激又复杂，简直就像在搭建一座巨大的积木城堡。
不过，光有想法可不行，咱们还得把账务处理搞明白，才能把这座城堡搭得稳稳的。
今天就跟大家聊聊房地产开发的账务处理流程和分录，确保大家在这个复杂的世界中不迷路。
1. 账务处理的基础首先，咱们得搞清楚什么是账务处理。
简单来说，就是把每一笔钱的来龙去脉理清楚，就像追踪一只丢失的小猫一样。
房子好比一块蛋糕，大家都想分一块，但每个人都得看好自己的那份。
房地产开发的账务处理，主要包括几个步骤。
1.1 资金的流入与流出房子要建起来，先得有资金嘛！资金的流入一般来自预售款、贷款、投资等。
这些钱进账的时候，你得像个会计小能手一样，迅速把它们记上去。
比如，客户交了预售款，那你就得在账本上记上“银行存款”这一栏，记得笔顺要稳，要清晰！记住，钱进来可得有个数。
而流出就更有意思了，房子盖起来可不是白花花的银子！建筑材料、人工费、设计费……一大堆开支等着你去记录。
这时就得用到“工程建设支出”这个科目了。
每一笔支出都要仔细记账，不然到最后你可能连自己的钱花在哪儿都搞不清楚。
1.2 预售款的处理好，接下来咱们聊聊预售款。
很多人买房都是先交点定金，之后再分期付款。
这个时候就涉及到一个叫“预收账款”的科目。
预售款一入账，你可得把它细致入微地分类，清楚哪一笔是客户A，哪一笔是客户B，别到时搞混了，哭都没地方哭。
记得有个朋友，买房的时候把自己的预售款弄成了“往来款”，结果后面一查，恨不得把账本都撕了。
小心驶得万年船，分录可不能随便哦！你得把这些钱记成“预收账款”，等后续交房的时候再转到“营业收入”里，完美无瑕。
2. 成本的核算接下来就是成本核算啦！房子盖好后，成本核算可是必不可少的环节。
想象一下，你花了那么多钱，怎么能不知道它们都花在哪儿了呢？这可就像给朋友做菜，材料买了很多，但最后只知道盐放多了，真是悲剧！2.1 建筑成本的分录在建筑过程中，你的每一笔支出都得入账。
合作建房是以房地产开发企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司，参与分配的形式包括开发合同或协议中约定向投资各方分配开发产品等。
合作建房合作者可能以货币或者非货币资产投入。
一、会计处理企业根据所在类型执行会计制度的情况分别依据《企业会计准则》、《小企业会计准则》、《企业会计制度》、《企业会计准则第40号——合营安排》、《企业会计准则第2号——长期股权投资》、《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》、《财政部关于增值税会计处理的规定》（财会〔2016〕22号）等制度核算。
合作建房合营方按符合商品销售收入实现条件确认收入。
执行会计准则的的企业，按《企业会计准则第40号——合营安排》第十五条规定：确认出售其享有的共同经营产出份额所产生的收入、按其份额确认共同经营因出售产出所产生的收入。
合作者通常投入现时货币或者土地使用权，换取开发产品。
（一）投入现时货币的会计处理1．房地产开发企业取得的投资款实质为销售款。
取得投资款时，借记“银行存款”等科目，贷记“递延收益”科目。
分配开发产品时，借记“递延收益”、“营业税金及附加”等科目，贷记“主营业务收入”等科目。
2．投资方房地产企业。
投资时，借记“应付账款”等科目，贷记“银行存款”等科目。
分配开发产品时，借记“开发产品”科目，贷记“应付账款”等科目。
（二）以土地使用权投资开发项目的会计处理1．房地产企业将土地使用权投资其他房地产开发项目，但没有形成股权。
转出土地使用权时，借记“预付账款（土地使用权的公允价值）”等科目，贷记“无形资产——土地使用权（账面价值）”、“营业外收入（差额）”等科目。
取得开发产品时，借记“开发产品”，贷记“预付账款”等科目。
2．其他企业以土地使用权投资于房地产开发项目，也没有形成股权。
房地产开发企业取得土地使用权时，借记“无形资产——土地使用权”科目，贷记“递延收益”科目。
分配开发产品时，借记“递延收益”、“营业税金及附加”科目，贷记“主营业务收入”等科目。
【老会计经验】合作开发商品房怎样进行税务处理（下）二、股权合作方式下涉税问题解析股权合作方式是指甲方以土地使用权出资、乙方以货币资金出资，成立房地产开发企业，合作建房。
对此种形式的合作建房，由于合作双方成立法人公司，商品房建成后销售时的纳税义务均由该法人公司承担，由该法人公司按照税收政策对房地产开发业务的有关规定缴纳营业税、土地增值税、企业所得税，需要注意的是，不同的收益分配方式下，合营企业、投资双方的纳税义务仍有不同：（一）按投资比例分配利润此方式下，商品房销售行为全部在合营企业完成，甲乙双方按照投资比例分配税后利润。
1、合营企业涉税问题合营企业接受投资时：按照国税发[2006]31号文件的规定：接受土地使用权的开发方在投资交易发生时，可按投资交易额计算确认土地使用权的成本，并计入开发产品的成本。
合营企业销售所开发的商品房：需要按照规定缴纳营业税、土地增值税、印花税、企业所得税。
2、甲方涉税问题①营业税国税函发[1995]156号文件规定：房屋建成后如果双方采取风险共担、利润共享的分配方式，按照营业税以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税的规定，对甲方向合营企业提供的土地使用权，视为投资入股，对其不征营业税。
②企业所得税国税发[2006]31号文件规定：企业、单位以股权的形式，将土地使用权投资房地产开发项目的，按以下规定进行处理：企业、单位在投资交易发生时，应将其分解为销售有关非货币性资产和投资两项经济业务进行所得税处理，并计算确认资产转让所得或损失。
上述土地使用权转让所得占当年应纳税所得额的比例如超过50%，可从投资交易发生年度起，按5个纳税年度均摊至各年度的应纳税所得额。
3、乙方涉税问题。
房地产会计全讲房地产开发企业会计是在城市建设综合发展、土地有偿使用和住房商品化的经济条件下，适应房地产企业经营管理的需要而发展起来的专业会计。
本讲座根据我国2006年颁布的《企业会计准则》及其《企业会计准则应用指南》，结合房地产企业生产、经营的实际过程，针对房地产开发企业会计的特点，全面介绍房地产开发企业会计实务处理过程，重点介绍房地产企业货币资金、存货、投资性房地产、开发成本和开发收入和有关税金的核算等。
本讲座主要面向在房地产开发企业从事会计工作的朋友们。
限于时间与篇幅，本讲座主要介绍房地产开发企业会计核算的日常业务。
而对企业不经常发生的业务，诸如对外投资、发行债券、外汇业务的核算等，本讲座将不予以介绍。
实务中如遇到这些业务，可按一般企业的会计实务进行处理。
本讲座的主要内容如下：第一章房地产企业会计核算对象及账户、账簿设置第二章房地产企业货币资金的核算第三章房地产开发应收及预付款的核算第四章房地产开发企业存货的核算第五章房地产开发企业固定资产与无形资产的核算第六章房地产开发企业投资性房地产的核算第七章房地产开发企业负债的核算第八章房地产开发企业开发成本与期间费用的核算第九章房地产开发企业收入的核算第十章利润及其分配的核算第十一章所有者权益的核算第十二章会计报表但愿本次讲座能对房地产业的广大会计实务工作者给予帮助。
并诚恳希望大家提出宝贵意第一章房地产企业会计核算对象及账户、账簿设置一、房地产开发企业的经营范围房地产开发企业是随着我国城乡建设的发展，住宅商品化的推行，以及城市土地使用制度的改革而逐渐形成的一个新兴行业。
近些年来，我国的房地产业进入了一个前所未有的发展高潮，房地产业已经成为我国国民经济发展的一个重要的支柱产业。
本讲座所指的房地产开发企业，是指从事房地产开发、经营、管理的具有法人资格，实行独立核算、自负盈亏的企业。
房地产开发企业的开发经营对象是房地产。
房地产是房产和地产及其权属的统称。
第7讲合作开发房地产的会计处理-标准化文件发布号：（9456-EUATWK-MWUB-WUNN-INNUL-DDQTY-KII第7讲合作开发房地产的会计处理曹越2014.02知识点概览1.实质合作开发房地产2.以合作开发房地产为名的土地使用权转让行为3.以合作开发房地产为名义的非货币性资产交换行为4.以合作开发房地产为名义的借款行为5.以合作开发房地产为名义的房屋买卖行为6.以合作开发房地产为名义的房屋租赁行为★特定事项的税务处理（2013）：企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定处理：（一）合作建房、合作分房凡开发合同或协议中约定向投资各方（即合作、合资方，下同）分配开发产品的，企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同销售收入进行相关的税务处理。
（二）合作建房、合作分钱凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定进行处理：1.企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。
同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。
（先税后分）2.投资方取得该项目的营业利润应视同股息、红利进行相关的税务处理。
（三）投地建房、合作分房企业以换取开发产品为目的，将土地使用权投资其他企业房地产开发项目的，按以下规定进行处理：企业应在首次取得开发产品时，将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理，并按应从该项目取得的开发产品（包括首次取得的和以后应取得的）的市场公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失。
一、实质合作开发房地产无论是成立法人项目公司，还是不成立法人公司的隐名开发、显名开发，只要在一方出地，一方出资合作开发房地产中，合作合同或协议约定双方共享利润、共担风险的，为实质的合作开发房地产行为。
涉及房地产开发合作项目业务合作双方的会计处理摘要：房地产开发合作项目中涉及置换业务时，置换双方会计业务的处理。
关键词：房地产开发合作项目置换会计处理0 引言近年来由于国家对房地产开发行业的要求越来越规范、严格，尤其是在对资金需求上往往使得该行业无力周转，因此合作建房业务油然而生；但合作建房大多涉及置换业务，对于非房地产公司来说，属于特殊业务，没有置换的经验和成熟的操作模式，经常会出现合作方式变动的情况，因此要求会计人员需要随着角度的不同掌握好会计主体不同感觉。
1 置换业务1.1 置换业务介绍以房换地、以地换房业务，通俗地称为置换业务，本身应当属于合作建房中的一种，通常是一方有土地资源，另一方有开发的资质和能力，双方进行合作，有的时候也用在拆迁改造的方面，但是由于房地产开发业务的复杂性，具体操作起来也是多种多样，从土地拥有方的角度来说有以下几种形式：①土地使用权和房屋所有权互换：即最基本的以地换房（对方是以房换地）；②土地使用权的互换：即土地置换；③房屋所有权的互换：即房屋置换；④土地租赁权和房屋所有权互换：如用若干年的土地使用权换取到期后房屋的所有权；⑤土地使用权入股，包括：风险共担、利润共享的分配方式；按销售收入的一定比例提成的方式参与分配，或提取固定利润的分配方式；按一定比例分配房屋的分配方式。
1.2 合作建房的优点①资源得到充分利用：合作建房可以使开发单位的开发资金和土地使用者的土地等资源得到充分利用，双方各取所需。
②专业化分工：由于社会化分工越来越专业，房地产开发又具有占用资金量大、开发周期长、环节多、不可预见性多等因素，因此合作建房对于双方来说，都是理性的选择。
③节约资金成本：对于开发单位来说，合作建房通常是相当于把土地成本的大部分延期支付，对于资金占用量大为减少，节约了资金成本。
④节省时间和环节：对于开发单位来说可以节约土地购买方面的时间和环节，对于崇尚“时间至上、现金流至上”的企业来说，也就相当于节约了成本。
