珠海市地方税务局关于加强和规范房地产开发企业所得税管理的通知

乐税智库文档财税法规策划 乐税网深圳市地方税务局关于印发房地产开发企业土地增值税征收管理暂行办法的通知【标 签】土地增值税,房地产开发企业,征收管理暂行办法【颁布单位】深圳市地方税务局【文 号】深地税发﹝2005﹞521号【发文日期】2005-11-09【实施时间】2005-11-01【 有效性 】全文有效【税 种】土地增值税税务登记分局、各区局、各稽查局：为规范房地产开发企业土地增值税的征收管理，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《〈中华人民共和国土地增值税暂行条例〉实施细则》及《关于我市开征土地增值税有关问题的批复》（深府办函﹝2005﹞93号）的有关规定，我们制定了《深圳市房地产开发企业土地增值税征收管理暂行办法》。

现予印发，请遵照执行。

深圳市房地产开发企业土地增值税征收管理暂行办法 第一条 为规范房地产开发企业土地增值税的征收管理，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《〈中华人民共和国土地增值税暂行条例〉实施细则》及《关于我市开征土地增值税有关问题的批复》（深府办函﹝2005﹞93号）的有关规定，制定本办法。

第二条 对在我市从事房地产开发销售并取得收入的房地产开发企业（以下简称纳税人）征收土地增值税，适用本办法。

第三条 土地增值税由房地产所在地的区地方税务局及所在辖区税务所（以下简称“主管税务机关”）负责征收管理。

纳税人应在税款所属期次月的纳税申报期限内自行向房地产所在地的主管税务机关申报缴纳。

经税务约谈的纳税人自查后自行补报的，按预缴申报程序办理。

被出具税务处理决定书的，由所在地稽查局按照税务处理决定书的决定进行处理。

第四条 纳税人应当自取得《房地产预售许可证》后30日内到主管税务机关办理项目登记。

办理项目登记时应提供以下资料：（一）建设工程施工合同；（二）土地受让合同；（三）项目立项批准文件；（四）《房地产预售许可证》；（五）《土地增值税项目登记表》。

（六）其他税务机关要求提供的资料。

国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知国税发[2006]31号各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局：为了加强和规范房地产开发企业的企业所得税征收管理，根据《中华人民共和国企业所得税暂行条例》及其实施细则、《中华人民共和国税收征收管理法》等有关法律、法规规定，结合房地产开发企业（以下简称开发企业）的经营特点，现就房地产开发的有关企业所得税问题通知如下：一、关于未完工开发产品的税务处理问题开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率分季（或月）计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。

（一）经济适用房项目必须符合建设部、国家发展改革委员会、国土资源部、中国人民银行《关于印发〈经济适用房管理办法〉的通知》（建住房〔2004〕77号）等有关法规的规定，其预售收入的计税毛利率不得低于3%.开发企业对经济适用房项目的预售收入进行初始纳税申报时，必须附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料。

凡不符合规定或未附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料的，一律按销售非经济适用房的规定计算缴纳企业所得税。

（二）非经济适用房开发项目预计计税毛利率按以下规定确定：1.开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于20％。

2.开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于15%.3.开发项目位于其他地区的，不得低于10％。

二、关于完工开发产品的税务处理问题（一）符合下列条件之一的，应视为开发产品已经完工：1.竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品（成本对象）；2.已开始投入使用的开发产品（成本对象）；3.已取得了初始产权证明的开发产品（成本对象）。

（二）开发产品完工后，开发企业应根据收入的性质和销售方式，按照收入确认的原则，合理地将预售收入确认为实际销售收入，同时按规定结转其对应的计税成本，计算出该项开发产品实际销售收入的毛利额。

国税发[2000]119号国家税务总局关于企业合并分立业务有关所得税问题的通知第一篇：国税发[2000]119号国家税务总局关于企业合并分立业务有关所得税问题的通知国家税务总局关于企业合并分立业务有关所得税问题的通知国税发[2000]119号为鼓励和促进有正常经营需要的企业合并、分立业务的健康发展，规范和加强合并、分立业务的所得税管理，根据《中华人民共和国企业所得税暂行条例》和国家税务总局制定的《企业改组改制中若干所得税业务问题的暂行规定》的精神，现将企业合并、分立业务中当事各方涉及的所得税处理问题进一步补充规定如下：一、企业合并业务的所得税处理企业合并包括被合并企业（指一家或多家不需要经过法律清算程序而解散的企业）将其全部资产和负债转让给另一家现存或新设企业（以下简称合并企业），为其股东换取合并企业的股权或其他财产，实现两个或两个以上企业的依法合并。

企业合并业务的所得税应根据合并的具体方式处理。

（一）企业合并，通常情况下，被合并企业应视为按公允价值转让、处置全部资产，计算资产的转让所得，依法缴纳所得税。

被合并企业以前年度的亏损，不得结转到合并企业弥补。

合并企业接受被合并企业的有关资产，计税时可以按经评估确认的价值确定成本。

被合并企业的股东取得合并企业的股权视为清算分配。

合并企业和被合并企业为实现合并而向股东回购本公司股份，回购价格与发行价格之间的差额，应作为股票转让所得或损失。

（此条款已失效或废止）（二）合并企业支付给被合并企业或其股东的收购价款中，除合并企业股权以外的现金、有价证券和其他资产（以下简称非股权支付额），不高于所支付的股权票面价值（或支付的股本的账面价值）２０％的，经税务机关审核确认，当事各方可选择按下列规定进行所得税处理：１．被合并企业不确认全部资产的转让所得或损失，不计算缴纳所得税。

被合并企业合并以前的全部企业所得税纳税事项由合并企业承担，以前年度的亏损，如果未超过法定弥补期限，可由合并企业继续按规定用以后年度实现的与被合并企业资产相关的所得弥补。

长沙市地方税务局、市国家税务局关于转发《湖南省房地产开发企业所得税管理暂行办法》的通知文章属性•【制定机关】长沙市地方税务局,长沙市国家税务局•【公布日期】2008.03.04•【字号】长地税发[2008]8号•【施行日期】2008.03.04•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】企业所得税正文长沙市地方税务局、市国家税务局关于转发《湖南省房地产开发企业所得税管理暂行办法》的通知（长地税发[2008]8号）各区、县（市）地方税务局、国家税务局：现将《湖南省地方税务局湖南省国家税务局关于印发＜湖南省房地产开发企业所得税管理暂行办法＞的通知》（湘地税发[2007]91号）转发给你们，请遵照执行。

结合我市具体情况，经请示省国税局、省地税局同意，现将有关操作细节及程序明确如下，请一并贯彻执行。

一、凡开发产品为《暂行办法》第三条所称“经济适用住房”的房地产开发企业，事前应将相关政府部门的批文报主管税务机关备案。

房地产开发企业兼有未开发土地转让、经济适用住房和商品房开发项目的，主管税务机关应根据全部收入中所占比重最大的项目确定企业所得税的征收方式。

二、《暂行办法》第四条中“（六）上年度计税依据明显偏低、应纳税所得额占销售收入比例低于当地应税所得率，又无正当理由的”所称“销售收入”是指《暂行办法》第十一条规定的收入总额；“低于当地应税所得率”是指企业注册地在长沙市城区的开发企业上年应纳税所得额占收入总额比例低于15％，企业注册地在长沙市四县（市）的低于12％。

三、对我市房地产开发企业所得税征收方式认定程序和重新鉴定程序规定如下：（一）纳税人申请当年新办的房地产开发企业在完成企业所得税税种登记后，原已有的开发企业在每年3月底以前，应到主管税务机关领取并填列《长沙市房地产企业所得税征收方式鉴定表》（见附件，以下简称《鉴定表》），由其提出所得税征收方式的申请。

（二）税务机关审核1、主管税务机关受理《鉴定表》后，税源管理部门应及时派员对《鉴定表》内容的真实性进行实地核查，提出确定征收方式的鉴定意见，报县市区局复核、认定；2、实行核定征收方式的，县市区局应及时完成对《鉴定表》的审核、认定工作；3、实行查账征收方式的，县市区局应在审核后上报市局集体研究审批、认定。

国税发［2003］83号《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》
国税发［2006］31号《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》
新旧文件对照及分析解读
国家税务总局在2003年7月下发了国税发［2003］83号文后，税总所得税司沉默了近3年后，终于大开尊口，对房地产业的所得税又有了新说法，于3月6日以国税发［2006］31号文的形式下发了《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》。

在通读全文的基础上，我的第一感觉是总局对原国税发［2003］83号《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》执行2年半的时间以来，房地产行业企业所得税方面暴露的问题的进一步完善和规范。

此文件的出台，应该还有更深的意义。

从2003年以来，国家税务总局一直把房地产行业的税收问题做为每年的专项检查的重点，2006年更把“房地产业及其相关的建筑安装业”列入了第一位，说明了总局对房地产业的“器重”。

而31号文虽然自2006年1月1日起执行，国税发〔2003〕83号同时废止。

但是，此前没有明确规定且尚未进行处理的税务事项，按本通知执行。

也就是说，自文件的出台，是为了配合税收专项检查，解决以前的一些税企争议问题。

如果以前没有进行处理的，这次税务机关就有可能算总账了，作为纳税人来讲，应及时做好和税务机关的沟通，了解税收政策的相关变化，规避纳税风险。

以下是我对新旧文件的对照及简要分析，如有不当之处，请多加指正。

长沙市国家税务局、市地方税务局关于印发《企业所得税征收方式认定管理办法(暂行)》的通知文章属性•【制定机关】长沙市国家税务局,长沙市地方税务局•【公布日期】2008.02.01•【字号】长国税发[2008]5号•【施行日期】2008.01.01•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】企业所得税正文长沙市国家税务局、市地方税务局关于印发《企业所得税征收方式认定管理办法（暂行）》的通知（长国税发[2008]5号）各区、县（市）国家税务局、地方税务局，市局稽查局、直属税务分局：为了加强企业所得税的征收管理，进一步规范企业所税征收方式的认定工作，现将修订后的《企业所得税征收方式认定管理办法（暂行）》印发给你们，请遵照执行。

长沙市国家税务局长沙市地方税务局二○○八年二月一日企业所得税征收方式认定管理办法（暂行）第一条为了加强企业所得税的征收管理，进一步规范企业所得税征收方式的认定工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、新颁布的《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例和国家税务总局《关于调整核定征收企业所得税应税所得率的通知》（国税发[2007]104号）的有关规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条凡按照《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例的规定，在我市缴纳企业所得税的纳税人均适用本办法。

第三条纳税人具有下列情形之一的，应采取核定征收方式征收企业所得税：（一）依照法律、行政法规的规定可以不设置账簿的；（二）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；（三）擅自销毁账簿或拒不提供纳税资料的；（四）虽设置了账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以查账的；（五）发生纳税义务，未按照规定的期限办理纳税申报，经税务机关责令限期申报，逾期仍不申报的；（六）纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

第四条对几类纳税人的特殊规定一、当年新办的纳税人原则上自行选择企业所得税征收方式；二、各类中介机构企业所得税征收方式一律采取查账征收；三、房地产开发企业所得税征收方式的认定按照湖南省国税局和湖南省地税局联合下发的《湖南省房地产开发企业所得税管理暂行办法》（湘地税发[2007]91号）以及长沙市国税局和地税局联合拟定的有关规定执行；四、由国税部门征管并实行核定征收企业所得税的纳税人，一律采取核定应税所得率的征收方式；五、对于征收方式鉴定表中反映的收入核算和成本核算均不合格的企业所得税纳税人，应采取定额征收企业所得税的征收方式（此条适用地税征管纳税人）。

国家税务总局关于印发《房地产税收一体化管理业务规程》的通知文章属性•【制定机关】国家税务总局•【公布日期】2007.10.17•【文号】国税发[2007]114号•【施行日期】2007.10.17•【效力等级】部门规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】房地产市场监管正文国家税务总局关于印发《房地产税收一体化管理业务规程》的通知（国税发〔2007〕114号）各省、自治区、直辖市和计划单列市财政厅（局）、国家税务局、地方税务局，新疆生产建设兵团财务局：为进一步深入推进房地产税收一体化管理工作，明确业务需求，规范操作程序，提高信息的传递、使用效率，根据《税收征管业务规程》，现印发给你们。

各地财税部门要协作配合，结合本地实际，共同制定具体的管理流各和实施办法，并着力落实。

各省地税应于2007年11月底前将本地区管理流程和落实办法上报税务总局（地方税务司）。

附件：1、房地产税收一体化管理业务规程流程图2、房地产税收一体化管理业务规程附表二00七年十月十七日房地产税收一体化管理业务规程概述房地产税收包括土地使用权取得和房地产开发、交易、保有等环节涉及的营业税、城市维护建设税、教育费附加、企业所得税、个人所得税、土地增值税、城镇土地使用税、房产税、城市房地产税、印花税、耕地占用税、契税等税种。

实施房地产税收一体化管理，是以各税种日常管理为基础，通过涉税信息的传递与共享，开展信息比对，强化纳税评估，提高总体征管质量和水平。

为推动房地产税收一体化管理向纵深发展，提高房地产税收管理的科学化、精细仳、规范化水平，根据《税收征管业务规程》等相关规定，制定本规程。

房地产税收一体化管理的实施要点。

房地产税收一体化管理的实施要点是：部门协作、信息共享、先税后证、以票控税、源泉控管。

各级税收征收机关要积极争取当地政府的重视和支持，与国土、建设、规划、发改委、房管、监察等部门密切协作，严格落实“先税后证”和“以票控税”制度，确保房地产税收及时足额征收入库；建立和完善涉税信息的传递机制，实现房地产涉税信息的互通共享。

海南省国家税务局、海南省地方税务局转发国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知
文章属性
•【制定机关】海南省国家税务局,海南省地方税务局
•【公布日期】2008.04.16
•【字号】琼国税发[2008]76号
•【施行日期】2008.04.16
•【效力等级】地方规范性文件
•【时效性】现行有效
•【主题分类】企业所得税
正文
海南省国家税务局、海南省地方税务局转发国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知
（琼国税发[2008]76号）
各市、县国家税务局、地方税务局，洋浦国家税务局、地方税务局：现将《国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》（国税函〔2008〕299号）转发给你们，并结合实际，提出以下贯彻意见，请一并认真执行。

一、我省房地产企业未完工（在建）开发产品的预售收入
预计利润率：
（一）开发项目位于海口市城区和郊区的为20%。

（二）开发项目位于三亚市城区和郊区、洋浦经济开发区的为15%。

（三）开发项目位于其他市县的为10%。

（四）经济适用房的为3%。

二、各市县国、地税机关要加强协作，建立健全协作、信息传递机制，及时
研究解决征管工作中遇到的问题，不断提高税收征管质量，确保国家税款及时、足额征收入库。

二○○八年四月十六日。

珠海市房地产开发企业土地增值税预征办法（暂行）（2010年修订）珠海市地方税务局公告2010年第1号颁布时间：2010-9-1发文单位：珠海市地方税务局第一条为加强土地增值税征收管理，规范土地增值税预征工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则等规定，结合土地增值税清算管理规程，制定本暂行办法（以下简称《办法》）。

第二条《办法》适用于珠海市房地产开发项目土地增值税预征工作。

在我市开发经营房地产的各类企业及其他单位和个人（以下简称“纳税人”），在房地产项目未进行土地增值税清算前取得销售收入的，为预征土地增值税的纳税人，应当依照本办法预征土地增值税。

第三条考虑到房地产开发项目土地增值税清算的复杂性以及增值率在不同项目之间的差异性，为减少预缴的税款与实际应缴税款的差异，保证税款及时入库，纳税人应分不同项目单独确定适用预征率并向项目所在地主管税务机关（以下简称“税务机关”）申报备案。

第四条纳税人取得《房地产预售许可证》后，须自首次取得销售收入的次月15日内，填写《土地增值税预征率备案表》到税务机关办理预征率报备手续，并按照清算管理规程的规定报送相关的资料。

第五条纳税人应以项目内不同类型商品房上月的平均售价作为平均（每平方米）售价报备。

第六条纳税人根据项目开发的开发预算计划及前期开发的证明资料，归集各项预算成本费用，按可售面积分摊计算每平方米可扣除金额报备。

（一）归集预算成本费用，包括：1、取得土地使用权所支付的金额。

2、房地产开发成本。

包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

3、房地产开发费用。

包括房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。

4、财政部规定的其他扣除。

按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的20％计算扣除。

5、与转让房地产有关的税金。

（二）按有关部门批准的可售面积分摊计算每平方米可扣除金额。