户型赠送面积方式1全解20页PPT

户型赠送面积方式1全解
11、战争满足了，或曾经满足过人的 好斗的 本能， 但它同 时还满 足了人 对掠夺 ，破坏 以及残 酷的纪 律和专 制力的 欲望。 ——查·埃利奥 特 12、不应把纪律仅仅看成教育的手段 。纪律 是教育 过程的 结果， 首先是 学生集 体表现 在一切 生活领 域—— 生产、 日常生 活、学 校、文 化等领 域中努 力的结 果。— —马卡 连柯(名 言网)
END
13、遵守纪律的风气的培养，只有领 导者本 身在这 方面以 身作则 才能收 到成效 。—— 马卡连 柯 14、劳动ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ的组织性、纪律性、坚毅 精神以 及同全 世界劳 动者的 团结一 致，是 取得最 后胜利 的保证 。—— 列宁 摘自名言网
15、机会是不守纪律的。——雨果
16、业余生活要有意义，不要越轨。——华盛顿 17、一个人即使已登上顶峰，也仍要自强不息。——罗素·贝克 18、最大的挑战和突破在于用人，而用人最大的突破在于信任人。——马云 19、自己活着，就是为了使别人过得更美好。——雷锋 20、要掌握书，莫被书掌握；要为生而读，莫为读而生。——布尔沃

03
普通住宅面积赠送措施分析
赠送面积的优缺点分析
增加房屋使用空间
赠送面积可以增加房屋的使用空 间，提高居住舒适度。
提升房屋价值
赠送面积可能会增加房屋的市场 价值，提高投资回报可以作为一种促销手段，吸引购房者 购买。
赠送面积的优缺点分析
01
02
03
存在安全隐患
政策法规
政府对房地产市场的政策法规是 影响赠送面积现象的重要因素。 例如，某些地区禁止或限制赠送 面积的做法，以防止市场投机和
违规行为。
市场供需关系
房地产市场的供需关系也是影响 赠送面积的因素之一。在供大于 求的市场环境下，开发商可能会 采取赠送面积等营销手段来吸引
购房者。
开发商营销策略
开发商的营销策略也会影响赠送 面积的现象。为了提高销售业绩 和市场份额，开发商可能会采取 赠送面积等手段来吸引购房者。
对于开发商而言，需要权衡赠送面积的利弊，制定合理的营销策略，同时遵守相关 法律法规。
对于政府而言，需要加强对普通住宅面积赠送措施的监管，制定更加明确和规范的 法律法规，保障购房者的合法权益。
THANKS
谢谢您的观看
开发商将原本属于建筑 面积的阳台赠送给了购 房者，作为吸引购房者
的手段。
阁楼赠送
部分住宅项目将原本属 于建筑面积的阁楼赠送 给购房者，增加房屋的
使用面积。
地下室赠送
地下室作为附属设施， 有时也会被开发商赠送
给购房者。
其他形式
除了以上几种常见形式 外，还存在其他形式的 面积赠送，如庭院、露
台等。
赠送面积的影响因素
权纠纷等。
因此，对普通住宅面积赠送措施 进行研究，具有重要的现实意义

单一层高
≤3.6m
例：都会轩
商务公寓赠送方法
4、夹层——案例
3.6m层高，局部隔成两层，例新加坡The Tennery，在厨房戒活劢空间上方增设夹层，作为休息 空间。
商务公寓赠送方法
4、夹层——案例
3.6m层高，局部隔成两层，例新加坡The Tennery， 净高3.4m,在厨房上方增设夹层，作为休息空间。
2、阳台、露台赠送——案例
将凹阳台改作房间使用。 例：珑瑜
商务公寓赠送方法
2、阳台、露台赠送——案例
对于露台的利用—— 用作公共空中花园（因产权 问题，一般丌赠送不单户） 例：公园道大厦
商务公寓赠送方法
3、透空——规范
透空比率，丌得超过总建筑面积的15%。超出部分按自然层数计算建筑面积。
透空部分
商业赠送方法
2、偷车库赠送——案例
车库为丌计容面积，占用车库面积，加大商业进深；
商铺 商铺
商铺 商铺 商铺 商铺
车库
改造前
商铺 商铺
商铺 商铺 商铺 商铺
车库
改造后
商业赠送方法
2、偷车库赠送——案例
车库为丌计容面积，占用车库面积， 改成超市，例首誉、绿景香颂等等；
超市
地下一层改超市面积5764㎡， 本层车库停车位数395个， 地下一层改超市后，本层车位287个；
1、凸窗赠送——规范
当凸窗高度小于2.20米，凸窗进深丌大于0.60米时，凸窗部分丌计算建筑面积。
商务公寓赠送方法
1、凸窗赠送——案例
例：合正汇一城
商务公寓赠送方法
1、凸窗赠送——案例
例：星河盛世
商务公寓赠送方法
2、阳台、露台赠送——规范
其他类型建筑的阳台投影面积丌超过总建筑面积的10％

复式下层
中原建筑中心
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中原建筑中心
中原建筑中心
D
阳台 Ｓ
露台 D ≤2 ≤2 2＜D≤5 ≤2.4
Ｓ
≥5 ≤2.8
政策规范:２、关于建筑设计审查相关控制要求的指导意见(２．１９新规)
住宅建筑阳台（含露台﹑高度 为两层及两层以上的阳台）投 影面积不超过每户总建筑面积 的１８％，其中高度为两层及 以上的阳台面积不超过阳台总 面积的５０％．其他类型建筑 的阳台投影面积不超过总建筑 面积的１０％
政策规范:2、关于建筑设计审查相关控制要求的指导意见(２．１９新规)
单一层高住宅建筑层高一般为2.8米,最大不超过3.3米.商务公寓参照住宅建筑层高控制.
夹层≤2.2米 层高≤ 3.3米 夹层下空间
中原建筑中心
夹层送房：通过改造，增加使用面积及空间趣味性．
注：受政策层高 限制．适用阁楼 或非标准层高空 间．
注：住宅建筑空间为复式时， 层数按自然层计算，单套住宅 透空部分建筑面积与该户型建 筑面积的比例不超过20%
透空部分/户型建筑面积＜20％
单一层高 透空部分 单一层高
中原建筑中心
透空改房：通过餐厅、客厅上空改房间．增加房间
注：因受政策限 制，面积越小越 难到达理想赠 送．同时复式加 大项目容积率．
0.8 《2. 2m m 《2. 2m
0.8 m
注:卫生间设置凸窗结合 浴缸、花洒设置为淋浴空 间，扩大空间.
中原建筑中心
二、阳台/露台赠送：
阳台/露台赠送—利用阳台赠送一半面积或通过错层阳台赠送全面 积.增加居住舒适度，同时提供改房的可能性.

九、空中院馆
• 在两个单元之间做一个连接的空中过道，使得业 主多出一部分空间。业主既可以分别隔开，作为 自己的私人空间；也可以作为空中院馆，供业主 共用，多出一个休闲空间。
• 电梯厅花园由两层高露台组成，即每两层电梯厅 均有一个近30—40平方米的露台，形成了可供两 层业主共同使用梯厅花园。
• 空中花园，一般是两层或者三层做一个。
五、送半地下室（一般是多层的一、二层）
• 2.2米以下的半地下室由于不计入建筑面积，不 少开发商通过赠送半地下室来增大使用空间也属 于“偷”面积之列。而对一楼住户赠送半地下室， 有开发商的做法是通过一个楼梯将半地下室和一 楼客厅相连，使得楼上楼下有机结合起来。
• 缺点：按照相关规定半地下室应该属于业主共有 空间，如果送给只送给一楼住户则有可能侵犯了
积办法。发展到现在已有改进，开发商在设计图纸中和毛
坯房交付时可能会有“低台”，但客户装修时，这个“低
台”往往可以打掉。由于本身凸窗有2.2米的层高，加上
打掉的那部分“低台”，凸窗部分的层高可以达到2.3米
甚至更高。
•
这样通过低台凸窗变落地凸窗的做法，使得房屋的空
间更舒适，有效地内部空间结合起来。
•
缺点：大凸窗设计也会带来诸如外墙保温、外墙渗漏
奇数层露台可能有对视问题
6米高入户花园”采用左右错层设计，将入户花园设计成两 层高度，可以100%的“偷面积”。 左右错层的入户花园 （两层高度），使得业主得到了实惠。“6米高入户花园” 由于上层被封闭，在使用中甚至可以再作一层阁楼（见下页 图片）
露台内封，避免对视 内封露台改复式，又多一层面积

三、超大入户花园和大阳台
由于入户花园和阳台只计一半建筑面积， 开发商通过做大入户花园和阳台也属“偷面积” 之举。此方法一般只在大户型单元且自然资源 景观较好的楼盘中使用。

去化率
3.97 一期85%
基 本
90㎡、105㎡、
信
115㎡、125㎡、 面积区间
息
138㎡、158㎡
、179㎡
建筑形态
板楼，高层
中小学：长风实验 综合商场：太原商 区域/社区配套 医院：山西省中医 银行：中国邮政储 小区内部配套：综 太原楼盘赠送面积情况1
138㎡
半封闭
保利海德公园
建筑面积：138
赠送套内建筑面积
约1.85㎡
得房率
套内面积
实际得房率
太原楼盘赠送面积情况1
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2020/11/15
太原楼盘赠送面积情况1
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富力华庭
项目名称
富力华庭
所在区域/板块
杏花岭区
总占地面积
项 目
基
容积率
本
信 息
去化率
139000㎡ 3.48 98%
面积区间
86、120、141、 150、178㎡
建筑形态
板楼，高层
区域/社区配套 北京华联超市、新建
板楼，高层
项目自身配备优质幼 区域/社区配套 商场： 远大购物中心
商业：购物中心 晋
太原楼盘赠送面积情况1
95㎡
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赠送一半
远大凤玺湾
楼层数 梯户数 赠送位置 赠送套内建筑面积 得房率 套内建筑面积 实际得房率 实际套内建筑面积
建筑面积95㎡
两 封 3.9*1
7
全部赠送
太原楼盘赠送面积情况1
59000㎡
容积率 项
8.00
目
去化率
基
15%
本
107㎡、116㎡、

结论：赠送面积优先考虑做假凸窗（除了沈阳、大连），方法很容易实施。 然后是开敞阳台改房间（七城市均可，天津有面积控制），对提高赠送率很有效，也是比较普遍的方法。 最后是做loft偷层高（大连不能做，长春、沈阳、天津算1.5倍）
北京区域赠送面积方式总结
赠送面积的三种方法：1/3 假凸窗 北京、长春、青岛、鞍山、天津：凸窗可以偷面积 天津凸窗只能偷600，长春只能偷400 沈阳、大连不能通过凸窗偷面积
北京区域赠送面积方式总结
法规
真凸窗——定义及法规
GB/T50353-2019《建筑工程建筑面积计算规范》，2019-4-15发布，2019-07-01实施 2．0．23 凸（飘）窗定义：（bay window，为房间采光和美化造型而设置的突出外墙的窗） 3．0．24 下列项目不应计算面积：
6 、勒脚、附墙柱、垛、台阶、墙面抹灰、装饰面、镶贴块料面层、装饰性幕墙、空调室外机搁板(箱)、飘窗、构件、配件、宽度在 2.10m及以内的雨篷以及与建筑物内不相连通的装饰性阳台、挑廊。
平面
报建图纸
变更图纸（红色部 分可拆）
北京区域赠送面积方式总结 赠送面积的三种方法：2/3 开敞阳台（一层高或两层高）变封闭
阳台偷面积： 1、除北京外，两层高开敞阳台变封闭房间，偷全部面积。 2、开敞阳台变封闭房间，偷一半面积。（天津对阳台大小有限制）
如何偷面积： 1、客户自己改造。 2、统一改造：验收、实测后，客户委托开发商指定的第三方进行统一改造。
需要一线公司对两种做法的可行性进行评估。
北京区域赠送面积方式总结 赠送面积的三种方法：3/3 层高做高可隔出夹层
执行尺度1 执行尺度2
执行尺度 宽松 严格
执行尺度3
更严格，高 于3.6米或4 米要算1.5倍

6.2.12.6 落地窗，当其进深不大于0.60米且窗体高度小于2.20米时，落地窗不计算建筑面积，否则落地窗 计算全部建筑面积
普通凸窗：
落地凸窗：
两侧落地凸窗（偷面积较多）：
星河传奇
定型产品1.0
同创九著
凸窗
深圳市建筑设计规则2014： 不计算建筑面积的凸窗规定
新规：凸出建筑外墙面的窗户。 ① 凸窗的窗台高度（房间室内地面至窗台板上缘的垂直距离）不小于0.45m。 ② 凸窗凸出于外墙，凸窗外侧无其他建筑空间，窗体上、下方凹入部分的外侧无围护物（不包括百叶、穿孔板）封闭、
遮挡。 ③ 凸窗的高度（窗台板上缘至凸窗顶板上缘的垂直距离）小于2.2m。 ④ 凸窗的进深（建筑外墙面至窗台板外边沿的水平距离）不大于0.6m。
新规取消了落地窗的概念
×
落地凸窗
√
普通凸窗
住宅建筑赠送面积研究：
凸窗 阳台 室内透空 室外透空 凹槽
大家有疑问的，可以询问和交流
可以互相讨论下，但要小声点
结论： 小于90㎡的复式住宅， 按层计算投影面积 大于90㎡的复式住宅，20%且小于60平米 可设室内透空的位置 , 仅起居室、餐厅
住宅建筑赠送面积研究：
凸窗 阳台 室内透空 室外透空 凹槽
室外透空
关于建筑设计审查有关控制要求的通知（2012.01.10)
旧规：（三）房与房之间原则上不得设置框架及连扳。各 单套户型房与房之间（含客厅、餐厅、阳台、卫生间、厨 房等）不得设置框架及连扳，如确有需要，套型与套型之 间，套型与核心筒之间设置结构连梁和板等的围合总投影 面积（框架外沿算）不得超过该层建筑面积的10%。
新规住宅赠送面积研究-城市建筑
住宅建筑赠送面积研究：
凸窗 阳台 室内透空 室外透空 凹槽

公共空间尺度
得房率
得房率=套内建筑面积/总建筑面积 总建筑面积=套内建筑面积+公摊面积 套内建筑面积=使用面积+套内墙体面积+外墙中线以内墙体面积+分户内墙体中线以内面 积+阳台面积 公摊面积=本幢楼所有公摊面积（含所有交通和外墙中线以外的面积、一层门厅面积、顶 层楼梯出屋面的面积、还有其他和住宅有关的设备用房、管井的面积等面积。）/本楼所 有套内面积总和x本住宅的套内面积
户型设计的合理性
人居习惯
市场上对于户型的一般关注点
客厅：方正好用（面积、家具布置、布局等） 主卧室：合理（面积、采光）、私密性 餐厅：相对独立、通风采光 厨房：宽敞实用、有服务阳台 卫生间：便利性、隐蔽性、通风 次卧室：做书房、客房适宜 阳台：生活性阳台的实用，观赏性阳台的休闲
“雪亮工程"是以区（县）、乡（镇） 、村（ 社区） 三级综 治中心 为指挥 平台、 以综治 信息化 为支撑 、以网 格化管 理为基 础、以 公共安 全视频 监控联 网应用 为重点 的“群 众性治 安防控 工程” 。
一字形是连续布置器具，并不方便，但这种布置的优点是节省面宽，最窄可以到1.5米。L形 布置会好一些，可以把灶具或操作台放在一边，面宽要求也不会明显增大，1.5米以上即可。其 优势是在同等面积下，可以缩短操作动线。
U形布置是最好的方式，能够容纳多人，操作动线更为合理，但面积也要加大，开门的位置 只能是一个方向。双排布置和U形相似，只是因为开阳台门，而将橱柜分成两排。
“雪亮工程"是以区（县）、乡（镇） 、村（ 社区） 三级综 治中心 为指挥 平台、 以综治 信息化 为支撑 、以网 格化管 理为基 础、以 公共安 全视频 监控联 网应用 为重点 的“群 众性治 安防控 工程” 。

小户型创新实例：
弹性空间预留
多用间设计，使居室使用增添灵活性， 提供多种实用可能，读书、家务、健 身、临时居住……可变的空间体现居 住的个性。
多功能房
说明：预留户型的功能弹性。让客户有更多的想象空间，根据自己需要决定功能的分配。
小户型创新实例：
夹层空间
小户型创新实例：
夹层空间
世金汉宫1房：二层面积全部 赠送，作为带独立卫生间的卧 室，并赠送一间多功能房。
目前市场常用户型创新方式：
凸窗
方式：赠送全部面积
凸窗增加了室 内可使用空间 和视野开阔感， 但赠送面积较 小。
阳台、露台、入户花园、内庭院 凸窗
夹层、复式结构
目前市场常用户型创新方式：
夹层
方式：赠送全部面积
在层高允许的情况下，夹层产品具有较强的 灵活性，赠送的面积较多，但空间舒适度一 般，市场接受度不高。
入户花园 方式：赠送一半面积
阳台、露台、入户花园、内庭院 凸窗
夹层、复式结构
入户花园提供入口缓冲 空间，引入更多室外空 间，提高产品舒适度。
目前市场常用户型创新方式：
内庭院
方式：赠送一半面积
阳台、露台、入户花园、内庭院 凸窗
夹层、复式结构
内庭院将室外景观引入室内，创 造更私密的半室外空间，也可灵 活用于扩大室内空间。赠送面积 效率非最高，但实用性较强。
阳台、露台、入户花园、内庭院 凸窗
夹层、复式结构
阳台结合客厅或主卧布置，增 加宽敞感，赠送一半面积。 对小户型而言，赠送面积较少， 逐渐被露台取代。
目前市场常用户型创新方式：
露台
方赠式送：全赠部送面全积部面积
阳台、露台、入户花园、内庭院 凸窗
夹层、复式结构