物业管理中心工程管理手册

物业管理部工作手册编制：时间批准：时间：第一节任务与岗位设置一、任务物管部是实施公司辖区范围内的工程管理，保障设备、设施正常运行的职能部门。

物管部的管理具有严密的科学性与较高的技术性，它是为用户制造安全、文明、舒适、方便的商住环境的基本保证与坚强后盾，是反映公司服务水准、良好形象与声誉的重要标志。

物管部的职责范围如下：l、负责公司管辖范围内商住房的电力系统、消防系统、电梯系统、空调系统、给排水系统的运行管理、保护保养与故障检修与保安保洁等。

2、负责公司公共设施、设备的维修保养。

3、负责用户室内二次装修的申批、监管。

4、负责对用户室内设施、设备提供有偿维修服务。

5、负责大楼外委工程的监管工作。

6、负责公司管辖范围内的保安、消防工作。

7、负责公司管辖范围内的保洁工作。

8、负责公司管辖范围内的土建维修工作。

二、物管部组织结构图第二节物业管理部岗位职责(一)物业管理部经理1、在公司总经理的领导下，全面负责物管部的各项工作。

2、负责公司所辖房屋建筑，公共设施，机电设备、消防设备等技术与管理工作；3、负责制定本部门的各项管理制度及应急措施，确保质量管理体系在本部门有效运行；4、负责向经营户及消费者提供日常维修、保安、保洁、仓储维修等服务。

5、负责对本部门各班组的工作进行检查，指导；6、负责经营户及消费者装修申请、审批工作及较大规模的装修验收工作；7、负责参与楼宇工程验收交接工作及制定楼宇工程验收实施计划。

负责组织新接物业的机电设备运行调试工作；8、负责对本部门发生的重大事故，组织调查分析及处理工作；9、对采购物资与提供服务的供方进行评价；10、负责审核本部门提交的物品申购报告，交主管领导审核的并报总经理批准；11、负责本部门水、电等各专业技工的工作技能的培训及考核计划的制定，并配合物管部组织实施；确保其正常运行。

12、监督、组织实施与物业管理有关的计量检测设备的定期校准工作。

13、全面规划公司服务设施、消防设施的添置、安装、调试、运转与维修等工作，为质量管理体系的正常运作提供保障；14、负责收集设施、设备运行原始记录，并进行统计分析，为提高运行质量提供根据。

物业管理公司工程部工作手册说明(实用版)编制人：______审核人：______审批人：______编制单位：______编制时间：__年__月__日序言下载提示：该文档是本店铺精心编制而成的，希望大家下载后，能够帮助大家解决实际问题。

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物业工程管理手册第一节工程部管理范围一、供配电系统1、负责园区供配电系统的日常运行、管理。

2、负责园区供配电系统的维修保养工作。

3、负责园区给排水设备设施的维修保养。

4、负责园区公共区域的照明检修。

6、负责园区电梯的维护保养。

7、负责提供节能降耗方案，将园区能耗尽量降低。

8、负责为业主户提供有偿维修服务。

二、给排水系统1、负责园区的供水系统、排水系统、消防供水系统、喷淋水系统的运行、维修、保养。

2、负责园区公共卫生洁具的维护。

3、负责园区污水井、雨水井、化粪池等清理。

4、负责园区生活水池的水质处理。

5、负责为业户提供有偿维修服务。

三、土木工程系统1、负责园区公共范围的天花、玻璃窗、墙、门等修理、调整。

2、负责园区建筑结构方面的问题，例如渗漏、裂缝等维修、整改。

3、负责园区公共范围内土建维修。

4、负责园区小五金件的维修和调整。

6、负责为业户提供有偿维修服务。

四、弱电系统1、负责园区可视对讲系统、监控系统、道匝系统、广播系统、消防报警系统的维修、保养。

2、负责为业主户提供有偿维修服务。

3、负责对外委单位进行维保工作的协助与监管。

第二节工程部岗位职责一、工程经理1、根据公司要求为园区设备设施建立全面的维修、保养计划。

2、制订工程设备的运行和操作规程，确保工程设备的正常运行。

3、全面负责工程方面的节能降耗，根据设备运行要求准备和调整工程部运行预算，严格控制工程运行和维修费用。

4、负责工程部员工绩效考核，并按有关规定实行奖惩。

5、负责制定工程部门培训计划，保证员工掌握必须的专业技术和技能。

6、制定工程部门相关应急预案。

7、建立工程部各岗位责任并检查落实。

8、协调与客户的关系。

9、负责工程部工作及人员调配。

10、定期巡视、检查工程设备、设施运行情况，组织有效的生产管理和技术管理，审阅各类技术报表和工作日记。

二、工程主管1、负责编制工程部年、季、月、周检修计划，制订相应的维修记录档案，并监督实施。

2、审阅运行、值班、交接班记录，及时发现问题并采取相应措施。

物业工程管理服务手册(总57页) -CAL-FENGHAI.-(YICAI)-Company One1-CAL-本页仅作为文档封面，使用请直接删除目录第一篇：服务礼仪篇（一）职业形象 (05)（二）行为规范 (07)（三）服务规范 (09)第二篇：内部管理篇（一）岗位职责 (11)（二）宿舍管理规定 (13)（三）设备房管理规定 (14)（四）主要设备完好率统计方法 (22)（五）设施管理规定 (23)（六）房屋（钢筋混凝土结构）完损等级评定 (24)（七）工程维修工具管理、操作和维护规定 (29)第三篇：工程设备运行操作和保养作业篇（一）供配电系统 (33)（二）安防系统维护保养流程 (40)（三）给水泵运行操作流程 (41)（四）给排水系统维护保养流程 (42)（五）消防设备运行操作工作流程 (44)（六）设备设施外包维保监管工作指引 (45)（七）电梯运行管理 (46)（八）中央空调运行操作流程 (47)（九）中央空调末端设备维护保养 (47)（十）家政维修工作流程 (48)（十一）公共建筑设施维护保养操作指引 (51)（十二）应急事件处理措施 (57)2第二篇：服务礼仪篇(一)职业形象项目要求图例禁止整体要求1、自然大方得体，精神饱满，充满活力，整齐整洁，符合工作需要及安全规则；2、注意个人卫生，身体、面部、手部保持清洁，勤洗澡，无体味；3、保持口腔清洁，无异味。

精神不振、衣冠不整、身体或口腔有异味。

着装工作时间穿着本岗位最新款制服，制服保持干净、整洁、平整，纽扣、挂钩齐全扣好，衣袋内不放置物品。

1、制服有异味、明显污迹、皱痕、破损、掉扣，混搭配服装，擅自改变制服的穿着形式，外露出个人物品，口袋装过多物品；2、披衣、挽袖、敞胸、赤脚、穿拖鞋、戴歪帽或将帽子拿在手上；3、非上班时间穿着工作制服。

工牌保持工牌清洁、端正，工作时间须将工牌统一按规范佩带，佩带在左胸显眼处，挂绳式工牌应正面向上挂在胸前。

第一章：概述1.1 目的本手册旨在规范物业工程施工管理流程，确保施工过程安全、高效、环保，保障业主利益，提升物业服务品质。

1.2 适用范围本手册适用于本物业项目范围内的所有工程施工活动，包括但不限于房屋装修、设施设备安装、公共区域改造等。

1.3 管理原则- 安全第一，预防为主；- 质量为本，持续改进；- 环保施工，绿色建筑；- 业主至上，服务至上。

第二章：施工准备2.1 工程立项- 明确工程目的、规模、预算等；- 编制施工组织设计；- 审批施工许可证。

2.2 人员配置- 指定项目经理、施工员、质量员、安全员等；- 组织施工人员培训，确保具备相应的专业技能和素质。

2.3 材料设备- 采购合格的材料、设备；- 做好材料、设备的验收、保管和使用工作。

2.4 施工现场- 搭建施工现场，确保安全、整洁；- 设置警示标志，明确施工区域。

第三章：施工过程管理3.1 施工进度- 制定施工进度计划，明确各阶段目标；- 定期检查施工进度，确保按计划推进。

3.2 施工质量- 严格执行施工规范和工艺要求；- 定期进行质量检查，确保工程质量合格。

3.3 施工安全- 严格执行安全操作规程；- 定期进行安全检查，消除安全隐患；- 做好安全事故的预防和处理。

3.4 环境保护- 采取措施减少施工对环境的影响；- 做好噪音、粉尘、废水等污染物的处理。

第四章：施工验收4.1 验收条件- 施工完成，达到设计要求；- 工程质量合格，安全措施落实；- 档案资料齐全。

4.2 验收程序- 组织验收小组，明确验收标准；- 进行现场验收，填写验收记录；- 验收合格后，办理移交手续。

第五章：售后服务5.1 售后服务内容- 提供设备使用说明书；- 进行设备调试、维修和保养；- 处理业主投诉。

5.2 售后服务标准- 响应及时，服务热情；- 技术熟练，维修到位；- 保证服务质量，提高业主满意度。

第六章：附则6.1 本手册由物业管理部负责解释和修订。

6.2 本手册自发布之日起实施。

万吉广场《物业工程管理手册》RQ:201604目录一．工程物业部组织人员架构图1.人员架构2.人员岗位编制依据二．部门职责说明物业工程部经理 :三．物业工程管理制度1.开闭店管理制度：（待广场确定经营时间，物业工程部联合广场运营部共同制定广场开店闭店流程，物业需要根据运营时间建立此项制度）。

2.安全巡逻制度：1、按照规定时间、路线进行消防安全、治安情况、卫生情况、经营秩序、公共区域的设施设备等检查，发现问题及时处理并上报作好记录。

2、遇有紧急情况，应迅速赶到事发地点，实施对应预案。

3、在巡视过程中，对不文明行为予以制止，遇可疑人员，委婉加以询问，通知监控重点盯防并积极应对上传。

4、检查各种运营设施是否正常，包括自动扶梯、照明灯、橱窗照明等情况。

5、对各餐饮后堂，进行例行巡视，防止出现安全隐患。

6、检查本处各岗位状况，及时应对并上传。

7、每次巡逻结束之后，第一时间进行录入，并在《巡逻记录表》上，进行情况阐述。

8、如在巡逻过程中出现巡更点漏巡时，应立即进行补巡并在《巡逻记录表》上做出阐述。

9、如因处理突发事件或执行临时性工作任务而未按规定时间进行巡逻的，应采取临时性措施并在《巡逻记录表》中予以阐述。

3.物品出入管理制度：1、万吉广场所有大件物品(主要是施工作业工具、器件物品、大型办公设备等)外出必须持有物业工程管理部开具的《物品出入审批单》且由其负责人签字后方可外出 (特殊情况除外)。

2、大件物品出入应在指定通道进出，未经物业工程部特别核准，不得由广场主门进出。

3、送配货车辆，必须在指定地方装载和卸运，不得影响广场消防通道其它车辆和行人正常通行。

4、物品搬运时不得出现拖、拉、滚等可能造成地面损坏或存在安全隐患的行为。

5、万吉广场商家物品外出，应由商场楼管签字确认，且在《物品出入审批单》上注明物品外出时间、日期、物品名称、数量、出货地点，逾期作废。

6、物业现场安全管理员必须对《物品出入审批单》上所写内容进行核实，才予以放行。

物业工程工作手册第一章公司简介第二章新职员上岗提示第一节服务理念为您想得更多，为您做得更好第二节业主消费心理相关知识一、花钱买服务。

二、消费就是追求心理、生理上的满足感、优越感、自尊感。

三、业主总是对的。

四、我的理由是最重要最紧迫的。

第三节在服务过程中的注意事项一、三人以上对话，要用互相都懂的语言。

二、不允许模仿他人的语言、声调和谈话。

三、不允许聚堆闲聊，高声喧哗或高声呼喊另一人。

四、不与住户争辩。

五、不讲有损公司形象的言语。

六、不允许在任何场合以任何借口顶撞、讽刺、议论业主。

七、不讲粗言恶语或使用歧视、污辱性的语言。

第三章工程维修人员岗位职责第一节工程主管岗位职责一、在管理处主任的统一领导下,全面负责小区工程维修管理工作。

二、负责组织制定本小区设备，维修保养计划、工程改造计划、设备购置计划、设备更新计划，并组织实施。

三、组织制定各岗位职责和操作规程。

四、根据小区设备设施实际情况,制定人员编制和能耗、物耗计划,并进行能耗、物耗控制,降低运行及维修成本。

五、负责新建小区的工程前期介入及接管验收工作。

六、负责小区装修管理和空置房管理工作。

七、负责设备设施的运行及维护保养工作,并协助相关部门进行大、中修及工程改造。

八、加强与业主（住户）的沟通和联系，做好客户投诉的解释、处理工作。

九、同供电、供水和供气等相关职能部门保持良好的关系，并配合其工作。

十、组织员工培训,不断提高下属员工的服务意识、安全意识和专业技能，防止出现人身设备安全事故。

十一、坚持“养护重于维修”的原则,督促下属进行有计划的设备设施维护保养工作。

十二、负责对下属员工的考评工作。

十三、完成管理处主任交办的其他任务。

第二节工程维修人员岗位职责一、负责公共设施、设备的检查、维护、保养、检修工作。

二、作好设备运行记录及巡检记录。

三、协助工程主管巡视装修。

四、及时处理报修工作。

五、完成水电气抄表工作。

六、为业主（住户）提供有偿维修服务。

第四章工程设备管理制度第一节维修班工作制度一、认真作好设备运行、保养、维修等记录，对重大问题及时上报工程主管。

物业工程工作手册物业工程工作手册第一部分：物业工作基本要求1.1 岗位要求- 具备物业管理工作经验，熟悉物业管理的相关法律法规和政策；- 熟悉建筑、机电设备、保安、清洁等方面的基本知识； - 具备良好的沟通协调能力和团队合作能力；- 具备较强的解决问题能力和应急处理能力；- 具备一定的管理和组织能力。

1.2 工作态度- 遵守公司及物业管理行业的相关规章制度；- 严格执行各项工作计划和工作流程；- 积极主动、细心耐心、责任心强；- 保持良好的工作秩序和纪律，严格遵守工作时间；- 立足本职岗位，争做优秀的物业工程师。

第二部分：物业设施维护和保养2.1 建筑维护- 定期检查建筑物表面是否有裂缝、渗漏等情况，并及时进行修补；- 定期检查建筑物的外墙涂料、玻璃等是否存在老化、脱落等情况，并及时处理；- 定期清理室外排水沟、雨水口等，确保排水畅通；- 定期检查建筑物的消防设备和疏散通道是否正常运作，如有异常及时处理。

2.2 机电设备保养- 建立设备档案，记录每台机电设备的安装时间、维护记录等；- 制定设备保养计划，定期对机电设备进行检查和保养；- 维护设备清洁卫生，定期清理设备表面的灰尘、油污等；- 定期更换设备中的易损件，确保设备的正常运行；- 如出现设备故障，及时联系维修人员进行维修。

2.3 绿化养护- 制定绿化养护计划，包括草坪修剪、花卉更替、病虫害防治等；- 定期浇水、施肥、修剪、除草，确保植物的生长和健康；- 定期清理绿化区域的落叶、杂草等，保持环境整洁；- 及时发现病虫害，采取相应的防治措施。

第三部分：安全管理3.1 安全巡查- 定期巡查物业区域，了解各种设施和设备的运行情况；- 发现安全隐患，立即采取措施进行整改；- 检查消防设施、报警系统等是否正常运作；- 定期组织消防演练，提高物业区域的防火意识和应急能力。

3.2 保安管理- 确保物业区域的安全，保卫人员、财产安全；- 建立物业区域的巡逻制度，确保安全巡逻的覆盖率；- 配备足够的安保人员，有计划地轮班巡逻；- 建立安全常识宣传教育制度，提高居民的安全意识。

某物业管理中心工程管理手册工程治理手册北京仲量联行物业治理服务提供二○○四年二月目录1、物业工程部的组织架构2、物业工程部的职责2.1 部门要紧职责2.2 工程部班组职责2.3 工程部各岗位职责3、物业工程部的治理制度3.1 客户报修及投诉处理治理制度3.2 入户修理服务规范3.3 设备日常报修制度3.4 周报告、月报告、年报告制度3.5 能源治理制度3.6 设备技术档案治理制度3.7 新增、改装及报废设备治理制度3.8 工具、耗材和备品备件采购、库存及领用治理制度3.9 工具治理制度3.10 设备修理或工程施工对外承包招标制度3.11 报告制度3.12 安全运行治理制度3.13 高空及外墙擦洗工作安全操作规定3.14 有毒物品的处理规定3.15 密闭地点的工作规定3.16 发生意外时的处理规定3.17 安全用电治理制度3.18 防火及消防安全治理制度3.19 值班及交接班制度3.20 机房治理制度3.21 机房安全防火治理规定3.22 水泵房、水箱间治理规定3.23 配电室治理规定3.24 机房钥匙治理制度3.25 机电设备房出入治理制度3.26 设备故障处理规定3.27 运行事故分析3.28 设备预防性爱护保养制度3.29 设备设施紧急修理治理制度3.30 设备的更新及系统改造治理制度3.31 工程部人员调配制度3.32 设备修理打算的变更、检查与考核制度3.33 阻碍正常营业时的施工及设备修理保养3.34 公共部位巡检制度3.35 二次装修治理制度4、工程部重点工作流程图4.1 接管验收流程图4.2 客户入住流程图4.3 修理工作单流程图4.4 二次装修治理程序4.5 设备、工具、修理器材的采购、保管和领用程序4.6 工程部设备治理总运行程序4.7 直燃机正常启动流程图A、采暖运行启动程序B、制冷运行启动程序4.8 直燃机故障停机流程图4.9 直燃机正常停机流程图5、年度设备修理打算与定期爱护作业书6、相关记录1.物业工程部的组织架构打算人员 71人2. 物业工程部的职责2.1 部门要紧职责A.对物业的土建及所有机电设施〔电气、电梯、空调、给排水、通讯、保安消防等系统〕的修理保养B.日常运行治理C.对租户开展有偿服务D.对装修工程进行监督治理E.对物业设施提出完善、整改方案具体包括以下内容：2.1.1在总物业经理领导下，具体负责贯彻执行物业的经营方针，制定物业设备治理工作的具体目标和政策。

第一章设备管理组织架构图一、设备管理组织机构图公司总经理品质技术部各物业管理处工程部主管合格供应方工程部高级技工工程部技工第二章工作职责一、工程部工作职责1、消防中心、配电房、电梯组实行 24 小时值班，做好记录。

2、每天定时巡视一次各处机电设备运行状况，发现异常及时修理及保养。

3、对重大突发性故障，立即抢修。

4、对全部设备进行预防性保养及定期检修，确保设备良好可行地运作。

5、对业户投诉，快速予以处理。

6、节约材料及电能消耗，做好低耗优质服务，将每月水、电单审核分析后送收款室。

7、对楼宇设备做到三干净、四不漏、五良好。

即：三干净：指设备干净、机房干净、工作场地干净；四不漏：指不漏电、不漏水、不漏油、不漏气；五良好：指使用性能良好、密封良好、润滑良好、坚固良好、调整良好。

8、编制每月备品备件计划，上报管理处。

9、按设备实际情况和更好地为业主服务的需要，提出设备局部改造的合理化建议，报管理处审核并实施。

10、确保管辖区域消防设备完好无缺，保证任何时候都可起动使用，达到灭火救灾的目的。

11、积极组织参加管理处的各项义务活动和物业管理专业知识的培训。

12、完成上级领导交办的其他工作。

二、工程部主管岗位职责1、在物业管理处经理的领导下，负责管理处房屋本体维护的全面管理工作，并定期对房屋本体进行检查。

2、全面掌握公司管辖的物业情况，每月对管理处的房屋本体维修进行统计、审查。

3、负责组织制定房屋本体维修保养计划和方案，并定期组织检查，使计划得以落实。

4、对管理处的技工进行监督、指导，负责制定培训计划，并对管理处技工进行业务培训及季度考核。

5、协助物业管理处经理跟进楼盘遗留问题的改造及大型维修项目，确保楼盘正常使用。

6、负责组织技术文件和档案的接管，参与组织对公司接管的楼盘进行验收及其设施的完善工作。

7、按时、按质、按量完成上级领导交办的其它工作。

三、工程部高级技工岗位职责1、负责机电安装、维修工程的日常维护工作，确保管理区域的供水、供电、设备运行正常。