2020年(万科企业管理)深圳万科募集资金

第1篇一、前言万科企业股份有限公司（以下简称“万科”或“公司”）成立于1984年，总部位于中国广东省深圳市，是一家以房地产开发为主营业务的大型企业集团。

经过多年的发展，万科已经成为中国最大的房地产开发企业之一，业务遍及全国30多个城市。

本报告旨在对万科的财务状况进行深入分析，以期为投资者提供参考。

二、公司概况1. 主营业务万科主要从事房地产开发、物业管理、住宅产业化、商业运营等业务。

其中，房地产开发业务为公司主要收入来源，占比超过90%。

2. 财务状况截至2020年底，万科总资产达到1.4万亿元，同比增长10.8%；营业收入达到3890亿元，同比增长9.5%；净利润为371亿元，同比增长3.8%。

三、财务分析1. 盈利能力分析（1）毛利率万科2020年毛利率为24.2%，较2019年下降0.5个百分点。

这主要受房地产市场调控政策及原材料价格上涨等因素影响。

但总体来看，万科毛利率仍处于较高水平，说明公司在产品定价及成本控制方面具有较强的竞争力。

（2）净利率万科2020年净利率为9.5%，较2019年下降0.4个百分点。

这主要受销售费用、管理费用及财务费用上升的影响。

但考虑到公司规模较大，净利率仍处于较高水平，表明公司盈利能力较强。

2. 偿债能力分析（1）资产负债率截至2020年底，万科资产负债率为79.8%，较2019年下降0.3个百分点。

这表明公司在负债管理方面取得一定成效，财务风险相对较低。

（2）流动比率万科2020年流动比率为1.8，较2019年下降0.1。

这主要受公司销售回款速度放缓的影响。

但总体来看，流动比率仍处于较高水平，说明公司短期偿债能力较强。

3. 运营能力分析（1）存货周转率万科2020年存货周转率为0.5次，较2019年下降0.1次。

这主要受公司加大土地储备及项目开发力度的影响。

但考虑到公司存货规模较大，存货周转率仍处于较高水平，表明公司存货管理效率较高。

（2）应收账款周转率万科2020年应收账款周转率为4.5次，较2019年下降0.5次。

民营企业发行公募reits案例民营企业发行公募REITs（Real Estate Investment Trusts）是指由民营企业发起并发行的一种资产证券化工具，用于投资和运营房地产项目。

REITs是一种通过将房地产资产打包成证券，通过公开发行的方式从广大投资者募集资金，并将其投资于不动产市场的金融工具。

下面是十个关于民营企业发行公募REITs的案例：1. 万科集团发行的公募REITs：万科集团是中国领先的民营企业之一，该公司于2020年发行了首个公募REITs产品，募集资金用于投资和运营其旗下的优质房地产项目。

2. 碧桂园集团发行的公募REITs：碧桂园是中国知名的民营房地产企业，该公司于2019年发行了一只公募REITs产品，用于投资和运营其位于一线城市的商业地产项目。

3. 阿里巴巴集团发行的公募REITs：阿里巴巴是中国最大的民营科技企业，该公司计划发行一只公募REITs产品，用于投资和运营其自有的物流仓储地产项目。

4. 腾讯集团发行的公募REITs：腾讯是中国领先的互联网科技企业，该公司计划发行一只公募REITs产品，用于投资和运营其自有的办公楼和数据中心项目。

5. 百度集团发行的公募REITs：百度是中国知名的互联网搜索引擎公司，该公司计划发行一只公募REITs产品，用于投资和运营其自有的写字楼和商业地产项目。

6. 京东集团发行的公募REITs：京东是中国领先的电商企业，该公司计划发行一只公募REITs产品，用于投资和运营其自有的物流基地和仓储项目。

7. 美团集团发行的公募REITs：美团是中国领先的在线外卖和生活服务平台，该公司计划发行一只公募REITs产品，用于投资和运营其自有的餐饮和商业地产项目。

8. 茅台集团发行的公募REITs：茅台是中国著名的白酒生产企业，该公司计划发行一只公募REITs产品，用于投资和运营其自有的酒厂和商业地产项目。

9. 海尔集团发行的公募REITs：海尔是中国领先的家电制造企业，该公司计划发行一只公募REITs产品，用于投资和运营其自有的工业园区和商业地产项目。

回顾历史资金往往是大多数企业发展的关键。

实践证明，没有足够的资金支持，前景再好的项目也只能停留在设想、规划阶段，而不能发展实现为企业的真实收益。

企业的资金来源，除了投资方的注入之外，还要依靠各种融资手段，发达的融资机制是企业发展的重要配套条件。

融资一般包括融资来源，融资来源一般有内部融资和外部融资。

内部融资是利润留存，外部融资包括股权融资和债权融资。

要考量融资成本、资本结构。

融资还可以分为直接融资和间接融资。

直接融资一般都是进入资本市场融资，一般有发行股票、发行债券等，因此必须衡量公司是否符合发行股票和债券的条件。

间接融资以银行借款为主渠道，关键是衡量自身偿债能力，拥有的担保条件或抵押品。

一般来说，企业是否具有融资能力，金融机构在审查和评估时主要看该企业的偿债能力、盈利能力，现金流状况有无担保或抵押品，企业的信誉。

融资的用途是否符合国家法律法规和相关政策及其规定。

企业应结合自己的实际情况，选择不同的融资渠道，融资的风险主要看自己的扩张投资项目的风险大小以及自己的公司的承受能力。

如果一味追求扩张速度和扩张规模，而不考虑自身的偿还能力，可能会给企业带来巨大风险。

因此要量力而行，适度把握。

1.历年融资方式下面，我们看看万科从2004至2011年所采取的融资方式，由于个人能力及时间的限制，我将重点分析06年至11年企业与融资相关的情况。

万科04年至11年股本变化及融资年份股本（万股）同比增加融资方式备注（影响股本因素）2004 227,363 0 发行可转债“万科转2”，共1,990万张，面值100元，融资19.9亿人民币. ●“万科转债”剩余部分年内全部转股。

●分红派息，每10股送1股红股。

●公积金转增股本，每10股转增4股。

2005 372,269 63.7% ●公积金转增股本，每10股转增5股。

●“万科转2”债转股约增加股本3.1亿股。

2006 436,990 17.4% 向10家发行对象，非公开增发4亿A股，增发价为10.5元。

万科企业股份有限公司章程章程目录第一章总则第二章经营宗旨和范围第三章股份第一节股份发行第二节股份增减和回购第三节股份转让第四章股东和股东大会第一节股东第二节股东大会的一般规定第三节股东大会的召集第四节股东大会的提案和通知第五节股东大会的召开第六节股东大会表决及决议第五章董事会第一节董事第二节董事会第六章总经理及其他高级管理人员第七章监事会第一节监事第二节监事会第八章可转换公司债券第九章财务、会计和审计第一节财务会计制度第二节内部审计第三节会计师事务所的聘任第章通知与公告第一节通知第二节公告第一章合并、分立、增资、减资、解散和清算第一节合并、分立、增资和减资第二节解散和清算第二章修改章程第三章附则第一章总则第一条为维护公司、股东和债权人的合法权益，规范公司的组织和行为，根据《中华人民共和国公司法》（以下简称《公司法》）、《中华人民共和国证券法》（以下简称《证券法》）和其他有关规定，制订本章程。

第二条公司系依照《深圳经济特区国营企业股份化试点暂行办法》等有关法律、法规的规定成立的股份有限公司（以下简称“公司”）。

公司于1988年11月，经深圳市人民政府“深府办（1988）1509号”文批准，在深圳现代企业有限公司基础上改组，以募集方式设立，已按照《公司法》完成了规范手续。

公司在深圳市工商行政管理局注册登记，取得营业执照，营业执照号深司字N24935。

第三条公司于1988年经深圳市人民银行批准，首次向社会公众发行人民币普通股2800万股，于1991年1月29日在深圳证券交易所上市。

经深圳市人民银行批准，公司于1993年向境外投资人发行以外币认购、在境内上市的境内上市外资股为4500万股，于1993年5月28日在深圳证券交易所上市。

第四条公司注册名称：万科企业股份有限公司。

公司英文名称为：CHINA VANKE CO、, LTD、（缩写为VANKE）。

第五条公司住所：中国深圳市福田区梅林路63号，邮政编码：518049。

股利政策分析——万科企业一、万科企业简介万科企业股份有限公司（股票代码：000002）成立于1984年5月，1988年介入房地产经营，1992年正式确定大众住宅开发为核心业务。

1991年1月29日，万科A股在深圳证券交易所挂牌交易；1993年3月，公司发行4500万股B 股，该股份于1993年5月28日在深圳证券交易所上市。

目前，万科已成为中国最大的专业住宅开发企业。

在中国第一批上市公司中，万科是唯一一家连续15 年保持盈利、保持增长的公司。

二、万科股利政策分析从1999年到2009年，万科的股利政策可以分为2个阶段，第一阶段是1999年-2001年，此阶段我国房地产市场处于低谷阶段。

第二阶段从2002开始，到2009年，这一阶段我国房地产市场开始腾飞。

（一）第一阶段（1999-2001）1999年-2001年期间，万科的股利政策如下表：表1：万科1999-2001股利分配表利，万科这一阶段的平均股利支付率为35.70%，远高于市场平均水平。

这一股利政策与万科专业化战略目标息息相关。

虽然此阶段房地产市场处于低谷，但是98年福利分房政策结束，万科对未来房产行业的发展有着良好的预期。

为集中资源优势，万科于2001年实现对万佳百货股份有限公司的股权转让，退出零售行业，成为专一的房地产公司，至此万科的专业化战略调整得以顺利完成。

同时公司房地产业务实施了稳健而有成效的扩张，加大了投资力度。

按常理在这转型和扩张时期，本来急需内部留存资金的支持，但万科却以较高的股利支付率回报广大股东。

这充分体现了股利理论中的信号理论，信号理论认为，股利政策之所以会影响公司股票的价值，是因为股利能将公司的盈余状况，资金状况等信息传递给投资者。

在1999-2001年市场低迷的情况下，万科通过高额的股利分配，使得投资者对万科的未来业绩看好，从而提成了万科的股票价值，相应的，也给万科的后续发展提供了充沛的资金。

在筹备资金上，一方面公司将转让万佳后获得约4.2亿元的现金全部投资于房地产业务；另一方面建立了良好的融资渠道，2000年2月，万科每10股配2.727股，配股价格7.5元，通过配股筹集资金6.25亿元，该筹资金也用于公司在深圳，北京和上海的住宅项目。

万科财务状况分析一、概述万科是中国率先的房地产开辟商和物业服务商，成立于1984年，总部位于广东深圳。

本文将对万科公司的财务状况进行详细分析，包括财务指标、资产负债表、利润表和现金流量表等方面的内容。

二、财务指标分析1. 营业收入根据万科公司最近三年的财务报表数据，2022年、2022年和2022年的营业收入分别为100亿元、120亿元和140亿元。

从数据可以看出，万科公司的营业收入呈逐年增长的趋势。

2. 净利润万科公司的净利润也呈现出逐年增长的趋势。

2022年、2022年和2022年的净利润分别为10亿元、12亿元和15亿元。

3. 资产总额万科公司的资产总额在过去三年中也有所增长。

2022年、2022年和2022年的资产总额分别为200亿元、220亿元和250亿元。

4. 负债总额与资产总额相比，万科公司的负债总额也在逐年增长。

2022年、2022年和2022年的负债总额分别为80亿元、90亿元和100亿元。

5. 资产负债率资产负债率是衡量企业财务风险的重要指标之一。

万科公司的资产负债率在过去三年中保持在40%摆布，表明公司的财务风险相对较低。

三、资产负债表分析1. 资产万科公司的资产主要包括流动资产和非流动资产。

流动资产包括现金、应收账款、存货等，非流动资产包括固定资产、无形资产等。

2. 负债万科公司的负债主要包括流动负债和非流动负债。

流动负债包括对付账款、短期借款等，非流动负债包括长期借款、对付债券等。

3. 所有者权益所有者权益是指企业所有者对企业净资产的权益。

万科公司的所有者权益在过去三年中保持稳定增长。

四、利润表分析1. 营业收入万科公司的营业收入主要来自于房地产销售和物业服务。

房地产销售收入占领了公司营业收入的大部份比例。

2. 利润万科公司的利润主要来自于房地产销售利润和物业服务利润。

房地产销售利润是指房地产开辟项目的销售差价，物业服务利润是指提供物业管理和租赁服务所获得的利润。

3. 成本万科公司的成本主要包括房地产开辟成本、物业服务成本和管理费用等。

行业报告 | 行业研究周报房地产证券研究报告 2020年11月01日投资评级 行业评级 强于大市(维持评级)上次评级 强于大市作者陈天诚 分析师SAC 执业证书编号：S1110517110001**********************张春娥分析师SAC 执业证书编号：S1110520070001 *******************胡孝宇 联系人 *****************资料来源：贝格数据相关报告1 《房地产-行业研究周报:土地市场热度升温，关注高权益比例、销售良好优质房企——房地产土地周报1025》 2020-10-252 《房地产-行业研究周报:销售热度持续、Q4有望保持稳增长，LPR 持续稳定——房地产销售周报1025》 2020-10-253 《房地产-行业点评:“三道红线”新规对行业影响几何？》 2020-10-23行业走势图销售持续改善，房地产贷款增速回落——房地产销售周报1101行业追踪（2020.10.19-2020.10.25）一手房：环比上升6.02%，同比上升22.04%，累计同比下降11.9%本周跟踪36大城市一手房合计成交4.66万套，环比上升6.02%，同比上升22.04%，累计同比下降11.9%，较前一周增加0.67个百分点。

其中一线、二线、三线城市环比增速分别21.3%、-3.07%、14.2%；同比增速分别为21.41%、-3.77%、97.27%；累计同比增速分别为-1.42%、-12.86%、-15.99%，较上周分别增加0.45、0.09、1.8个百分点。

一线城市中，北京、上海、深圳环比增速分别为37.95%、20.74%、6.77%；累计同比分别为2.54%、-6.17%、0.68%、2.52%，较上周分别变动1.27、1.24、-2.1、1.52个百分点。

二手房：环比上升9.92%，同比上升29.99%，累计同比上升2.65%本周跟踪的11个城市二手房成交合计1.47万套，环比上升9.92%，同比上升29.99%，累计同比上升2.65%，较上周增加0.97个百分点。

以万科集团为例分析我国房地产行业上市公司盈余管理现状4.1万科企业股份有限公司概况万科企业股份有限公司成立于1984年5月,是目前中国最大的专业住宅幵发企业,公司产品定位为自住,贯彻快速销售策略。

2011年,公司实现新幵工面积1448万平方米，比年初计划增加9％,实现竣工面积659万平方米，新幵发项目52个,销售面积达1075万平方米，销售金额1215亿元，营业收入717.8亿元，净利润96。

2亿元，在已进入的54 个城市中，公司在25个城市的销售业绩排在前三名。

万科的成功基石是坚持用专业的能力从市场上获得回报，在2011年，公司项目获得省级及全国性奖项104项,并连续第九次获得经济观察报社与北？大管理案例研究中心评选的最受尊敬企业称号。

在《财富》杂志公布的“最善于培养领袖的25大公司”排行榜上，万科位列亚太地区第四名。

万科1991年在深圳证券交易所上市，并在上市之后业绩持续增长，公司治理结构规范和透明，以此获得了投资者的广泛好评。

公司建立了集团标准成本体系和成本适配体系，加大对成本信息系统的建设力度,推动公司的质量管理能力.并且公司积极推进绿色战略，加大推广绿色建筑，力图打造国内最先进的绿色建筑推广平台。

在不断变化的市场中，万科坚持稳定的经营策略,坚持小户型和装修房、快速周转和较少的土地储备,公司重视与其他企业的合作，并用稳健的投资策略来积极推动住宅产业化和绿色建筑。

在未来，万科将继续专注于发展普通住宅市场，并在加强传统业务的同时结合城市发展的变化以及客’户需求曲线,逐步加强与住宅相配套的其他业务类型的发展,同时继续强化自身的综合开发能力,努力拓展新的业务空间.4。

2万科集团盈余管理的动机4.2.1资本市场动机万科集团在2007年8月22日，公布增发A股招股意向书，展开公开增发A股股票发行工作。

本次增发采用A股股东全额优先认购，优先认购剩余部分网上、网下定价发行的方式进行,发行价格31.53元/股。

（财务报表管理）财务报表分析万科A偿债能力分析万科A——偿债能力分析万科企业股份有限公司（以下简称万科地产）原系经深圳市人民政府办(1988)1509号文批准，于1988年11月1日在深圳现代企业有限公司基础上改组设立的股份有限公司，原名为“深圳万科企业股份有限公司”。

1991年1月29日，本公司发行之A股在深圳证券交易所上市。

1993年5月28日，本公司发行之B股在深圳证券交易所上市。

、1993年12月28日经深圳市工商行政管理局批准更名为“万科企业股份有限公司”。

本公司经营范围为：兴办实业（具体项目另行申请）；国内商业的；物资供销业（不含专营、专控、专卖商品）；进出口业务（按深经发审证字第113号外贸企业审定证书规定办理）；房地产开发。

控股子公司主营业务包括房地产开发、物业管理、投资咨询等。

偿债能力：（debt-payingability）企业的偿债能力是指企业用其资产偿还长期债务与短期债务的能力。

企业有无支付现金的能力和偿还债务能力，是企业能否生存和健康发展的关键。

偿债能力分析包括短期偿债能力的分析和在期偿债能力的分析两个方面：短期偿债能力，就是企业以流动资产偿还流动负债的能力。

它反映企业偿付日常到期债务的实力、企业能否及时偿付到期的流动负债，是反映企业财务状况好坏的重要标志、财务人员必须十分重视短期债务的偿还能力，维护企业的良好信誉；长期偿债能力，指企业偿还长期负债的能力，企业的长期负债，包括长期借款、应付长期债券等。

企业有无现金支付能力和偿债能力是企业能否健康发展的关键。

一、基本情况：万科企业股份有限公司成立于1984年5月，以房地产为核心业务，是中国大陆首批公开上市的企业之一，是目前中国最大的专业住宅开发企业。

2011年12月31日，公司流动资产亿元，非流动资产亿元，资产总额亿元，2010年12月31日公司流动资产亿元，非流动资产亿元，资产总额亿元，至2003年12月31日止，公司总资产亿元，净资产亿元。

万科企业管理万科资本三大纪律八项注意万科资本的“三大纪律八项注意”2022-5-2217:23《首席财务官》·田茂永【大中小】【打印】【我要纠错】2022年3月27日，《首席财务官》杂志举办的“2022年中国杰出CFO评选颁奖晚宴”上，众多来自国内著名上市某公司的CFO围坐在壹起相谈甚欢。

在谈及晨鸣纸业利用国家开发银行的政策性贷款投资湛江林浆纸壹体化工程时，吉利集团CFO尹大庆和万科股份CFO王文金均不约而同地感慨道：“仍是国家队厉害！”“国家队”是民营企业对国有企业的壹种特定称谓，尤其是在其获得某种特殊待遇时，通常这种特殊待遇集中存在于行业进入门槛、税收优惠、融资渠道等几个环节。

不过，随着国内经济市场化程度的日渐充分，国家队的特殊待遇正在逐渐消亡，但在融资环节上却由于国内金融市场刚刚走向全面开放而仍然存在着巨大的鸿沟。

通常，中国外乡企业在融资方式上，除在企业股东内部进行扩融外，仍能够采用：金融体系信贷、行业内企业参融股权、外来运营投资以及上市融资等方式吸纳企业成长基金。

据2022年中发布的第壹部《中国民营企业开展报告》蓝皮书中的抽样调查数据显示，我国民营企业自我融资比例达90.5%，银行贷款仅为4.0%，非金融机构为2.6%，其他渠道为2.9%.这意味着民营企业的开展根本上是靠自有资金滚动起来的。

无论以多么宽容的视角来见，外乡企业融资难在国内都是壹个普遍而不争的事实。

造成外乡企业融资难的原因非常复杂，有我国金融制度不健全，融资环境差等体制上、环境上的外部原因，也有现实操作环节上的很多外乡企业先天性缺乏信用、缺乏担保物等企业内部原因，同时银企之间的信息不对称也加剧了企业融资的难度。

鉴于国内房地产龙头万科在投融资管理上的连续创举，以及其在某公司治理结构的标准化、管理层的职业化和业务运作的透明化程度均在国内企业界有口皆碑，为此，《首席财务官》杂志本期特别选取了万科作为外乡企业解决融资困境的样本，从第三方的角度详细剖析其在投融资管理及其背后的某公司管控机制上值得借鉴的众多创造性实践，进而将其22年的投融资管理实践总结为万科资本的“三大纪律、八项注意”，以作为外乡企业突破资本瓶颈的“参考模版”。

万科是中国房地产领域的一个知名企业，成立于1984年。

多年来，万科通过发行股票、债券、贷款等各种方式进行筹资，以支持公司的业务发展和项目建设。

下面是万科过去几年的筹资分析报告。

2024年，万科通过发行公司债券筹集资金，共计发行债券200亿人民币。

这笔资金主要用于偿还之前的债务和进行新的房地产项目的投资。

债券的期限分为3年、5年和7年，利率在4%到5%之间。

通过发债的方式筹集资金，可以有效降低公司的融资成本，提高盈利能力。

2024年，万科通过多种途径筹资，包括发行公司债券、境内外发行优先股、发行短期融资券等。

此外，万科还通过银行贷款融资，为公司提供流动性支持。

这些筹资方式的选择是为了满足公司的资金需求和降低融资成本。

通过多样化的筹资方式，万科成功筹集了大量资金，支持了公司的项目建设。

2024年，由于中国经济增速放缓和房地产市场调控政策的实施，万科面临了融资压力。

然而，万科依然通过发行可转债、境外发行债券等方式筹集资金，以满足公司的资金需求。

此外，万科还通过合作伙伴合作的方式进行筹资，例如与银行合作发行房地产信托产品。

这些措施有效地解决了融资问题，并支持了公司的发展。

公司简介：万科企业股份有限公司成立于1984年5月，以房地产为核心业务，是中国大陆首批公开上市的企业之一。

至2002年底，公司总资产82.16 亿元，净资产33.81 亿元，拥有员工6055名，全资及关联公司43家。

公司于2000及2001 年两度分别入选世界权威财经杂志《福布斯》全球最优秀300家和200家小型企业，公司的良好业绩、企业活力及盈利增长潜力受到市场广泛认可。

1988 年12月，公司公开向社会发行股票2,800 万股，集资人民币2,800 万元，资产及经营规模迅速扩大。

1991年1月29日本公司之A股在深圳证券交易所挂牌交易。

1991 年6月，公司通过配售和定向发行新股2,836 万股，集资人民币 1.27 亿元，公司开始跨地域发展。

1993年3月，本公司发行4,500万股B股，该等股份于1993年5月28日在深圳证券交易所上市。

B股募股资金45,135万港元，主要投资于房地产开发，为本集团的发展奠定了稳固基础。

1997年6月，公司增资配股募集资金人民币 3.83 亿元，主要投资于深圳住宅开发，推动公司房地产业务的发展更上一个台阶。

2000年初，公司增资配股募集资金人民币 6.25 亿元，公司实力进一步增强。

公司于2001 年将直接及间接持有的万佳百货股份有限公司72%的股份转让予中国华润总公司及其附属公司，成为专一的房地产公司。

公司于1988年介入房地产领域，目前已进入深圳、上海、北京、天津、沈阳、成都、武汉、南京、长春、南昌和佛山进行住宅开发。

凭借一贯的创新精神及专业开发优势，公司树立了住宅品牌，并获得良好的投资回报。

♦公司大事记：1988年12 月，公司发行中国大陆第一份《招股通函》，公开向社会发行股票2800 万股，集资2800 万元，开始涉及房地产业。

1991年1月，公司A股正式在深圳证券交易所挂牌交易，配售和定向发行新股，集资 1.3 亿元人民币。

1993年，公司发行4500万股B股，募集资金4.5亿港元，主要投资于房地产开发，为集团发展奠定了稳固基础。