第十章 土地增值税 马海涛《中国税制》(第四版)ppt

一、减免规定
1.建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免
征土地增值税。
2.因国家建设需要而被政府征用、收回的房地产，免征土地增值税。 3.土地增值税的其他减免税规定有： （1)个人之间互换自有居住用房的，经税务机关核实后可免税。 （2)下列项目暂免征税：
①以房地产进行投资、联营，投资、联营一方以房地产作价入股 或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中的； ②合作建房，一方出土地，一方出资金，建成后按比例分房自用 的； ③企业兼并时，被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的。
（１）允许扣除项目金额
＝２００＋１６.５＋０.１５＝２１６.６５(万元)
（２）转让土地使用权增值额
＝３００－２１６.６５＝８３.３５(万元)
（３）增值额与允许扣除项目金额之比
＝８３.３５÷２１６.６５×１００％≈３８.４７％
（４）应纳土地增值税
＝８３.３５×３０％＝２５.００５(万元)
第五节 土地增值税的减免规定和申报缴纳
土地增值额是纳税人转让房地产所取得的收入减去 税法规定扣除的项目金额后的余额。 一、收入的确定
转让房地产所取得的收入，包括： 1.货币收入； 2.实物收入； 3.其他收入。
二、扣除项目的确定
1.取得土地使用权所支付的金额。取得土地使用权所支付的金额 包括以下两方面的内容：
（1）纳税人为取得土地使用权所支付的地价款。 （2）纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费
（1）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算 分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能 超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。
（2）其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额 和房地产开发成本计算的金额之和的5％以内计算扣除。凡 不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融 机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的 金额和房地产开发成本计算的金额之和的10％以内计算扣 除。计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民 政府规定。
三、税率 土地增值税实行四级超率累进税率 。
土地增值税四级超率累进税率表
级数 增值额与扣除项目金额的比率 税率（﹪） 速算扣除系数（﹪）
1
不超过50％的部分3002超过50％至l00％的部分
40
5
3
超过l00％至200％的部分
50
15
4
超过200％的部分
60
35
第三节 土地增值税的计税依据
土地增值税的计税依据是出售房地产所取得的土 地增值额。
用。 2.房地产开发成本。房地产开发成本是指纳税人房地产开发项目
实际发生的成本，包括： （1）土地征用及拆迁补偿费 （2）前期工程费 （3）建筑安装工程费 （4）基础设施费 （5）公共配套设施费 （6）开发间接费用
3.房地产开发费用。房地产开发费用是指与房地产开发项目有 关的销售费用、管理费用和财务费用。
三、房地产评估价格 房地产评估价格是指由政府批准设立的房地产评
估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定的 价格。评估价格须经当地税务机关确认。
纳税人发生下列情形的，按照房地产评估价格 计算征收土地增值税：
1.隐瞒、虚报房地产成交价格的； 2.提供扣除项目金额不实的； 3.转让房地产的成交价格低于房地产评估价格， 又无正当理由的。
第四节 土地增值税应纳税额的计算
土地增值税采用四级超率累进税率征收，以土地增值额 为计税依据，其计算土地增值税的具体步骤如下：
1.计算土地增值额。 土地增值额＝转让房地产的总收入－扣除项目金额
2.计算土地增值税与扣除项目比例。 土地增值额与扣除项目比例
＝（转让房地产的总收入－扣除项目金额）÷扣除项目金额 3.计算土地增值税税额。
应纳土地增值税税额＝土地增值额×适用税率
例题：
某房地产开发公司，2008年８月２０日以２００万元获 得某块土地的使用权后，未作任何开发，即于１０月２５日 将该块土地的使用权以３００万元的价格转让出去。转让时 缴纳的营业税、城市维护建设税和教育费附加共计１６.５万 元，印花税为１ ５００元。试计算该公司在这笔土地转让交 易中应缴纳的土地增值税。
第十章 土地增值税
本章内容 第一节 第二节 第三节 第四节 第五节
土地增值税概述 土地增值税的征税范围、纳税人和税率 土地增值税的计税依据 土地增值税应纳税额的计算 土地增值税的减免税和申报缴纳
二、纳税人 土地增值税的纳税义务人为转让国有土地使用权、
地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。
4.旧房及建筑物的评估价格。旧房及建筑物的评估价格是指在 转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评 估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估 价格须经当地税务机关确认。
5.与转让房地产有关的税金。与转让房地产有关的税金是指在 转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因 转让房地产缴纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。
（3)个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税 务机关申报审核，凡居住满５年或５年以上的，免于征收土地 增值税；居住满３年未满５年的，减半征收土地增值税。居住 未满３年的，按规定计征土地增值税。
（4)1994年1月1日以前已签订的房地产转让合同，不论其房地 产在何时转让，均免征土地增值税。1994年1月1日以前已签 订房地产开发合同或已立项，并已按规定投入资金进行开发， 其在1994年1月1日以后5年内首次转让房地产的，免征土地增 值税，签订合同日期以有偿受让土地合同签订之日为准；对于 个别由政府审批同意进行成片开发、周期较长的房地产项目， 其房地产在５年免税期以后首次转让的，经所在地财政、税务 部门审核，并报财政部、国家税务总局核准，可以适当延长免 税期限。
5.其他扣除项目。对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使 用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和，加计 20％扣除。
另外，土地使用税以纳税人房地产成本核算的最基本 的核算项目或核算对象为单位计算。纳税人成片受让土地使 用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的 确定，可按土地转让使用权的面积占总面积的比例计算分摊， 也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。