物业管理条例.ppt

第二章业主及业主大会
业委会委员终止职权的的机构：业主大会，或 经业主大会授权的业委会。
业委会委员终止职权的行为：(一)以书面方式 向业主大会提出辞职请求的；
(二)拒不履行委员职责的； (三)业主委员会过半数委员或者百分之二十以 上业主提议撤销其委员资格的； (四)违章搭建建筑物和构筑物、拒付物业服务 费以及有其他违反管理规约和侵害业主合法权益行 为的； (五)因其他原因不适合继续担任业主委员会委 员的。
业主委员会的人员组成：由三人以上单数组 成，每届任期不超过五年，可连选连任。
第二章业主及业主大会
管理规约内容：对有关物业的使用、维 护、管理，业主的共同利益，业主应当履 行的义务，违反管理规约应当承担的责任 等事项依法作出约定。
业主大会议事规则：应当就业主大会 的议事方式、表决程序、业主委员会的组 成和成员任期等事项作出约定。
物业管理活动的政府管理机构：国务院建设行政主管部门负责 全国物业管理活动的监督管理工作。县级以上地方人民政府房地产行 政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
第二章业主及业主大会
业主的定义：房屋所有权人为业主； 解析：通常我们所说的业主其实是物业的使用人，但在履行被选 举权时必须是符合此处规定的业主。 业主的权利与义务相对应：接受服务、监督物业企业履行合同， 缴纳服务费；提出制定管理规约、业主大会议事规则的建议，遵守规 约、规则；参加业主大会、选举监督业委会委员，遵守业主大会、业 委会的决定；对物业共用部位、公用设施设备有监督和知情权，遵守 共用部位、设施设备的的规章制度；监督专项维修资金的使用，缴纳 专项维修资金。 解析：业主的权利与义务是相对应的。业主不可以以放弃权力而不 履行义务；物业服务企业的主要收入来自业主的缴纳，物业企业要在 物业管理活动中摆正位置，接受业主监督，认真履行合同约定。

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及时修订和完善现有法律法规，适应社会经济发展和物业管理行业的新形势、新要 求，保持法律法规的时效性和前瞻性。
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加强物业管理企业的监管力度
建立健全物业管理企业市场准入机制 ，严格审核企业资质和从业人员资格 ，确保物业管理服务的专业性和规范 性。
加强对物业管理企业的日常监管和专 项检查，及时发现和纠正存在的问题 和隐患，保障业主的合法权益和社区 的安全稳定。
完善物业管理企业信用评价体系，建 立黑名单制度，对违法违规、服务质 量差的企业进行惩戒和曝光，促进行 业自律和优胜劣汰。
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提高业主自治意识和能力
加强业主大会和业主委员会的建 设和指导，推动业主自治组织的 规范化和专业化发展，提高业主
自我管理和自我服务的能力。
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开展物业管理法律法规宣传教育 活动，提高业主对物业管理法律 法规的认知和理解，增强业主的
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业主大会和业主委员会的关系
业主委员会是业主大会的执行机构，负责具体实 施业主大会的决定。
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物业服务合同制度
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物业服务合同的定义和内容
物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的 设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管 理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
提出物业管理纠纷的预防措施，如完善合同条款、提高服务质量、 加强沟通协商等，从源头上减少纠纷的发生。
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04
物业管理法律法规的热点问题探讨
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业主大会决策效力问题
01
业主大会的成立与运作规范
探讨业主大会的成立条件、程序及运作规范，确保业主大会的合法性和

1、物业管理条例产生的制度沿袭
1.3 物业管理条例配套的示范文本 与《物业管理条例》配套的《业主大会规程》、《业主临时公 约(示范文本)》、《前期物业服务合同(示范文本)》、《物业管理招 标投标管理暂行办法》、《住宅专项维修资金管理办法》及《物业 管理企业资质管理办法》等示范文本也已经陆续公布施行。
2、《物业管理条例》关联法规
物业的使用维护----城市异产毗连房屋管理规定(节录)(1989年11月21日) 住宅专项维修资金管理办法(2007年l2月4日) 住宅工程初装饰竣工验收办法(1994年6月l6日) 住宅室内装饰装修管理办法 (2002年3月5日) 建设部办公厅关于对《物业管理条例》有关条款理解适用问题的批复(2003年 10月17日) 国家电力公司关于对新建居民住宅供电设施收费及管理的意见1998年5月29日) 国家税务总局关于住房专项维修基金征免营业税问题的通知(2004年6月7日) 物业管理企业财务管理规定 (1998年3月12日)
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《中华人民共和国城市居民委员会组织法》（1989年12月26日) 《业主大会规程》(2003年6月26日) 《业主临时公约》(示范文本) (2004年9月6日) 《建设部关于加强商品房销售、房改售房与物业管理衔接工作的通知》 (1997年8月29日)
2、《物业管理条例》关联法规
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前期物业管理----《前期物业服务合同(示范文本)》(2004年9月6日) 《 中华人民共和国招标投标法》（1999年8月30日) 《前期物业管理招标投标管理暂行办法》(2003年6月26日) 《房屋接管验收标准》(1991年2月4日) 《中华人民共和国建筑法》(1997年11月1日) 《建设工程质量管理条例》（2000年1月30日) 《 房屋建筑工程质量保修办法》(2000年6月30日)

33、如果惧怕前面跌宕的山岩，生命 就永远 只能是 死水一 潭。 34、当你眼泪忍不住要流出来的时候 ，睁大 眼睛， 千万别 眨眼!你会看到 世界由 清晰变 模糊的 全过 要融化 的，也 许是用 眼泪的 方式。
35、不要以为自己成功一次就可以了 ，也不 要以为 过去的 光荣可 以被永 远肯定 。
46、我们若已接受最坏的，就再没有什么损失。——卡耐基 47、书到用时方恨少、事非经过不知难。——陆游 48、书籍把我们引入最美好的社会，使我们认识各个时代的伟大智者。——史美尔斯 49、熟读唐诗三百首，不会作诗也会吟。——孙洙 50、谁和我一样用功，谁就会和我一样成功。——莫扎特
物业管理条例解读 ppt
31、别人笑我太疯癫，我笑他人看不 穿。(名 言网) 32、我不想听失意者的哭泣，抱怨者 的牢骚 ，这是 羊群中 的瘟疫 ，我不 能被它 传染。 我要尽 量避免 绝望， 辛勤耕 耘，忍 受苦楚 。我一 试再试 ，争取 每天的 成功， 避免以 失败收 常在别 人停滞 不前时 ，我继 续拼搏 。

第三章节
前期物业管理
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前期物业管理
第二十一条
物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续。 业主委员会应当向物业服务企业移交本条例第二十九条第一款规定的资料。
第三十二条 第三十三条 第三十四条 第三十五条 第三十六条
物业管理服务
第三十七条
物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。
规章制度; 三．执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定; 四．按照国家有关规定交纳专项维修资金; 五．按时交纳物业服务费用; 六．法律、法规规定的其他义务。
第八条
物业管理区域内全体业主组成业主大会。 业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。
业主及业主大会
第二条
本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由 业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套 的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管 理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
总则
第三条
国家提倡业主通过公开、公平、公 正的市场竞争机制选择物业服务企 业。
第四条
国家鼓励采用新技术、新方法，依靠科技进步提 高物业管理和服务水平。
03 第二十八条
物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、 共用设施设备进行查验。
前期物业管理
第二十九条

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新版《条例》新增亮点
新版《条例》修订后增加很多亮点，这些新增亮点毫无顺序地分布 在新版《条例》的各个部分，为了便于大家理解，风险控制部按照如下 顺序就新增亮点为大家做简要解读。
第一章 总 则 第二章 物业管理区域及设施 第三章 业主、业主大会及业主委员会 第四章 物业服务企业 第五章 物业管理与服务 第六章 物业的使用和维护 第七章 监督管理 第八章 法律责任
划分 已投入 • 物业所在地县（市、区）人民政府物业管理行政主管部门会同街道办事处、乡镇人 使用未 民政府征求业主意见后予以划定。
划分 已划定 • 物业管理区域划定后确需调整的，应当征得专有部分占建筑物总面积过半数的业主 的调整 且占总人数过半数的业主同意。
方法
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第二章 物业管理区域及设施
2、物业管理用房方面 （1）物业用房配置（单位：平方米） 物业管理用房由建设单位无偿配置，新建的物业，建设单位按照总 建筑面积一定比例配置物业用房，并且要符合以下要求：
新版《河南省物业管理条例》解读
和昌物业 风险控制部 2017年10月26日
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序言
2017年9月29日，河南省第十二届人民表大会常 务委员会第三十一次会议表决通过了新版《河南省 物业管理条例》（以下简称新版《条例》），新版 《条例》于2017年9月30日公布，自2018年1月1 日起施行。
与旧版《条例》相比，新版《条例》做了大 幅度修订，修改部分达到100多处，和老条例相比， 新条例新增内容达到一半以上，从原来的52条增至 95条。
一个物业管理区域成立一个业主大会，业主大会由物业管理区 域内全体业主组成。
业主户数超过三百户的，可以成立业主代表大会，由业主代表大 会履行与业主大会相同的职责。
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第二章 业主及业主大会（一）
业主定义：房屋的所有权人为业主 业主在物业管理活动中的权利要点归纳：
✓ 接受和享有服务 ✓ 建议权 ✓ 选举权和被选举权 ✓ 知情权 ✓ 监督权 ✓ 法律法规规定的其他权利
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第二章 业主及业主大会（二）
业主在物业管理活动中的义务归纳 ✓ 遵守法律法规 ✓ 遵守约定 ✓ 执行合同 ✓ 遵守公众规章制度 ✓ 执行共同事务决定
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第二章 业主及业主大会（五）
业主大会议事形式：集体讨论和表决
业主大会的召开效力：须有50%以上投票权的业主参加
业主大会的表决效力：
✓ 一般事宜的表决效力：在有50%以上投票权的业主参加 情况下，须有与会业主所持投票权50%以上表决通过
✓ 重大事宜的表决效力：涉及公约、议事规则、选（解）
聘物业企业、专项基金等均须全体业主所持投票权三分 之二以上通过
物业管理条例解读
法规类别及颁布实施时间
法规类别：中华人民共和国国务院令第379 号《物业管理条例》，属于行政法规
颁布日期：2003年6月8日国务院第9次常务 会议通过并予以公布
实施日期：2003年9月1日起施行 2007年8月26日国务院修改〈物业管理条例〉
10月1日施行
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第一章 总则
内容
出的决定不合理时，业主该怎么办？修改后的条文，赋予了被侵害权益业主获得司法救济的权利。业 主可以以个人名义对业委会的决定进行起诉，只要有不合理的地方，都有权提出申请，将其取消。这 样做，更有利于保护个人权益。
修改四：严格专项维修资金使用条件 修改条文：明确《物权法》对业主在业主大会上的投票权，就是“面积”加上“人数”。 [点评]：修改后，业主大会对“筹集和使用专项维修资金”和“改建、重建建筑物及其附属 设施”这两项事项作决定时，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主，且占总人数2/31以7 上的 业主同意，规定得更加严格。

《四川省物业管理条例》学习
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《四川省物业管理条例》的立法依据及背景
《中华人民共和国物权法》 2007年10月1日起施行
《物业管理条例》 2003年9月1日起施行 2007年8月26日 修订
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《四川省物业管理条例》的立法依据及背景
– 四川省物业管理条例草案从2011年7月底经过了四川省人大常委会 会议三次审议 ，通过几十次大小座谈会，征求了省直有关部门、21 个市（州）人大常委会，以及省级相关部门、专家、社会人士的意 见。
筹备组的职责（第二十三条） ➢ 筹备组工作经费和召开首次业主大会会议的经费应当由建设单位承 担。
业主大会的职责（第二十四条） ➢ 表决通过管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则并选 举产生业主委员会，是首次业主大会会议设立的必要条件。
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《条例》对业主大会及业主委员会的规定
管理规约的内容和约束力（第二十五条） ➢ 管理规约对全体业主具有约束力 。
业主表决权，细化计票规则（第十九条 ）
建设单位
一个专有部门
一人
一票
一人拥有 多个专有部门
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《省条例》规定的主要问题
规范业主大会的筹备，尊重民意，防止拖延（第二十条、第二十 一条）
建设单位
已交付10%业主
书面申请
申 请 条 件
街道办
交付面积
交付已满两年 前期物业服务
套数达50% 或 且总套数20% 或 合同解除或到期
专业经营单位应负责专业设施设备的维护和管理（第十四条、 第十五条、第七十二条）
专业 设施设备
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建设单位
竣 工 移 交
专业经营单位
委托物业公司 支付报酬
维修 养护 更新 管理

法条讲解——业主的资格认定
第十条 房屋的所有权人为业主。 尚未登记取得所有权，但基于买卖、赠与、拆迁 补偿等旨在转移所有权的法律行为已经合法占有 该房屋的人，在物业管理活动中享有法律法规规 定的业主的权利，并承担相应的义务。 解读：条例在这里明确了那些“准业主”的范围， 包括已经合法占有该房屋的房屋买受人、受赠人、 拆迁补偿人，但不包括承租人、借用人等不以转 移所有权为目的占有房屋的人。
法条讲解——业主大会筹备工作制度
第十九条 召开业主大会会议，应当于会议召开十 五日前将会议时间、地点、议题和议程在物业管 理区域的显著位置公告，并书面通知全体业主。 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以 采用书面征求意见等形式。采用书面征求意见形 式的，应将书面征求意见的结果在物业管理区域 内公示三十日以上，业主有权查阅相关资料。
一、我国物业管理的立法进程
１９９４年以来，广东、上海、重庆、深圳 等２０多个省、市相继出台了地方物业管理条 例。如今很多省市的物业管理条例已经或正在 进行修订。 如：《深圳经济特区住宅区物业管理条例》１ ９９４年出台，１９９９年进行修订，现正进 行第二次修订；１９９７年，《上海市居住物 业管理条例》出台；２００４年，《上海市住 宅物业管理规定》通过；１９９８年，《广东 省物业管理条例》出台。
法条讲解——业主大会筹备工作制度
第二十一条 业主可以委托他人参加业主大会会议。 业主委托他人参加业主大会会议的，应当出具书 面委托书，载明委托事项、委托权限及期限。
法条讲解——业主大会筹备工作制度
第二十二条 业主大会决定筹集和使用专项维修资金、 改建或者重建建筑物及其附属设施的，应当经专有部 分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三 分之二以上的业主同意；决定其他有关共有和共同管 理权利重大事项的，应当经专有部分占建筑物总面积 过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。面积和 业主人数按照下列方式确定： （一）专有部分面积，按照建筑面积计算；建筑物总 面积，按专有部分面积之和计算。 （二）建设单位已经出售的专有部分的业主人数，一 户按一人计算；建设单位未出售的专有部分按一人计 算；总人数，按照两者之和计算。

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6、业主大会的表决投票方式 《四川省物业管理条例》第十九条：“业主在业主大会上的投票权，
实行一人一票，一个专有部分按一人计算。但在首次业主大会上建设 单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的，或者同一买受人拥有一个以 上专有部分的，按一人计算。”
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14、业主委员会的法律责任
。 第七十三条 违反本条例规定的行为，法律、法规已有规定的，从其规定
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建设单位（发展商)
1 建设单位的权利与义务
1、第八条、第九条：建设单位在取得商品房预售许可或者现房销售前，应当持 房地产开发项目核准或者备案文件、土地使用权建设用地规划许可证、项目 规划设计方案等资料，向项目所在地县级人民政府房地产行政主管部门申请 划分物业管理区域。
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4、业主大会筹备组的职责：
《四川省物业管理条例》第二十三条： “筹备组履行下列职责： （一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、内容和形式； （二）拟定管理规约草案和业主大会议事规则草案； （三）确认业主身份、业主投票权数和业主专有部分面积； （四）拟定业主委员会选举办法草案，提出候选人建议名单； （五）依法确定首次业主大会会议表决规则； （六）召开首次业主大会会议的其他准备工作。”
《物业管理条例》
第一条 为了规范物业管理活动，维 护业主和物业服务企业的合法权益， 改善人民群众的生活和工作环境，
制定本条例。
《四川省物业管理条例》的法律主体涵盖面更广。
涉及的法律主体有： 1、业主； 2、业主大会与业主委员会； 3、建设单位（发展商）； 4、物业服务企业； 5、专业 经营单位； 6、物业管理行业协会； 7、政府主管部门—省建设行政主管部门，市、区（县）房地产主 管部门； 8、政府基础组织—街道办事处（乡、镇人民政府）、居民（村民） 委员会。