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实例讲解-武汉市房屋拆迁补偿方案细则作者: 日期:房屋拆迁补偿方案-实例为确保工程项目征用、 收回土地和房屋拆迁工作的顺利进行，妥善安置、补偿被拆迁单位和个人，根据《中华人民共和国土地管理法》和《城市房屋拆迁管理条例》及有关规定， 结合我市实际情况，制定本方案。
房屋拆迁补偿方案引用标准:[2004]74 号）;七. 《武汉市国土资源管理局关于印发 ＜武汉市征用集体土地房屋拆迁补偿历史遗留问题处理意见＞的通知》（武土资耕[2004]317号）;八. [2005]75 九. 十.他有关设施补偿标准的通知》（武价房字[2005]11号）。
十一.《关于征用集体所有土地房屋拆迁宅基地区位补偿标准的通知》 十二.《武汉市城市规划管理局关于印发 ＜武汉市城市房屋拆迁安置补偿资金监控管理规定 ＞的通知》十三.《武汉市房屋重置价格标准》 十四.《武汉市房屋分类分等标准》 十五.《武汉市房屋成新率评定标准》（二）被拆迁房屋整体状况介绍:被拆迁房屋位于硚口区汉丹铁路以北 500米处，邻近长风大道，东面古田二路，西面古田一路，北面三环线，南面江发路.周边环境：周围的主要建筑及单位有长丰乡政府，华美超级娱乐渡假村，长丰机械厂，四. 五. 《中华人民共和国土地管理法》 《武汉市城市规划管理办法》《武汉市征用集体所有土地补偿安置办法》《武汉市征用集体所有房屋拆迁管理办法》（市人民政府令第149号） （市人民政府令第148号）；《市物价局、市国土资源管理局关于征用集体所有土地房屋拆迁宅基地区位补偿 价标准的通知》（武价房字[2004]73 号）;《市物价局、市房产管理局关于印发武汉市房屋重置价格标准的通知》六.（武价房字《关于制定我市中心城区房屋搬迁补助费和临时安置费等标准的通知》 号）；《关于房屋拆迁货币补偿增加房屋拆迁补助费的通知》（武规拆字[2003]14号）;《市物价局、市国土资源管理局关于印发征用土地中青、鱼苗及地上附着物和其（武价房字华泰汽车修配厂，长丰通讯设备厂，市三印万达分场，市煤气管道变电站等。
一、房屋拆迁补偿方式（一）货币补偿货币补偿是通过不同的法定依据由专业的评估机构对被拆迁房屋进行专业的估价，生成有据可循的多远组成的补偿金额。
以下介绍三种法定评估依据：1、市场评估价。
市场评估价是指被拆迁房屋的房地产市场价格，是由符合规定的专业估价机构，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。
2、商品房交易均价。
商品房交易均价是指同区域同类型普通住宅商品房交易平均价格，由相关部门每季度定期汇总测定并公布。
3、重置价。
重置价是指由估价机构采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，判定出重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格。
上述三种价格都是拆迁补偿的法定依据，但用途各有不同，在不同情形下分别适用。
（二）产权置换产权置换也被称作产权调换，根据评估方法不同，有两种置换方式。
价值标准产权置换指的是依照法定程序，通过对被拆迁人房屋的产权价值进行评估，之后再以新建房屋的产权予以价值的等价置换。
面积标准产权置换指的是以房屋建筑面积为基础，在应安置面积内不结算差价的异地产权房屋调换。
产权置换分为两种形式：1、异地安置。
异地安置是指由于开发商项目不涉及住宅或由于该地块容积率原因，不能进行回迁安置，只能选择在其他地块上新建安置房，再通过产权的增减尽量以等价价值做到产权置换。
2、回迁安置。
回迁安置是指开发商拆迁重建项目能够完成回迁安置，通过产权置换比例完成回迁安置。
（三）结合型补偿顾名思义，这种补偿方式就是指既给货币补偿又给产权置换。
由于我国城市化进程与其他诸多客观因素，导致房价和地价的虚高，因此造成了诸多不能够单单用货币补偿或者产权置换解决的问题，所以就出现了货币补偿和产权置换相结合的补偿方式。
当地政府会公布补偿标准，原则上按公布标准进行补偿，特别提示：如果认为补偿标准过低，千万不要签订任何补偿协议，目前比较有效的方式是通过启动行政复议或行政诉讼等法律途径争取提高补偿标准。
一、房屋拆迁评估标准是什么1、评估的时点被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。
用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。
2、被征收房屋的价值被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。
3、评估的方法注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。
被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估；被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。
4、需要参考的因素被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋的价值因素。
房屋拆迁评估价格二、房屋拆迁评估价格1、拆迁评估比准价格的确定（1）评估比准价格由房地产评估机构按下述二个价格从高确定：（2）核发拆迁许可证之月与被拆迁房屋同类地段的商品住宅平均价格；（3）根据交易价从高原则，从类似房地产中选取3个以上可比实例，进行交易情况、交易日期、区域因素和个别因素修正后确定的价格。
2、非住宅用房拆迁评估有关系数及规定（1）关于调整非住宅用房拆迁评估系数有关问题的通知》拆迁工业厂房、仓储用房采用成本法评估的土地评估价公式中，期日修正系数从1.05调整为1.18。
（2）采用成本法评估非住宅房屋时，土地评估价也可采用市场比较法的方法求取。
3、装修补偿标准房屋装修的评估，可以按《关于调整城市房屋拆迁补偿安置有关费用的通知》规定的装修费用标准，在上浮20%的范围内，由评估机构评估确定。
三、房屋拆迁评估注意事项有哪些1、补偿标准低。
土地管偿标准授权由省、自治区、直辖市具体规定。
If you want to rise, there are two things, that is, you must be an eagle or a reptile.简单易用轻享办公（页眉可删）西宁市房屋拆迁安置补偿标准及价格评估规则补偿额=〔房屋重置价×成新率×调整系数+房屋拆迁区位评估指导价(出让使用土地)×区位指导价(出让使用土地)修正系数〕×建筑面积。
(1)小于、等于10%的面积,按房屋安置价结算差价(2)大于10%以上的面积,按市场价结算差价。
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那么，西宁市房屋拆迁安置补偿标准及价格评估规则都是包括哪些条款呢?接下来，会为大家带来详细的介绍。
西宁市房屋拆迁安置补偿标准及价格评估规则根据国务院建设部建住房〔〕234号《城市房屋拆迁估价指导意见》及青海省建设厅青建法〔〕273号文的规定，结合西宁地区房屋价格建造成本等因素，经调查、测算制定本规则。
一、适用范围(一)适用于西宁市市区城市房屋拆迁补偿。
(二)适用于西宁市近郊区农村集体土地上的房屋拆迁补偿。
二、原则(一)货币补偿和产权调换的房屋面积和房屋用途以房屋管理部门颁发的房屋所有权证为准。
(二)尚未办理产权手续的合法房屋，以土地证、建筑许可证确定的面积和用途为准，并按有产权手续的价格下浮5～10%给予补偿。
(三)在拆迁以划拨方式取得土地上的房屋时，房屋拆迁区位价补偿最大不得超过建筑物基底面积的一倍。
超出面积，按西宁市收购国有土地的有关政策执行。
三、货币补偿金额计算原则及方式被拆迁房屋货币补偿金额，根据被拆除房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以市场评估价格计算拆迁补偿额。
该价格不包含搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，以及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。
Others can make you a pair of super easy to wear shoes, but we have to walk the road by ourselves, and we haveto bear everything in life.通用参考模板（页眉可删）拆迁厂房评估方法和补偿标准一、市场比较法。
二、成本法。
三、收益法。
四、假设开发法。
五、基准地价修正法。
拆迁厂房补偿标准1、各项征地补偿费用的具体标准、金额由市、县政府依法批准的征地补偿安置方案规定。
厂房主要还是用于公司或者是企业的一些材料和物资的加工和存贮的作用的，而且一般位于城市的周边占地面积很大的，但是对于土地不够的时候就会被拆迁了，那么在拆迁补偿的时候拆迁厂房评估方法是什么呢。
拆迁厂房评估方法一、市场比较法。
市场比较法是最具说服力并易于当事人接受的方法，因为这种评估方法最能直接反映评估对象的市场价格，但其前提条件是必须有同类房屋的交易实例可供比照。
贵阳市规定，采用市场比较法进行房屋拆迁估价，所选定的参照物实例，应当与被拆迁房屋所在区位、用途、建筑结构相同或相近，参照实例的成交时间不超过估价时点12个月，选取的参照实例须在3个以上，参照实例的综合修正系数不超过30%.但是由于市场比较法需要交易实例作比照物，实践中公用设施、公益事业房屋以及农房等交易实例较少，对这些房屋拆迁估价拆迁双方可申请使用其它估价方法。
二、成本法。
成本法是通过求取估价对象在估价时点的或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。
三、收益法。
收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后进行累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。
四、假设开发法。
是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。
五、基准地价修正法。
基准地价修正法是在政府确定公布了基准地价的地区，由估价对象所处地段的基准地价调整得出估价对象客观价格。
中华全国律师协会律师承办拆迁法律业务操作指引律发通〔2007〕36号（2007年7月26日）附件二：中华全国律师协会律师承办拆迁法律业务操作指引（六届全国律协七次常务理事会审议通过）目录第一章总则第二章房屋拆迁前期准备中的律师实务第一节一般规定第二节律师代理拆迁人、拆迁单位在房屋拆迁前期准备阶段的工作第三节律师代理被拆迁人、房屋承租人在房屋拆迁前期准备阶段的工作第三章房屋拆迁评估中的律师实务第一节一般规定第二节拆迁估价机构的确定第三节拆迁估价过程中律师法律业务的工作内容第四章城市房屋拆迁补偿与安置中的律师实务第一节一般规定第二节拆迁补偿安置协议第三节被拆迁房屋面积的确定第四节被拆迁房屋安置标准第五节特殊对象的补偿与安置第六节货币补偿款的分配第五章房屋拆迁行政裁决过程中的律师实务第一节一般规定第二节裁决申请与受理阶段第三节裁决审理阶段第四节行政强制执行阶段第六章农村房屋拆迁中的律师实务第一节一般规定第二节集体土地的征收征用及补偿第三节农村房屋拆迁补偿安置第四节农村房屋拆迁评估第七章行政复议与诉讼的律师实务第一节一般规定第二节拆迁行政复议第三节拆迁诉讼第四节律师在拆迁诉讼中的举证第八章附则第一章总则1. 制订目的为提高律师承办房屋拆迁业务的服务水平，指导律师办理与房屋拆迁相关的诉讼和非诉讼业务，依据《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国土地管理法》等法律、法规、规章和最高人民法院相关司法解释，结合拆迁业务操作流程和经验，制定本指引。
本指引供律师在办理拆迁法律服务业务中参考和借鉴，并非强制性规定。
2. 概念界定2.1 城市房屋拆迁，是指经依法许可，拆迁人对城市规划区内国有土地上的房屋所有者或使用者给予补偿安置的前提下予以迁出，对房屋及附属物进行拆除的法律行为。
2.2 农村房屋拆迁，是指经依法许可，拆迁人对城市规划区外农民集体所有土地上的房屋所有者或使用者给予补偿安置的前提下予以迁出，对房屋及附属物进行拆除的法律行为。
房屋征收评估四大估价方法统一在房屋征收过程中，评估房屋价值是非常重要的一项工作。
房屋征收评估可以采用多种估价方法，但四大估价方法是比较常用的。
一、比较市场法比较市场法是指通过对市场上类似房屋的售价情况进行比较，确定房屋的估价方法。
这种估价方法最为常见，因为它直接依据市场的供需关系，反映房屋的实际价值。
通过比较市场法，评估师会考虑与目标房屋相似的房屋的成交记录，以确定目标房屋的大致价值。
然而，这种方式存在的问题是，数据可能不够准确，比较对象可能与被估价的房屋相差太大。
二、收益法收益法是一种基于房屋预期租金来确定房屋价值的方法。
评估师会考虑房屋的同时产生租金和资本收益的潜力，以及未来租金的变化和资产价值的增长趋势。
通过收益法，评估师可以预测未来租金和房屋价格的变化趋势，据此估价。
但这种方法需要考虑的因素很多，如空置期、租户流失等因素，所以需要评估师有较高的经验和专业知识。
三、成本法成本法是指评估师会考虑房屋建造的成本，并根据房屋的年限和建造质量等因素，计算出旧建筑的折旧值，推算出目标房屋的估价。
这种估价方法不仅考虑了房屋的实际价值，还考虑了对建筑物的折旧损失，可以在一定程度上反映房屋的实际价值。
但这种方法存在的问题是无法考虑房地产市场的供需关系和法律政策等因素，估价结果可能存在偏差。
四、收益多元回归分析法多元回归分析法是一种基于收益和市场法的估价方法。
评估师会对市场和收益进行多元回归分析，从而确定目标房屋的大致价值。
通过收益多元回归分析法，评估师可考虑到多个因素，如收益、租户的收入、房地产投资回报率等因素。
通过回归分析，评估师可以确定这些变量对房价的影响，并预测目标房屋的实际价值。
四种估价方法各有优缺点，所以在进行房屋征收评估时，评估师应该根据实际情况选择合适的方法，并结合多种方法进行估价。
只有综合考虑多种因素，才能确定一个合理的房屋价值。
书名:城市房屋拆迁估价与行政裁决实务全书出版日期:2008年2月出版作者:莫新风出版社:安徽文化音像出版社规格:16开全3卷市场价:798.00 优惠价：350元商品简介关于印发《城市房屋拆迁估价指导意见》的通知建住房2003234号各省、自治区、直辖市建设厅（建委），直辖市房地局、规划局新疆生产建设兵团建设局：为了规范城市房屋拆迁估价行为，维护拆迁当事人的合法权益，根据《城市房屋拆迁估价指导意见》和《房地产估价规范》，建设部制定了《城市房屋拆迁估价指导意见》。
现将《城市房屋拆迁估价指导意见》印发给你们，请遵照执行各地在执行中遇到的情况和问题，请及时反馈我部住宅与房地产公司中华人民共和国建设部二00三年十二月一日关于印发《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》的通知建住房2003252号各省、自治区建设厅、直辖市建委、房地局、规划局，新疆生产建设兵团建设局：为了规范城市房屋拆迁行政裁决行为，维护拆迁当事人的合法权益，根据《城市房屋拆迁管理条例》，建设部制度了《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》。
现印发给你们，请遵照执行。
附件：城市房屋拆迁行政裁决工作规程中华人民共和国建设部二00三年十二月三十日《城市房屋拆迁估价指导意见》主要规定了以下内容（本意见自2004年1月1日起施行）1、明确了拆迁评估价值标准2、统一了拆迁估价方法、估价时点和技术路线。
3、建立了公开、公平选择拆迁估价机构的机制4、建立了拆迁估价结果公示制度5、建立了拆迁评估纠纷调处机制。
6、明确了被拆迁房屋性质和面积争议的处理方法。
7、对违法违规行为提出了处理意见。
《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》主要规定了以下内容（本规程自2004年3月1日起施行）1、明确了行政裁决及强制拆迁的程序2、增加了行政调解程序3、建立了拆迁听证制度4、确立了拆迁补偿安置标准的裁决原则5、完善了拆迁裁决的司法救济程序6、规范了拆迁强制执行行为。
商品目录第一篇城市规划与城市房屋拆迁总论第二篇城市土地与房屋产权产籍管理第三篇城市房屋拆迁估价程序、方法及影响因素第四篇城市房地产面积测量第五篇城市房屋拆迁地产估价第六篇城市房屋拆迁房产估价第七篇城市房屋拆迁合同第八篇城市房屋拆迁合同第九篇城市房屋拆迁行政裁决第十篇城市房屋行政强制拆迁第十一篇城市房屋拆迁估价与行政裁决法律责任第十二篇城市房屋拆迁纠纷解决与经典案便分析第十三篇城市房屋拆迁估价与行政裁决相关法律法规>>>适用对象:各级建委、建设厅、城建局、国土资源局各级房屋土地资源管理局、房地产管理局、人民政府拆迁办公室、房改办、开发办各房地产拆迁公司、地产估价师事务所、拆迁评估机构。
2016年房屋拆迁补偿标准|2016房屋拆迁补偿的具体方案与标准国家房屋拆迁补偿标准一、房屋价值补偿标准这里的房屋补偿，是指对被征收的国有土地上建筑物价值进行的补偿，按不低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似的市场价格，并请有评估资质的评估机构进行评估确定。
这里的市场价格，地级市政府部门都会依据每年住宅房屋市场价格规律，制定出相应房屋市场价格表供当地被拆迁的居民进行参考。
如：石家庄市人民政府针对三年大变样政策，每年都出具了《石家庄拆迁区域住宅房屋市场价格表》。
不清楚自己区域被拆迁房屋的价格的，可以找当地政府建设部门进行咨询或索取材料。
对评估确定房屋价值有异议的，可以向复核评估，对复核结果有异议的，可以向评估专家委员会申请再次鉴定。
二、搬迁费和临时安置费(俗称过渡费)搬迁费和临时安置费用，具体数额各市一般都已确定具体数额及计算方式，详见各地出具标准，在这里作者所列算的补偿标准，是以大众化被拆迁人自主搬迁和过渡方式进行的计算。
如果拆迁人提供周转房，则无需支付临时安置费。
以石家庄为例(自主搬迁)：2016年搬迁费20元/平方米，按2次计算;临时安置费(过渡费)按25元/平方米计算，逾期12月以内，每月增加50%，预期12个月不满24个月的，自第13个月起每月增加75%，逾期24个月以上的，自第25 个月起每月增加100%。
三、停产停业损失的补偿该费用针对非住宅类房屋运营性房屋进行补偿，因为属个案，补偿标准不能统一，一般是有征收当事人进行协商确定，协商不成的，可委托房地产价格评估机构评估确定。
四、补助和奖励补助包括困难补助和公摊补助。
困难补助是针对贫困人员进行的补助，依据当地政府出具的标准确定;公摊补助针对所有被拆迁人的房屋公摊进行的额外补助，也会出具公摊补助标准。
如石家庄出具了《石家庄市市区被征收房屋公摊基准补助系数》。
奖励是指各拆迁人鼓励被拆迁人及时拆迁而给付的额外补偿。
具体标准，因地各一，但该费用不是强制性，是否给付仍看当地政策。
房屋拆迁补偿估价操作实务（供参考）目录第一部分有关解释和技术细则一、拆迁补偿估价的价格、内涵二、作业流程1、拆迁补偿估价项目作业流程2、现场踏勘工作注意事项三、估价方法及操作要点（一）估价方法的选择（二）基准价格修正法（三）市场比较法应注意的事项（四）收益法及操作中注意事项（五）成本法及操作四、估价结果平衡第二部分估价成果内容及格式一、估价汇总报告内容及格式二、估价技术报告内容及要求三、分户报告（附分户估价报告格式表）四、成果资料存档第一部分有关解释和技术细则一、拆迁补偿估价的价格定义、内涵1、拆迁补偿估价价格的定义根据《上海市城市房屋拆迁补偿估价技术规范》（试行）中关于房地产价格的定义，拆迁补偿估价的价格应是不考虑抵押、租赁等他项权利影响的公开市场价格。
2、拆迁补偿评估价格的内涵及相应的操作由于土地使用权性质的不同，在具体操作中需分别处理。
①居住房屋除花园住宅以外的居住房屋，凡是有产证的一律视同产权房，无产证的需与委托方协商并在报告中加以说明。
②非居住房屋出让土地使用权上的房地产，应根据土地剩余使用年限和建筑物尚可使用年限，评估其有效使用期限内的房地产市场价格。
对于划拨土地上的房地产，评估价格中不包含土地使用权出让金。
二、作业流程1、拆迁补偿估价项目作业流程（见下图）2、现场踏勘的注意事项（1）现场踏勘应根据房地产性质和房屋类别，提前制作统一的现场勘察表，并按照勘察表列举的勘察内容要求进行现场勘察工作。
勘察表应注明踏勘时间、踏勘人。
房屋结构、用途、建造年代、使用面积、建筑面积、产权可以从房屋所有权证或房地产权证获得。
其中房屋结构一般分为钢混、混合、砖混、砖木立柱、砖木单墙、木结构、竹木、竹结构等。
（2）现场勘察应拍摄可以反映基地整体现状的照片，并分类选择有代表性的房屋进行拍照；（3）如果无产权证的，应在现场勘察时记录房屋平面图、标示尺寸，用于评估工作参考。
三、估价方法及操作要点（一）估价方法的选择（二）、基准价格修正法1、基准价格修正法的适用范围基准价格修正法适用同一基地中集中连片大批量同类型居住房屋以拆迁补偿为目的的价格评估。
对整幢花园住宅、新式里弄住宅的拆迁补偿评估不宜采用基准价格修正法，应单独进行。
2、基准价格修正法的具体操作步骤（1）现场踏勘，搜集房地产用途、面积、产权等相关资料，填写踏勘表；（2）划分房屋类别；（3）按房屋类别选择典型房屋；（4）调查搜集典型房屋的可比交易实例；（5）计算确定各类别典型房屋的价格作为类别基准价格；（6）进行各类别基准价格平衡，确定各类别基准价格；（7）进行估价对象与代表性房屋的比较分析，确定修正因素和修正系数，评估估价对象的价格；（8）进行估价结果审核、平衡，制作《估价结果一览表》（表格形式和内容见估价结果报告书内容及试行规范格式）。
（9）编制估价汇总报告和技术报告；（10）制作分户估价报告（见分户报告试行格式）；（11）整理资料存档。
3、划分房屋类别的具体要求和操作要点按照房屋的结构、式样、功能相同，建造年份、房地产价格水平相近等来划分房屋类别。
在具体操作时，可以在《上海市房屋建筑类型分类表》（沪房[90]规字发第518号）分类的基础上，结合可能收集到的交易实例进行划分，类别和实例应有对应关系。
据经验，类别可以细分，也可粗分。
一般地说，类别划分越细，估价精度越高，但对类别划分工作和实例的要求越高。
房屋类别划分可参考《居住房屋分类参考表》：居住房屋分类参考表4、选择典型房屋典型房屋是各类别房屋中建筑结构、功能、式样具有代表性的房屋。
选择典型房屋时应注意以下事项：（1）典型房屋应分类选择；（2）典型房屋要求在建筑结构、式样和功能等方面具有代表性，如位置、采光、视野、房屋保养、基本无装修或一般装修的房屋；（3）公寓、新里住宅、新工房和合用的花园住宅一般以正房为主、根据正房或主卧室朝向并结合交易实例选择典型房屋；（4）典型房屋的具体条件应清楚、准确。
5、基准价格的评定评估基准价格的技术要求与《房地产估价规范》和沪房地资市[2002]66号文规定中关于市场比较法的有关要求相同。
一般应考虑的修正因素主要包括：交易日期、交易情况、区域因素、个别因素。
区域因素包括：座落、交通便捷程度、环境优劣状况、商服繁华程度、公建配套设施状况等；个别因素包括：位置、朝向、层次、设备、公共部位装修等。
对于交易实例与典型房屋或者典型房屋估价对象房屋在结构、房型、设备、的修正可参考下表确定：居住房屋拆迁补偿估价结构、式样、房型、设备修正系数参考表基准价格评定中的其他具体要求如下：（1）应对基地内和临近区域内的成交实例做全面调查，一般应调查本拆迁基地一年内全部成交案例，并经分析剔除后，每一种类型的房屋应选择4或4个以上的正常案例作为可比实例进行评估。
（2）可比实例应优先选用基地内的成交实例；（3）可比实例的价格经比较修正后相差幅度应不超过30％；（4）应取可比实例经修正后的价格的平均值作为典型房屋的价格。
（5）基准价格关系到整个基地估价结果的可比性和合理性，评估得到各类别典型房屋的价格后，必需经过平衡后确定各类别房屋的基准价格。
6、分户房屋估价估价对象房屋分户估价即在基准价格基础上，通过估价对象房屋具体条件与典型房屋条件的比较，根据《上海市城市房屋拆迁补偿估价技术规范》（试行）中规定的朝向、层次和其他因素修正标准，确定修正系数，评定具体房屋价格。
（三）估价对象直接采用市场比较法时应注意的事项1、总体技术要求与建设部颁发的《房地产估价规范》关于市场比较法的有关要求相同。
2、选择成交案例不应少于3个，成交日期不超过6个月，可比成交实例主要要求与估价对象在建筑结构、房屋类别、建造年代和价格类别上相同或相近，并且应优先选用本拆迁范围内发生的成交案例。
3、修正系数可参考本文中有关修正系数表中列出的标准进行修正。
4、要注意比较对象的一致性。
（四）收益法及操作中的注意事项不具备市场比较法估价条件但有租金收益的可采用收益法估价，即根据估价对象出租时正常情况下的年租金和该房屋的可使用年限，还原得到估价对象的拆迁补偿价格。
采用收益法估价时应考虑正常情况的空置率，并采用房屋出租纯收益。
出租纯收益及费用计算参考同类区域、同类房屋的社会平均水平。
还原率应按照行业社会平均水平确定。
（五）成本法及操作既无成交实例又无租金收益的，可采用成本法估价，即分别评估出估价对象单位建筑面积的熟地楼面价格和建筑物现值，取二者之和作为估价对象价格。
楼面地价按出让土地使用权的正常市场价格标准评定；建筑物现值根据重置成本结合成新折旧评定。
具体操作中，楼面地价应采用市场比较法和其他一种方法综合评定。
可根据相同或相似区域相同用途、功能的物业的开发价值，根据合理确定的地价构成，采用假设开发法（剩余法）评估楼面地价。
四、估价结果平衡拆迁补偿估价结果正式确定前，应进行评估价格的平衡。
平衡包括拆迁地块内部各个类别、分户之间和就近同类地块之间的平衡。
第二部分估价成果内容及格式拆迁补偿估价成果包括估价汇总报告、分户报告和估价技术报告。
一、估价汇总报告估价汇总报告又称估价报告，是向拆迁委托方提交的经过汇总的估价结果报告书。
估价汇总报告一般由首页、估价师声明、估价结果报告书、附件四部分构成。
估价报告首页由项目名称、委托估价方（名称）、受托估价机构（名称）、签发及估价人员（姓名）、房地产估价报告编号构成。
独立为一页。
估价师声明是签发及估价人员就估价报告的客观、公正、公平性作出的承诺或声明。
要列明估价师姓名、注册资格证书号。
独立为一页。
估价结果报告是报告书的主体。
主要记载了估价对象、估价目的、估价时点、价格定义、估价方法及技术要点、房屋分类、修正系数表和估价结果汇总表等。
（参考规范格式见附件1）分户报告可以作为汇总报告的附件，提交给委托方。
汇总报告的其他附件主要应包括：1、估价对象地理位置示意图（主要指拆迁地块的地理位置）2、估价对象的产权证明及有关资料3、经被拆迁人签字认可的估价对象的实地踏勘、测绘记录、现状照片4、可比实例的实地踏勘记录及其它资料5、其他相关依据资料6、机构资格证书7、签发及估价人员资格证书二、估价技术报告每个拆迁估价项目应有完整的估价技术报告，市场比较法、成本法、收益法的要求与《房地产估价报告及技术报告规范格式》（1997－06－09发布）中有关要求相同。
主要应阐述清楚估价的技术方法和方法选择的依据、估价的过程、各参数、系数的取值标准和依据、估价结果的平衡情况和结果的确定方法等。
采用基准价格修正法的一般应阐述清楚以下事项：①应阐述划分房屋类别的依据、划分结果、各类别房屋的建筑结构、建造年代、式样、设备设施条件等特征标准；②典型房屋的选择条件、选择结果；③可比实例的情况描述和类别基准价格的评估及确定过程；④各估价对象修正因素和修正系数；⑤各估价对象的估价结果；采用基准价格修正法的估价技术报告的具体内容和参考格式见附件2。
三、分户报告分户报告一般包括以下内容：1、项目基本内容：估价对象、位置、委托方、评估机构（地址、法人代表等）、价格定义、价格时点等；2、估价对象情况：房型、朝向、设备、层次等；3、计算过程要点：基准价格、修正系数、估价结果；4、签名盖章：估价师和估价机构；5、提示性条款：复估时效、复估机构联系电话/地址等。
参考格式见附件3：《房屋拆迁补偿估价分户报告》四、成果资料存档下列资料须和估价报告、技术报告一起整理存档。
1、委托估价合同；2、拆迁许可证或建设用地规划许可证或有关批准文件；3、估价对象的产权证明材料及有关房屋基本情况的证明材料；4、估价对象的实地查勘记录、照片等资料；5、可比实例的实地查勘记录、照片等资料；6、确定估价结果的有关系数、参数等证明资料；7、其他涉及估价项目的一切必要资料。
附件1：基准价格修正法估价结果报告内容及规范格式（供参考）一、委托估价方名称、法定代表人、地址、拆迁资质等级及资质证书号等二、受托估价方名称、法定代表人、地址、估价资质等级及资质证书号等三、估价对象简介1、估价对象界定：基地的座落、范围、门牌号、土地面积等2、权利和登记状况估价对象权利人、使用人、产权性质；登记用途；房屋类别、建筑结构等。
可以表格形式整理表述。
3、建筑物及设备、公共部位装修状况根据房屋类别，以表格形式分类整理描述的基地总体情况。
表述内容应包括：哪些类别的房屋、建筑结构、建筑年代、具备的设施条件、房型和式样等。
4、房地产价格影响因素分析（1）基地所在区域条件：商业服务业繁华程度、公交便捷程度、市政设施条件和环境优劣状况。
（2）基地所在区域房地产市场行情：主要是该区域商品房和二手房市场销售状况、平均或一般价格水平。
（3）其它个别条件：基地内部有无环境污染、噪音、地质方面等的不利因素或集中绿地、公共景观建筑等有利条件；有无城市建设规划制约或有利因素，等等。
