保利房地产（集团）股份有限公司合约规划实施细则
目录
第一章总则 (1)
第一条设立目的 (1)
第二条总体思路 (1)
第三条适用范围 (1)
第二章术语和定义 (1)
第四条合约包 (1)
第五条待规划合同 (2)
第六条规划余量 (2)
第七条成本支出类型 (2)
第八条成本分摊方式 (2)
第九条合约类别 (3)
第十条预估变更比例 (4)
第十一条价税分离 (4)
第三章基本规定 (4)
第十二条管理对象 (4)
第十三条部门职责 (4)
第十四条工作流程 (5)
第十五条保密原则 (6)
第四章工作要求 (6)
第十六条合约包规划模板 (6)
第十七条项目合约包规划 (6)
第十八条项目招标/采购策划 (7)
第十九条单个合同规划 (7)
第二十条合约规划执行 (8)
第二十一条成本超限处理 (8)
第五章附则 (9)
附：条文说明 (10)
附件1、合约规划流程 (13)
附件2、项目采购计划 (14)
附件3、结构化报价清单 (16)
附件4、合约包分类模板 (17)
第一章总则
第一条设立目的
为提高保利房地产（集团）股份有限公司成本管理的精细化，统一合约规划管理的基本思想和原则，规范合约规划管理工作，实现项目目标成本的有效管控，结合公司情况，制定本细则。
第二条总体思路
合约规划的核心思想，是将项目的目标成本按“自上而下，逐级分解”的方式对应分解成未来可执行的合同金额，通过对每份合同的成本管控，实现项目目标成本有效落地。
第三条适用范围
本细则适用于保利地产本级及下属各子（分）公司所有房地产开发项目。
第二章术语和定义
第四条合约包
由相同成本科目成本组成的同一类型合同或费用的总和，称为“合约包”；每项成本科目可分解为一个或多个合约包，一个合约包可包含多个成本科目。例如成本科目“电梯工程”可以分解为“电梯供货”、“电梯安装”两个合约包；“施工总承包工程”包含“土建结构工程”、“水电安装工程”等科目成本。
第五条待规划合同
由于项目分期开发或分标段招标，合约包中尚未发生部分的合同计入“待规划合同”，随着项目的进展，再逐步进行合约规划。
第六条规划余量
针对每项末级成本科目，已明确结余的费用均计入“规划余量”，可用于平衡其他科目的超支。规划余量的总额反映了目标成本的结余情况。
第七条成本支出类型
对于合约包成本的支出类型分为以下两种：
（1）费用：以非合同预呈批确认，无需签订合同即可支出的合约包成本；只需对合约包的成本支出进行规划，单项支出直接挂在合约包下，包含部分成本科目（如政府收费等）和营销费用。
（2）合同：需签订合同才能支出的合约包成本；需对合约包及每份合同均做合约规划，确定每份合同的成本。
第八条成本分摊方式
对于合约包成本的分摊方式分为以下两种：
（1）业态类：因项目产品类型的不同造成各科目的目标成本差异较大时，对应的合约包成本需按业态的深度进行分摊控制，明确合约包中各业态的成本，例如大部分建筑安装工程费。
（2）非业态类：项目产品类型对各科目的目标成本影响不大时（如红线内配套、政府收费等），对应的合约包成本可以按项目整体
进行分摊控制，无需分拆各业态成本。
第九条合约类别
根据合同主体、合同范围、对应成本归集等原因，将项目合同分为以下十类一级合约类别：
（1）土地类：因国土出让涉及的相关费用，包括国土出让金、拆迁补偿、土地契税等；
（2）设计类：包含概念、方案及施工图、室内精装修、园林等设计、设计咨询类合同；
（3）咨询服务类：项目开发过程中所涉及的咨询、评估等相关委托费用，包含勘查、测绘放线、方案论证、造价咨询、招标代理、工程检测等合同；
（4）工程施工类：包含前期临时设施工程、建筑安装工程、红线内配套工程等施工类合同；
（5）材料设备采购类：包含所有甲供材、供货包安装的材料设备采购类合同；
（6）政府收费类：包含市政配套费、开发报建费、政府审批费、物业维修基金等政府性质的收费；
（7）营销类：为项目销售而进行的策划、推广、广告、代理等相关费用；
（8）管理类：项目开发过程中所发生的综合管理费、开发间接费等费用；
（9）财务类：项目开发工程中所发生的资本化利息、非资本化
利息等费用；
（10）其他类：不属于以上九类费用的其他费用。
根据一级合约类别包含的内容不同，分别归纳汇总形成二级合约类别，详见附件4。
第十条预估变更比例
为精确反映项目动态成本，确保合同签约金额与合同变更金额之和不大于合同目标成本，在工程招标前，根据合同类型、承包方式、图纸深度及现场情况等，从对应的合约规划金额中预留一定比例作为预估变更金额，此比例即为预估变更比例。
第十一条价税分离
根据增值税相关要求，各科目目标成本、合同价款、变更金额等均应明确进项税率、不含税金额，从而计算出含税金额、可抵扣进项税额。
第三章基本规定
第十二条管理对象
合约规划的对象为项目开发过程中除管理费、财务费之外的全部成本支出，包括所有预计签约合同及非合同费用支出。
第十三条部门职责
各平台公司的成本管理部为合约规划的主办部门，负责组织工程部、技术部、营销部、投资管理部、开发部等相关部门对各平台公司合约包规划模板、各项目的合约包规划进行编制，监督各部门在项目
