深圳市福田区沙嘴村旧村一期改造工程可行性研究报告-广州中撰咨询

深圳城市更新工改工专题研究报告一、引言深圳，作为中国改革开放的前沿城市，在经历了几十年的高速发展后，土地资源日益紧张。

为了实现城市的可持续发展，提升产业竞争力，城市更新中的“工改工”项目逐渐成为了深圳城市发展的重要战略选择。

二、深圳城市更新工改工的背景与意义（一）背景随着深圳经济的快速发展，原有的工业用地逐渐无法满足产业升级的需求。

早期建设的工业园区存在着产业低端、土地利用效率低下、配套设施不完善等问题。

同时，深圳面临着土地资源紧约束的困境，城市发展需要通过更新改造来释放土地潜力，提高土地利用效率。

（二）意义1、推动产业升级工改工项目能够为高新技术产业、战略性新兴产业等提供高品质的产业空间，促进产业的转型升级，提升深圳在全球产业链中的地位。

2、优化城市空间布局通过对旧工业区的更新改造，可以重新规划和整合城市空间，实现功能分区的合理化，提高城市的整体运行效率。

3、增加土地供应将低效利用的工业用地进行改造，提高土地容积率，增加建筑面积，从而在有限的土地上实现更大的产出。

4、促进经济可持续发展吸引高端产业和创新型企业入驻，创造更多的就业机会和税收，推动深圳经济的可持续发展。

三、深圳城市更新工改工的政策环境深圳市政府出台了一系列支持工改工的政策，包括《深圳市城市更新办法》、《深圳市工业区块线管理办法》等。

这些政策在土地出让、规划审批、产权确认等方面给予了优惠和支持，为工改工项目的推进提供了政策保障。

同时，政府对工改工项目的产业导向、开发强度、配套比例等方面也进行了严格的规定，以确保项目的实施符合城市发展的整体规划和产业布局。

四、深圳城市更新工改工的主要模式（一）拆除重建类将原有旧工业区全部拆除，重新规划建设新的产业园区。

这种模式能够彻底改变旧工业区的面貌，但实施难度较大，周期较长。

（二）综合整治类在不改变原有建筑物主体结构的基础上，对旧工业区进行外立面改造、内部装修、完善配套设施等。

综合整治类模式实施难度相对较小，成本较低，但改造效果相对有限。

目录一、深圳房地产整体市场状况分析二、项目所在区域市场状况三、本项目要紧可比性物业分析四、深圳客户群体置业需求分析五、项目分析一、深圳房地产整体市场状况分析1.整体市场状况分析从目前深圳楼市销售热点上看，深圳楼市的要紧热销盘区集中在福田中心区及周边辐射地段，如皇岗、梅林等新推出的楼盘为人们置业的首选，第二是沿滨河大道走廊的海岸住宅，也是买家考虑的要紧对象，相对罗湖区住宅销售仍显清淡。

从户型销售情形来看，旺销的单位仍属中等户型，即二房二厅、三房二厅两种户型为主，面积介于70－120平方米之间。

购买这种房型者多为白领阶级，其目的也主若是自住。

另一方面，住宅的绿化环境、配套设施也愈来愈为人们观注，这也说明现代人的消费意识也在不断的提高。

由于最近几年来政策和市场对房地产业的双重调整作用，使得深圳房地产开发日趋标准和理性，重功能、重治理、重环境的思想取得充分表现。

深圳城市中心西移使福田中心区及周边区成为市房地产进展最快的地址，今年以来一直维持着旺销市头。

2、深圳楼市热点分析1）2000年深圳市因城市建设加速也带旺了楼市的进展，楼市热点从城市计划上要紧集中在三大区域。

★中心区此区域为跨世纪的核心，大规模启动实质性施工的福田中心区将成为深圳各片区的领头羊，中国海外、和记黄埔、深业等大地产商将在区域直接交锋，中心区房地产市场有其并世无双的黄金地理位置，市场定位也处于全市的顶尖位置，其面对的客户群将是金字塔的顶端，即香港及海外客户。

南山滨海区随99年滨海大道的开通，南山已不是可望不可及的遥远地址，拥有无敌海景资源正以其环境优美、文化素养高为优势，悄然成为新的热点，引发各在进展商竞相逐鹿，如卓越集团进展40多万平方米建筑面积的湛蓝海岸，半岛地产进展的全国示范小区鸿瑞花园及振业进展的星海名城等。

★二线关口大型居住小区从住房郊居化的角度来讲，此类小区有必然优势，但因为市中心区还有大量土地可供开发，而且深圳郊区引以自豪的环境优势也因交通的不便，郊区工厂众多，农人房林立等不利因素变得吸引力不足，剩下的最突出的优势在于价钱廉价及可迁户入深圳。

关于对岗厦河园片区改造项目经济测算结果的评价 ——岗厦项目5.8容积率下评估机构：世联地产顾问公司 评估时间：2007年1月目录1岗厦项目经济测算评价主要调整参数快速浏览表- 3 - 2测算假设与不确定性因素评价- 4 - 2.1测算假设评价- 4 - 2.2不确定性因素评价- 5 -2.3可能影响项目收益的因素分析的评价- 6 - 3项目开发计划说明的评价- 7 -版权声明 本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）所有，未经世联地产顾问（中国）书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。

4项目成本测算评价- 8 -4.1项目建安成本的测算评价-8-4.2项目其他投资项目的测算评价-11-4.2.1前期费用评价- 11 -4.2.2管理费用评价- 11 -4.2.3营销费用评价- 12 -4.2.4房屋公用设施专用基金评价- 13 -4.3经营税金（指营业税与附加）评价-13-4.4土地增值税评价-13-4.5关于税收的补充说明的评价-13-5各类型物业销售价格确定- 14 -5.1基于金地报告测算时点下的物业销售价格评价-14-5.1.1市场风险预估评价- 14 -5.1.2岗厦各物业价格预测评价- 15 -5.1.2.1写字楼价格预测评价- 15 -5.1.2.2公寓价格预测评价- 15 -5.1.2.3商业价格预测评价- 15 -5.2基于本报告测算时点的物业销售价格预测-16-5.2.1写字楼物业价格预测- 16 -5.2.1.1中心区写字楼市场动态- 16 -5.2.1.2三级市场情况- 17 -5.2.1.3对本项目写字楼物业的销售价格预测如下页：- 18 -5.2.1.4项目销售期写字楼销售价格预测- 20 -5.2.2项目商业物业销售价格预测- 20 -5.2.2.1中心区商业物业概况- 20 -5.2.2.2相关商业物业介绍- 21 -5.2.2.3对本项目商业物业的销售价格预测如下：- 22 -5.2.3商务公寓物业销售价格预测- 22 -5.2.3.1区域商务公寓物业概况- 22 -5.2.3.2区域相关案例概况- 23 -5.2.3.3对本项目商务公寓物业的销售价格预测如下页：- 23 -5.2.4各类型销售价格预测方案255.2.5项目住宅全部返还村民，未进行价格分析256对测算过程相关分项调整的说明256.1有关不可预见费256.2有关建设单位管理费266.3有关管理费266.4有关施工图技术审查费和施工图预算编制费与竣工图编制费26 7经济测算结果分析与综合评价26关于对岗厦河园片区改造项目经济测算结果评价的相关说明1岗厦项目经济测算评价主要调整参数快速浏览表2测算假设与不确定性因素评价2.1测算假设评价A：金地报告分析过程⏹假设地价按旧改政策缴纳，按容积率2.0以下全免，2.0~4.5交20％，容积率4.5以上全交计算；⏹股份公司提出方案，划出1万平米土地股份公司自行建设；⏹集体物业全部返还集中商业；⏹金地大百汇公司投资回报率为10％；⏹金地大百汇建筑面积82.13万（其中：还建村民43.39万，公建0.6万，可售部分中公寓15.1万，写字楼9.0万，商业14.03万）；B：世联评价⏹金地报告对地价的测算是根据《市城中村（旧村）改造暂行规定》以与《关于市城中村（旧村）改造暂行规定的实施意见》的相关标准测算，所选取的测算参数执行了政策的标准，对地价的测算结果合理；⏹.股份公司对本项目用地中1万平方米土地拥有的自行建设权利是根据《岗厦河园片区改造合作协议》的要求作为金地报告测算的依据；⏹将集体物业全部返还集中商业也是根据《岗厦河园片区改造合作协议》的要求作为金地报告测算的依据；⏹目前，行业对投资回报率的要求普遍集中在15%左右，金地公司取投资回报率为10%，属于行业对投资回报率要求的较低水平。

深圳市城市更新（“三旧”改造）专项规划（2010-2015）文本·图集深圳市规划和国土资源委员会二〇一〇年十月目录总则 (1)第一章目标与策略 (3)第一节更新目标 (3)第二节更新策略 (4)第二章更新方式与改造功能 (8)第一节更新方式引导 (8)第二节改造功能引导 (10)第三章密度分区与城市设计 (12)第一节密度分区指引 (12)第二节城市设计指引 (14)第四章配套设施与综合交通 (16)第一节完善配套设施体系 (16)第二节优化综合交通体系 (17)第五章保障性住房配建 (20)第一节配建原则 (20)第二节配建比例 (20)第六章近期重点地区 (22)第一节重点地区划定 (22)第二节分类改造指引 (22)第七章实施机制 (25)第一节强化城市更新年度计划管理 (25)第二节构建城市更新单元规划制度 (26)第三节完善城市更新政策保障体系 (26)第四节健全城市更新工作体制机制 (27)第五节建立城市更新实施评估机制 (28)附件1：近期重点地区改造指引 (29)附件2:深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引（试行） (36)附图一：区位分析图 (63)附图二：“三旧”用地现状分布图 (64)附图三：“三旧”改造规划图 (65)附图四：“三旧”改造用地功能布局图 (66)附图五：密度分区指引图 (67)附图六：城市设计指引图 (68)附图七：公共设施规划布局图 (69)附图八：市政基础设施规划布局图 (70)附图九：综合交通规划布局图 (71)附图十：保障性住房配建指引图 (72)附图十一：近期重点地区图 (73)总则第一条为有序推进深圳市城市更新工作，充分发挥城市更新在落实《珠江三角洲改革发展规划纲要》，加快特区一体化发展、提升城市功能、优化产业结构、改善人居环境的重要作用，促进经济和社会可持续发展，制定本规划。

第二条规划编制依据1、《中华人民共和国土地管理法》2、《中华人民共和国城乡规划法》3、《深圳市城市总体规划（2010-2020）》4、《深圳市土地利用总体规划（2006-2020）》5、《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府[2009]78号）6、《深圳市城市更新办法》（深府令第211号）7、《中国共产党深圳市第五次代表大会报告》8、其他相关规划及标准第三条本规划编制遵循“政府主导、多方参与、全面统筹、科学评估、低碳更新、有序推进”的原则。

深圳市福田区华新村旧城改造项目可行性研究报告(典型案例·仅供参考)广州中撰企业投资咨询有限公司地址：中国·广州目录第一章深圳市福田区华新村旧城改造项目概论 (1)一、深圳市福田区华新村旧城改造项目名称及承办单位 (1)二、深圳市福田区华新村旧城改造项目可行性研究报告委托编制单位 (1)三、可行性研究的目的 (1)四、可行性研究报告编制依据原则和范围 (2)（一）项目可行性报告编制依据 (2)（二）可行性研究报告编制原则 (2)（三）可行性研究报告编制范围 (4)五、研究的主要过程 (5)六、深圳市福田区华新村旧城改造项目产品方案及建设规模 (6)七、深圳市福田区华新村旧城改造项目总投资估算 (6)八、工艺技术装备方案的选择 (6)九、项目实施进度建议 (6)十、研究结论 (7)十一、深圳市福田区华新村旧城改造项目主要经济技术指标 (9)项目主要经济技术指标一览表 (9)第二章深圳市福田区华新村旧城改造项目产品说明 (15)第三章深圳市福田区华新村旧城改造项目市场分析预测 (15)第四章项目选址科学性分析 (15)一、厂址的选择原则 (15)二、厂址选择方案 (16)四、选址用地权属性质类别及占地面积 (17)五、项目用地利用指标 (17)项目占地及建筑工程投资一览表 (18)六、项目选址综合评价 (19)第五章项目建设内容与建设规模 (19)一、建设内容 (19)（一）土建工程 (20)（二）设备购置 (20)二、建设规模 (21)第六章原辅材料供应及基本生产条件 (21)一、原辅材料供应条件 (21)（一）主要原辅材料供应 (21)（二）原辅材料来源 (21)原辅材料及能源供应情况一览表 (21)二、基本生产条件 (23)第七章工程技术方案 (24)一、工艺技术方案的选用原则 (24)二、工艺技术方案 (25)（一）工艺技术来源及特点 (25)（二）技术保障措施 (25)（三）产品生产工艺流程 (25)深圳市福田区华新村旧城改造项目生产工艺流程示意简图 (26)三、设备的选择 (26)（一）设备配置原则 (26)（二）设备配置方案 (27)主要设备投资明细表 (28)第八章环境保护 (28)一、环境保护设计依据 (29)二、污染物的来源 (30)（一）深圳市福田区华新村旧城改造项目建设期污染源 (30)（二）深圳市福田区华新村旧城改造项目运营期污染源 (31)三、污染物的治理 (31)（一）项目施工期环境影响简要分析及治理措施 (31)1、施工期大气环境影响分析和防治对策 (32)2、施工期水环境影响分析和防治对策 (35)3、施工期固体废弃物环境影响分析和防治对策 (37)4、施工期噪声环境影响分析和防治对策 (38)5、施工建议及要求 (39)施工期间主要污染物产生及预计排放情况一览表 (41)（二）项目营运期环境影响分析及治理措施 (42)1、废水的治理 (42)办公及生活废水处理流程图 (42)生活及办公废水治理效果比较一览表 (43)生活及办公废水治理效果一览表 (43)2、固体废弃物的治理措施及排放分析 (43)3、噪声治理措施及排放分析 (45)主要噪声源治理情况一览表 (46)四、环境保护投资分析 (46)（一）环境保护设施投资 (46)（二）环境效益分析 (47)五、厂区绿化工程 (47)六、清洁生产 (48)七、环境保护结论 (48)施工期主要污染物产生、排放及预期效果一览表 (50)第九章项目节能分析 (51)一、项目建设的节能原则 (51)二、设计依据及用能标准 (51)（一）节能政策依据 (51)（二）国家及省、市节能目标 (52)（三）行业标准、规范、技术规定和技术指导 (53)三、项目节能背景分析 (53)四、项目能源消耗种类和数量分析 (55)（一）主要耗能装置及能耗种类和数量 (55)1、主要耗能装置 (55)2、主要能耗种类及数量 (55)项目综合用能测算一览表 (56)（二）单位产品能耗指标测算 (56)单位能耗估算一览表 (57)五、项目用能品种选择的可靠性分析 (58)六、工艺设备节能措施 (58)七、电力节能措施 (59)八、节水措施 (60)九、项目运营期节能原则 (60)十、运营期主要节能措施 (61)十一、能源管理 (62)（一）管理组织和制度 (62)（二）能源计量管理 (62)十二、节能建议及效果分析 (63)（一）节能建议 (63)（二）节能效果分析 (64)第十章组织机构工作制度和劳动定员 (64)一、组织机构 (64)二、工作制度 (64)三、劳动定员 (65)四、人员培训 (66)（一）人员技术水平与要求 (66)（二）培训规划建议 (66)第十一章深圳市福田区华新村旧城改造项目投资估算与资金筹措 67一、投资估算依据和说明 (67)（一）编制依据 (67)（二）投资费用分析 (69)（三）工程建设投资（固定资产）投资 (69)1、设备投资估算 (69)2、土建投资估算 (69)3、其它费用 (70)4、工程建设投资（固定资产）投资 (70)固定资产投资估算表 (70)5、铺底流动资金估算 (71)铺底流动资金估算一览表 (71)6、深圳市福田区华新村旧城改造项目总投资估算 (71)总投资构成分析一览表 (72)二、资金筹措 (72)投资计划与资金筹措表 (73)三、深圳市福田区华新村旧城改造项目资金使用计划 (73)资金使用计划与运用表 (74)第十二章经济评价 (74)一、经济评价的依据和范围 (74)二、基础数据与参数选取 (75)三、财务效益与费用估算 (76)（一）销售收入估算 (76)产品销售收入及税金估算一览表 (76)（二）综合总成本估算 (76)综合总成本费用估算表 (77)（三）利润总额估算 (78)（四）所得税及税后利润 (78)（五）项目投资收益率测算 (78)项目综合损益表 (79)四、财务分析 (79)财务现金流量表（全部投资） (81)财务现金流量表（固定投资） (83)五、不确定性分析 (84)盈亏平衡分析表 (85)六、敏感性分析 (86)单因素敏感性分析表 (86)第十三章深圳市福田区华新村旧城改造项目综合评价 (87)第一章项目概论一、项目名称及承办单位1、项目名称：深圳市福田区华新村旧城改造项目投资建设项目2、项目建设性质：新建3、项目编制单位：广州中撰企业投资咨询有限公司4、企业类型：有限责任公司5、注册资金：500万元人民币二、项目可行性研究报告委托编制单位1、编制单位：广州中撰企业投资咨询有限公司三、可行性研究的目的本可行性研究报告对该深圳市福田区华新村旧城改造项目所涉及的主要问题，例如：资源条件、原辅材料、燃料和动力的供应、交通运输条件、建厂规模、投资规模、生产工艺和设备选型、产品类别、项目节能技术和措施、环境影响评价和劳动卫生保障等，从技术、经济和环境保护等多个方面进行较为详细的调查研究。