龙湖地产工程精细化管理第一部分、工程精细化管理提出的背景第二部分、房地产企业工程管理容易出现的问题第三部分、龙湖地产工程质量管理要点剖析第四部分、龙湖地产工程质量精细化管理应用讲解第五部分、不同施工阶段的质量管控重点第一部分：精细化管理提出的背景外部资源背景对工程管理的要求■外部资源、现行规对工程管理的影响1、设计单位对工程管理的影响2、监理单位对工程管理的影响3、施工单位的工程管理的影响4、国家现行规对工程管理的影响5、企业部架构、业务流程对工程管理的影响6、客户验房需求工程管理的影响该项目施工图屋面防水设计除构造做法要求外，其余均为细部节点图集引注思考60秒：防水设计在构造做法上存在哪些问题？思考60秒：倒置式屋面最大的设计隐患是什么？设计上如何解决倒置式屋面存在的隐患？思考60秒:该设计图纸什么部位存在严重的设计隐患？为什么？思考60秒:该设计图纸存在什么设计质量问题？对工程质量有何影响？■一些其他地产公司曾经出现的设计错误：设计施工图往往仅提供构造做法，不提供节点详图及构造节点要求思考60秒"该设计图纸什么部位存在严重的设计隐患？为什么？■监理单位对工程管理的影响尽管监理提供的时间长，人员多，但监理费用远低于设计费、销售代理费，显示出行业普遍不看中监理的地位与作用监理工程师的总体专业能力和专业素质有待提升，监理行业人员流失比例过高，制约监理行业的发展■监理单位对工程管理的影响哪些部位、哪些工序需要监理旁站？如何划定监理旁站监督控制的区域？如何判定监理工程师的配备满足监理要求？监理检验批验收和隐蔽工程验收的管理区别？■施工单位对工程管理的影响建筑施工企业总体素质不是太好，注册资本低资信差，质量保证体系形同虚设。
需要进行严格的管理。
需要甲方重点考察，输出技术、管理标准，协助其建立质量保证体系劳务队伍非职业化，不稳定，技术能力有限，责任心不强。
甲方到位的技术指导及严格的过程控制，是施工质量保证的重要前提■国家现行规对工程管理的影响1、为什么外墙渗漏、开裂会成为愈演愈烈、屡禁不止的工程质量问题？2、为什么工程验收合格，项目交付时还会存z在大量的工程质量问题？■国家相关验收规无法满足企业需要：铝合金门窗分项工程验评表中，对房地产企业重点关注的门窗防渗漏没有任何针对性的检验项目和检验要求对检验项目没有约定明确的检验方法■房地产业务开发流程与工程管理：施工准备阶段和施工阶段（含保修）是建筑产品的实现阶段，是工程管理的主要容，是房地产开发的不可或缺的环节房地产企业的工程管理还涉及投资决策、规划设计、销售、物业管理和后评估等阶段。
房地产企业管理分工的细化，导致设计、材料、成本、合约等部门与工程管理联系的紧密度下降。
大量由于设计、招标采购、成本合约等部门一流的工程质量隐患，都会集中在工程施工中暴露，工程质量已经无法由工程部门完全掌控■房地产业务开发流程与工程质量管理：设计对工程质量保障：材料对工程质量保障：招标采购对工程质量保障：合约条款对工程质量保障：成本、付款对工程质量保障：施工阶段现场管理质量保障：■房地产业务开发流程与工程进度管理：设计对工程进度保障：招标采购对工程进度保障合约条款对工程进度保障报批报建对工程进度保障市政工程对工程进度保障成本、付款对工程进度保障■现场工程部管理职责不清：相当一部分房地产企业的甲方工程部，在权责设计上既负责施工现场的工程管理，还承担了大量的招标采购配合（招标文件及招标计划编制、招标考察及评审）、报批报建配合及大量的部协调、跟踪等一系列额外工作。
致使现场工程师很难把全部精力投入到施工现场的一线管理■客户验房需求对工程管理的影响从业主投诉的角度看待工程质量管理重点的问题1、安全性质量问题2、功能性质量问题3、观感性质量问题4、适用性质量问题■安全性质量问题的主要体现：1、桩基工程质量问题2、钢筋、混凝土工程质量问题3、外墙砖空鼓、开裂、脱落等工程质量问题4、基坑、边坡支护工程质量问题5、栏杆、护栏、人车行通道质量问题6、……■功能性质量问题的主要体现：1、铝合金门窗渗漏工程问题2、外墙渗漏工程质量问题3、屋面渗漏工程质量问题4、卫生间渗漏工程质量问题5、……■观感性质量问题的主要体现：1、墙空鼓、开裂工程质量问题2、部空间尺寸方正、净高、垂直度、平整度等3、门窗、设备、管线污染、划痕等质量问题4、外墙平整、褪色、泛碱等观感类质量问题5、……■适用性质量问题的主要体现：1、客户居住使用功能的合理性问题2、客户居住使用功能的舒适性问题3、客户居住使用功能的协调性问题4、客户居住使用功能的经济性问题5、……第二部分：工程管理容易出现的问题一、工程质量管理容易出现的问题二、工程进度管理容易出现的问题三、工程成本管理容易出现的问题四、工程供方管理容易出现的问题一、工程质量管理容易出现的问题■工程质量管理容易出现的主要问题：1、工程质量管理理念需要完善2、施工阶段工程质量控制深度需要加强3、工程合约条款设计质量防控部分容需要明确4、对工程质量控制细节的重视度不足5、工程质量管理执行力考核需要量化1、工程质量管理理念需要完善国大多数房地产企业的工程质量管理，主要集中在施工阶段的工程质量检验，没有形成项目开发全过程的工程质量控制保障体系忽视针对企业工程质量控制的设计预防、招标采购预防、合约预防、材料预防、施工质量控制检验要求等全过程的工程质保体系管理工程质量≠施工质量工程质量不只是工程管理部门的责任工程质量预防管理的起点首先是设计部门对施工质量缺陷、施工质量通病等采取有效的设计防控措施■一个属于“工程质量”问题的案例：某别墅项目将每层退台式露台设置为种植庭院的方式，以增加销售卖点。
图纸设计审查未发现问题，施工单位按规要求施工监理单位按规要求验收，甲方闭水试验复检合格，项目交付后不足一个月，就出现大量的漏水投诉。
一个不属于龙湖地产的项目案例某项目外墙设计有外墙空调板用于放置空调室外机：图纸设计审查没有问题，施工单位按规要求施工监理单位按图纸及规验收合格，甲方工程部复检合格。
项目交付后只要一下暴雨，80％以上空调板的根部就会出现外墙渗漏。
开发商为此付出巨额索赔某项目采用下沉式卫生间设计为保证卫生间防水质量，设计采用两道柔性防水层。
图纸设计审查没有问题，施工单位按规要求施工，监理单位按图纸及规验收合格，甲方闭水试验验收合格。
项目交付三个月后，30%以上的卫生间开始出现渗漏某项目屋面采用倒置式屋面设计防水层选用甲指SBS改性沥青防水卷材，在挤塑聚苯板保温层上直接铺贴。
施工单位严格控制材料、工艺和节点。
监理按规验收合格，甲方工程部屋面闭水试验复检，工程交付半年后屋面出现大量渗漏，顶层住户顶板出现大量结露某项目为外墙外保温，采购部采购了某品牌的外墙弹性涂料施工单位使用水泥腻子严格按工艺要求施工，监理单位按图纸及工艺要求验收合格，甲方工程部复检合格。
项目交付不足三月，外墙涂料大量出现龟裂、开裂、剥离、泛碱等质量问题，部分出现外墙渗漏■对上述案例的共性（简单小结）：采购环节未考虑工程构造做法对材料的特殊要求，不考虑工程施工现场管理的可行性和有效性，不清楚一些材料不仅要本身合格，还要有与其相关材料的兼容性匹配要求属于以采购质量责任为主的工程质量事故■对上述案例的共性（简单小结）：招标文件、合约文件对施工质量管控的质量标准、技术要求、重点及特殊工艺要求工程检验管理要求等没有明确约定施工过程中施工方案审批环节存在缺陷属于以招标、合约文件条款设计与现场施工管理双重责任的工程质量事故■通过设计预防解决飘窗渗漏的示例：飘窗什么部位最容易发生渗漏？飘窗为什么容易发生渗漏？针对飘窗渗漏，工程施工中有什么好的质量预防措施和质量控制方法？■对飘窗防渗漏案例的简单小结：实际工程施工过程中，过于强调甲方工程师和监理工程师的不间断检查和不疏漏部检查，在当前环境背景下，几乎不现实实际施工过程中，要求劳务工人百分之百严格按规、图集和施工工艺要求进行施工，在当前劳务素质背景下，几乎不现实2、施工质量控制深度需要加强■施工现场质量管理方法有待提高：国大多数房地产企业的施工现场质量管理，主要依靠隐蔽验收、分部分项工程验收等事后检验的管理方法。
即使工程管理人员在施工阶段采取过程巡视，在其检验围、检验时间、检验要求均无法保证的前提下，其检验效果根本无法保障，工程质量也无法得到有效控制■施工阶段应加强工序检验的过程质量控制：工程项目的施工过程，是由一系列相互关联、相互制约的工序所构成。
工序质量是基础，直接影响到工程项目的整体质量。
施工中甲方对很多工程质量控制不深入到工序、检验批的控制深度，根本无法保障工程质量■工序质量控制的四个主要容：严格遵守工艺规程：施工技术、施工工艺交底、施工质量防治措施、施工样板检验主动控制工序活动条件的质量：明确工序质量控制保障体系具体要求、实行工序责任管理及时检验工序活动效果的质量：施工单位三检制、监理旁站、平行巡视、甲方巡视抽检设置必要的工序质量控制点（工序停止点）：进行必要的工序检验批验收，防止不合格隐患带入下道工序并影响关键的质量控制目标■工序质量控制点设置的基本要求工序控制点是指为了保证工序质量而需要进行过程质量控制的重点。
一般设置原则或为关键部位、或为薄弱环节、或施工单位容易出现的问题。
以便在一定时期、一定条件下进行强化管理，使工序处于良好的受控状态工序质量控制点的检验管理要求等同于隐蔽工程验收，验收合格前严禁进行下一道工序工序质量控制点应按检验批划分要求，进行责任管理■工序质量控制点的设置原则：1、控制施工、监理单位人员的关键行为：2、控制材料的质量和性能：3、控制关键工序的操作行为：4、控制关键的施工顺序：5、控制合理的技术间歇：6、控制常见的施工质量通病：7、控制新材料、新工艺、新技术的应用：8、控制质量不稳定、质量问题较多的工序：9、控制关键的施工工法：10、控制总、分包交叉作业的工序和成品保护■外墙穿墙螺杆孔洞封堵工序质量控制点示例：穿墙螺杆孔洞应填塞密实施工单位为穿墙螺杆的回收利用，结构往往套上塑料管施工单位堵洞时，往往不进行扩孔或带着塑料管进行堵洞，无法保证填塞密实。
极易产生外墙渗漏关键部位控制、薄弱环节控制■厕浴间穿楼板UPVC管道工序质量控制点示例：厕浴间大量采用的UPVC等塑料管道，因管道外壁极其光滑。
按传统施工工艺规程采用掺微膨胀剂的水泥砂浆灌缝，极易产生开裂，撕开涂膜防水层造成管根处的渗漏关键部位控制薄弱环节控制■铝合金门窗外侧打胶工序质量控制点示例：■应加强对施工单位工艺、工法、工序的指导：国大多数施工企业，目前普遍存在着技术管理缺失的问题。
几乎没有人愿意去当施工单位的总工房地产企业经过多年项目开发，往往积累了大量的工程经验教训。
