中美房地产市场对比

中美房地产市场泡沫的对比探析摘要：近几年我国的住房价格表现出了比较强烈的涨势，住房价格的异常波动带来了高杠杆率，大量场外资金加杠杆投机推动产生大量房地产市场泡沫，部分城市的房地产市场泡沫破灭会对我国宏观经济环境造成严重冲击，甚至有可能引发次贷危机。

美国房地产市场上信用衍生产品的滥用催生了房地产市场泡沫，在紧缩的货币政策与资金链条断裂的作用下爆发次贷危机，对我国房地产市场的发展有一定的警示作用。

当前我国住房市场存在着金融体系杠杆率过高、金融创新发展过快、房地产市场供求失衡等问题，形成了爆发次贷危机的隐患。

我国政府对房地产市场有较强的掌控能力，虽然存在住房价格泡沫，但出现大型次贷危机的可能性较低。

政府及金融监管部门应当采取加快去杠杆速度、审慎推进金融创新、实施严格限购限贷政策等有效对策，缓解房地产市场泡沫的不断扩张。

关键词：房地产市场；市场泡沫；次贷危机；金融创新；杠杆率随着近年来我国经济的高速发展与社会消费结构的显著改变，社会大众对商品住房的需求日益增长，导致房地产市场开发不断升温，住房价格上涨幅度的增大使得房地产业在宏观经济管理中被工具化，流动资金加杠杆投机推动产生大量市场泡沫，逐渐形成爆发经济危机的隐患。

在此背景下，关于房地产市场泡沫与次贷危机的研究就成为一个具有重要现实意义的课题。

一、我国市场泡沫成因及与美国的对比1、量化宽松的货币政策在货币政策的实施上，我国在国际金融危机爆发以后也采取了与美国相同的量化宽松货币政策，实施大规模经济刺激政策维护金融稳定。

2008年末国家颁布总额为4万亿人民币的投资拉动内需计划来救市，在国内信贷市场上的成效明显，新增贷款同比增长149.51%。

宽松的经济刺激政策虽然在一定程度上扩大了内需并拉动全社会投资，却未达到改善实体经济经营环境的目的，居民投融资大量集中于房地产行业，同时还产生了债务率上升与产能过剩的问题，为房地产市场泡沫的形成埋下了隐患。

2、金融体系较高的杠杆率与美国采取贷款可调整利率的形式不同，我国贷款利率采用有上限的浮动利率，但金融体系的高杠杆率促进了房地产泡沫的形成。

第一课中美房地产经纪差异比较分析课程内容：一、历史差异二、市场差异三、法律环境差异四、交易流程/环节差异五、经纪公司运作模式差异一、历史差异•形成历史差异美国房地产经纪行业历史悠久中国房地产经纪行业十分年轻•发展历史差异美国房地产经纪行业较为成熟和规范中国房地产经纪行业处于快速发展中二、市场差异•交易主体不同美国房地产交易市场以二手房交易为主中国房地产市场交易以一手房交易为主，二手房交易发展迅猛•消费意识不同美国房地产经纪市场上，独家委托受到法律保障，而且消费者对房地产经纪公司和经纪人信赖度高，大多数房地产交易都是通过经纪公司完成中国由于消费习惯和法律保障等原因，独家委托较难实现三、法律环境不同•行业管理部门的差异美国从事房地产经纪的公司由政府管理美国从事房地产经纪的经纪人由房协管理中国从事房地产经纪的法人由政府下设的主管部门进行管理•房协性质及地位的差异美国房协属于民间组织，其领导人多由各大房地产经纪公司高层担任，对行业政策有一定影响力美国房协是盈利性组织，每年收取大量经纪人的会费中国房协属于行业内非盈利组织，属于政府和房地产企业之间的交流桥梁•房协作用的差异美国房协分为四个层级：全国（United states）房协、各州（State）房协、各县（County）房协、各市（City ）房协美国房地产经纪人一般会自愿参加以上24个房协，并为每个房协支付200300 美金/年中国房协主要面向房地产企业美国实行独家委托制，因此各级房协都有属于自己的独家委托房源，经纪人加入该协会，能够获取更多的房源信息各级房协都会在其网站上公布所属会员经纪人的所有交易记录，任何人都可上网查询各级房协每年都提供一定的培训、资料、资质认证等会员服务美国房地产经纪人愿意成为房协会员，房协则愿意与交易记录良好的经纪人实现双赢四、交易流程/环节不同•居间和代理中国广泛存在的居间代理形式，存在经纪人损害一方利益的隐患美国许多地方规定：房地产经纪人只能代理卖方或买方，即每笔交易必须由买方、卖方及各自的经纪人四方才能成交•过户环节不同中国的二手房交易多由经纪人代理客户完成签约、过户、按揭等一系列程序美国许多地方规定：买卖合同签订后，接下来的环节必须交由公证公司进行后续的过户、按揭等服务公证公司是独立的第三方（可以是经纪公司投资）机构为保证公证公司提供公正、优质的服务，美国法律规定：每年由州政府对公证公司进行审核（包括不良记录、投诉记录），并依审核结果强制要求公证公司存取一定的保证金（数额随信用记录升高而降低）到指定商业银行；州政府控制该州公证公司的数量，并随时监督其服务质量•产权调查不同中国的二手房交易中，一般由经纪公司进行产权调查美国由产权保险公司进行产权调查，交易方支付相应费用产权保险公司进行产权调查之后，对调查的不动产生成相应的保单，若交易中出现问题，则按照标的物价值进行相应赔付五、经纪公司运作模式不同•薪酬结构不同中国房地产经纪公司大多采取“适度底薪、低提成”的薪酬结构美国前十大经纪公司均为“无底薪、高提成（6%左右）”的薪酬结构美国经纪行业的高提成缘于美国交易程序复杂，交易费用约占交易总额的6%-7%•佣金形成机制不同中国相关行业主管部门规定佣金收取比例，美国则不强制规定美国法律规定：严禁市场上较大的房地产经纪公司联合控制市场上的佣金收取比率第二课房地产中介门店经营管理实战房地产中介门店管理■门店选址■日常管理■门店选址◊概览◊选址方法◊信息获取的方法◊选址程序▲门店选址一一概览♦商铺和办公楼投资情况概览△经济环境和生活结构△区域城市结构•上海的三横三纵△规划和政策【字体：大中小】【打印】200 斗2005 2006▲门店选址----- 选址方法口商铺投贺■办公用房。

中美房地产市场比较在全球经济一体化的背景下，房地产市场作为国民经济的重要组成部分，对于一个国家的经济发展和社会稳定起着举足轻重的作用。

中美两个世界经济大国的房地产市场无疑是备受关注的焦点。

本文将从政策环境、市场特点和发展趋势等方面对中美房地产市场进行比较。

一、政策环境政策环境对于房地产市场的发展影响重大。

在中国，国家层面高度重视房地产市场的稳定和可持续发展，因此，政府通过一系列政策手段来调控市场。

例如，限购、限贷、调整房贷利率等措施被广泛实施。

而在美国，政府相对较少干预房地产市场，市场更加自由化。

这使得中美两国的房地产市场在政策环境上存在较大差异。

二、市场特点1. 中美房价差异中美两国房价存在明显差异。

中国的房地产市场经历多年的快速增长，房价呈现上涨趋势，尤其是大中城市的房价高企。

而美国房价则相对较为稳定，不同城市之间的房价差异相对较小。

这种差异主要受到经济发展水平、居民收入水平和城市规模等因素影响。

2. 投资属性差异中国的房地产市场在很大程度上被视为一种投资渠道，很多人购房的主要目的是为了投资和保值增值。

相比之下，美国的房地产市场更注重居住需求和住房质量，投资属性相对较弱。

这导致了中美两国房地产市场运作机制和投资模式存在较大差异。

3. 融资方式不同中国房地产市场融资方式以银行贷款和企业自筹为主，购房者需要较高的首付款比例，信贷政策对房地产市场的调控起到重要作用。

而美国的房地产市场则更依赖于抵押贷款，购房者可以通过按揭贷款购房，首付款比例相对较低。

三、发展趋势1. 中国市场仍有增长空间尽管中国房地产市场经历了多轮调控，但随着城镇化进程的推进和人口流动的加剧，中国城市化率还存在提升空间，房地产市场仍具备较大的发展潜力。

2. 美国市场迎来调整期美国房地产市场在2008年的金融危机后经历了调整和复苏。

目前，美国房地产市场整体发展趋势相对稳定，但随着利率上升和经济增长乏力等因素的影响，房地产市场可能面临调整的局面。

【北美购房网】中国vs美国房地产：这十个差异你一定要知道作为当下热门的海外置业投资地——美国，受到越来越多国人的青睐。

不过，由于各个国家的房产环境、法律制度不同，买房时的面临的各项问题也不尽相同。

下面是中美房产的十个不同点，有兴趣的朋友一起来看看吧！一、房地产制度美国制度健全　中国还需完善在美国的买卖房屋里面，有许多的第三方机构来协助买卖房屋的进程，这里面有估价公司，房屋检查，公证公司，银行、以及经纪人制度，产权保险公司等等，每一个机构都在买卖过程中发挥自己的功能，保证房屋买卖的公平和合理，也保证买卖过程的每一个环节尽善尽美，没有瑕疵。

使房地产行业能够公平、透明，健康、蓬勃的发展。

中国的房地产事业近几年刚刚起步，还不够完善。

无论是中介制度还是买卖过程，都存在许多问题。

政府在不同时段的宏观调控变幻莫测，让人无所适从。

整个房地产市场的投机行为远超过房地产实际需求。

二、产权性质中国有使用期限　美国是永久产权美国是私有财产制，房屋的买卖包括土地，就是说，你买房的同时也同时买下了盖房子的那块地。

而且美国的产权是永久性的，而中国的住宅产权是七十年期限，一般商业房产期限只有五十年。

三、城市vs乡村中国城乡差别大　美国无明显差别在中国人们生活的环境，城市和乡村是截然不同的，城市是一个相对商业集中的地方，所有的机构都在其中，无论你要购物、吃饭、工作、娱乐，甚至看病，都必须进城，人们居住在城里，局限在一个相对狭小的空间，造成了很多不便。

但人们还是意守在城里，不愿出城，因为一旦远离城市，就更加不方便，衣食住行都比不上城里。

所以在中国，城市就是城市，乡村就是乡村。

在美国，不管是在纽约还是在洛杉矶，没有绝对的城市和乡村的区别，只有城中心有一个很小的相对集中的地方，其它都是像卫星一样幅射出去的各个城市和区域，每一个区域都有自己自成体系一套系统，商店、饭馆、医院、学校，为居住在该区域的人提供了很大方便。

人们不需要做什么事都涌到市中心去，在自己所居住的区域里都可以办到。

国内外房地产市场对比分析报告随着经济的飞速发展以及人口的不断增长，房地产市场成为各国经济发展的重要支柱之一。

本文将对国内外房地产市场进行对比分析，探讨其相似性和差异性，并从政策、投资、风险等多个角度进行深入剖析，旨在为读者提供更全面的了解和参考。

1.全球市场概览房地产市场是全球范围内最具活力和潜力的产业之一。

目前，世界上的房地产市场主要集中在中国、美国、英国等国家。

这些国家的房地产市场规模庞大，市场活跃度高，对经济的贡献度也很大。

2.市场规模对比国内外房地产市场在规模上存在巨大差异。

以中国为例，中国的人口众多，城市化进程快速，因此房地产市场的规模非常庞大。

目前，中国是世界上房地产市场规模最大的国家之一。

而美国和英国等发达国家的房地产市场规模相对较小，但其市场运作机制更加成熟。

3.政策环境对比房地产市场的发展离不开政策的引导和支持。

在中国，政府一直以来都高度重视房地产市场的发展并制定了一系列相应的政策措施，如限购、限贷等，以控制市场过热。

而在美国和英国等国家，政府对房地产市场的干预较少，更注重市场的自我调节。

4.投资方式对比房地产市场的投资方式也存在较大差异。

在国内，人们普遍通过购买住房或商业地产进行投资，以获取租金或升值收益。

而在国外，除了购买物业外，还有更多的投资方式可供选择，如房地产基金和房地产信托等。

5.风险控制对比房地产投资的风险等级也各有差异。

中国的房地产市场存在较大波动性和待偿风险，尤其是在市场调控政策不断加强的情况下。

相比之下，美国和英国等发达国家的房地产市场更加成熟和稳定，投资风险相对较低。

6.市场运作机制对比国内外房地产市场的运作机制也有所不同。

在中国，市场交易主要依赖于开发商和中介机构，而在发达国家，市场更加规范，交易参与主体更为多元化，包括开发商、中介、银行和投资机构等。

7.市场投资回报对比国内外房地产市场的投资回报也存在差别。

一方面，中国房地产市场的投资回报率较高，尤其是在一二线城市。

美国房地产业与中国房地产业的对比作者：孙余恺来源：《中国房地产业》 2015年第10期文/ 孙余恺浙江大学城市学院浙江杭州 310000【摘要】对比中美房地产业的差异，即中美房地产的租售比不同，房地产金融性不同。

分析美国的房地产租售比，引出两者的区别与联系。

在两国房地产金融市场方面进行了较为详细的对比，发现两者在房地产金融方面存在着较多的不同。

美国的高租金保证了出租型房产成为可以产生稳定较高收益的房地产投资的类型。

另外Fannie Mae 也大大加速了美国房地产金融市场的活跃程度。

【关键词】中美房地产；租售比；金融性一、从出售和出租看中美房地产金融价值异同Jud 和Winkler ( 2012) 在简单供求模型的基础上利用1999-2011 年美国130 个城市的面板数据对房价进行了计量检验。

结果显示房价增长受人口增长率、实际收入变动、建造成本变动、利率变动、股票升值和位置固定效应的显著影响。

对于美国的情况来说，根据美国联邦住宅企业监管局公布的数据，美国51 个州区在2004年房价上涨超过10% 的有35 个，其中超过20% 的有6 个。

2004 年下半年，美国全国平均房价按年计算上涨幅度是12. 56%: 到2007 年第一季度，其上涨幅度甚至达到12. 97 % , 4 年的累计上涨幅度达到惊人的50. 56%，平均年涨幅超过10%。

相比来说，美国全国平均房价的年上涨幅度在过去半个多世纪仅为 5. 5%:同时，房价/ 收入比，房价租金比这些房地产关键指标也都达到历史最高水平。

直到次贷危机爆发，美国的房屋价格才停比上涨并转而向下。

对比来说，我国的房地产市场在1998 至2003 年之间一直温和上扬，但在2004 年却陡然上涨14. 4% , 2005 年的涨幅也达7% 以上。

国家发展改革委、国家统计局调查显不，2006年2 月，全国70 个大中城市房屋销售价格同比上涨5.5%,3 月55. 4% , 4 月幅度是5. 6%。

中国与美国，作为两个世界最大的经济体之一，其房价的比较一直是热门话题。

本文通过分析两国房地产市场的发展历程、政策措施、影响因素等方面，揭示了两国房价的差异及其原因，并探讨了其对经济发展的影响及未来的趋势。

一、发展历程和政策措施1.1 中国房价的发展历程和政策措施中国的房地产市场的发展可以追溯到20 世纪80 年代末的城镇住房制度改革，这次改革使得城市居民能够通过购房获得产权，催生了住房市场的发展。

随后，在1998 年，以供地制约调控为主的住房市场调控政策开始实施。

“沈阳三举措”是中国房地产调控史上的第一次尝试，包括减少土地供应，加大土地出让的金融保证金与拍卖保证金，禁止银行向开发商发放贷款。

此后，中国的房价呈上涨趋势，但在2007 年以后，随着全球金融危机的爆发，中国政府加大了对房地产市场的调控力度，实施了一系列的政策措施，如限购、限售、加大土地供应和增设税收等，以遏制房价的过快上涨。

1.2 美国房价的发展历程和政策措施美国的房地产市场可以追溯到20 世纪初期，但直到二战之后，住房市场才开始快速发展。

直到2000 年代初，美国部分地区的房价开始大幅上涨。

但在2008 年爆发的次贷危机之后，美国房价激增的泡沫破裂，房价开始大幅下跌。

此后，美国政府实施了一系列的政策措施，以支持房地产市场的恢复，如降低利率、减税、放宽贷款限制等。

二、影响因素分析2.1 国际金融和经济环境国际金融和经济环境是房价变动的重要因素。

在2007 年以前，全球经济保持稳定增长，形成了对房地产市场需求的强力支撑，这也是引导中国和美国房地产市场走向不同的重要因素。

之后，全球金融危机对中国和美国的房地产市场产生了不同程度的影响。

2.2 城市化进程和人口流动城市化进程和人口流动也是影响房价的重要因素。

中国大规模城市化进程的加速导致了房地产市场的快速发展，同时也带来了房价上涨的压力。

美国的城市化程度已经相对较高，人口流动也比中国更为平缓，这也降低了美国房价的波动。