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2023年房地产行业年终总结调整与转型2023 年，对于房地产行业来说，是充满挑战和变革的一年。
在这一年里，房地产市场经历了深度的调整，行业也在积极寻求转型之路，以适应新的市场环境和政策导向。
过去的一年，房地产市场调控政策持续收紧。
政府出台了一系列政策，旨在抑制房价过快上涨，防范房地产市场泡沫，促进房地产市场平稳健康发展。
限购、限贷、限售等政策的叠加效应，使得购房需求得到了一定程度的抑制，市场成交量出现了明显的下滑。
与此同时，房地产企业面临着融资环境的收紧。
银行等金融机构对房地产企业的信贷投放更加谨慎，融资渠道变窄，融资成本上升。
这对于资金密集型的房地产行业来说，无疑是巨大的压力。
许多企业不得不重新审视自己的财务状况和资金链，加强资金管理，优化债务结构。
在销售方面，市场观望情绪浓厚，购房者更加理性和谨慎。
他们对房屋的品质、配套设施、物业服务等方面提出了更高的要求。
为了吸引购房者，房地产企业纷纷加大了营销力度，推出了各种优惠活动和促销手段，但效果并不理想。
在这样的背景下，房地产行业开始了积极的调整与转型。
一方面，房地产企业更加注重产品品质的提升。
不再仅仅追求规模和速度，而是把更多的精力放在产品的研发和设计上，打造更加舒适、环保、智能化的居住产品。
通过提高产品的附加值，来增强市场竞争力。
比如，在户型设计上，更加注重空间的利用率和功能性，满足不同家庭结构的需求；在建筑材料的选择上，更加倾向于环保、节能的材料，以提高房屋的品质和居住的舒适度；在智能化方面，引入了智能家居系统，让业主能够享受到更加便捷、高效的生活方式。
另一方面，房地产企业开始多元化布局。
不再仅仅局限于住宅开发，而是积极拓展商业地产、养老地产、文旅地产等领域。
通过多元化发展，降低企业对住宅市场的依赖，分散经营风险。
一些企业投资建设大型商业综合体，引入知名品牌，打造集购物、餐饮、娱乐、休闲为一体的消费场所；有的企业涉足养老地产，建设高品质的养老社区，提供专业的养老服务；还有的企业结合当地的文化和旅游资源，开发文旅项目，推动地方经济的发展。
房企转型运营方案一、产业升级：房地产行业是一个极具特色的产业。
未来，房地产企业转型要加大对“网红店”和“科技化”的运作手法，进行深度改造升级，优化产品和服务，增强市场竞争力。
互联网资讯在今天扮演着重要的角色，远程看房成为热门的购房方式。
我国房企可结合5G技术，推出虚拟看房、三维看房等体验优质的样板间，带领消费者感受真实的视觉感受、空间感受、氛围感受，增加房产的吸引力。
二、创新智慧：未来的房地产市场将出现新的经济发展模式，战舰科技、大数据、云计算、物联网等业内领先智慧科技将成为企业实体转型的核心。
改变行业传统固有的模式，实现智慧城市管理，智慧社区建设，智慧家居家电应用，以及多元化的智慧商业模式。
同时，还可以通过数据分析，建立客户画像，精准投放适合的产品和服务；通过智慧物流，提高售后服务质量；利用云计算，实现信息可视化管理，提高业务运营效率，提高企业竞争力。
三、优化营销：针对不同城市，不同地区，公司需要制定相应的营销策略。
借助于社交媒体、移动广告、SEM搜索引擎营销优化、代理及分销商、品牌开发和宣传、线上销售业务，全新的营销新奇成为未来主要的消费市场。
建立智慧营销体系，用大数据加密用户需求，精准用户需求挖掘，实现量身定制。
同时，与一些资源密集型产业合作，特别是金融和互联网公司的合作，共同拓展市场。
四、提高品质：在转型升级之路上，品质是最终决胜劣汰的核心。
智慧升级是企业长久立足的基石，要知道，未来的市场竞争将更加激烈，很多企业会因管理混乱，产品质量不过关，最终被淘汰。
业务流程再造是必经过程，提升管理科学化、效率化是必须行为。
高品质的产品与服务，商业模式在转型过程中，商业模式应根据当前市场的情况做出相应调整，以适应市场需求。
五、提高服务：未来是一个以客户为中心的时代，客户的满意度成为企业经营的核心指标。
富有活力的服务能力会带来更多的客户，有效降低成本费用，从而立于不败之地，打造出百年老店。
提升用户体验，提供优质的售前、售中、售后服务，实现消费者顾客满意度智能化目标。
（华侨城的模式）首先通过投资建设主题公园低价拿地，然后启动主题公园和商品房建设。
采用先卖房，回笼部分资金，再利用卖房利润继续投资主题公园，主题公园的建成又增加了房地产项目的价值，提升华侨城楼盘的品质，提高销售单价，带动房地产项目的销售，从而实现房地产与旅游项目的共赢。
”所谓旅游地产是指：依托周边丰富的旅游资源而建的、有别于传统住宅项目的融旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目。
较之一般的住宅，旅游房地产的特点和优势在于它是旅游业和房地产业的无缝嫁接，具有更好的自然景观、建筑景观，同时拥有完善的配套功能和极高的投资价值。
旅游地产与传统地产的区别在于，旅游产品的设置是整个地产项目的核心，旅游产品的成功决定地产项目的成功。
旅游产品能够聚拢的人气多少是其成功与否的见证，因此，旅游地产的核心问题是解决人气问题。
如何获得人气，聚集人气并且保持人气就是旅游地产项目首先要解决的问题。
在获得人气的问题上，要求地产开发商在地产项目的设置上多考虑旅游功能的设置。
并且通过各种宣传或者经营活动等多种方式聚拢人气，提升片区的吸引力。
先吸引短期少量的旅游者前来观光游览，通过完善体贴的服务设施、优美的自然环境及细致入微而的服务态度，使游客得到美的享受并且希望再次前来。
往来不绝的短期游客必然会让独具慧眼的商家找到商机，自然就会有愿意参与竞争的商场商户进驻。
从而形成配套设施完整的片区，居民也会有到此来居住的意愿，从而吸引更多的商家进驻。
这样才能形成良性循环使片区充满活力。
如何才能设置能够吸引旅游者的旅游项目？首先，对项目所在地的资源进行分析。
具有绝对优势的资源如九寨沟、北京故宫等每年都会吸引大批的旅游者，不需要额外的项目。
但是一般性质的旅游资源则需要挖掘其与众不同之处，将其特色发挥出来，进而设置相关的旅游项目，才能吸引旅游者前来。
其次，要确定项目的所要针对的客源市场。
不同地区不同年龄不同层次的游客，每个人的需求也不一样。
只有将项目所在地的资源优势与游客的需求完美结合才能使项目获得成功。
房地产开发商转型多元化业务布局随着市场环境的变化和经济的发展，房地产开发商们纷纷意识到单一依赖房地产项目的模式已经无法满足市场需求，因此开始转型多元化业务布局。
这种转型不仅能够在经济波动时减少风险，还能够为企业带来长远的发展。
本文将就房地产开发商转型多元化业务布局进行探讨。
一、多元化业务布局的意义1. 实现财务稳定：通过多元化业务布局，房地产开发商可以避免单一项目的收入依赖，降低市场波动对企业财务状况的影响，从而实现财务稳定。
2. 提高市场竞争力：多元化业务布局可以拓宽房地产开发商的业务范围，增加市场竞争力，并提升企业的盈利能力。
3. 降低行业风险：房地产行业的风险较高，多元化业务布局可以降低企业对行业特定风险的依赖，使企业能够更好地应对市场的不确定性。
二、多元化业务布局的方式1. 地产金融业务：房地产开发商可以通过成立金融子公司，开展房地产投资、财富管理等金融业务，以实现更多元的收入来源。
2. 物业管理业务：房地产开发商在开发房地产项目的同时，可以自行或者与其他企业合作，提供物业管理服务，从而实现长期稳定的收入。
3. 教育健康产业：房地产开发商可以投资兴办教育机构、医疗机构等，进军教育健康产业，通过提供高质量的服务和产品，实现长期盈利。
4. 文化旅游产业：房地产开发商可以投资兴办文化、旅游项目，如博物馆、主题公园等，以拓宽业务范围并提高盈利能力。
三、成功案例及经验借鉴1. 万科集团：万科集团在房地产开发之外，积极布局商业地产、物业管理、教育等多个领域，实现多元化发展。
这种布局不仅提高了企业盈利能力，而且降低了行业风险。
2. 华润置地：华润置地通过房地产项目的布局，逐渐涉足商业地产、物业管理、文化旅游等领域，取得了不俗的业绩，提高了市场竞争力。
四、转型多元化业务布局面临的挑战与对策1. 资金压力：转型多元化业务布局需要大量的资金投入，在短期内可能会给企业带来较大的资金压力。
应积极寻求多元化的融资渠道，避免过度依赖银行贷款。
房地产企业经营模式转型趋势探析随着社会经济的发展和人们生活水平的提高，房地产业作为经济支柱产业，一直扮演着重要的角色。
随着城市化进程的加快、土地资源的日益稀缺以及政府对房地产市场的调控，房地产企业面临着转型升级的压力。
本文将从房地产企业的经营模式转型趋势进行探析。
一、传统房地产企业经营模式的特点传统房地产企业经营模式主要特点是以开发建设为主导，销售为核心，以房地产开发和销售为主要盈利模式。
在这种模式下，房地产企业主要通过购买土地、规划设计、建设施工、销售等环节来完成房地产项目的开发和销售。
这种经营模式的特点是以项目为单位，注重短期利益，过度追求销售规模和利润，忽视了房地产的长期规划和可持续发展。
1.从传统的开发建设模式向投资运营模式转变随着土地资源的日益紧张以及城市化进程的加速，传统的大规模开发建设模式难以为继。
房地产企业逐渐转向投资运营模式，通过收购、租赁等方式获取物业资产，再通过租赁、销售等方式获得回报。
这种模式不仅能够减少土地资源消耗，提高资金利用效率，还能够通过稳定长期的租金收入来获取稳定的利润。
2.从住宅开发向多元化发展转变传统的房地产企业主要以住宅开发为主，而随着人们对生活方式的多样化需求以及城市综合配套设施的完善，房地产企业逐渐转向多元化发展。
在此模式下，房地产企业除了开发住宅项目外，还开发商业物业、办公楼宇、旅游地产等，满足人们的多样化需求，提供丰富多样的产品和服务。
3.从纯粹的开发商向服务提供商转变过去，房地产企业主要以开发商的角色出现，只关注房地产的开发和销售。
随着城市化进程的不断推进，人们对生活品质的要求越来越高，房地产企业逐渐转向服务提供商的角色。
在这种模式下，房地产企业不仅关注房地产项目的开发和销售，还提供房地产物业管理、物业租赁、社区服务等一系列服务，提高用户的满意度和忠诚度。
4.从自主开发向联合开发转变在资源紧张的背景下，房地产企业逐渐认识到自身的局限性，开始倡导联合开发，与其他企业、机构合作共同开发项目。
房地产行业如何助力乡村产业振兴乡村振兴是当前我国经济社会发展的重要战略任务，而产业振兴则是乡村振兴的关键所在。
房地产行业作为国民经济的重要支柱产业，在助力乡村产业振兴方面具有独特的优势和潜力。
首先，房地产行业可以通过参与乡村基础设施建设，为乡村产业发展创造良好的硬件条件。
长期以来，乡村地区在交通、水电、通信等基础设施方面相对薄弱，这在很大程度上制约了乡村产业的发展。
房地产企业可以凭借其在工程建设方面的专业能力和资源优势，积极参与乡村道路的修建、水电设施的改善以及通信网络的覆盖等工作。
例如，修建宽敞平坦的乡村公路，能够提高农产品的运输效率，降低运输成本，增强乡村产业的市场竞争力；改善水电设施可以保障乡村企业的生产运营，为乡村产业的发展提供稳定的能源支持；完善通信网络则有助于乡村企业开展电子商务，拓展销售渠道，提升品牌影响力。
其次，房地产行业能够推动乡村产业园区的开发建设。
乡村产业的发展需要集聚效应，通过建设产业园区，可以将相关企业集中在一起，实现资源共享、优势互补，提高产业发展的效率和质量。
房地产企业可以根据乡村产业的特点和需求，规划和建设功能齐全、配套完善的产业园区。
在园区内，合理布局生产区、仓储区、办公区等，同时配备完善的物流、金融、科技等服务设施。
这样的产业园区不仅能够为乡村企业提供优质的发展空间，还能够吸引更多的企业入驻，形成产业集群，带动乡村产业的规模化发展。
再者，房地产行业在乡村旅游产业的发展中也能发挥重要作用。
随着人们生活水平的提高，乡村旅游越来越受到青睐。
房地产企业可以参与乡村旅游景区的开发和建设，打造特色民宿、度假酒店等旅游设施。
在开发过程中，充分尊重乡村的自然风貌和文化特色，避免过度商业化和同质化。
通过精心设计和建设，为游客提供舒适、便捷、具有乡村特色的旅游体验。
同时，房地产企业还可以利用其营销渠道和品牌推广能力，加强对乡村旅游的宣传和推广，提高乡村旅游的知名度和吸引力，促进乡村旅游产业的蓬勃发展。
10CHINA REAL ESTATE1.地产+园区：微笑曲线的价值延伸代表开发商：华夏幸福、张江高科利润回报：★★★★★开发难度：★★★★★前景展望：★★★★★园区，也即产业地产，是工业地产的升级与换代，是围绕着微笑曲线构建的产业价值链一体化平台，以产业为依托，地产为载体，实现土地的整体开发与运营。
华夏幸福基业股份有限公司便是其中的典型代表。
这家创立于1998年的公司，创造了园区开发运营与城镇开发建设相互促进的“产业新城模式”，也成就了其近年来的飞速发展，成为业界样本。
华夏幸福基业在北京周边郊区县市打造的固安产业新城，被业界视为未来中国城镇发展的样本之一。
固安在华夏幸福基业的投资带动下，逐步建成福朋酒店、中央公园、幸福天街、创业大厦、固安规划馆等多个项目。
这个县也从2003年财政收入不足亿元，位居全市后两名；发展到2011年，财政收入突破10亿元；继而至2013年，已突破25亿元，连续六年财政收入增幅居全市之首。
对房地产企业而言，产业地产建设与传统房地产开发具有部分替代性。
而当前国家对传统房地产项目不断进行调控，也在客观上为产业地产建设创造了更大的经营空间，减少了产业地产的投资风险，提高了运营的稳定性和可控性。
产业地产融合产业经济发展和房地产发展两个概念，突出地产作为产业经济发展平台的功能作用，也将得到更多人的认可和关注，具有稳定的发展空间。
2.地产+旅游：稀缺资源价值最大化代表开发商：华侨城、雅居乐、新华联利润回报：★★★★★开发难度：★★★★前景展望：★★★★★依托周边丰富的旅游资源而建的、有别于传统住宅项目的融旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目，可称为旅游地产。
较之一般的住宅，旅游地产的特点和优势在于它是旅游业和房地产业的无缝嫁接，具有更好的自然景观、建筑景观，同时拥有完善的配套功能和极高的投资价值。
以旅游地产的“鼻祖”华侨城为例，华侨城是国内践行“旅游+地产”模式的先驱者，其属下的四大主题公园（即锦绣中华、中国民俗房地产开发商的大转型路径黄 锟八房地产市场11CHINA REAL ESTATE文化村、世界之窗和欢乐谷）也成为国内最成熟的、规模最大的主题公园。
房地产企业的转型和发展一、转型趋势与动力1.面向低碳绿色发展：随着环保意识的增强，社会对低碳环保、绿色生态的要求也在不断提升。
房地产企业需要转型为低碳绿色发展，采用节能环保的建筑材料和技术，打造生态友好的居住环境。
2.服务业态创新：房地产企业可以通过引入各种配套服务，打造更加便利舒适的生活方式。
比如，在小区内设立商业综合体，集中供应各种商品和服务，满足居民的各种需求。
3.多元化经营：房地产企业可以逐步向多元化方向发展，比如拓展物业管理、酒店管理、文化旅游等相关业务。
这样可以增加企业的盈利能力，并且提供更多的就业机会。
4.国际化拓展：随着经济全球化的深入发展，房地产企业也需要拓展国际市场，吸引国外投资者和购房者。
可以通过与外资企业合作或者投资海外项目来开拓国际市场。
二、房地产企业的发展策略1.按需开发：根据市场需求和消费者的购房意愿，进行精细化的市场分析和产品定位。
避免过度开发和库存过剩的情况，提高销售效率。
2.加强品牌建设：通过建立良好的企业形象和品牌口碑，提高企业的知名度和竞争力。
可以通过赞助文化活动、举办公益活动等方式，树立企业的社会责任感。
3.加强人才队伍建设：拥有一支高素质的专业团队是房地产企业成功的关键。
企业应该注重人才培养和绩效考核，吸引和留住优秀的人才。
4.资本运作和股权融资：房地产企业可以通过资本运作和股权融资来增加资金实力，提高企业的发展能力。
可以通过引入战略投资者、发行股票等方式来实现资本运作。
5.加强信息化建设：房地产企业可以通过信息化建设提高管理效率和服务水平。
比如建立客户关系管理系统、项目管理系统等，提高企业的运作效率。
三、面临的挑战和对策1.政策调控：房地产行业受到政府宏观调控的影响较大。
企业需要密切关注政策变化，灵活调整经营策略，规避风险。
2.土地供应压力：房地产企业需要面对土地供应的不足和竞争压力。
可以通过与政府合作、参与土地拍卖等方式，争取到更多的土地资源。
3.人才稀缺：房地产行业需要大量的专业人才，但市场上的人才匮乏。
经济转型下旅游地产发展的途径构建【摘要】从“旅游经济学”的角度来考察旅游产业的发展，其不单是对自然资源的有效开发，还需要人为的引入诸多辅助配套设施。
从而，使得旅游地产的发展成为支撑旅游产业发展的重要因素。
目前，在我国旅游地产发展中存在着开发缺乏充分的科学论证，以及缺少与当地的衔接性等问题。
因此，在发展中应满足：区位布局的合理化、区域植根性的有效化，以及地产功能的动态调整化。
【关键词】经济转型；旅游商业地产；开发；发展伴随着我国文化产业大发展战略的实施，作为广义文化产业中的“旅游产业”如何发展，已在近年来得到了业界和学界的重视。
不难理解，旅游产业的大力发展不仅适应了我国民众消费结构不断升级的现实，也迎合了我国构建国家软实力的需要。
从“旅游经济学”的角度来考察旅游产业的发展，其不单是对自然资源的有效开发，还需要人为的引入诸多辅助配套设施。
从而，使得旅游地产的发展成为支撑旅游产业发展的重要因素。
所谓“旅游地产”可以界定为：所有这些依托周边丰富的旅游资源而建的、有别于传统住宅项目的融旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目总称。
之所以笔者强调旅游地产发展的重要性，主要处于这样几点考虑：（1）其是提升传统旅游项目品质的主要途径；（2）其是优化我国旅游产业发展的未来趋势。
正因如此，在经济转型下笔者尝试对“旅游地产的发展”展开探讨。
为了将问题具体化，本文以“旅游商业地产”作为考察对象。
1 目前旅游地产发展面临的挑战不可否认，在我国房地产业大力发展的近10年时间里，涉及到旅游地产发展领域的成果仍是显著的。
以四川地震灾后重建为契机的旅游产业打造，不论“北川新城”还是“都江堰”，都从自身旅游地产的开发中带动了当地经济的发展。
然而，从全国整体来看目前还存在着以下挑战。
1.1 旅游地产开发缺乏充分的科学论证众所周知，旅游地产的开发是一项高投入，但能获得长期回报的项目。
根据有关数据显示，旅游地产项目的收益回报期可达50年以上。
房地产企业如何转型旅游？2015-12-07吴必虎随着经济下行压力加大，中央政府不再支持地方政府搞土地财政，过去地方政府靠圈地，再把地高价卖给开发商的发展模式行不通了。
大规模的效率低下的面子工程难以为继，地方政府的积极性受到压抑，老百姓购买需求同时也不断下降。
房地产商似乎快要被时代边缘化了，他们该怎么办？一、房地产商为什么需要转型？1、住宅地产走到尽头为什么三四线城市的住宅房地产过剩，主要是因为中国的行政体制以集权为主，导致了城市之间的虹吸效应非常大，省级城市的人在北上广买房子，地级城市和县级城市的人在省级城市买房子，越往上走，城市的各种优势资源越集中，这样就把中小城市掏空了，所以中小城市，也就是三四线城市的住宅房地产严重过剩。
而欧美国家则不同，他们地方自治的权力很大，人们都愿意回老家买房子。
过去，城市开发区、城市新区的投资带来了严重泡沫，基本上每个城市都有新区，60%以上的城市新区是失败的，没有产业支撑，也就没有产业工人，所以就没有居住的需求。
所以，根本上来看，住宅过剩的问题是产业培育的问题。
各地政府只想着卖房子，不想着培育产业。
在对服务业主导城镇化形成普遍共识之前，很多地方政府没有想到培育服务业，所以我们现在强调要形成服务业主导的城镇化发展模式，但是地方政府，包括房地产企业的路径依赖很严重，不知道怎样用服务业驱动城镇化。
所以，总的来看，产业支撑没有形成和大城市的虹吸效应共同造成了住宅房地产过剩问题。
2、商业地产被电商抢了饭碗房地产商的第二个痛点是商业地产过剩，万达模式遍地开花的景象已经日趋衰微，商业地产遭遇电商挑战，越来越多的90后00后习惯在网上买东西，通过物流配送来实现O2O的商业交易。
这种大时代背景下，传统商业地产越来越难以生存，无论是商业地产开发者，还是租赁经营者都面临困境。
万达的很多店面关闭、裁员，这是一个非常明显的信号。
3、转型制造业，此路不通；转型农业，有点风险由于住宅地产和商业地产都严重过剩，我们就发现一个现象，很多房地产中小企业开始寻找出路，过去还可以转向制造业，但现在来看制造业也遇冷，钢铁、煤炭都普遍不行，整个中国经济出现结构性过剩。
房地产企业向制造业转型的路被堵塞了。
这时候只有农业和旅游两条路还看上去比较可行。
但是，农业有个问题，就是管制比较多，同时初期利润还不是很高。
4、转型旅游，正当其时在制造业遇冷，农业投资管制严格的背景下，旅游投资则相对自由，而且初期利润和长远利润都比较可观。
我建议，房地产企业转型旅游是一个较好的出路。
据世界旅游业理事会测算，2014年我国旅游业直接、间接创造GDP 占全国总量的9.4％；国家信息中心课题组测算达10.2％。
而汽车制造业、银行业占GDP总量分别为5.7％、9.0％，很明显，旅游业是遥遥领先的。
在旅游投资增速方面，今年上半年，全国实际完成旅游投资同比增长28％，比第三产业投资增速高16个百分点，比全国固定资产投资速度高17个百分点。
可见，房地产转型旅游，正当其时。
二、房地产商怎样转型旅游1、回到原点，真心实意做产品、搞服务旅游是一个涉及面广的行业，包括出行前通过OTA进行信息收集、预定的一套系统，包括旅游吸引物，也就是各种景区，还包括旅游装备等一系列支持系统。
总之，旅游产业链很长，与土地开发联系也比较紧密。
在投资旅游过程中，很多开发商选择景区特许经营权或者自己开发新景区的方式来介入旅游业。
地产商进入景区，第一个建议是要真心实意做产品。
总的来说，中国旅游产品需求很大，供给侧不足，或者说结构性错配。
目前来看，还是传统观光产品比较多，基本上依赖自然遗产资源、历史文化遗产资源或者干净的空气、水等环境资源，观光产品开发较早，但基本处在原始状态。
景区主要是旅游服务和旅游度假产品这两块，要做旅游就需要在产品和服务方面加强学习。
过去地产商依靠拿地、画图纸、盖房子、卖房子的一套体系来赚钱，拥有垄断优势，或者说官商配合的优势，赚钱比较容易，没有地产商认认真真做旅游产品。
地产和旅游结合的比较好的企业也不多，比如陕文投、华侨城、首旅，这些有点旅游专业特点的企业基本上是靠地产来弥补旅游赚钱慢、赚钱少的缺陷。
现在需要改变这样的局面。
为什么说陕文投、成都文旅、华侨城这样的模式以前大行其道现在也遇到阻力了呢？过去是做个景区，做个主题公园、绿地，然后在旁边盖住宅、卖住宅。
现在住宅卖不动了，这种以旅游吸引物提高住宅房地产身价的路径已经不再是未来大趋势了。
在这样严峻的转折时刻，所有人必须回到原点，去认认真真思考，游客为什么要到你这儿旅游？为什么要到你这里度假？你这儿除了床位以外还有什么理由让游客选择你的产品？有了床位以后，住一个晚上的问题解决了，白天的问题呢？住一个晚上的问题解决了，住十天呢？所以，房地产企业投资旅游，最根本的问题是要通过度假产品来创造生活方式。
这一点是过去大多数旅游投资者没有认真思考的问题。
所以，我们未来一定要思考如何在一个目的地通过旅游度假产品来同时解决住和住以外的一切问题。
旅游产品包括很多方面，住的方面，吃的方面，玩的方面，购物的方面，出行的便捷性方面，比如现在流行的汽车租赁公司，游客从机场出来后，自己租车，享受一系列的自驾游服务。
反正，就是一句话，让游客在一个地方舒舒服服呆着，享受所需的一切服务。
过去很多开发商习惯开发观光产品，对度假产品理解不深，未来必须在这方面认真思考并付诸行动。
2、从制造到创造，需要更加综合性的思维现在很多地产商都去各个地方拿景区，但是景区本身在观光方面没有很强竞争力，拿下来后，发现游客不多，或者游客消费水平有限。
这就是典型的观光路径依赖，那么，未来需要思考如何在观光基础上开发综合产品体系。
比如，一些靠近大城市的地方，虽然没有很好的观光资源，但是可以通过人为的设计创意和服务提升来形成竞争力。
如何创造一个度假产品，这是一个很综合的问题。
总的来说就是把单一的观光产品向着观光+度假的方向转变。
如果是在一个成熟的度假景区酒店，在游客住下来以后，外部所需的餐饮、娱乐服务都可以去投资，住下来之后所需的一切服务都可以开发。
所以，即使是一个比较成熟的旅游景区，你也可以开发出更多新的产品。
何况，你拿到的更多的景区是只经过简单开发的初级产品，具有很大的提升开发空间。
3、从旅游房地产化到房地产旅游化过去三亚、西双版纳的旅游房地产化现象非常严重，大家都去造房子、卖房子、买房子，但是买了房子后做什么？现在需要倒过来想，房地产要旅游化，谁要把这个问题想清楚，那就是一个很大的商机。
如何做好房地产的旅游化？还是要从产品特性出发，游客到了一个景区或者目的地之后，要研究游客的一切需求，如果有市场没有满足的需求，那就是蓝海。
比如，现在很多人买了房子后不住，这样一方面浪费了公共资源，另一方面，对自己来说也不划算。
这样的闲置就给房地产旅游化提供了机会，途家就抓住了这个机会，把闲置的房子集中起来，交由一个目的地营销公司或者分时度假运营平台，让其他人去住。
这样一来，房主个人可以获得收益，帮助出租的运营平台也获得了佣金。
当然，我相信还有更多的房地产旅游化的路径，这就需要大家去创造。
4、旅游+、互联网+助力转型房地产投资旅游，现在还强调一个概念：旅游+。
旅游不是一个孤立的概念，游客出来后有很多消费机会，有很多冲动性消费，他没有想到的，你帮他创新出来了，那他就会买单。
比如在乡村旅游中开发有机食品、农产品。
再比如，过去的自然保护区或者生态环境保护较为严格的地区会有发展限制，当地居民赚不到钱，不高兴，地方政府也赚不到钱，也不高兴。
那么，旅游+的概念出来后，就有很多综合利用的机会。
比如一种一级保护的鸟类叫朱鹮，它必须在很干净的水田里吃鱼虾，这样一来，附近的农民就不能使用化肥农药，产量就会低。
但是，在休闲度假时代，这恰恰是发展乡村旅游的机会，通过旅游+农业，可以开发出高端的有机农产品。
所以，自然保护区附近的乡村都可以变成乡村度假目的地。
还有很多这样的途径，所以，通过旅游+、互联网+来实现房地产向旅游的转型是一个很好的方式。
三、房地产企业转型旅游之后会面临哪些棘手问题？最后再讲讲房地产进入旅游投资后需要注意的问题。
1、产权问题第一个问题，资本进入旅游后，要面临产权问题，中国大部分景区的土地是集体所有制，虽然很多景区是国家级，但土地并非国有，是集体所有。
这样一来，就必须跟农民打交道。
过去的模式是把农民迁走，单独搞一个景区，这样就避免了扯皮问题。
但现在农民都觉醒了，很难一次性迁走，中国农民问题很复杂，因此，房地产转型旅游投资，必须学会跟农民打交道。
最近流行给农民增权、确权，土地是农民的，但农民缺少知识、资本，农民在从农业转向第三产业的过程中，缺少知识和资本支持，我们不能因此忽略农民的发展权利。
理论上来讲，农民与投资者要共同发展。
正常社会的发展规律中，一方被剥夺、另一方一味占有的发展都是不可持续的，我们需要寻找一种双方都能够接受的合作模式。
2、土地改革问题第二个问题是土地改革问题，可以说，中国的很多法律是滞后于社会发展现实的。
这就需要我们呼吁顶层设计的改革，比如土地管理法，现有的土地管理法强调一户一宅制度，这是很有问题的。
很多传统古村落的房子又有文化底蕴又有观赏性，其生态价值、文化价值、经济价值、历史价值都很高，如果按照一户一宅制度，为了节约土地，这些古村落就会很容易面临被拆除的危险，那样我们的传统文化也跟着消失了。
尤其是住建部推行的拆旧建新，就更加要不得。
所以，房地产转型旅游过程中，要面对法律更新的问题。
当然，中国的物权法、土地承包法也需要更新，这些法律对农民发展造成一定限制，农民的人身自由、迁徙自由、用土地抵押贷款自由都受到一定影响。
这需要从顶层设计方面来进行改变，赋予农民处置自己宅基地、承包地的权力。
让农民的宅基地可以参与融资贷款，也可以与城市投资者合股，还可以进行销售流转。
这些法律问题的改革是缓慢的，但是人们已经意识到了这一点。
乡村城市化的进程中，很多人需要迁往城市，大量的村落住宅的闲置，一方面造成资源浪费，另一方面容易造成房屋倒塌，不利于文化保护。
那么，最好的解决方法就是让更多的乡下人能够自由迁往城市，让更多的城市人能够自由迁到乡下，这其中，宅基地自由流转就成为非常关键的问题。
这个问题解决好了，会让中国城镇化进程更加平稳有序。
所以，房地产企业转型做旅游，会遇到一系列法律问题，需要认真研究。
最后要说的是，城市里很多人也渴望回到农村。
很多当官的、经商的、搞学问的，在城市里奋斗一生，都希望老了以后在农村有一片土地。
如果形成很好的宅基地流转市场，那么，不仅有利于农民致富，也有利于城市人回乡，缓解城市居住空间拥挤、交通拥堵的压力。
