回迁安置房税务处理问题

国家税务总局关于纳税人开发回迁安置用房有关营业税问题的公告公告2014年第2号2014-01-08现将纳税人开发回迁安置房有关营业税问题明确如下：纳税人以自己名义立项，在该纳税人不承担土地出让价款的土地上开发回迁安置房，并向原居民无偿转让回迁安置房所有权的行为，按照《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（财政部国家税务总局令第52号）第五条之规定，视同销售不动产征收营业税，其计税营业额按财政部国家税务总局令第52号第二十条第一款第（三）项的规定予以核定，但不包括回迁安置房所处地块的土地使用权价款。

本公告自2014年3月1日起施行。

本公告生效前未作处理的事项，按照本公告规定执行。

特此公告。

国家税务总局公告2014年第2号:关于《纳税人开发回迁安置用房有关营业税问题的公告》的解读回迁安置房——回迁安置房是指按照城市危旧房改造的政策，拆迁人或开发商将危改区内的私房或承租的公房拆除，然后按照回迁安置的政策标准以及事先签订的拆迁协议，被拆迁人回迁，取得改造后新建的房屋。

回迁安置房的特点：1.户型等自然情况的不确定性。

一般来说，回迁的房子多为点式高层建筑，高层房屋相对多层房屋的得房率较低，所以房屋的使用面积会比期待的小；高层房屋一般为了满足多户设计的需要，所以户型往往不够理想；如果是一梯多户的话，想找南向或南北向会非常困难。

为了满足回迁的需要，楼房很可能会建造的比较密集，那么中低楼层的采光可能会有问题。

2.房屋建成后要经过摇号选择房屋。

面对众多动迁户，能否挑到中意的房屋真的要靠运气。

3.等待的时间太长。

回迁安置的时间都很长，一般要三年。

俗语说“计划没有变化快”，在漫长的等待中，会有很多想不到的事情发生，比如价格波动，延期安置等。

4.前段时间上海“莲花河畔景苑”倒塌事件，使很多人开始关注房屋的质量问题。

5.一些不良开发商会用超建达到“以最少的资源安置最多动迁户”的目的。

所以在安置房中常见到“超建”房，而此类房屋在办理产权证时会出现问题，要么办不了，要么等很长时间。

回迁房涉税问题回迁房或拆迁安置房涉及税收政策较多，本文将对房地产开发企业回迁业务中各税种政策适用做详细解析。

一、增值税问题解析（一）回迁房营业税政策借鉴营改增后并没有对“回迁房”有专门的定义和国家层面的税收政策，但营改增后的增值税政策大多延续了营业税时代的政策，不妨梳理一下营业税有关回迁房的政策。

以上营业税文件规定了两个问题，一是纳税人取得的征地补偿费不征营业税；二是房地产开发企业在不承担地价的土地上开发回迁安置房，按照不含土地的成本价视同销售征税营业税。

（二）纳税人取得的拆迁补偿款不征增值税结合营业税时代的政策原理，纳税人取得的政府征地和房屋的补偿款不征增值税。

这是因为：一方面，从拆迁行为本身看，必须由政府主导才能执行，因而无论是征地补偿、房屋补偿，还是青苗补偿、安置补偿，都是由政府参与的拆迁行政行为所支付的对价；在支付方式上，无论是由政府直接支付，还是通过拆迁公司支付，或者通过抵销地价的方式由开发商直接向拆迁户支付，均为政府城市规划的一部分，具有非经营性质。

另一方面，从免税政策规定看，根据财税[2016]36 号附件3 第一条第（三十七）项规定，土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为免征增值税，即政府征用土地给予的补偿款免税，但房屋等地上建筑物的补偿款是否免税却不明确，因而需要借助民法和行政法的相关规定进行考察分析。

民法方面，《物权法》146、147、182、183 条定义了“房随地走，地随房走”的房地一体化原则：建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物受其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。

建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当按照本法第四十二条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。

行政法方面，国有土地和集体土地上的房屋征收分别是由《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《土地管理法》调整。

天津市地方税务局关于纳税人开发回迁安置用房有关营业税
问题的公告
【法规类别】税收综合规定
【发文字号】天津市地方税务局公告2014年第3号
【发布部门】天津市地方税务局
【发布日期】2014.03.13
【实施日期】2014.03.01
【时效性】现行有效
【效力级别】地方规范性文件
天津市地方税务局关于纳税人开发回迁安置用房有关营业税问题的公告
（天津市地方税务局公告2014年第3号）
根据《中华人民共和国营业税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于纳税人开发回迁安置用房有关营业税问题的公告》（国家税务总局公告2014年第2号，以下简称《公告》）的有关规定，现就纳税人开发回迁安置房有关营业税问题公告如下：
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房屋回迁业务涉税问题分析随着城市现代化的进程，房屋回迁业务逐渐成为城市更新和城市建设中的重要环节。

然而，在这一过程中，涉税问题成为不可忽视的关键因素。

本文将针对房屋回迁业务涉税问题展开分析，重点探讨涉税问题的产生原因、影响以及应对措施，以期为相关部门和从业人员提供有益的参考和指导。

首先，涉税问题在房屋回迁业务中的产生原因可以从多个方面进行分析。

第一，房屋回迁业务涉及大量的房产转移、过户、交易等环节，涉及的税种多样，包括增值税、城市维护建设税、契税等。

繁琐的税务规定和程序使得从业人员在操作过程中容易出现遗漏或错误。

第二，房屋回迁业务常常涉及大规模的土地征收，土地补偿等相关事宜。

而土地征收和补偿的税务处理也是一个复杂的问题，容易引发矛盾和争议。

第三，房屋回迁业务存在信息不对称的问题，有些业主可能存在逃税、隐瞒收入等行为，导致税收征管难度增加。

其次，涉税问题对房屋回迁业务有着重大影响。

首先，涉税问题的存在可能导致房屋回迁业务的延误和拖延。

税务部门对于房屋回迁业务的税收查验和审核过程都需要时间和人力资源，如果出现涉税问题，可能需要更长的时间来解决，从而拖延整个回迁业务的进程。

其次，涉税问题的存在可能导致相关方面的不满和抵触情绪。

如果涉税问题处理不当，可能会引起公众对于政府部门不公正行为的质疑，甚至引发社会矛盾和纠纷。

最后，涉税问题的存在可能导致国家税收损失。

逃税、隐瞒收入等行为会影响国家税收的合法征收，从而减少国家财政收入、影响公共事业的发展。

针对房屋回迁业务涉税问题，有几点应对措施值得关注。

首先，加强税收政策宣传和普及工作，提升从业人员对于税务规定的了解和认识。

相关部门可以通过组织培训、制定操作指引等方式，加强专业知识的传授，提高从业人员的税务意识和能力。

其次，建立健全涉税事项的信息共享机制，提高税务部门与房屋回迁业务部门之间的合作和协调效率。

税务部门可以与地方政府部门、开发商等密切合作，共享相关数据和信息，提高纳税人和从业人员的便利性。

拆迁安置业务的会计及税务处理拆迁安置业务涉及的税务会计问题主要包括：居民个人取得的补偿费是否征收营业税、土地增值税、个人所得税；取得的安置房是否缴纳契税；房地产企业支付的拆迁补偿费应以何种凭据计入开发成本；拆迁安置房如何进行税务及账务处理等等。

一、房地产开发企业的税务处理：房地产开发企业对拆迁安置业务，尤其被拆迁户要求采取就地安置房屋补偿方式的安置业务的税务处理与房地产开发企业正常的开发销售业务相比，主要差别在企业所得税与营业税两个方面。

（一）、企业所得税：《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发[2009]31号）文件第七条规定，企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位与个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。

房地产企业在进行拆迁安置时，如果被拆迁户选择货币补偿方式，该项支出作为“拆迁补偿费”计入开发成本中的土地成本中，被拆迁户无需向房地产企业开具发票，可以由房地产企业采取自制凭证入账。

同时将政府拆迁文件、被拆迁人姓名、联系方式、身份证号码、被拆迁建筑所在路段及门牌号码、拆迁面积、补偿标准、补偿金额、被拆迁人签章等档案资料备置于本公司备查。

如果被拆迁户选择就地安置房屋补偿方式，需要从两个方面考虑，一方面按照31号文件规定确认视同销售所得，对补偿的房屋按照公允价值或参照同期同类房屋的市场价格确定视同销售收入，同时按照税收规定计算确认拆迁安置房屋的视同销售成本。

另一方面，需要确认土地成本中的“拆迁补偿费支出”。

因为房屋补偿方式相当于房地产企业向被拆迁户支付货币补偿资金，然后被拆迁户再用这笔货币补偿资金向房地产企业购入房屋，因此应按公允价值或同期同类房屋市场价格计算的金额作为“拆迁补偿费”计入开发成本的土地成本中。

一般计税模式下拆迁安置房的会计税务处理在一般计税模式下，拆迁安置房的会计和税务处理需要特殊考虑。

以下是针对拆迁安置房的会计和税务处理的一些建议。

首先，对于拆迁安置房的会计处理，应按照国家会计准则的规定进行核算。

根据《企业会计准则第10号，固定资产》的规定，拆迁安置房属于固定资产类别，应当作为长期资产进行核算。

在会计准则的指导下，企业应及时对拆迁安置房进行计量、评估和折旧确定，确保其资产价值得到准确反映。

其次，对于拆迁安置房的税务处理，需要注意以下几个方面。

首先是增值税的处理。

根据《营业税改征增值税试点财政部、国家税务总局公告》的规定，对于符合条件的拆迁安置房的销售，可以适用6%的简易征收办法征收增值税。

企业在开具销售发票时，应明确注明为拆迁安置房，并根据相关规定申报缴纳增值税。

其次是企业所得税的处理。

根据国家税务总局发布的《非货币性资产投资税收优惠政策指引》，对于拆迁安置房作为非货币性资产投资的企业，可以享受企业所得税的税收优惠政策。

具体的优惠政策包括资产增值税的免征、所得税的减半征收等。

企业在申报企业所得税时，应按照相关规定进行申报，以享受相应的税收优惠政策。

最后，对于拆迁安置房的会计和税务处理，企业还应加强内部管理，建立健全相关的制度和流程，确保会计处理和税务申报的准确性和合规性。

同时，企业还应及时了解最新的相关政策和法规，根据实际情况灵活调整会计和税务处理的方式，以最大程度地获得税收优惠和减免，降低企业的税务负担。

总之，拆迁安置房的会计和税务处理需要遵循国家的相关法规和政策，并结合企业的实际情况进行合理的调整和处理，以确保会计信息的准确性和税务申报的合规性。

房地产企业回迁安置房涉税处理分析目录前言一、企业所得税的处理二、增值税的处理三、土地增值税的处理前言房地产企业推进旧城改造和新区建设的过程中可能都会涉及到土地征用和拆迁安置问题。

在实践中，拆迁补偿主要有三种方式：即产权调换、作价补偿、产权调换与作价补偿相结合。

其中产权调换就涉及到回迁安置房问题。

回迁安置房是指按照城市危旧房改造的政策，拆迁人或开发商将危改区内的私房或承租的公房拆除，然后按照回迁安置的政策标准以及事先签订的拆迁协议，将被拆迁人回迁，取得改造后新建的房屋或者对被拆迁人进行货币补偿。

回迁房主要有两种方式：a.货币回购；b.产权调换。

a.货币回购是政府或房地产企业直接以货币形式支付拆迁补偿费作为成本支出，根据拆迁及回购协议约定的方式以市场价或约定的优惠价购入安置房，按市场价格或协议约定价格确认收入。

B.产权调换则是以“拆一还一，无偿转让，多增补价”的形式安置回迁户，产权调换属于以非货币性形式支付的拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出，应做视同销售处理。

下面将从企业所得税、增值税、土地增值税不同税种下分析回迁安置房相关的税务处理：一、企业所得税的处理（1）视同销售收入：《企业所得税法实施条例》第二十五条规定，企业发生非货币性资产交换，应当视同销售货物。

《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发〔2009〕31号）第七条规定，企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。

确认收入（或利润）的方法和顺序为：（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；（三）按开发产品的成本利润率确定。

开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。

动迁安置补偿会计处理及纳税申报要注意的问题无论何种形式的动拆迁安置业务，应根据有关协议和条款，遵循收入与成本分离、收入成本同时确认的原则进行相应的会计处理。

我们在处理此项业务的时，要把取得土地使用权和销售不动产作为两笔业务来处理。

“拆一还一”部分是等价的，没有所得税的应税所得，换一种思路，同货币补偿其实是一样的，我把动迁补偿费付给被拆迁户，让他再来购买我的商品房，这部分销售的商品房收入要确认收入，支付给动迁户的补偿费应计入土地开发成本。

如果账务处理与税法的规定存在着差异，企业所得税、土地增值税可能都会存在一定的涉税风险。

鉴于集团目前的会计核算方式，收入和成本均是按协议价来确认的，这种操作方法如果不采用相应的纳税调整方法，是存在很大的税务风险的，并会在将来面临的土地增值税清算中，土地开发成本和加计扣除项目金额的确认产生问题，因此，必须采用调整收入和成本的确认方式或调整纳税申报表的方式来解决这个问题。

（1）营业税国税函发（1995）549号文件规定，对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分,由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税,是指开发商安置给原住户的，与原房屋等面积的部分可以按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税，（动迁安置的面积=原被动迁的建筑面积）不是按动迁协议中约定的补偿面积，超过面积部分是要按市场公允价计征营业税的。

烟台项目公司的财务经理赖军，在这方面与主管税务机关作了大量的沟通协调，业务探讨，经过坚持不懈的努力，完成了回迁房的成本备案工作。

烟台市莱山区地方税务局下发了烟莱地税函（2009）8号文件，明确了对于旧城改造中房地产企业回迁安置房与原房屋等面积部分以规定的建筑工程平方米造价标准来核定其营业税的营业额。

（2）所得税新企业所得税法实施条例十三条规定：企业以非货币形式取得的收入，应当按照公允价值确定收入额。

国税发（2009）31号文件的第三十一条的有关规定，企业以非货币交易方式取得土地使用权的，应以换出开发产品的公允价值和在土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。

房地产开发企业向被拆迁业主交付回迁房如何计税问题
房地产开发企业以自己名义立项，开发回迁房并向被拆迁业主无偿转让回迁房所有权的行为，按照《营业税改征增值税试点实施办法》第十四条规定，视同销售不动产征收增值税。

分以下两种情形：
（一）房地产开发企业在承担土地出让价款的土地上开发回迁房并向被拆迁业主无偿转让回迁房所有权的，其销售额按下列方法和顺序确定：
1、按照本企业最近时期销售同类房产的平均价格确定。

2、按照其他房地产企业最近时期销售同类房产的平均价格确定。

房地产开发企业在不承担土地出让价款的土地上开发回迁房并向被拆迁业主无偿转让回迁房所有权的，其销售额按组成计税价格确定。

组成计税价格公式为：
组成计税价格=成本×（1+成本利润率）
成本利润率在国家税务总局未发布之前，暂按照《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发【2009】31号）中有关房地产开发企业视同销售成本利润率的相关规定，开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由各市国税局确定。

公式中成本不包含土地成本。

国家税务总局关于纳税人开发回迁安置用房有关营业税问题的公告国家税务总局公告2014年第2号2014-01-08现将纳税人开发回迁安置房有关营业税问题明确如下：纳税人以自己名义立项，在该纳税人不承担土地出让价款的土地上开发回迁安置房，并向原居民无偿转让回迁安置房所有权的行为，按照《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（财政部国家税务总局令第52号）第五条之规定，视同销售不动产征收营业税，其计税营业额按财政部国家税务总局令第52号第二十条第一款第（三）项的规定予以核定，但不包括回迁安置房所处地块的土地使用权价款。

本公告自2014年3月1日起施行。

本公告生效前未作处理的事项，按照本公告规定执行。

特此公告。

国家税务总局公告2014年第2号:关于《纳税人开发回迁安置用房有关营业税问题的公告》的解读回迁安置房——回迁安置房是指按照城市危旧房改造的政策，拆迁人或开发商将危改区内的私房或承租的公房拆除，然后按照回迁安置的政策标准以及事先签订的拆迁协议，被拆迁人回迁，取得改造后新建的房屋。

回迁安置房的特点：1.户型等自然情况的不确定性。

一般来说，回迁的房子多为点式高层建筑，高层房屋相对多层房屋的得房率较低，所以房屋的使用面积会比期待的小；高层房屋一般为了满足多户设计的需要，所以户型往往不够理想；如果是一梯多户的话，想找南向或南北向会非常困难。

为了满足回迁的需要，楼房很可能会建造的比较密集，那么中低楼层的采光可能会有问题。

2.房屋建成后要经过摇号选择房屋。

面对众多动迁户，能否挑到中意的房屋真的要靠运气。

3.等待的时间太长。

回迁安置的时间都很长，一般要三年。

俗语说“计划没有变化快”，在漫长的等待中，会有很多想不到的事情发生，比如价格波动，延期安置等。

4.前段时间上海“莲花河畔景苑”倒塌事件，使很多人开始关注房屋的质量问题。

5.一些不良开发商会用超建达到“以最少的资源安置最多动迁户”的目的。

所以在安置房中常见到“超建”房，而此类房屋在办理产权证时会出现问题，要么办不了，要么等很长时间。