房地产基础知识

房地产基础知识及抗性问题解答房地产常用名词解释1、房地产：指土地、建筑物及附属在土地和建筑物上的定着物。

2、房地产业：从事房地产投资开发（组织建设）、经营、管理和服务的行业，属于第三产业，具有基础性、先导性、支柱性和风险性的行业。

它分为一级、二级，三级市场。

房地产开发：是指依据《中华人民共和国房地产管理办法》取得土地使用权的土地上，进行基础设施和房屋建设的行为。

房地产交易：Ａ、房地产转让――房地产权利人买卖、赠予或其他合法方式将其房地产转移给他人的行为；3、房地产一级市场；又称土地市场，是指国家将国有土地使用权出让给房地产发展商的动作过程。

房地产一级市场实行国家垄断。

政府通过对土地供应量的调节，起到调控房地产市场的作用。

（土地不能买卖）4．房地产二级市场：又称增量市场，是指新建商品房的买卖市场。

房地产二级市场的主体是发展商，建造商和购房购。

房地产开发商→土地→规划、设计→产品→销售5．房地产三级市场：又称存量市场，一般指旧房租赁和二手房买卖－中介。

房地产物业在经过第一次买卖后的再次转让，属于房地产三级市场范畴。

6、购房合同：是指当事人约定，一方转移房产所有权于他方，他方支付价款的契约。

7、框架：是指以钢筋混凝土浇注成承重梁柱，再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石等轻质板材隔墙分户装配而成的住宅。

适合大规模工业化施工，效率较高，工程质量较好。

现浇楼板，梁、板、柱组合，填充墙。

8．砖混结构：是指小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构。

由于抗震要求，砖混结构住宅一般在五至六层以下。

9、钢混结构：这类住宅的结构材料是钢筋混凝土，抗震性能好，房间的开间、进深相对较大，空间分割较自由，多用于高层住宅；但工艺较复杂，建筑造价也较高。

10、楼间距：两相邻楼的外墙面距离。

建筑间距的控制是为了保障人们工作、生活的质量与安全，满足必需的日照、采光、通风等要求；11、容积率：总建筑面积/总建设用地面积，反映的是土地的利用情况的经济指标；（多层1～1.5↓小高层3高层4↑别墅0.5左右↓）12、绿化率：绿化面积／规化用地面积（国家标准30%）13、覆盖率：一层面积／规化面积（又称建筑密度或建蔽率），可以反映出建筑用地面积内的空地率和建筑物的密集程度。

14、得房率：实用面积／建筑面积得房率：是套内建筑面积与每套总建面积的比值（一般客户理解：套内实用面积与每套总建面积比值）15、公用建筑面积：整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室车棚及人防工程等建筑面积，即为公用建筑面积。

计算公式：分摊的公用建筑面积=公用建筑面积分摊系数×套内建筑面积公用建筑面积分摊系数=整栋建筑物的公用建筑面积/整栋建筑物的各套套内建筑面积之和。

公用建筑面积主要由以下部分组成：（1）电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公用房和管理用房建筑面积。

（2）套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。

包括：住宅楼内住户出入方便，正常交往，保障生活所设置的公共走廊、楼梯，电梯间、设备间等，以及其他功能上为整栋建筑服务的公用房和管理用房的建筑面积，套与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。

）16、套内建筑面积：套内使用面积十套内墙体面积十分隔墙一半17、建筑面积：包括楼房的使用面积，结构面积和辅助面积，以及按比例分摊到该套住房的共用建筑面积之和。

占地面积：是指小区内红线所围合的面积（多层退红线至少5米，高层更多）道路红线：城市道路（含居住区级道路）用地的规划控制线。

建筑线（建筑控制线）：建筑物基底位置的控制线。

18、楼花：又称期楼、未完成的住房。

19、层高：每一层的高度称为层高。

具体来说，是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离（地到地）。

净层高是指下层地板面或楼板表面到上层楼板下表面之间的距离（地到顶）。

20、开间：房间的横向宽度。

在房屋建筑图中是水平方向编号（横墙）轴线之间标志的尺寸。

21、进深：房间的纵向长度。

在房屋建筑图中是垂直方向编号（纵墙）轴线之间标志的尺寸。

平台：供人活动的平屋顶或从住宅底层地面伸出室外的部分。

廊：屋檐下的过道。

房屋内的信道或独立有顶的信道。

如走廊、外廊、游廊等。

22、复式：这类住宅在建造上每户占有上．下两层，内有独立楼梯相联。

（非一个高度，非一个平面）23、物业管理：是物业管理企业接受房屋产权人、使用人的委托，对其所有或居住的房屋、设备和相关环境进行管理、养护、服务，并为全体产权人、使用人提供多层次。

全方位的服务活动。

物业管理费：提供物业管理所收取的费用。

24、发展商：是指策划开发建设房地产项目并筹资建设的房地产公司。

房地产主营企业必须向房地产业务的行政主管部门申请资质等级。

（按建设部1993年第28号令《房地产开发企业的资质管理规定》的要求，房地产开发企业资质等级一般分为资质一级、资质二级、资质三级三个级别，企业开发资质按企业注册资金的多少划分。

）25、建造商：是指负责建设房地产项目的市政工程、基础工程及土建装修工程的建筑商。

26、代理商：是指负责销售策划和销售具体工作并以此赚取佣金的房地产中介机构。

27、准现房：准现房是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。

28、期房：期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。

期房在港澳地区称做为买“楼花”，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。

购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。

而在成都市通常对期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子。

29、现房：所谓现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。

在通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。

30、居住区用地：住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。

配建设施：与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称。

三通一平：通水、通电、通路以及场地平整的规划要求。

七通一平：给水、排水、道路、供电、供热、供气、电信、场地平整等规划要求。

31、住宅阳台栏杆高度的规定：低层、多层住宅的阳台栏杆高度不应低于1．05m；中高层。

高层住宅不应低于1．10m。

中高层、高层及严寒地区住宅的阳台宜采用实体栏板。

32、抗震结构：在地震区里，考虑了地震力的破坏作用而设计的防震结构。

一般根据规定的地震烈度进行建筑物的抗震设防。

如果出现地震的影响相当于设计烈度时，建筑物的损坏较轻不致使人民生命和生产设备遭受损害，建筑物不经修理或经一般修理仍可继续使用。

33、防火墙：用非燃烧材料砌筑的墙。

设在建筑物的两端或在建筑物内将建筑物分隔成区段，以防止火灾蔓延。

防火墙上一般不设门窗，如属必须时应以非燃烧材料制成。

高出屋面的防火墙又称封火墙或风火墙。

34、踢脚板（踢脚线）：沿地板或楼板上面的四周边缘的墙面。

一般为15～25cm高。

有木踢脚线、水泥沙浆踢脚线、现浇或预制水磨石踢脚线以及其它块料等踢脚线。

35、屋顶：房屋的最上部分。

起挡风雨、防寒、隔热的围护作用。

通常由屋面、屋顶承重结构、保温层或隔热层以及顶棚等组成。

根据屋顶形式一般分为平屋顶、坡屋顶（如两坡屋顶、四坡屋顶、歇山屋顶、折腰屋顶等）和曲面屋顶（如圆屋顶、折板屋顶、筒拱屋顶、双曲屋顶、悬索屋顶、马鞍形屋顶、扭壳屋顶等）。

36、屋面：屋顶的面层，直接受大自然的侵袭。

屋面材料一般用各种瓦、油毡、铁皮、塑料、橡胶、混凝土等。

37、总平面图：在绘有等高线或加上坐标方格网的地形图上，画原有的和拟建的建筑物及构筑物的外轮廓的水平投影。

它表明工程的总体布局。

主要包括原有和拟建建筑物及构筑物的位置、标高、层数、平面形状、朝向、相互关系以及道路布置、地形、地貌、地上地下管网等。

是建筑物及构筑物定位放线、土石方工程施工以及施工总平面布置的依据。

38、裙房：指与高层建筑相连的附属建筑，高度不超过24米。

39、结构转换层：建筑物某楼层的上部与下部因平面使用功能不同，该楼层上部与下部采用不同结构类型，并通过该楼层进行结构转换，则该楼层称为结构转换层。

40、建筑高度：建筑高度指自建筑物散水外缘处的室外地坪至建筑物最高部分的垂直高度。

坡屋顶建筑高度：坡层顶建筑物当屋面坡度超过四十五度（含四十五度）时，建筑高度自基地室外地坪至坡屋顶的二分之一为止；当小于四十五度时，建筑高度自基地室外地坪至坡屋顶最高处。

房地产业：从事房地产投资开发（组织建设）、经营、管理和服务的行业，属于第三产业，具有基础性、先导性、支柱性和风险性的行业。

房地产产权：是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地使用权具体内容是指产权人在法律规定的范围内对其房地产的占有、使用、收益和处分的权利。

房地产产权类型：1、房地产所有权：：即产权，是指房屋所有人在国家、法律规定的范围内，对其房屋及其附属设备享有占有、使用、收益和处分的权益。

a、土地所有权b、房屋所有权权能：占有权、使用权、收益权、处分权土地所有权：土地所有者在法律规定的范围内享有对土地占有、使用、收益、处分的权利（又称土地产权），物权一种。

权能：同上2、房地产使用权：土地和房屋使用者在法律允许范围内，对土地或房屋的占有、使用和部分收益的权利。

a、城镇国有土地使用权b、集体土地使用权（主指农村）c、房屋使用权权能：占有权、使用权、收益权、处分权（依据法律和合同规定转让）土地使用权是指土地使用者根据国家法律和土地所有人签订的合同有关规定，对国家或集体所有的土地，享有使用的权利。

权能：同上，但有较大局限性。

（使用范围、使用方式、使用年限的限制）3、房地产他项权利：在民法中称相邻权。

指相互毗邻的所有权人或使用权人对各自的土地或房屋行使所有权或使用权时因相互间应当给予方便或接受限制而形成的权利和义务。

权能：抵押权、地役权、租赁权、典当权土地的来源方式：划拨、出让划拨――县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿安置费用后，将该幅土地交付其使用或将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。

Ａ、国家机关、军事用地Ｂ、基础设施、公益事业用地Ｃ、国家扶持的能源、交通、水利项目Ｄ、法律、法规所规定的土地出让――国家将国有土地使用权在一定范围年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地权土地出让金的行为。

出让：协议出让、招标出让、竞价（拍卖）出让土地类型：土地按其性质划分为：居住、商业、工业、仓储、综合用地，公共设施用地及自由集资，微利房地产。