2016-2017年房地产估价师经营与管理考试真题

2016年江西省房地产估价师《经营与管理》：房地产市场调查与分析试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、从事房地产经纪活动的基本条件是__。

A．取得房地产经纪人协理从业资格B．取得房地产经纪人执业资格C．取得房地产经纪人员相应职业资格证书D．取得房地产经纪人职业资格并经注册生效2、某投资市场的平均收益率为12%，银行贷款利率为5.17%，国债收益率为3.5%，房地产投资的风险相关系统数为0.5。

那么，当前房地产投资的折现率为（）。

A．3.5%B．5.17%C．7.75%D．8.59%3、主要是在会计中使用的价值概念是__。

A．公允价值B．买卖价值C．保险价值D．计税价值4、《城市房地产管理法》规定，城市基础设施用地和公益事业用地__由县级以上人民政府批准划拨。

A．必须B．应当C．可以D．不能5、人民法院在裁定设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋拍卖后，应当给予被执行人的宽限期是__个月。

A．1B．3C．6D．126、某人用这样的方式获取购买一处房产所需的资金：先向银行抵押，得到大部分所需的款项，余下的资金向亲友借。

这个人没有花自己的一分钱却购得一处房产用于出租。

这个人的行为属于__。

A．投机行为B．房地产开发投资C．房地产置业投资D．固定资产投资7、某城市2000年和2005年普通商品房的平均价格分别是3500元/m2和4800元/m2，采用平均发展速度法预测2008年的价格最接近于__元/m2。

A．4800B．5124C．5800D．71248、在MR＝MC的均衡产量上，企业__。

A．必然得到最大利润B．不可能亏损C．必然得到最小的亏损D．若获利润，则利润最大；若亏损，则亏损最小9、房地产开发商根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的方法，属于__。

A．成本导向定价法B．购买者导向定价法C．竞争导向定价法D．市场导向定价法10、甲房地产开发公司取得一居住用地使用权后2年未动工开发，国家依法将其收回，并改为商业用地出让给乙房地产开发公司。

2016年江苏省房地产估价师《经营与管理》汇总考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、下列表述中不正确的是。

A：在实际估价中，不同的估价方法将影响估价结果B：在实际估价申，不同的估价时点将影响估价结果C：在实际估价中，不同的估价目的将影响估价结果D：在实际估价中，不同的估价作业期将影响估价结果E：工业用地的监测点评估价格2、某房地产的土地取得成本为1000万元，开发成本为3000万元，管理费用为200万元，销售费用为300万元，开发利润为500万元，则该房地产的投资利润率为．[2004年考题]A：10．0％B：11．1％C：11．9％D：12．5％E：工业用地的监测点评估价格3、市场的客体通常是指__。

A．买家B．卖家C．交易对象D．交易价格4、__是反映在一定时空条件下的社会经济现象总规模或绝对水平的统计指标。

A．平均指标B．变异指标C．绝对指标D．相对指标5、下列关于房地产价格影响的表述中，正确的是。

A：在卖方市场下，增加卖方的税收通常会导致房地产价格上涨B：增加房地产持有环节的税收，通常会导致房地产价格上涨C：在买方市场下，增加卖方的税收通常会使房地产价格下降D：严格控制房地产开发贷款，通常会使房地产价格下降E：工业用地的监测点评估价格6、2003年国家出台了国有土地使用权出让实行“招拍挂”的政策，对我国房地产投资产生了深远影响，这种情形属于房地产投资特性中的。

A：需要适时的更新改造投资B：投资价值难以判断因而易产生资本价值风险C：易受政策影响D：存在效益外溢和转移E：借款合同7、归纳起来，房地产的基本存在形态有。

A：土地、建筑物、房地B：建筑物、构筑物及附属设施C：土地、建筑物、构筑物D：土地、房屋、构筑物E：工业用地的监测点评估价格8、在城市用地经济评价中，确定各种地价修正系数基础的区位条件是__。

房地产估价师《经营与管理》测试题及答案房地产估价师《经营与管理》测试题及答案20161、房地产投资具有收益、保值、增值和消费四方面特性。

( )A、对B、错2、房地产市场上存在两宗完全一样的房地产。

( )A、对B、错3、在房地产市场调查的过程中，( )是收集一手资料时最普遍采用的手段。

A、座谈B、问卷C、观察D、实验4、以下关于现金流量图绘制规则的描述正确的是( )。

A、以横轴为时间轴，向右延伸表示时间的延续，轴上的每一刻度表示一个时间单位，两个刻度之间的时间长度称为计息周期B、在把资金的流动情况绘成现金流量图时，都把初始投资作为上一期期末，即第一期期末发生的C、相对于时间坐标的垂直箭头线代表不同时点的现金流量D、如果现金流出或现金流入不是发生在计息周期的期初或期末，而是发生在计息周期的期间，为了简化计算，公认的习惯方法是将其代数和看成是在计算周期初发生5、产品在被购买之后，就进入买后阶段。

购买者对购买活动的满意感(s)是产品期望(E)和该产品可觉察性能(P)的函数，即S=f(E P)。

以下关于E和P关系描述正确的是( )。

A、若E=P时，消费者满意B、若E>P 时，消费者不满意C、若ED、E和P之间的差距越大，消费者的不满意感也就越强6、在可行性研究阶段，房屋开发费中各项费用的估算，可以采用( )。

A、单元估算法B、单位指标估算法C、工程量近似匡算法D、概算指标法7、有效面积系数是指建筑物内已入住或已进行商业物业等活动的.建筑面积与总面积之比。

( )A、对B、错8、应用科学的投资组合理论，可以大幅度降低个别风险，也可以使系统风险有一定程度的降低。

( )A、对B、错9、针对不同用途的收益性物业可分为( )。

A、写字楼物业管理、商场物业管理B、承租人管理、租赁市场管理C、工业及货仓物业管理、人事管理D、商场物业管理、财务、人事管理10、人们在购买决策过程中，可能扮演不同的角色，( )是首先提出或有意购买某一产品或服务的人。

房地产估价师考试《经营与管理》考试试题及答案2017房地产估价师考试《经营与管理》考试试题及答案房地产估价师《经营与管理》考试试题一：1.某开发企业申请贷款5000万元，该企业的信用等级为AA级，以商品房做抵押，期限2年，项目风险等级为A级，该贷款综合风险度是( )。

A.18%B.25%C.30%D.50%2.服务人口1～5万人，年营业额在3000万～10000万元之间，居住区商场内，日用百货商店和超级市场通常是主要租户，这种商业物业类型称为( )。

A.地区购物商场B.居住区商场C.邻里服务性商店D.特色性商店3.项目可行性报告的基本构成不包括( )。

A.封面B.摘要C.目录D.建议书4.关于契约型和公司型信托的比较，下列不正确的是( )。

A.资金属性不同B.资金使用不同C.管理经理不同D.利益分配不同5.房地产担保形式不包括( )。

A.抵押B.保证C.质押D.协议6.房地产开发项目财务评价报表包括( )。

A.财务报表B.经营报表C.辅助报表D.基本报表E.资金来源与运用表7.出租用的商用房地产的还款的主要来源受到( )等市场因素的影响。

A.销售收入B.租金水平C.运营成本D.营业收入E.出租率8.以下可以作为质押品提供担保的有( )。

A.商标权B.土地使用权C.专利权D.房屋使用权E.企业使用权9.房地产组合投资管理的主要工作包括( )。

A.制订并执行组合投资策略B.设计和调整房地产资产的资本结构C.进行资产的投资分析和运营状况分析D.制订物业策略计划E.监督物业购买、处置、资产管理和再投资决策10.写字楼租赁合约中租金调整幅度可参考( )确定。

A.消费者价格指数B.商业零售价格指标数C.上证价格指数D.建安工程价格指数E.同行业物业租金答案：1. A 【解析】：某笔贷款的综合风险度=信用等级系数×贷款方式系数×期限系数×项目等级系数。

企业的信用等级为AA级企业为50%，用商品房抵押的为50%，中长期贷款期限在1年以上不满3年的为120%，项目风险等级为A级的为60%，所以该贷款综合风险度=50%×50%×120%×60%=18%。

房地产估价师考试《经营与管理》提分试题含答案2017房地产估价师考试《经营与管理》提分试题（含答案）提分试题一：1.某置业投资者以10000元/m2的价格购买了200m2的商业店铺用于出租经营，购买价中的40%为自有资金，其余为按年等额还本付息的贷款，贷款期为10年，年利率为10%，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润等共24万元，则其偿债备付率是( B)。

A.0.21B.1.23C.2.01D.3.232.某房地产投资项目的表面收益率为16%，计算后得到该项目的实际收益率为12%，银行的贷款利率为5.44%，则在该项目的计算期内，年平均通货膨胀率是(A )。

A.3.57%B.4.00%C.6.56%D.10.56%3.某房地产开发项目的开发周期为4年，其中前期工作为0.5年，建设期为2.5年，销售期为1年，建造成本估算为10000万元(不含利息)，在建设期内均匀投入全部建造成本由银行贷款提供，贷款年利率为6%。

按季计息。

则该项目建造成本的利息是( D)万元。

A.755.54B.772.84C.1400.88D.1433.904.某房地产投资项目，资产为6000万元，负债为3500万元，流动资产总额为3000万元，流动负债总额为1500万元，则该项目的速动比率是(A )。

A.80%B.120%C.171%D.200%5.房地产项目的盈亏平衡分析由临界点分析和保本点分析两种，两者的主要差异在于(D )。

A.变动成本的设置B.销售收入的不同C.固定成本的设置D.平衡点的设置6.某房地产开发商通过有偿出让方式获得一块土地的使用权，土地面积为5000m2，拟投资开发一房地产项目。

该项目固定成本为6000万元，单位面积的可变成本为2000元/m2，则该房地产开发项目的容积率至少是( B)。

A.2.0B.3.0C.4.0D.5.07.有一计算期为10年的房地产置业投资项目，经测算，该项目的投资收益率为10%，银行贷款利率为6%，计算期内，净现值的期望值为125万元，净现值期望值的标准差为65万元，则在计算期内，该项目的'标准差系数是(A )。

2016年房地产估价师《房地产开发经营与管理》真题及详解一、单项选择题（共35题，每题1分，每题的备选答案中只有一个最符合题意）1．每宗房地产的市场价值不同，是因为房地产具有（）。

A．用途广泛性B．异质性C．弱流动性D．长寿命性【答案】B【解析】房地产投资区别于其他类型投资的重要特性有不可移动性、异质性和弱流动性。

其中，异质性是房地产的重要特性，市场上没有两宗完全相同的房地产。

房地产的异质性也导致每宗房地产在市场上的地位和价值不可能一致。

2．与购买股票相比，部分投资者更愿意投资房地产的主要原因是（）。

A．房地产投资更易变现B．房地产投资所需资金少C．房地产投资收益更高D．房地产能保值增值【答案】D【解析】从投资者的角度看，由于房地产投资具有收益、保值、增值和消费四个方面的特性，投资者可以通过房地产投资，获得经常性的租金收入和资本增值，降低其投资组合的总体风险，抵御通货膨胀的影响。

因此，房地产投资通常被投资者视为进行财富积累、实现财富价值最大化的重要途径，部分投资者更愿意投资房地产。

3．能承受较大投资风险并期望获得较高收益的房地产投资者通常会选择（）。

A．进入稳定期的优质收益型房地产投资B．尚未进入稳定期的收益型房地产投资C．机会型房地产投资D．刚竣工的收益型房地产投资【答案】C【解析】按照风险大小和收益水平高低，通常将房地产投资划分为收益型、收益加增值型和机会型三种类型。

能承受较低风险及相应收益水平的长期投资者，通常选择收益型房地产投资；能承受中等风险及相应收益水平的投资者，通常选择收益加增值型房地产投资；能承受较大投资风险、期望获得较高收益的房地产投资者，通常选择机会型房地产投资。

4．若房地产市场的平均收益率为15%，国债的收益率为5%，商业房地产市场相对于整个房地产市场的风险系数为1.4，则商业房地产市场的预期收益率为（）。

A．14%B．19%C．21%D．22%【答案】B【解析】资产预期收益率＝无风险资产收益率＋市场风险系数×（平均收益率－无风险资产收益率）。

2016房地产估价师《经营与管理》真题及答案(文字版)考试概述2016年的房地产估价师《经营与管理》考试，是为期三个小时的笔试，总分为100分，主要测试考生在房地产企业经营管理方面的基础知识。

考试内容包括房地产开发投资与融资、房地产市场调查与预测、房地产物业管理与维护、房地产估价、房地产税务与法律等方面的知识。

真题试题1.房地产企业的投资风险主要来自哪些方面？2.请简述房地产调查报告的主要内容。

3.如何制定企业的市场营销策略？4.请列举房地产税收优惠政策。

5.谈谈你对物业管理的理解。

6.请解释如何进行房屋评估。

7.房地产开发项目融资的方式有哪些？8.如何进行房地产协议管理？参考答案1.房地产企业的投资风险主要来自以下方面：•市场风险：即市场供需关系、行业经济环境等方面的不确定性。

•技术风险：指房地产行业先进科技的应用和发展可能对企业带来的程度未知的影响。

•政策风险：一些不可预测的政治和法律事件可能对企业产生负面影响，例如税收、政策变化等。

•财务风险：包括企业的流动资金短缺、财务管理不规范等。

2.战地产调查报告的主要内容如下：•市场概况：包括市场规模、市场结构、市场需求等。

•项目概述：包括项目位置、面积、规划等。

•竞争情况：包括竞争企业情况、当前市场对于业内其他企业的看法等。

•政策环境：政府对于房地产行业的监管政策、政策变化等。

•预测分析：预测市场未来发展趋势，制定相应的市场策略。

3.制定企业的市场营销策略，需要考虑以下几个因素:•目标市场：选择适合企业的市场细分。

•产品定位：明确产品定位，为产品在市场中找到合适的卖点。

•价格策略：根据目标市场的需求和消费能力，制定合适的价格。

•渠道策略：确定合适的渠道，保证产品能够快速到达目标市场。

•促销策略：采用合适的促销手段来增加产品的销售量。

4.房地产税收优惠政策主要包括：•资产折旧：房地产企业可以按照实际情况对资产价值进行折旧，减少企业的税负。

•房地产税：全国统一不征收房地产税。

真题解析一、单项选择题（共35题，每题1分。

每题的备选答案中只有1个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号）1.房地产投资易产生资本价值风险的主要原因，是房地产具有（）。

A.异质性B.用途广泛性C.类型多样性D.弱流动性『正确答案』A『答案解析』本题考查的是房地产投资概述。

房地产的异质性，也导致每宗房地产在市场上的地位和价值不可能一致。

这就为房地产市场价值和投资价值的判断带来了许多困难，使投资者面临着资本价值风险。

参见教材P8。

2.房地产置业投资者能够容忍较低投资收益率的主要原因，是房地产投资（）。

A.存在效益外溢和转移B.易获得金融机构的支持C.具有保值增值性D.可提高投资者的资信等级『正确答案』C『答案解析』本题考查的是房地产投资的利弊。

由于房地产是人类生活居住、生产经营所必需的，即使在经济衰退的过程中，房地产的使用价值仍然不变，所以房地产投资又是有效的保值手段。

房地产投资的这个优点，正是置业投资者能够容忍较低投资收益率的原因。

参见教材P14。

3.下列房地产投资风险中，不能通过投资组合来分散、抵消的是（）。

A.持有期风险B.时间风险C.周期风险D.机会成本风险『正确答案』C『答案解析』本题考查的是房地产投资的系统风险。

系统风险无法在投资组合内部被分散、抵消。

参见教材P18。

4.为把两个投资项目的组合风险降到最低，各投资项目间应有一个（）。

A.负协方差B.正协方差C.正敏感度D.负敏感度『正确答案』A『答案解析』本题考查的是投资组合理论。

为把两个投资项目的组合风险降低到最低，前提条件是各投资项目间有一个负协方差。

最理想的是一个绝对的负协方差，但这个条件很难达到。

参见教材P24。

5.对某一房产市场中不同物业类型之间的供给比例或交易比例关系的分析，属于房地产市场的（）。

A.总量结构分析B.产品结构分析C.区域结构分析D.投资结构分析『正确答案』B『答案解析』本题考查的是房地产市场结构。

产品结构：从经济发展阶段出发，考察房地产市场中住宅、写字楼和商业用房等不同物业类型之间或某一特定物业类型中不同档次产品或产品细分之间的供给比例或交易比例关系，分析其产品结构布局的合理程度。

2016年山东省房地产估价师《经营与管理》：房地产市场及其运行考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、某宗面积为5 000㎡的房地产开发用地，市场价格(按面地价)为800元／㎡，容积率为2，受让人需按照受让价格的3％缴纳契税等税费，则土地取得成本为万元。

A：824B：864C：882D：904E：工业用地的监测点评估价格2、下列不属于建筑安装工程费用的是__。

A．各类建筑工程和列入建筑工程预算的供水、供暖、卫生、通风、煤气等设备费用及其装设、油饰工程的费用，列入建筑工程预算的各种管道、电力、电信和电缆导线敷设工程的费用B．设备基础、支柱、工作台、烟囱、水塔、水池等建筑工程以及各种炉窑的砌筑工程和金属结构工程的费用C．为施工进行的场地平整而发生的费用D．土地使用费、与工程建设有关的其他费用、与未来企业生产经营有关的其他费用3、单独编制的历史文化名城保护规划，由国务院审批其总体规划的城市，报__审批。

A．建设部B．国家文物局C．国务院、建设部D．建设部、国家文物局4、估价时点应与__的日期相一致。

A．签订估价合同B．开始估价作业C．完成估价报告D．估价结果所属5、当供给增加量小于需求减少量时，则__。

A．均衡价格下降，均衡交易量增加B．均衡价格下降，均衡交易量减少C．均衡价格上升，均衡交易量增加D．均衡价格上升，均衡交易量减少6、某人年初以3000万元购买一间商铺，年末将该商铺售出，收回资金3800万元，当年通货膨胀率5％，该商铺实际增值额为万元。

A：610．00B：619．05C：650．00D：761．90E：工业用地的监测点评估价格7、某城市2000年和2005年普通商品房的平均价格分别是3500元/m2和4800元/m2，采用平均发展速度法预测2008年的价格最接近于__元/m2。

一、单项选择题1.每宗房地产的市场价值不同，是因为房地产具有( )。

A.用途广泛性B.异质性C.弱流动性D.长寿命性【答案】B【解析】本题考查的是房地产投资概述。

房地产的异质性，也导致每宗房地产在市场上的地位和价值不可能一致。

【考点】2.与购买股票相比，部分投资者更愿意投资房地产的主要原因是( )。

A.房地产投资更易变现B.房地产投资所需资金少C.房地产投资收益更高D.房地产能保值增值【答案】D【解析】本题考查的是房地产投资概述。

房地产投资具有保值增值的特性。

【考点】3.能承受较大投资风险并期望获得较高收益的房地产投资者通常会选择( )。

A.进入稳定期的优质收益型房地产投资B.尚未进入稳定期的收益型房地产投资C.机会型房地产投资D.刚竣工的收益型房地产投资【答案】C【解析】本题考查的是风险对房地产投资决策的影响。

能承受较大投资风险、期望获得较高收益的房地产投资者，则选择机会型房地产投资。

【考点】4.若房地产市场的平均收益率为15%，国债的收益率为5%，商业房地产市场相对于整个房地产市场的风险系数为1.4，则商业房地产市场的预期收益率为( )。

A.14%B.19%C.21%D.22%【答案】B【解析】本题考查的是投资组合理论。

资产预期收益率=无风险资产收益率+市场风险系数×(平均收益率-无风险资产收益率)=5%+1.4×(15%-5%)=19%【考点】5.下列市场监测与预警指标中，反映房地产开发投资与宏观经济协调发展总体状况的是( )。

A.开发强度系数B.土地转化率C.住房可支付性指数D.住房市场指数【答案】A【解析】本题考查的是房地产市场指标。

开发强度系数，是指房地产开发投资与GDP或固定资产投资的比例，反映房地产开发投资与宏观经济协调发展的总体状况。

【考点】6.房地产自然周期中的平衡点，通常是从历史多个周期变化的资料中计算出的长期( )。

A.平均空置率B.平均吸纳率C.平均交易量D.平均租售价格【答案】A【解析】本题考查的是房地产市场的周期循环。