2012年重庆房地产市场分析报告

序言：

2010年中国房地产市场调控政策迭出，力度空前，被称为“史上最严厉”。

然而三轮调控打压之下，市场却走出了三轮快速消化期。有人说2010年是楼市

走低的一年，这一年，调控不间断，勒紧了房企的脖子；又有人说2010年是楼

市发展的一年，调控的挑战带来新的发展机遇，经过政策洗礼的房企会如破土春

生的绿芽，稳健发展。

2010年，从年度调控转变为季度调控，从控制投机、投资需求扩散至首置、

改善性需求，调控已然成为2010年楼市的常态，但不管是年初的国11条、4

月份的新“国十条”还是十一前后的限购、差别信贷政策，都被市场快速消化，

这一定程度上势必坚定了有关部门继续调控房地产市场的决心和意愿。

面对通胀和流动性资金过剩的大环境，房地产的投资品属性被再度看好。

2010年，楼市调控让房企们有些应接不暇，重庆楼市在调控下跌宕起伏,从天量

成交的春交会到秋交会的“过于冷清”。从供求关系来看，市场存量较低，从供

求比来看，近几年市场需求持续旺盛，尽管2010年供不应求状况较2009年有

所缓解，但存销比在10个月以下，重庆仍处供不应求态势，市场没有明显去化

压力。

对于2011年，调控仍然是房地产市场的主基调，而房产税的出台、房产交

易税、保障性住房建设等政策关键词将备受关注，楼市背后的精彩剧情还在继续

上演。2011年，调控不松绑，无论是房企，还是购房者，都期待着新一轮好戏

开锣，我们将拭目以待……

第一章 产业政策

一、2010年国家房地产政策解读

1、“新国十条” “ 新国五条”国家宏观调控政策

事件回放：“新国十条”

国家：最严厉——差别化住房信贷政策

4月17日，国务院要求实行更为严格的差别化住房信贷政策，对购买首套且套型建筑

面积在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶以及未成年子女），贷款首付比例不得低

于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基

准利率的1.1倍，对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付比例和贷款利率应大幅度提高。

2012年房地产市场趋势分析

过去的2011年，中国房地产表面看似波澜不惊：调控持续趋紧，可业界却很淡定，尽管成交大跌，房价依然坚挺；实则暗流涌动，地方政府消极执行甚至松绑调控，利益群体所豢养的专家奔走呼号，开发商以售楼处被砸破产相胁；中央高层则持续收紧调控，下调房价上升到国家意志。那么，即将到来的2012年，中国房地产市场将会出现哪些趋势呢？笔者观点如下：

一、针对房地产的宏观调控政策将表现为：打击投机、促进供应、引导需求。中央经济工作会议明确要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展；而在不久前召开的全国住房和城乡建设工作会议上，住建部部长姜伟新表示，明年将支持居民的合理购房需求，优先保证首次购房家庭的贷款需求。可以看出，2012年的调控政策的表现为打击投机、促进供应、引导需求。将出台诸如在70大中城市开征房产税、将限购范围扩大之县级城市、降低首套住房贷款成数和利率等政策，并将力促地方政府执行。

二、房地产市场格局将出现显著变化：保障房将成为拉动经济增长和内需的重要引擎。12月22日，中共中央政治局常委、国务院副总理李克强在全国住房保障工作会上强调，保障性安居工程是重大民生工程和发展工程。通过建设保障房，帮助困难群众以低成本改善住房条件，是收入再分配的一种有效形式，有利于缩小收入差距，促进社会和谐稳定。同时，保障房建设是宏观调控的重大举措，有利于扩大内需，支撑城镇化发展，促进经济平稳较快发展和物价总水平基本稳定，特别是在当前严峻的国际经济形势下，要成功应对复杂局面，明年必须按照以扩大内需为战略基点的要求，扎实有效地推进住房保障工作，发挥好其对投资和消费的较强拉动作用，为经济增长提供重要动力。

从数量上看，2012年新开工保障房700万套，加上2010年与2011年结转下来的在建保障房，达到将近2000万套。可以看出，中国大房地产格局渐趋形成，即以保障房为主、中低商品房为次，高端商品房为辅。保障房将成为2012年拉动经济增长和内需的重要引擎。

第二部分 重庆房地产市场分析

第二章 重庆房地产市场分析

2012年全国房地产市场上半年回落，下半年筑底企稳，年末有所回升。房地产企业购置土地面积负增长，地价小幅上涨；房地产开发完成投资增幅较快回落，商品房新开工面积负增长，商品房竣工面积增幅下降；商品房销售面积年末小幅增加；住宅价格由降转升，价格下降城市数量逐步减少。在保持经济平稳增长、坚持房地产调控政策、推进城镇化发展的调控政策影响下，预计2013年房价总体将呈现稳中有升态势。

第一节、2012年房地产市场运行状况

（一）房地产开发企业购置土地面积负增长，地价小幅上涨

2012年房地产开发企业购置土地面积为负增长，全年企业购置土地面积35667万平方米，同比减少19.5%，增幅减小22个百分点。1季度后各月份购置土地面积持续负增长。

2012年地价保持小幅上涨，下半年涨幅略增。1-4各季度全国主要监测城市综合地价环比涨幅分别为0.26%、0.39%、0.78%和1.12%，环比累计上涨2.57%。从不同用地类型来看，商业旅游娱乐用地价格涨幅最高，居住用地价格涨幅最低。

（二）房地产开发投资增速较快回落

2012年房地产开发投资增速较快回落。全国房地产开发完成投资71804亿元，比上年名义增长16.2%（扣除价格因素实际增长14.9%），增速比2011年回落11.9个百分点，比同期固定资产投资增速低4个百分点。从月度数据看，前10个月房地产开发投资增速逐月回落，11月增速略有回升。从不同物业类型来看，商品住宅开发投资增速较快回落，办公楼、商业用房开发投资增速仍保持较高水平。

（三）商品房各项供给指标增幅回落，新开工面积负增长

2012年，商品房施工面积57.3亿平方米，比上年增加13.2%，增幅减小12个百分点；新开工面积17.7亿平方米，比上年减少7.3%，增幅减小23.5个百分点；竣工面积9.9亿平方米，比上年增加7.3%，增幅减小6个百分点。从逐月数据看，4月份以后商品房新开工面积持续为负增长。各类型物业新开工面积增幅均减小，其中商品住宅新开工面积负增长。

一、今年房地产市场表现；二、房地产业趋势的分 析和看法。

今年房地产形势有些怎样的特点，我归纳为三喜一 忧，首先表现房地产销售形式非常好，房地产销售面 积达到历史最高的水平，商品房销售的增长速度不仅 仅是咼于去年。

房地产目的投资的回升对上下游产业的发展，起 到的积极的作用，从整个房地产企业的投资积极性看， 管理的开发面积、新开工的面积都开始回升，

开发商企业的租金非常的充裕，房地产资金来源已 经和去年全年持平，房地产开发企业的来源，无论是 增长速度还是资金总量来讲，房地产明年还是保持增 长。

非常关心房地产企业信贷安全，房地产开发的贷款 和个人住房贷款在内的开发贷款，房地产贷款的余额 占到整个商品房贷款的20%房地产不良贷款率下降, 从这几个表现都是积极的，向上的，这是值得肯定的'

总体上房地产市场存在了很多的问题，从开发的角 度来2012 房地产市场分析 讲，整个房地产的供求关系，这种供给关系不平 衡的问题，在东部地区和四十个重点城市尤为突破， 造成的这些城市的供求的关系，使这些地区的房价上 涨压力继续的扩大，四十个重点城市的销售面积增长 是非常快的，但是房地产开发增长速度是全国最低的， 这样的供求关系值得我们关注。

今年房地产市场的销售形势非常好，我们关注到在 这些商品房销售，除了一些基本需求以外，一些投资 性需求也是非常的迅速，城镇住房面积整体得到改善 的同时，在个别地区和重点城市对住房占有不平衡的 在加剧，有部分的群体特别是住得比较的差，住的面 积比较的小，也有部分住得很大很好。

我个人判断：未来房地产市场发展，如果谈趋势的 话，有几点的考虑：

房地产市场基本需求处于稳定阶段

初次置业的需求里面分了两类：1、现在国家的人 口的年轻化趋势仍然存在，年轻化的优势仍然存在， 现在国家的人口结构里面，35岁以下的人口仍然占到 了整个人口的45.5%。35岁以下的无论是租房和买房 都对住房产生了很大的需求都存在着购房的需求。2、 未来十年，中国的劳动力人口数量仍然是非常的庞大， 这部分的劳动力人口受教育程度非常高，创新能力和 消费能力是最强的，对住房需求的改善愿望是最强烈。 无