商业地产发展战略

1.不悔梦归处，只恨太匆匆。

2.有些人错过了，永远无法在回到从前;有些人即使遇到了，永远都无法在一起，这些都是一种刻骨铭心的痛!

3.每一个人都有青春，每一个青春都有一个故事，每个故事都有一个遗憾，每个遗憾都有它的青春美。

4.方茴说：“可能人总有点什么事，是想忘也忘不了的。”

5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。”

6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。”

7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。

8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。

9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。

1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！”

2.老人们都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。

3.石村不是很大，男女老少加起来能有三百多人，屋子都是巨石砌成的，简朴而自然。

4.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。

5.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。

6.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。 商业地产发展战略

2003年全国商业地产市场发展迅速。1至11月份完成商铺市场开发投资额为1,018.49亿元，比去年同期增加42.50%，完成商铺竣工面积达2,097万平方米，同比增长40.90%。2003年，全国各地普遍出现商铺的投资热潮。商铺投资成为房地产投资的热点之一。对此，有人担心商铺市场发展过快会造成商业地产供大于求，商业地产面临着较大的市场风险。我们认为，我国的商业地产开发还有很大的发展空间，是中小地产公司以小博大、快速崛起的有效途径。具体原因如下：

一．我国的房地产行业正处于超常规发展状态，为商业地产的发展提供了基础平台

（一）超常规的房地产现状

目前房地产产业正在快速发展。根据中国房地产发展的以往经验，如此快速发展的房地产业自然已经相伴而生了泡沫。但是事实却与此相反，中国房地产正表现着超常规的发展态势。因为房地产泡沫是指由于房地产投机引起的房地产价格与使用价值严重背离市场价格、脱离了实际使用者的支撑能力的情况。房地产泡沫是与过度投机相伴而生的，投机者已经不再关心房地产自身的使用价值和盈利能力，而只想从买卖转手中牟取短期利益，价格出现不正常的上涨。一旦泡沫破灭，开发商和投资者的资产贬值，银行的资产也就同时贬值，不良资产增加，银行会紧缩贷款，需求进一步不足，价格也会持续下跌，从而造成恶性循环。但是，目前我国房地产从整体来看不存在这个问题，具体原因如下：

第一、房地产销售虽然火爆，但是整个市场运行正常平稳。根据山东省统计局公布的数据，2003年12月山东省鲁房景气指数值为107.31点，比上年同期上升0.51点，房地产业在景气的空间内健康运行。到2003年底，山东省房地产企业竣工房屋面积2456.81万平方米，同比增长12.3%。虽商品房销售价格同比增长了7.8%，但销售形势较好，空置商品房总量达529.85万平方米，比上年降低5.5%；从商品房空置率看，2003年空置率为8.3%，比上年降低了2.4个百分点。按照国际通用标准，空置率10-15%为警戒区间，我省去年的商品房空置率已经脱离了警戒区间，空置现象并不严重。从决定房地产开发市场发展方向的土地、资金、市场、未完工程投资这四个因素来看，山东省房地产开发投资还将持续在高位上扩张运行。

第二、房地产价格有有效的经济支撑。首先，2003年人均收入的增长幅度大于房价的增长幅度，说明实际购买力超过房价的增长，而非低于房价的增长。其二，现有商品房的供给量在每个城市中仅仅为该城市家庭户数约5%的供给量，不能按城市的收入平均水平计算实际购买力。其三，每个城市中平均有50-70%是政府投资拉动的强制性消费和非本城市消费。如城市的危改，市政基础设施建设，农转非的城市化等等都将形成征地、拆迁、补偿的费用计算在投资中而未计算在实际购买力之中。其四，目前我国房地产收入价格比在世界上处于畸高的水平，在日本东京，居民的家庭年收入与房价比大概是1:4.8，这一数据在美国大概是1:4，而目前在我国大部分城市是1:8到1:15。这是许多经济学家认为目前房价高的又一重要根据。我国与世界各国房价收入比差别很大的根本原因一方面在于中国城市居民的GDP水平和收入水平尚很低，另一方面更重要的在于中国的收入非完全货币化，其中相当一部分实际收入，包括灰色收入，未列入货币收入之中。经济学家们用于计算的统计数字与国际的人均收入的统计数字不是同一个起点和标准，从而导致房价收入比的偏差。 1.不悔梦归处，只恨太匆匆。

2.有些人错过了，永远无法在回到从前;有些人即使遇到了，永远都无法在一起，这些都是一种刻骨铭心的痛!

3.每一个人都有青春，每一个青春都有一个故事，每个故事都有一个遗憾，每个遗憾都有它的青春美。

4.方茴说：“可能人总有点什么事，是想忘也忘不了的。”

5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。”

6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。”

7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。

8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。

9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。

1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！”

2.老人们都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。

3.石村不是很大，男女老少加起来能有三百多人，屋子都是巨石砌成的，简朴而自然。

4.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。

5.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。

6.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。 第三、 从投资回报率角度分析目前的房价也属于合理范围。房地产的价格的核心是租金，从投资回报角度分析，房地产的价格是未来租金的折现，其高低取决于房租的价格。目前房租与价格之间的比例关系基本正常。比如，聊城城市核心区域每套120平米三房两厅单元房的月租金基本是600元，售价基本为1600元/平方米，每平米每年租金为60元，即大约26年的回收期;在商铺方面，以新东方广场为例，虽然价格一再刷新聊城房地产纪录，但是聊城核心商圈商铺的租赁价格最高已达到5元/平米天，正常价格在2.5-3元/平米天。因此，如果以10年为回报期，正常的销售价格应该约在9000-10000元，这与新东方广场的实际销售价格基本吻合。

第四、 房地产购买者的主动机并不是为了投机，主要是为了消费或投资。从新东方广场的销售来看，购房者几乎清一色是准备将来自己经营或用来出租，这一情况是房地产市场中的普遍现象。在房地产市场虽然有个别通过转手买卖来获取利差的投机行为，但就整个市场来看，并不存在如中国股票市场一样通过几乎无一获利的投机者吹捧起来的泡沫和混乱。

基于以上分析，我们认为房产市场比较健康，虽然个别区域可能有房地产过热现象，但不存在整体的房地产泡沫，因此房地产不会有价格大面积下跌的情况出现。

（二）超常规的房地产周期

任何经济现象都存在着周期变动，都有启动、爬升、高涨、衰退和低靡的过程，房地产业也是应该如此。但此次房地产周期却与以往中国房地产周期的表现实不一样。首先是周期时间长。根据《2003年四季度中国房地产行业景气分析报告》，2003年房地产行业继续保持快速增长态势。2003年1-12月房地产共开发完成投资10106.12亿元，同比增长29.7%；开发到位资金13128.22亿元，同比增长37.6%；购置土地面积36965.03万平方米，同比增长21.5%；土地开发面积20853.75万平方米，同比增长20.2%；商品房施工面积116907.46万平方米，同比增长26.0%；商品房销售面积为32247.24万平方米，同比增长29.1%；商品房销售价格2379元/平方米，同比增长3.8%。此次周期从1998年开始启动到现在已历时五年之久却仍处于高涨阶段，其次是启动慢、增长时间长平稳持续快速发展，这与过去中国房地产从启动到衰退不超过3年，形成鲜明对比.我们认为这种超常规的房地产周期形成并不是偶然的，有深刻的经济原因。简而言之，就是此次房地产周期是中国改革开放以来第一次真正市场化的房地产周期。具体方面如下：

第一、理性的开发商.开发商的理性来自于两个方面，首先是产权结构.过去的房地开发，尤其大型房地产开发主要由国有房地产公司所承担，但是现在在整个房地产产业中，无论是大型项目，还是中、小型项目绝大部分却由股份制公司和民营公司所承担，这样，公司的产权结构要求其运作必需是以利润最大化为导向，这与任务和业绩为导向的国有公司绝然不一样，这是开发商能够理性开发的根本保证。

其次，开发商的水平已经有了很大进步，房地产业不但出现了诸如，碧桂园、奥林匹克花园、万科城市花园、现代城、阳光100等一大批出类拔萃的项目，而且还出现了万科新都市主义，现代城SOHO，阳光100，万达商业地产房地产等开发模式和理论体系，表现了房地产开发已迈入了理性时代。

第二、房地产周期主要发展动力为制度变迁而引发的需求增长。中国以往的房地产周期主要发展动力是由投资推动需求。以92年这次最近房地产周期为例。当时邓小平南巡讲话后，全国加快发展，缺乏产权约束的非理性开发商盲目投资圈地占项目，土地和项目在开发商之间炒来炒去不断暴涨。由于缺乏最终的1.不悔梦归处，只恨太匆匆。

2.有些人错过了，永远无法在回到从前;有些人即使遇到了，永远都无法在一起，这些都是一种刻骨铭心的痛!

3.每一个人都有青春，每一个青春都有一个故事，每个故事都有一个遗憾，每个遗憾都有它的青春美。

4.方茴说：“可能人总有点什么事，是想忘也忘不了的。”

5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。”