关于房屋建筑面积计算的数学模型的探讨

房产面积预测算中的技巧探讨房产面积预测算是指为了办理房屋预售许可证等相关手续，在房产竣工之前，依据房产测绘单位根据商品房规划设计图纸和资料，按照国家有关法律、法规和房产测绘技术标准，计算出商品房套内建筑面积、共有共用建筑面积、建筑面积的行为。

在房产面积预测算中，涉及的技术性问题很多，任何一个环节出差错，都将影响测算的准确性和合法性，如何尽量减少误差，造成不必要的工作失误，本文作一简要探讨。

标签：房产预测算技巧探讨房产面积预测算是指为了办理房屋预售许可证等相关手续，在房产竣工之前，依据房产测绘单位根据商品房规划设计图纸和资料，按照国家有关法律、法规和房产测绘技术标准，计算出商品房套内建筑面积、共有共用建筑面积、建筑面积的行为。

房产预测面积是指在商品房期房销售中，根据国家规定，由房地产主管机构认定具有测绘资质的房屋测量机构，主要依据规划部门审批的施工图纸、实地勘测和国家房产测量规范对尚未竣工的房屋面积进行一个预先测量计算所得到的面积，它是开发商进行合法销售的面积依据，同时此面积还可作为开发商在前期项目宣传中使用，也可以作为商品房网上备案和预销售使用。

通常情况下，房屋的预测面积和实测面积可能会有一定差异。

产生差异的原因有多种，主要归纳为以下两点：一是数据采集和图纸变更。

房屋面积预测绘主要是依据经过规划部门审批的设计施工图纸进行，数据采集、共用部位面积确认、分摊办法等只能是“纸上谈兵”，没有直观的感受和认识。

房屋在设计上多样化、复杂化，而在后期的实测中所有数据采集都是经过实地勘测得来，房地产开发部门在建筑施工过程中，由于多种原因，可能会对建筑设计进行变更，这是造成预测面积和实测面积差异的主要原因。

二是技术性原因。

由于不少房产测绘单位技术水平、管理水平有限，从业人员所学专业单一、素质层次不齐，对规范、政策、法规等理解不同。

在具体工作中，由于工作程序不完善，质量意识淡薄，仪器设备落后，现场记录数据失误，计算过程差错等原因都会造成面积的不同。

建筑工程竣工测绘中房屋面积计算的问题与建议探讨摘要：建筑工程结束后需要进行最后的验收阶段，而竣工测绘是其中重要的工作内容，竣工测绘的准确性对建立城市规划部门的权威性和提高建筑单位的经济收益具有重要意义。

本文将对目前建筑非工程竣工测绘中存在的房屋面积计算问题进行探讨，并提出相关建议。

关键词：建筑工程；竣工测绘；房屋面积前言竣工测绘是整个建筑工程收尾阶段的关键环节，实质就是对建筑区域的地上、地下建筑物进行测量并制定竣工报告的过程，包括建筑的高度、位置、面积以及间距等内容[1]。

竣工测绘是竣工验收不可或缺的重要内容，其测量结果是竣工验收的重要基础，竣工测绘不仅包括基本的测量要求，同时要考虑到特殊的规划要求。

竣工测绘的质量关系到城市规划部门对该区域地理信息的了解程度，并且影响城市规划部门审批相关文件的落实情况和责任管理，所以提升竣工测绘的质量对于落实城市规划和建设管理具有重要意义。

影响竣工测绘准确性的最主要因素就是竣工房屋面积，通过测量结果可以直观看出建筑工程的规模以及建筑物建筑过程中能够是否存在违规情况，也是验收人员对建筑工程违规情况实施处罚措施的合理依据[2]。

城市规划部门的执法力度和建筑公司的经济效益都与竣工测绘的准确性存在密切联系，如果竣工测绘缺乏准确性，易造成城市规划部门和建筑公司之前出现纠纷，导致规划部门的权威性下降，不利于社会影响。

国家对建筑工程面积算问题较为关注，颁布了《建筑工程建筑面积计算规范》等一系列制度，从落实情况来看，规范了竣工测绘行为，增强了竣工测绘管理，极大程度提升了竣工测绘的准确性[3]。

本文将对目前建筑非工程竣工测绘中存在的房屋面积计算问题进行探讨，并提出相关建议。

一、竣工测绘中房屋面积计算问题传统建筑结构较为简单，相比之下现代建筑外形更为美观，结构更为复杂，也导致竣工测绘时在房屋面积计算中存在较多问题。

实际工作中，由于部分测绘员概念模糊、理解不到位等因素导致房屋面积计算错误，下面是普遍存在的房屋面积计算问题。

房产测量中面积测算问题的讨论在房产测量工作中，房产面积的测算问题直接关系到购房者的自身利益，而房产测量的全过程需要严谨的方式与方法，可以为后续房屋所有权和土地使用权的纠纷问题提供关键的数据支持。

因此本文旨在探讨现阶段常见的测绘技术与方法，并与建筑面积测量进行了区分，从差异中分析房产测量面积计算问题的要点。

标签：房产测量；面积测算；讨论房产测绘的政策性较强，技术要求高，其测量的成果影响到房屋权利人的利益问题。

所以，房产测绘成果与房屋产权之间具有密切的联系，同时也是城市建设管理工作中存在的基础资料。

根据《房产测量规范》的相关要求，对于房屋面积中可能存在的难题和纠纷应该机制分析，减少出现的各类质量问题。

1、房屋建筑面积实测工作在《房产测量规范》当中，规定了房屋面积的测算需要考虑到实际的测绘数据，但是目前的普遍测绘都没有按照实地测量尺寸的方式，仅仅是通过实地校核变长，然后在一定的误差范围内根据设计图纸的要求进行面积计算，有时候会结合竣工图纸的尺寸。

但是从实际结果来看，面积实测工作往往会出现各类问题。

原因也在于以下几个方面。

（1）数据缺乏唯一性房产测量工作需要借助各类测绘仪器，例如钢尺、全站仪、测距仪等，并按照合理的操作方式，在外界条件下开展测绘工作。

但无论测绘人员的技术水平多高、测绘仪器多精确，对同一个量进行多次测绘的结果必然存在着差异。

尤其是在房屋面积的测算过程中，如果按照实测的尺寸来对面积进行计算，必然会出现人为和仪器的误差。

因为房屋施工本身是粗线条施工，墙面的平整程度、轴线定位等都可以成为误差源，因而模板支护出现位移、垂直度误差都是不可避免的结果，在实际测量时的数据缺乏唯一性[1]。

（2）由于实测环节中，受到墙体偏移、抹灰层厚度等因素的影响，即便是完全相同的两户，在面积计算结果方面也会出现一定的差异，此时同一户型的建筑面积数据则出现各种差异。

虽然总体的误差结果并不显著，但无论是业主还是开发商，甚至是管理部门都无法接受这种测量结果。

关于房产测绘面积计算问题的探讨目前，房地产市场正逐步走向法制化、规范化。

商品房作为耐用、高价值的商品，其面积的认定已成为房产管理部门一项重要工作。

在迅速城市化进程中，城市建设规模发展，东西方建筑文化交汇碰撞，建筑型式推陈出新，给我们的房产测绘工作提出了新的要求，也带来了更大的难度。

特别是高层建筑，平面布局不规则，共有面积错综复杂且相互交叉，必须科学合理地认定共有面积，降低面积计算误差和共有面积引起的分摊误差。

下面对实际工作中一些具体作法和存在问题进行探讨：一、关于跨层共有建筑面积公摊的问题近年来，随着住宅商品化制度的不断推进和房地产市场的日趋活跃，房屋所有制关系越来越复杂，由单一产权向多产权转化，异产同幢房屋空间面积的分析成为一项复杂而细致的工作，明确划分功能区，准确认定幢共有面积、层共有面积、功能区共有面积，作到公正、公平。

合理分摊已成为我们房产测绘人员一项重要工作。

目前，由于房屋的商品化，房价与共有面积的认定与分摊计算，还存在一些较为突出的矛盾。

在核定房价时，商品房价格一般由下列项目构成：征地费及拆迁安置补偿费，勘察设计及前期工程费，建筑安装工程费，基础设施建设费，配套公共建筑建设费，管理费，贷款利息，利润、税金等。

并根据楼层、朝向和所处地段等因素，实行价格差别。

住宅价格结构由过去的“建筑安装工程”价格转化为“综合开发”价格。

过去以福利分房为主，产权关系单一，建筑面积只是一个量化的指标。

目前，建筑面积已成为核定商品房价格最基本的计量单位，房屋出售时，不同楼层价格不同，当共有面积跨层分摊时将与房价产生矛盾。

例如：地下室作为共有建筑面积进行分摊就存在一些问题，地下室销售价格往往比地上部分低得多，如将地下室作为共有建筑面积进行分摊，分摊到不同层的共有面积将被计入到相应的产权面积中，同是由地下室分摊所得的共有面积因房屋所处楼层不同引起价格差异势必造成不合理。

其实不仅仅是地下室，其它共有面积跨层分摊时也存在同样的问题。

房屋建筑面积计算随着城市化进程的加快，房屋建筑面积（简称“建面”）的计算成为购房者和房地产行业关注的焦点问题。

建面是开发商公示价格、贷款额度、税费计算等多个方面的基础，因此建面的准确性直接关系到购房者的利益，也涉及到房地产行业的信誉和规范程度。

本文将从建面的定义、国家政策、计算方法等方面，详细探讨房屋建筑面积计算问题。

一、建面的定义和分类建面是指房屋内部实际可用于居住或营业的面积总和，包括房间、厨房、卫生间、阳台等，但不包括公共部位和不能作为居住或营业用途的面积，如楼梯、电梯、走廊、顶楼、地下室、车库等。

建面通常是按平方米（或平方英尺）计算，可以理解为“可用面积”。

建面根据计算范围和方式的不同，可以分为以下几种：1.套内建筑面积：是指房屋内部实际可用于居住或营业的面积总和，包括房间、厨房、卫生间、阳台、储藏间等面积的总和。

套内建筑面积是购房合同和产权证上的准确面积。

在2017年8月1日后，房地产企业公示信息时必须采用套内建筑面积，不得再使用建筑面积或套内套外面积。

2.建筑面积：是指房屋外围（或中心线）与外墙、外立面、外梁之间的楼面面积，包括套内建筑面积、走廊、楼梯、电梯间、公共厅、公共卫生间、公用设备房及其他公用部位的建筑面积总和。

建筑面积是税费计算、用地评估、工程量清单等方面常用的面积概念。

3.套内套外建筑面积：是指房屋的套内建筑面积和墙体、阳台、窗口等属于建筑面积范围的部分的共同总和。

二、国家政策为保证购房者的权益，国家曾先后出台多项政策规范房屋建筑面积计算。

1.2017年8月1日开始，禁止使用“建筑面积”或“套内套外面积”等概念来表示房屋的面积，必须采用套内建筑面积；套内建筑面积应按国家统一计量规范计算，并由权威测量机构出具测量报告。

2.2019年11月11日，国家住建部、国家标准化管理委员会发布了《住宅建筑面积计算规范》（GB/T 50436-2019），明确规定住宅建筑面积计算应按照套内建筑面积计算，计算过程中应减除建筑结构中的墙体厚度、外檐、阳台、独立空间、明挖地下室及建筑面积不足1.5平方米的部分等。

论房屋的建筑面积测量计算摘要：房地产行业是我国最重要的行业之一，住房问题也是关系到国计民生的大问题，所有的生产、生活都和房屋有着密切的关系。

本文阐述了建筑面积的计算意义，建筑面积的内容和组成来源以及房屋建筑面积的测量计算方法。

关键词：建筑面积；共有面积；测量Abstract: the real estate industry is one of the most important industry in our country, the housing problem is also relat ed to the people’s livelihood big problem, all the production, life and houses have a close relationship. This paper expounds the significance of building area is calculated, building the content of the area and composition of sources and housing area of measuring and calculating methods.Keywords: building area; There were area; measurement1、前言近年来随着房地产业的快速发展，住房制度的进一步改革与完善，人民生活水平的提高，房屋价格持续走高。

房产交易的大量出现，由房屋面积变化出现的纠纷大量出现，在此背景下房屋的各式面积再度成为广大买房人和卖房人关注的焦点。

2、房屋建筑面积的意义房屋建筑面积的多少是我国建筑和房地产业中最重要的指标之一，也是我国房产测量中要测定的基本要素之一。

建筑面积是我国城市规划管理、产权登记、产籍管理、税费征收、城市地价核算，房产交易、房屋拆迁安置和房屋面积统计等等中的计量单位，由于房屋面积的种类繁多，对于非专业人士而言，感觉如云里雾里，特别在当前的商品房买卖中，有些中介总是偷换概念，误导消费者，因此了解房屋的建筑面积含义及其作用，对于我们研究房产测量的改善是有所帮助的。