2013年物业管理师考试物业管理实务考试重点7

物业管理师：物业管理实务考试题（题库版）1、多选物业服务企业的特征是（）。

A.以盈利为主要目的B.资产属全体业主所有C.独立的企业法人D.具有一定的公共管理性质的职能E.属于服务性企业正确答案：C, D, E（江南博哥）2、多选早期介入分为以下（）阶段？A．可行性研究B．规划设计C．工程建设D．房屋销售正确答案：A, B, C, D3、单选物业服务费根据不同物业的性质和特点，分别实行（）。

A.市场定价和政府指导价B.政府指导价和市场调节价C.市场调节价和政府定价D.政府指导价和政府定价正确答案：B4、单选物业管理机构更迭时管理工作移交，如承接的部分物业项目还在保修期内，承接单位应与建设单位、移交单位共同签订（），明确具体的保修项目、负责保修的单位及联络方式、保修方面遗留问题的处理情况。

A.移交协议B.保修协议C.继续维修合同D.验收协议正确答案：A5、多选在早期介入阶段，物业服务企业参与竣工验收的主要目的是()。

A.查找工程质量、功能配套存在的遗留问题B.了解专家给施工单位或建设单位的意见和建议C.掌握验收的情况D.为物业的承接查验做准备E.签署竣工验收意见正确答案：A, B, C, D6、多选物业环境管理与业主的生活和工作密切相关，其基本内容有()A.白蚁防治B.建筑物外墙清洗C.下水管道疏通D.电梯机房清洁E.垃圾收集与处理正确答案：A, B, C, D, E7、单选卢斯提出了（）这一著名论点。

A.“装饰即罪恶”B.“少就是多”C.“装饰无罪”D.“少就是空”正确答案：A8、多选有能力组织招标活动人可以分为：（）A．自行组织实施B．业主大会实施C．业主委员会实施D．委托招标代理机构实施正确答案：A, D9、单选物业服务企业薪酬体系设计包括的步骤有：①薪酬结构设计;②薪酬体系的修正;③职位分析;④薪酬定位;⑤职位评价;⑥薪酬体系的实施;⑦薪酬调查。

上述各步骤的正确顺序应是()。

A.⑦→④→③→⑤→①→⑥→②B.④→⑦→③→⑤→①→⑥→②C.③→⑤→⑦→④→①→⑥→②D.③→⑤→④→⑦→①→⑥→②正确答案：C10、多选对业主而言，入住内容包括两个方面，分别是：（）A．物业验收及其相关手续办理B．领取《入住通知书》C．物业管理有关业务办理D．签订《前期物业管理协议》正确答案：A, C11、多选物业管理区域内公共安全防范管理服务的内容包括（）。

第一章、物业服务企业设立和组织机构1、物业管理企业是依法成立、具备专门资质并具有独立法人地位，依据物业服务合同从事物业管理活动的经济实体。

2、物业管理企业的特征：①是独立的企业法人②属于服务性企业③具有一定的公共管理性质的职能3、物业管理企业的分类：①按投资主体的经济成分来划分：全民所有、集体所有、民营、外资、其他物业管理企业。

②按股东出资形式来划分：有限责任公司、股份有限公司、股份合作型物业管理企业物业管理企业常见的模式：①房地产建设单位附属子公司或部门；②独立的物业服务企业；③物业服务集团公司。

4、物业服务企业的设立：★★★根据《公司法》和《物业管理企业资质管理办法》的规定，物业管理企业的设立程序分为：工商注册登记和资质审批两个阶段。

⑴工商注册登记程序：①企业名称预先审核；②公司地址；③注册资本；④股东人数和法定代表人；⑤公司人员；⑥公司章程⑵申报资质资料：①营业执照；②企业章程；③验资证明；④企业法定代表人的身份证明；⑤物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同。

企业章程内容：总则；经营范围；注册资本；股东姓名或名称；股东权利和义务；出资方式；机构产生办法、职权、议事规则；法定代表；公司解散事由和清算办法；职工录用、待遇、管理方法；企业各项规则制度。

5、物业管理企业资质等级分为一、二、三级。

⑴一级证书的颁发和管理：国务院建设主管部门；⑵二级证书的颁发和管理：①省、自治区人民政府建设主管部门，②直辖市人民政府房地产主管部门；⑶三级证书的颁发和管理：①直辖市人民政府房地产主管部门，②设区的市级人民政府房地产主管部门。

6、物业管理企业资质条件⑴一级：注册资本500万元以上，物业管理专业人员及工程、管理、技术等相关专业人员不少于30人，中级职称以上人员不少于20人，工程、财务负责人具有中级职称，物业管理人员具有职业资格证，两种类型物业以上物业不低于100%、多层200万、高层100万、独立式15万、办公楼、公寓厂房及其他50万，有优良业绩。

物业管理实务考试重点一、引言所谓“实务”，实际就是“操作”、“运用”，本教材编写思路：就是按照物业管理开展的顺序、逻辑进行：先从成立物业服务企业（企业设立与组织机构）--物业管理招投标（寻找服务目标）--物业管理合同（确定项目订立服务合同）--早期介入与前期管理—物业的承接查验--（服务工作开始前，需盘点物业，明确责任）--物业入住装修管理（物业企业工作中第一次考验）--房屋及设施设备管理（企业的核心竞争力体现）--物业环境管理（企业形象体现之一）--公共秩序管理服务--（企业形象体现之二）--物管风险防范与紧急事件（体现企业管理水平）--财务管理、档案管理、人力资源管理（考察企业的内功）--客户管理、应用文书（体现企业的对外交流能力）二、本教材考试要点1、根据考试大纲和教材编写大纲，应该形成掌握、熟悉、了解（三颗星、两颗星、一颗星）三个层次。

作为学习知识来讲，都应该知道，面对考试总有去舍，所以应关注掌握内容，有时间、精力再把熟悉、了解的内容看一下。

2、“实务”对于工作多年有经验的同志都会做，都有自己一套经验。

然而面对的是应试考试，所以对于许多答案中，只能有一个（书上给的），有人有想法，只能理解。

下面分别按章节说明：第一章物业管理企业1、第一节概述中的第一小节：物管企业概念和特征物业管理企业是：（1）依法成立；（2）具备专门资质；（3）具有独立企业法人地位；（4）依据物业服务合同从事物业管理活动；（5）经济实体特征：（1）独立的企业法人（自然人、组织）；（2）属于服务性企业（企业本身不制造实物产品，企业的产品是服务）；（3）具备一定公共管理性质的职能（公共秩序、市政设备配合管理带有公共管理性质）2、第二节物业管理企业的设立中的第二小节：企业的资质审批及管理企业的资质管理权限（见教材）各资质等级企业的条件：在规定的5项条件中，主要是管理的类型、面积的计算。

（上次考题中，问一家物业管理企业仅管理高层达到120万平米，算几级？数量超1级，品种单一，算3级，但出此题不严谨，3级企业接受高层限于20万以内项目）3、第三节物业管理企业的组织形式与机构设置企业组织机构设置的影响因素：（1）企业战略因素（2）外部环境因素（3）技术因素（4）组织规模及所处阶段企业组织机构设置要求：（1）按照规模任务设置（2）统一领导、分层管理（3）分工协作（4）精干、高效、灵活第二章物业管理招投标1、第一节物业管理招投标的内容概念：1）物业管理招投标是招投标双方运用价值规律和市场竞争机制，通过规范有序的招投标行为确定物业管理权的活动。

全国物业管理师执业资格考试名师讲义（物业管理实务）第七章房屋及设备设施管理考点一房屋种类考点二房屋的组成部分考点三房屋及设施设备管理的基本要求考点四房屋及设备设施管理的内容与方法考点五房屋及设备设施维修养护计划的制订考点六房屋及设备设施维修养护计划的实施考点七共用设备设施运行管理考点八房屋及共用设备设施维护管理项目的外包控制考点九典型设备设施的管理考点十典型设备设施管理的注意事项第七章房屋及设备设施管理考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对房屋及设备设施管理的基本内容、方法和要点，相关计划、制度的制定和执行等物业管理知识及相关法规的掌握程度和综合运用能力。

大纲要求掌握：房屋及设备设施管理的内容、方法和要点，维修养护计划的制定和实施，设备设施运行管理的实施。

熟悉：房屋及设备设施的种类和作用，制定维修养护计划的方法，设备设施运行管理的内容和要求，相关管理制度的制定、执行，外包控制，几种典型设备的管理。

了解：房屋及设备设施管理的目标，设备设施的节能管理，房屋及设备设施管理相关法规。

考点精讲✧考点一房屋种类1.房屋按建筑结构类型和材料可分为砖木结构、混合结构、钢筋混凝土结构和其他结构；2.按房屋承重受力方式可分为墙承重结构、构架式承重结构、筒体结构或框架筒体结构承重和大空间结构承重；3.按房屋的层次和高度可分为低层建筑、多层建筑和高层建筑；4.按房屋的用途可分为居住用途、商业用途、工业用途和其他用途。

【题例】房屋主体按建筑结构类型和材料划分类别，不包括：(D·2006/15)A.砖结构B.木结构C.钢筋混凝土结构D.框架结构✧考点二房屋的组成部分房屋的组成部分包括：结构部分、装修部分和设施设备部分。

（1）结构部分——基础、承重构件、非承重墙、屋面、楼地面等。

（2）装修部分——门窗、外抹灰、内抹灰、顶棚、细木装修等。

（3）设施设备部分——水卫、电气、暖通、特殊设备（如消防、避雷、电梯）等项目。

2013年物业管理师考试物业管理实务考试重点6七、收益性物业的租赁管理(一)影响收益性物业租赁市场的主要因素1、城市宏观经济环境。

城市宏观经济环境是指城市的总体经济环境。

如该城市的国民生产总值、国民收入、国民经济增长率等反映国民经济状况的指标;当地的消费总额、消费结构、居民收入、存款余额、物价指数等描述社会消费水平和消费能力的指标;该城市进出口增长情况、外资企业新增加数量等反映高档物业需求的指标以及当地的经济政策、财政政策、消费政策、金融政策等产业政策方面的情况等。

城市宏观经济环境情况的好坏，首先直接决定着是否有足够的、具有一定支付能力的租户来租赁该城市的物业，包括商业物业、办公物业以及高档公寓物业、中低档居住物业等等。

其次，宏观经济环境的状况，也是房屋租金水平高低的决定者。

宏观经济形势看涨，各行各业发展迅速，市场对出租的房屋需求旺盛，必然会促使房屋租金提高，反之，房屋租金就会走低。

最后，宏观经济环境的状况还是房屋租赁期限长短的重要影响因素。

如果宏观经济形势看好，租户就希望通过签订一个长期不变的合同来获取某些利益，而房屋出租者则希望尽量签订短期租赁合同或增加提高租金的条款等等。

2、房屋出售市场情况。

房屋出售市场情况包括两个方面：第一，房屋出售市场供给情况，如待建、新建与存量待售、已售房屋的名称、地区、数量类型、档次、配套设施、价格、物业管理单位、成交条件(预付款、贷款额和利率、偿还约束、其他附加条款等)、出售时的房龄和状况以及开发单位和调查日期等项目。

第二，房屋出售市场需求情况，包括客户资料和需求状况。

就客户资料来说，主要包括客户的单位名称、职业或从事的行业、地区、收入水平、购买用途、购买心理特征、对承租房屋的看法以及对出售物业的品质、价格、地区、配套等方面的需求。

房屋市场需求状况，主要是指客户对出售房屋需求的旺盛程度以及是否需大于求等。

房屋出租市场与房屋出售市场是密切联系在一起的。

房屋出售市场产品质量好、位置优、配套全、价格低，则必然会吸引大量消费者去购买，而租赁市场就会因此而减少一些承租客户;反之，如果房屋出售市场没有真正适合消费者需要的房屋产品，比如价格太高、配套不全、位置欠佳等，则消费者就会转而到房屋出租市场去承租自己满意的房屋等等。

2013年物业管理综合能力重点知识
物业管理综合能力是物业管理行业从业者必备的专业技能，涵盖了对物业管理法律法规的理解、物业服务的组织和管理、物业设施设备管理、财务管理、风险管理等多个方面。

以下是2013年物业管理综合能力的重点知识内容：
1. 物业管理法律法规：了解和掌握国家和地方关于物业管理的法律法规，包括《物业管理条例》、《住宅专项维修资金管理办法》等。

2. 物业服务管理：掌握物业服务的组织流程，包括业主需求调研、服务项目设计、服务标准制定、服务团队建设等。

3. 物业设施设备管理：熟悉物业设施设备的维护保养、故障排除、更新改造等知识，确保设施设备的正常运行。

4. 财务管理：掌握物业服务费用的预算编制、成本控制、收入管理等财务管理技能。

5. 风险管理：了解物业管理过程中可能面临的风险，包括自然灾害、事故风险、法律风险等，并掌握相应的风险预防和应对措施。

6. 环境管理：理解物业管理区域内的环境维护，包括绿化养护、清洁卫生、噪音控制等。

7. 客户关系管理：掌握与业主沟通的技巧，建立良好的客户关系，处理业主投诉和建议。

8. 智能化物业管理：了解物业管理信息化、智能化的趋势，掌握物业
管理软件的使用，提高物业管理效率。

9. 应急管理：掌握突发事件的应急处理流程，包括火灾、地震等自然灾害的应急预案。

10. 持续改进：不断学习新的物业管理理念和技能，持续改进物业管理服务，提升服务质量。

这些重点知识是物业管理人员在日常工作中需要不断学习和实践的，以适应物业管理行业的快速发展和业主需求的多样化。

物业管理实务考试要点物业管理实务考试是很多物业工作人员必须要参加的考试之一，通过此考试，可以考取物业管理人员资格证书。

但是，这个考试并不简单，要想获得好的成绩，需要认真备考，把握好一些重点内容。

本文将为大家总结一下物业管理实务考试的要点。

一、物业基础理论知识物业管理实务考试涉及的基础理论知识较多，主要包括以下方面：1.物业管理的定义和目的，包括物业管理的基本职能、物业管理的工作流程等。

2.物业管理与业主委员会的关系，明确业主委员会的职责和权利，了解业主委员会与物业公司的合作方式。

3.房地产法律法规，了解房屋购买、拆迁、租赁、转让等相关政策。

4.物业服务的内容和标准，包括公共维修、物业安保、环境卫生等方面的服务。

5.物业管理的风险防范与应对，例如火灾、水电设施故障等紧急情况的应对处理。

二、物业管理业务处理技能物业管理实务考试还会对业务处理技能进行考察，以下是一些常见的考点：1.物业管理费用的核算及费用项目，包括物业管理服务费、维修基金、公共设施使用费等项目的成本核算。

2.投诉处理流程要求，考查物业工作人员的业务处理能力。

3.物业管理资料的管理，考察物业工作人员对各种资料的分类、归档以及档案管理方面的要求。

4.物业管理与维修保养，考查物业工作人员是否具有一定的检测和维修能力。

5.物业秩序维护，考察物业工作人员在处理与邻里纠纷、噪音污染等问题时的应对策略。

三、物业管理业务管理技能物业管理实务考试中还会考查物业工作人员的业务管理技能，主要包括以下内容：1.物业服务质量管理，通过客户满意度调查等方式来了解客户需求，提升物业管理服务质量。

2.物业管理与合同管理，考查物业工作人员的合同管理能力，合同管理包括合同的起草、审核、签署以及合同执行过程中的管理。

3.人员管理与服务培训，针对物业公司内部员工的招聘、培训、绩效管理等全程进行能力提升和管理。

4.安全管理与预防，考察物业工作人员安全意识的培养和应对能力的提升，包括安全检查、安全培训、安全疏散等方面要求。

2013年注册物业管理师物业管理实务真题一、单项选择题(共10题，合计10分)1.某住宅小区采用公开招标的方式选聘物业服务企业，评标委员会中有招标人代表2人，则该评标委员会中物业管理方面的专家不得少于（ c ）人。

A.3B.4C.5D.62.关于前期物业服务合同特点的说法，错误的是（ c ）。

A.前期物业服务合同由建设单位和物业服务企业签订B.前期物业服务合同属于书面合同C.前期物业服务合同的有效期须为3至5年D.前期物业服务合同属于附终止条件的合同3.物业装饰装修管理流程一般包括的内容有：①申报登记，②备齐资料，③办理开工手续，④签订装修管理协议，⑤施工，⑥验收。

上述流程正确顺序是（c ）。

A.①-②-④-③-⑤-⑥B.①-④-②-③-⑤-⑥C.②-①-④-③-⑤-⑥D.②-④-①-③-⑤-⑥4.下列消防管理措施中，不属于物业管理措施的是（ A ）。

A.配置消防中队车辆B.建立义务消防队伍C.开展消防安全检查D.加强消防设备保养5.物业服务企业公司章程的主要内容中不包括（D ）。

A.经营范围B.注册资本C.法定代表人D.资质等级6.物业服务企业对物业管理区域内门禁系统的检查维护属于（B ）管理。

A.特约服务B.公共秩序C.社会治安D.增值服务7.某物业服务企业在企业内部以文件的形式下达对年度优秀员工的奖励，应使用的物业管理行政公文文种是（B ）。

A.决定B.通知C.批复D.意见8.新建住宅小区的物业管理招标主体是（ A ）。

A.建设单位B.业主大会C.物业产权人D.业主委员会9.物业服务企业薪酬体系设计包括的步骤有：①薪酬结构设计，②薪酬体系的修正，③职位分析，④薪酬定位，⑤职位评价，⑥薪酬体系的实施，⑦薪酬调查。

上述各步骤的正确顺序应是（C）。

A.⑦-④-③-⑤-①-⑥-②B.④-⑦-③-⑤-①-⑥-②C.③-⑤-⑦-④-①-⑥-②D.③-⑤-④-⑦-①-⑥-②10.业主入住时，《住宅质量保证书》应当由（ A ）提供。

2013年物业管理师复习资料之综合能力科目-7
好学教育武汉学习中心教研组
物业管理企业组织机构设置的要求
(一)按照规模、任务设置
物业管理企业在设置组织机构时，一方面应考虑管理的规模，一般而言，管理面积越大，员工越多，划分的管理层次就越多，部门和职能设置就越全面，分工越精细;另一方面，在保证关键职能的基础上，又应适当减少部门划分，或者将几个相关的部门合并成一个综合部门，采用一专多能、一职多责的组织机构设置方式。

物业管理企业的组织机构设置要服从企业的任务和目标，根据物业管理模式的任务和目标的不同，组织机构设置的重点也应该有所区别。

(二)统一领导、分层管理
物业管理企业各部门和项目应有明确的分工，把企业的任务和目标进行层层分解，落实到每个职能部门和项目，有效控制管理行为，实现集权与分权相结合。

物业管理企业无论进行怎样的组织机构设置，都要服从统一指挥的原则，即企业的各个机构在公司的总体发展战略和方针的指导下，服从上级的命令和指挥。

这样才能避免多头领导和多头指挥，保证政令畅通，提高管理工作的效率和效果。

(三)分工协作
在物业管理企业中，应加强上下级之间纵向协作，改善各职能部门、各项目、各岗位之间的横向协作关系。

物业管理企业组织结构的划分包括管理层次的划分、部门的划分和职权的划分。

各层级、部门和职位之间要有专业的部门或人员来管理和负责，各部门和人员之间又应该保持相互协作关系。

(四)精干、高效、灵活
物业管理企业组织机构在精简、精干、高效的同时，还应根据企业外部环境的变化和企业内部业务发展的需要，及时作出必要的调整。

2013年物业管理师《物业管理实务》真题及试题答案考试第一篇：2013年物业管理师《物业管理实务》真题及试题答案考试2013年注册物业管理师物业管理实务真题一、单项选择题(共10题，合计10分)1.某住宅小区采用公开招标的方式选聘物业服务企业，评标委员会中有招标人代表2人，则该评标委员会中物业管理方面的专家不得少于（c）人。

A.3 B.4 C.5 D.62.关于前期物业服务合同特点的说法，错误的是（c）。

A.前期物业服务合同由建设单位和物业服务企业签订B.前期物业服务合同属于书面合同C.前期物业服务合同的有效期须为3至5年D.前期物业服务合同属于附终止条件的合同3.物业装饰装修管理流程一般包括的内容有：①申报登记，②备齐资料，③办理开工手续，④签订装修管理协议，⑤施工，⑥验收。

上述流程正确顺序是（c）。

A.①-②-④-③-⑤-⑥B.①-④-②-③-⑤-⑥C.②-①-④-③-⑤-⑥D.②-④-①-③-⑤-⑥4.下列消防管理措施中，不属于物业管理措施的是（A）。

A.配置消防中队车辆 B.建立义务消防队伍 C.开展消防安全检查 D.加强消防设备保养5.物业服务企业公司章程的主要内容中不包括（D）。

A.经营范围B.注册资本C.法定代表人D.资质等级6.物业服务企业对物业管理区域内门禁系统的检查维护属于（B）管理。

A.特约服务 B.公共秩序 C.社会治安 D.增值服务7.某物业服务企业在企业内部以文件的形式下达对年度优秀员工的奖励，应使用的物业管理行政公文文种是（B）。

A.决定B.通知C.批复 D.意见8.新建住宅小区的物业管理招标主体是（A）。

A.建设单位 B.业主大会 C.物业产权人 D.业主委员会9.物业服务企业薪酬体系设计包括的步骤有：①薪酬结构设计，②薪酬体系的修正，③职位分析，④薪酬定位，⑤职位评价，⑥薪酬体系的实施，⑦薪酬调查。

上述各步骤的正确顺序应是（C）。

A.⑦-④-③-⑤-①-⑥-②B.④-⑦-③-⑤-①-⑥-②C.③-⑤-⑦-④-①-⑥-② D.③-⑤-④-⑦-①-⑥-② 10.业主入住时，《住宅质量保证书》应当由（A）提供。