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徐州高铁生态商务区土地一级开发效率优化研究姚璐璐;王林秀【摘要】基于激励理论视角,通过对国内土地一级开发运作主体的分析,将这一类委托-代理模型按照完全信息最优契约、不完全信息次优契约分类比较,运用分成制契约模型对现阶段土地收益分配模式进行分析,结合目前政策、经济和相关法律,以徐州高铁生态商务区的土地一级开发为例,创新性地提出一种保留BT融资模式骨架,多种融资方式并存的融资模式.在充分引入民间资本、合理分配风险的同时,增强土地一级开发参与企业的激励效用.%The paper, based on incentive perspective, classifies and compares the principal -agent mode according to the complete information optimal contract and incomplete information second - best contract. It analyzes the distribution pattern of land income by using the sharecropping model and policy, economic and relevant law. The paper puts forward a financing mode which is based on BT. It will make full use of the private capital and distribute the risk reasonably and at the same time, it will also strengthen the incentive effect of the enterprises in primary land development.【期刊名称】《科技管理研究》【年(卷),期】2013(033)006【总页数】5页(P226-230)【关键词】激励理论;土地一级开发;融资模式【作者】姚璐璐;王林秀【作者单位】中国矿业大学力学与建筑工程学院,江苏徐州 221008【正文语种】中文【中图分类】F293.2;F320.1土地一级开发的融资模式很大程度上决定于一个国家的社会制度，我国实行的是城市土地国家所有、土地用途管制、农地转用、建设用地统一供应制度，根据现有土地储备制度，政府统一进行土地的收储、整理和前期开发、出让等工作，土地一、二级开发分离，鉴于其在政策上所受的重重约束以及对房地产市场产生的重大影响，土地一级开发的融资模式始终是一个有争议的问题。
高速铁路站区域的商业规划与开发高速铁路客运站不仅是城市对外的枢纽，更是城市发展的引擎，其高可达性的优势对商业、商务办公、娱乐中心等有较强的集聚性。
因此，重视对高速铁路客运站周边地区（以下简称高铁站区）商业的规划与开发将使未来火车站枢纽产生更有公共性的附加功能价值，使综合交通枢纽地区成为集多种城市功能于一体的综合组团，城市发展的先导区，同时为本区房地产业的开发带来无限商机。
一、高铁站区的商业规划理论1、高铁站区的“三圈层”结构根据Schutz（1998），Pol（2002）等人结合高铁站点周边地区开发的案例研究，提出了“三圈层”结构模型。
将高铁站的影响区域划分为：核心区/第一圈层（primarydevelopment zones），布置交通枢纽、商业、商务、贸易、办公设施等城市公共设施，服务半径800m以内；影响区/第二圈层（secondary development zones），扩散影响区布置居住和公共服务用地混合功能，半径约1500m；外围影响区/第三圈层（tertiary developmentzones），半径1500m以外区域，布置对外服务功能以及主体功能配套的功能区（图1）。
图1高铁区相关活动示意图2、“三圈层”结构的特点由图1和表1可以看出，每个圈层都有各自不同的特点，其产业功能与用地空间布局各有特色。
值得注意的是商业在“三圈层”中的核心区和影响区均有涉及，与高体站区枢纽作用的关联性也较高。
第一圈层内包括交通、餐饮、宾馆、旅游、商务、信息、办公等，此类功能与高铁站场枢纽作用关联性最高，用地空间及功能布局上受交通枢纽控制“最大，是高铁站场交通服务区域。
空间和功能布局上具有一定的“刚性”，边界容易界定。
因此这个圈层是每个城市高铁站场枢纽的焦点规划地区。
重点是建立与城市一体化的道路交通网络，合理布局车站地区伴生的用地功能，最大限度地为客流提供各种方便、快捷、舒适的服务，商业在其中扮演着重要的角色。
徐州高铁站区建设项目的目标体系设计1、项目构思 (4)2、情况的分析和问题的定义 (4)2.1徐州地区状况 ............................................. 错误！未定义书签。
2.1.1徐州高铁位置与范围 ........................ 错误！未定义书签。
2.1.2自然条件 (5)2.1.3土地利用现状 (5)2.1.4城市道路系统现状 (5)2.2开发潜力分析 ............................................. 错误！未定义书签。
2.2.1区位优势。
(6)2.2.2 交通优势 (6)2.2.3开发动力优势 .................................. 错误！未定义书签。
2.3徐州高铁建设重大意义 (7)2.3.1投资产生拉动效应 (8)2.3.2促进区域经济发展 (8)2.3.3促进相关产业发展 (9)2.3.4巩固交通枢纽地位 (9)2.4存在着的不利制约条件 (9)2.4.1环境问题 (9)2.4.2地形条件 (9)2.4.3周边道路系统滞后 (10)2.5相关法律、法规 (10)3、目标系统和目标因素 (10)3.1徐州高铁站区建设标准 (10)3.1.1让乘客体验生态之行 (11)3.1.2让乘客体验高速之行 (11)3.1.3让乘客体验网络化、智能化之行 (11)3.2建设规模及布局 (11)3.3建设内容 (12)3.3.1基础设施——站房与雨棚 (12)3.3.2基础设施——西广场 ........................ 错误！未定义书签。
3.3.3基础设施——高架桥 ........................ 错误！未定义书签。
3.3.4基础设施——地下空间 .................... 错误！未定义书签。
3.3.5基础设施——道路建设 .................... 错误！未定义书签。
文献综述高铁生态新城概念性总体规划及新城站前片区城市设计专业资料1前言高铁新区的研究是城市对外交通引导城市发展理论课题的重要组成部分。
城市对外交通又往往与城市公共交通结合，这种引导城市发展的结合是一种多元化的发展方式，铁路、公路、轨道交通、航空等交通方式中，铁路客运方式以其运最大、速度快、安全性高、运输成本低等特点成为城市对外出行的主要交通方式，其通达性虽高于航空客运方式，但仍旧较低，宾客流多需要其他通达性高的客运方式进行集散，所以铁路客运方式在实际生活中亦多为主导交通方式。
而近年来铁路的发展带动着城市经济的迅速发展，城市对铁路站区规划提出了新的要求，而高速铁路新区能否带动城市新的发展仍旧是我们所探时的问题。
由于我国地方政府实行国家城市发展政策方面的“自利性”，地方政府的调控的偏差，产生了对城市空间结构、交通建设与发专业资料展的轻视性和盲目性并存的思想。
此外，我国还未有建成的高铁新城案例，有关高铁新城基本处子规划和理论研究阶段。
2相关理论2.1高铁对城市发展的影响我国正在快速推进的高铁建设将在2010—2014年进入全面收获时期，以“四纵四横”为骨架的快速客运网基本形成，旨在建立省会城市及大中城市间的快速客运通道。
如此大规模的高铁建设，进一步加速了区域一体化进程，为高铁通道上的城市发展带来新的机遇。
根据国内外成功经验，高铁将对城市发展带来以下几方面的影响。
（1）放大效应，加速放大城市竞争力的优势和劣势高铁的建设对区域空间结构的影响十分明显，它将城市自身竞争力优劣势放大，一方面它能够通过集聚作用稳固城市现在的等级地位，另一方面又能通过时间距离的缩短促进新的城市网络形成。
这两方面的影响直接作用于区域内的各个城市，带来城市之间更加激烈的竞争关系，同时区域内各城市的关联地区将显得更加交迭。
因此，如何趋利避害，成为沿线城市在自身竞争力优劣势均被放大的前景下制定发展战略的关键要点。
专业资料（2）扩张效应，延伸城市功能的辐射范围高铁建设的一个明显的功能就是提供更高的可达性和连接程度，形成地理学理论中所谓“时空转换”。
