房地产开发贷款审查要点

房地产开发贷款项目审查要点（27点）一、什么是房开贷房地产开发贷款指房地产开发企业用于房地产项目开发建设方面的中长期项目贷款。

作为单一授信，房地产开发贷款额度不可循环使用，不可调剂使用。

二、合规性审查要点1.四证要齐全：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施（开）工许可证》。

已经部分取得的证件的，剩下部分要求取得证件后再发放其对应的贷款。

2.项目资本金：保障性住房和普通商品住房项目最低资本金比例为25%，其他房地产开发项目最低资本金比例为30%。

具体要求根据本行制度确定。

3.拆迁风险，一般拆迁完成后再介入。

4.资金用途，可以购买建筑材料，付工程款，也可以置换他行贷款。

5.企业的房地产开发资质，与在建项目是否匹配。

6.土地的性质是否与所建物业一致，如体育用地上建商业不符合要求。

7.土地是否存在闲置风险，一般出让土地2年未开发，就可能出现闲置了。

三、一般审查要点1.股东，实力越强约好，最好房地产百强。

2.土地取得成本与项目周边土地成本比较，以及分析建筑成本是否合理。

这个涉及到房产的成本问题。

3.担保方式：小的房地产企业，一般是土地抵押+在建工程抵押+下面公司股权100%质押+实际控制人连带责任保证担保+集团母公司担保。

大的房地产公司，一般是土地抵押+在建工程抵押+下面公司股权100% 质押，如某房地产百强企业。

4抵押率一般不能超过60%，且抵押物应该以成本法计算。

5.计算项目总投及构成，一般总投资金二项目资本金+银行贷款+销转投。

销售前景预计不好的项目，可要求企业提高项目资本金的比例，以确保项目完工。

6.严禁通过流动资金的形式投向房地产企业，包含过桥贷款。

遇到房地产公司的土地追加抵押的情况，一般就是过桥贷款了。

7.贷款期限一般不超过3年，并且根据销售计划分期还款。

8.项目位置：什么城市，什么区域，该城市的经济情况，人口情况。

有时候差一条街，价格都能差很大。

9.物业：酒店是什么牌子的，商场的话由谁来运营，红星美凯龙和一般的家居大卖场是完全不一样的。

房地产开发贷款及其条件一、企业的条件：1）经房地产开发主管部门批准设立，在工商行政管理部门注册登记，取得企业法人营业执照，且办理营业执照年检手续; 1000万以上实收2）取得房地产开发主管部门核发的房地产开发企业资质等级证书，（三级以上）并办理年检手续；3）建立现代企业制度，产权明晰，经营管理制度健全；4 ）资信良好，具有按期还本付息的能力，企业信用等级符合银行贷款要求；5）取得人民银行颁发的贷款证（卡），在银行开立基本账户或一般存款账户，并在银行办理结算业务；6）其他贷款条件。

二、贷款项目的条件：1）取得有权部门批准的项目立项批复；2）项目可行性研究报告规范，取得有权部门的批复；3）项目开发取得合法、有效批件。

项目建设用地为出让的，应根据该项目国有出让或划拨合同约定，缴齐全部土地出让金，并取得项目《国有土地使用证》）、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》。

对已开始销预售的项目，还需提供合法、有效的《销预售许可证》；【即四证齐全。

】4）项目符合当地市场需求，有良好的经济和社会效益；5）项目资本金不低于申请贷款项目总投资的规定比例，全部到位并先于贷款投入项目开发；对预期风险较大的项目，应相应提高项目资本金比例；）贷款担保合法、有效、足值，并符合银行贷款担保的有关规定。

以在建工程作为抵押的，只能用已建成的工程部分设定抵押权，且抵押率不得超过50%。

对土地及在建工程设定抵押权的，在对抵押物价值评估时，应在资产价值中扣除未缴纳的土地出让金、相关税费和施工单位垫资等应付款项。

房地产集合资金信托项目选择标准中融信托金融市场部1.公司形式：需选择以单个项目为主体的项目公司，实行项目资金封闭运作, 避免以先后或同时运作多个房地产开发项目的公司作为股权投资信托融资主体，禁止针对房地产开发集团公司进行打捆贷款和流动资金贷款。

2.开发商资质：开发经验较丰富，开发量不少于20 万平米；资信良好，无任何不良信用记录；财务状况较佳，资金筹措能力较强。

房地产投资项目的法律审查要点一、引言随着社会的发展，房地产投资项目成为了许多投资者追逐的热点。

然而，在进行房地产投资之前，进行全面的法律审查是至关重要的，以保护投资者的权益。

本文将重点介绍房地产投资项目法律审查的要点。

二、项目合法性审查1. 土地使用权证和房屋所有权证的审查：确保土地使用权证和房屋所有权证的合法性和真实性，查明土地用途、面积、产权归属等信息。

2. 规划许可证和建设工程规划许可证的审查：确认项目是否具备规划许可证和建设工程规划许可证，并核实规划范围是否与投资项目相符。

3. 建设用地的审查：核实项目所使用的土地是否符合相关法律法规对建设用地的要求，包括土地用途、建设密度、绿化率等。

4. 环境影响评价报告的审查：审查项目是否已进行环境影响评价，并了解评价结果，以评估项目对环境的影响和风险。

三、合同与权益审查1. 合同的审查：仔细审查各类合同，如土地出让合同、建设工程合同、销售合同等，确保合同的内容符合法律规定，防止合同中存在漏洞和风险。

2. 权益的审查：核实投资者在项目中的权益，包括股权、优先购买权、收益分配等，确保投资者能够享有合法的权益。

3. 收益分配方案的审查：审查项目的收益分配方案，包括利润分配方式、投资回报率等，保证投资者的合法权益。

四、法律合规审查1. 宏观政策和法规的审查：了解当地的宏观政策和法规，如房地产开发政策、土地管理政策等，确保项目在法律框架内合法运营。

2. 建设工程合规审查：审查项目是否符合建设工程的相关法律法规和技术标准，如施工许可证、工程质量检验等。

3. 建筑物消防安全审查：核实项目是否符合消防安全的相关法律法规和标准，如消防审批、消防设施配置等。

4. 不动产登记审查：确保项目在不动产登记机关进行登记，明确不动产的产权归属和权益。

五、合规风险评估与防范1. 风险评估：对项目进行风险评估，包括法律风险、市场风险、经营风险等，从法律角度评估项目的可行性和潜在风险。

房地产开发公司的审计重点及技巧一、成本与收入的配比与核实关于房地产开发公司来说，第一，成本与收入的配比特别重要，由于它们能够直接或间接影响到公司的经营成就与财务状况。

审计中要重点关注收入与成本的结转，工程量的计算与配比等。

（一）人为调理开发成本１．房地产项目开发前，经过评估形成大额土地评估增值，虚增“无形财产——土地使用权” 。

开始对土地进行开发时，再将该土地使用权的账面价值所有转入开发成本。

２．将应计入其余应收款的代购房者支付的住宅维修基金计入了开发成本。

３．有些房地产开发公司工程还没有决算，但仍依据工程估算及合同、协议预估对付未付土地及工程款项并计入了工程开发成本。

所以预估的工程成本的正确性和采集的完好性没法认定。

４．人为调高或任意提取公共配套设备费，调理开发成本。

５．任意分摊借钱利息。

依据借钱花费计量原则，公司在确立每期特意借钱利息的资本化金额时，应将其与每期本质发生的财产支出数额相挂钩，依据累计支出加权均匀数乘以资本化率计算确立。

有时房地产开发公司确认开发项目的借钱花费时，不是按规定方法计算，而是依据公司收益状况和财务报表的需要，在开发成本与财务花费之间人为区分，调理当期收益。

（二）人为调理经营收入１．将预售房款延缓确认收入。

《公司会计制度》规定，销售商品的收入确认一定同时具备四个条件：公司已将商品所有权上的主要风险和酬劳转移给购货方；公司既没有保存往常与所有权有关的持续管理权，也没有对售出商品实行控制；与交易有关的经济利益能够流入公司；有关收入和成本能够靠谱地计量。

依据以上规定，房地产开发公司的预售房款，在商品房已完工查收，与购房人办理商品房交托使用手续后即应确认收入，但房地产开发企业经常人为延缓商品房的完工决算时间。

２．将开发产品用于投资、偿债、捐献、分利、自用、员工福利及以房换地时，不按会计制度的规定视同销售，常常只按成本价作存货减少办理，进而偷逃营业税金及附带。

二、偷漏税费（一）漏缴土地出让金。

房地产开发贷款及其条件一、企业的条件：1）经房地产开发主管部门批准设立，在工商行政管理部门注册登记，取得企业法人营业执照，且办理营业执照年检手续；1000万以上实收2）取得房地产开发主管部门核发的房地产开发企业资质等级证书，（三级以上）并办理年检手续；3）建立现代企业制度，产权明晰，经营管理制度健全；4）资信良好，具有按期还本付息的能力，企业信用等级符合银行贷款要求；5）取得人民银行颁发的贷款证（卡），在银行开立基本账户或一般存款账户，并在银行办理结算业务；6）其他贷款条件。

二、贷款项目的条件：1）取得有权部门批准的项目立项批复；2）项目可行性研究报告规范，取得有权部门的批复；3）项目开发取得合法、有效批件。

项目建设用地为出让的，应根据该项目国有出让或划拨合同约定，缴齐全部土地出让金，并取得项目《国有土地使用证》）、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》。

对已开始销预售的项目，还需提供合法、有效的《销预售许可证》；【即四证齐全。

】4）项目符合当地市场需求，有良好的经济和社会效益；5）项目资本金不低于申请贷款项目总投资的规定比例，全部到位并先于贷款投入项目开发；对预期风险较大的项目，应相应提高项目资本金比例；6）贷款担保合法、有效、足值，并符合银行贷款担保的有关规定。

以在建工程作为抵押的，只能用已建成的工程部分设定抵押权，且抵押率不得超过50%。

对土地及在建工程设定抵押权的，在对抵押物价值评估时，应在资产价值中扣除未缴纳的土地出让金、相关税费和施工单位垫资等应付款项。

房地产集合资金信托项目选择标准中融信托金融市场部1.公司形式：需选择以单个项目为主体的项目公司，实行项目资金封闭运作，避免以先后或同时运作多个房地产开发项目的公司作为股权投资信托融资主体，禁止针对房地产开发集团公司进行打捆贷款和流动资金贷款。

2.开发商资质：开发经验较丰富，开发量不少于20万平米；资信良好，无任何不良信用记录；财务状况较佳，资金筹措能力较强。

房地产开发贷款审查要点第一篇：房地产开发贷款审查要点房地产开发贷款审查要点一、定义本文所指房地产开发贷款是指向借款人发放的用于开发、建造向市场销售、出租等用途的房地产项目的贷款。

二、房地产行业总体特征1、政策敏感性。

2、资金密集性。

3、区域性较强。

4、自偿性特征。

三、项目审查判断三大关键因素（老城区、大型居住新区、户型-购房群体）区位和客户群销售风险完工风险股东（股东和集团实力、开发经历、、销售排名、市场品牌）品牌和实力商住项目财务风险实力：完工风险、整体抗风险能力品牌：销售风险（跌价空间-市场波动风险、定价合理-可比项目成本与价格除上述外部条件外，内部的管理和操作风险（抵押、预售资金监管）是风险管控的关键四、申请人及股东审查要点主要审查股权结构、股东背景，实际控制人（追溯到最高一级）的实力和市场品牌。

1、股东（实际控制人）的实力和品牌：21）股东是否央企、省市国企或大型民营房企；如股东构成有各类财务投资者，须关注是否明股实债、股权结构的稳定性，授信方案须提出保障我行权益的措施；（2）股东主营业务板块构成。

关注房地产开发从业时间，开、竣工面积等；关注其他主营板块的行业地位和集团整体经营稳定、综合实力情况；（3）市场对其品牌的认可度：近几年全国销售排名（克而瑞排名）或区域性排名。

2、在建项目以及土地储备情况，关注在一、二、三四线城市的占比。

3、集团财务情况，关注集团整体债务压力情况，判断整体抗风险能力。

申请人财务情况，关注有无资本金抽逃或差额能否放款前落实、申请人其他项目融资落实情况、本项目已取得的外部融资和销售回款被集团或其他项目占用等情况。

五、项目位置审查要点主要审查项目在该城市所处区域和具体地段的居住组团、配套成熟度，关注当地市场对该区域的认可度（一）地理位置：分为三类，主城区、大型居住新区以及其他地区，具体由各分行根据当地实际情况进行判断、归类。

1、大型居住新区：关注政府对该区域的未来发展规划、基础设施建设情况，以及当地居民对该区域的认可度。

房地产开发贷款风险审查要点一、房地产开发企业借款人主体资格的法律审查为全面考察房地产开发企业的主体资格，实践中银行可要求申请贷款的房地产企业提供下列资料：借款申请报告；公司章程、成立批文、经年检并核准登记的营业执照复印件、法定代表人或其授权代理人证明书及签字样本，借款授权书（股份制企业），贷款证年检证明复印件，贷款证卡及复印件；经会计师事务所验审的近三年年报及本期财务报表；房地产开发企业经营资质证书、工商管理部门的注册验资报告、开户许可证及有效税务登记证正副本复印件、法人组织机构代码证复印件；公司最高权力机构或授权机构同意申请贷款的决议、公司主要领导人简历及工作人员文化结构等。

实践中银行对房地产贷款申请进行审查时，重点要对申请人的营业执照和房地产开发资质进行审查。

（一）对房地产开发企业营业执照的审查对房地产开发企业营业执照的审查，主要是为了确保申请人具有法人资格，可以作为民事主体向商业银行申请贷款。

对房地产开发企业营业执照的审查包括，申请人营业执照的经营范围是否包含房地产经营内容，借款人于申请贷款当年取得或换取营业执照的，应提交该当年的营业执照；如借款人非于申请贷款当年取得或换取营业执照的，应提交经过该当年年检过的营业执照。

（二）对房地产开发企业房地产开发资质的审查房地产开发企业不仅需具有一般借款人都有的营业执照，还需具备房地产开发资质，这是对房地产开发企业作为借款人特殊要求。

如房地产开发企业未取得房地产开发资质就擅自从事房地产开发经营活动，则属于违法行为，其从事的房地产开发经营活动应认定无效。

对房地产开发企业资质的审查，应着重审查以下三个方面：申请人是否取得了房地产开发资质等级证书、申请人取得的房地产开发资质证书是否经过年检、申请人取得的房地产开发资质证书是否与其承担的房地产项目的建设规模相一致。

二、对房地产项目资料的法律审查银行发放的房地产开发贷款对象是房地产项目，因此对贷款项目合法性进行审查是银行防范房地产贷款风险的前提。

房地产开发贷款-风险审查要点第一篇：房地产开发贷款-风险审查要点房地产开发贷款风险审查要点一、房地产开发企业借款人主体资格的法律审查为全面考察房地产开发企业的主体资格，实践中银行可要求申请贷款的房地产企业提供下列资料：借款申请报告；公司章程、成立批文、经年检并核准登记的营业执照复印件、法定代表人或其授权代理人证明书及签字样本，借款授权书（股份制企业），贷款证年检证明复印件，贷款证卡及复印件；经会计师事务所验审的近三年年报及本期财务报表；房地产开发企业经营资质证书、工商管理部门的注册验资报告、开户许可证及有效税务登记证正副本复印件、法人组织机构代码证复印件；公司最高权力机构或授权机构同意申请贷款的决议、公司主要领导人简历及工作人员文化结构等。

实践中银行对房地产贷款申请进行审查时，重点要对申请人的营业执照和房地产开发资质进行审查。

（一）对房地产开发企业营业执照的审查对房地产开发企业营业执照的审查，主要是为了确保申请人具有法人资格，可以作为民事主体向商业银行申请贷款。

对房地产开发企业营业执照的审查包括，申请人营业执照的经营范围是否包含房地产经营内容，借款人于申请贷款当年取得或换取营业执照的，应提交该当年的营业执照；如借款人非于申请贷款当年取得或换取营业执照的，应提交经过该当年年检过的营业执照。

（二）对房地产开发企业房地产开发资质的审查房地产开发企业不仅需具有一般借款人都有的营业执照，还需具备房地产开发资质，这是对房地产开发企业作为借款人特殊要求。

如房地产开发企业未取得房地产开发资质就擅自从事房地产开发经营活动，则属于违法行为，其从事的房地产开发经营活动应认定无效。

对房地产开发企业资质的审查，应着重审查以下三个方面：申请人是否取得了房地产开发资质等级证书、申请人取得的房地产开发资质证书是否经过年检、申请人取得的房地产开发资质证书是否与其承担的房地产项目的建设规模相一致。

二、对房地产项目资料的法律审查银行发放的房地产开发贷款对象是房地产项目，因此对贷款项目合法性进行审查是银行防范房地产贷款风险的前提。

贷款合同审查要点有哪些我们在⽣活中会⼜签订贷款合同的需要，这时候我们应该做好合同审查。

因为合同中包含了你的权利及义务，如果对⽅在合同条款中动⼀点⼿脚，那么你就会吃⼤亏。

那么贷款合同审查要点有哪些呢？下⾯就由店铺的⼩编为您带来相关法律知识。

⼀、主体合格主体真实性审查。

如果是企业类借款⼈，要审查该企业法⼈营业执照、税务登记证明、法⼈代码证、贷款卡(证)等法律⽂件;审查上述法律⽂件是否在有效期限内办理的年检⼿续;是否发⽣内容、名称变更;是否已吊销、注销、声明作废等。

要注意审查部分企业“⼀套⼈马、多块牌⼦”以及产权不清，管理混乱的情形。

如果是个⼈借款，要审查个⼈⾝份证原件以及借款申请书上是否是本⼈的签字或盖章。

主体合法性审查。

要审查法⼈及法定代表⼈印章使⽤是否合法;经办⼈是否超越职权使⽤法⼈公章及法定代表⼈印章;法⼈及法定代表⼈授权委托是否真实，授权内容、期限、事项是否清楚;审查法定代表⼈、经办⼈⾝份证号码，核对法⼈及法定代表⼈盖章与预留印鉴是否相符;审查有关合同和⽂件是否有法定代表⼈、经办⼈签字，合伙组织是否有各合伙⼈签字盖章等。

主体-资信程度审查。

审查企业(或个⼈)、关联企业、公司股东及其配偶在⾦融机构贷款情况，以亲朋名义在⾦融机构贷款情况，对外担保情况，有⽆不良信⽤记录，有⽆⼤额或有负债或重⼤涉讼案件等;审查公司法⼈代表或个⼈有⽆赌博、吸毒、赖账不还等劣迹，有⽆道德风险等。

审查报告中要对以上情况作专门介绍，并在征信系统中查询记录附后佐证。

⼆、内容合法贷款项⽬合法性审查。

在对主体合格审查的过程中，要审查借款⼈的借款的⽤途;属于特种⾏业的是否持有有效的特种⾏业从业许可证;属于房地产开发企业的是否持有齐全的资质证件;贷款项⽬是否符合国家政策，是否为⾼耗能、⾼污染、产能过剩⾏业，以及其他商业银⾏已退出的领域;审查个⼈经营项⽬是否合法合规等。

资料及⽂本签字审查。

要审查贷款调查时是否⼆⼈以上，调查⼈是否在采集的每份资料上加盖“调查核对，资料真实”章，并签名。