2009-2010年嘉兴市房地产市场分析报告(土地篇)

2008年1-5月嘉兴市房地产市场分析目录第一部分嘉兴市1-5月份宏观市场状况 (2)一、土地市场供应平稳 (2)二、投资规模扩大，结构稳中有调 (2)三、开发面积增长，供应相对充裕 (3)四、销量保持稳定，空置面积下降 (3)五、房价小幅上涨，走势总体平稳 (3)六、中小户型供应量提高 (4)第二部分近期市场动态 (4)一、政策面 (4)1．《嘉兴市本级2008年度经营性用地出让计划》出台 (4)2．《嘉兴市住房建设计划（2009年）》出台 (4)二、新开楼盘5月集中上市 (5)三、楼盘动态 (6)1．促销活动 (6)2．联谊活动 (6)3．开工奠基 (7)4．其他活动 (7)5．小结 (8)第三部分市区主要楼盘新近调查情况 (9)一、区域概况 (9)二、市中心区域项目 (9)1．耀城广场 (9)2．盛大花园 (12)三、城南区域项目 (14)1．东菱.梅湾花园 (14)2．赞成.清华府邸 (17)四、城北区域项目 (19)1．中楠.穆溪左岸 (19)五、运河新区项目 (21)1．元一柏庄 (21)六、城西区域项目 (23)1．丽池庄园 (23)2．金都佳园 (24)3．天奥.金域兰庭 (27)4．皇马公寓 (28)5．金都.九月洋房 (30)七、南湖新区项目 (30)1．皇都花园 (30)2．康桥花园 (32)3．翰林府第三期 (34)4．当代华府 (36)5．巴黎都市 (38)6．百隆花园 (40)7．广宜文苑 (40)8．同方2008 (40)9．世茂.世纪公园 (41)10．力宝.翡翠花园 (41)11．明日.东方世家 (42)12．罗马都市 (42)13．赞成.丽景苑 (42)八、住宅市场特点剖析 (43)1．整体开发水平 (43)2．主力价格 (43)3．物业形态 (43)4．园林绿化 (43)5．建筑风格 (43)6．房型配置 (44)7．智能化程度 (44)8．物业管理 (44)9．配套设施 (44)附件一：嘉兴市2008年1-5月份土地供应情况 (45)附件二：嘉兴市住房建设计划（2009年） (65)第一部分嘉兴市1-5月份宏观市场状况一、土地市场供应平稳根据嘉兴市2008 年住房建设计划，2008年全年商品住宅用地总可供应量为155万㎡，截至5月31日，嘉兴市国土资源局共出让住宅用地16块，总供地面积31.89万㎡，为全年总供地量的五分之一。

2009年上半年萧山区土地市场分析报告1浙江大学房地产研究中心萧山区位于浙江省北部，钱塘江南岸，隶属杭州市，总面积为1420.22平方公里。

根据2000年的土地利用现状变更调查，萧山全区土地总面积为137724.33公顷。

表1 萧山区土地利用现状分类面积表单位：公顷利用类型面积%土地总面积137724.33 100耕地57106.99 41.46园地3469.58 2.52林地21790.72 15.82 居民点及工矿地18897.42 13.72 交通用地5360.34 3.89水域26143.23 18.98未利用地4956.02 3.60 一. 2009年上半年萧山土地市场概况（一）市场概况：先抑后扬，市场平缓回暖统计数据显示，2007年，萧山区共成交商业用地40宗，成交面积为195.78万平方米，总成交金额46.23亿元；2008年成交商业性用地44宗，成交面积124.66万平方米，总成交金额为25.61亿元。

从成交宗数上来看，08年未降反升，然而从成交面积和成交金额上来看，与去年同期相比，分别下降了36.33%和44.61%。

表2 萧山区2007-2009上半年土地交易情况时间土地宗数土地面积成交金额2007 401957763方 462335万2008 44 1246593方 256090万2009上半19591983方 195350万1执笔人：周佳，田传浩2008年上半年，全国流标、流拍的土地达到出让总数的10%，土地市场整体观望态势严重。

根据国家统计局提供的数据，2008年1至12月，全国房地产开发企业完成土地购置面积3.7亿平方米，同比下降8.6%；完成土地开发面积2.6亿平方米，同比下降 5.6%。

而萧山区的土地市场颓势，似乎较为明显地在2008年下半年显现出来。

从2008年下半年和下半年的土地交易数据（表3）来看，萧山区土地市场上半年的土地成交宗数占了全年65.91%，成交土地面积和成交金额也大大高于08年下半年的数据。

本科毕业设计（论文）文献综述题目嘉兴市房地产市场的发展状况及分析一、前言部分嘉兴市位于浙江省东部，以在人间天堂苏杭之间著称，是长江三角洲重要的地级城市之一。

自改革开放以来，嘉兴逐渐成为上海南翼的港口城市、江南水乡的文化名城。

房地产作为嘉兴经济发展的主要推动力之一，现进入快速发展的轨道。

但在面对房地产业高速发展、房地产价格不断攀高、炒房等问题，很多人在思考一些问题：嘉兴市房地产的市场饱和度是多少？目前的发展趋势能持续多久？对这些问题的探讨和研究，将有利于嘉兴市房地产市场的健康持久发展。

二、主体部分（一）国外相关研究1美国房地产市场基本状况与发展趋势房地产业是美国经济的三大支柱之一，其产值占国民生产总值的10%-15%，固定资产占美国全部固定资产的3/4，房地产投资占国民每年私人投资的50%以上，抵押贷款几乎都是房地产抵押贷款。

因此其规模在世界居领先地位。

在美国的住房政策中，为美国人提供“买得起的住房”政策起了很大作用。

2英国房地产业发展现状与特点英国自2000年以来，在中央银行降息的带动下，住房抵押贷款利率也不断下降，加之经济相对平稳和失业率较低，住房贷款市场更趋活跃。

以英国最大的抵押贷款银行在英国，大部分购房者的房契因尚未还清贷款而“暂时保留”在抵押贷款银行。

英国经办抵押贷款的银行有上百家。

任何人，只要有职业和工资收入，都可申请抵押贷款，贷款期限一般为25年。

目前房地产价格处于上升趋势，在制度保障中低收入人群“劳者有其房”。

（二）国内相关研究1、关于房地产市场状况研究在全国及区域房地产业持续繁荣的大背景下，嘉兴作为长三角都市中的地级城市，房地产业同样进入新的发展期，呈现购销两旺、持续快速发展的态势。

表现为（1）房地产开发投资增势强劲，占固定资产投资比重逐年上升；（2）房地产市场供需两旺，市场成交活跃，房价节节攀升；（3）房地产贷款增长较快，银行资金在房地产业的份额较大；（4）土地购置面积大幅增加，拍卖推动了地价激增，刺激了住房消费；（5）商品房屋空置面积大量减少，空置率下降。

嘉兴房地产市场报告嘉兴是中国浙江省的一个重要城市，也是杭州湾区的核心城市之一。

作为长三角地区的重要经济增长极，嘉兴的房地产市场备受关注。

本文将对嘉兴房地产市场进行分析和报告，以帮助读者了解该市场的现状和未来趋势。

1. 嘉兴的地理位置和经济背景嘉兴位于杭州湾南岸，地理位置优越，与上海、杭州等大城市相邻，交通便利。

嘉兴的经济发展迅速，已经成为浙江省的重要经济中心之一。

随着长三角一体化的推进，嘉兴的经济实力和吸引力进一步提升，这也对房地产市场带来了巨大的发展潜力。

2. 嘉兴房地产市场的现状目前，嘉兴的房地产市场呈现出以下几个特点：2.1 房价稳定增长嘉兴的房价近年来保持着稳定增长的态势。

由于城市的经济实力和吸引力不断提升，人口流入不断增加，对房地产市场的需求也在增加。

这导致了房价的持续上涨，但增速相对较稳定，没有出现剧烈波动的情况。

2.2 市场供需平衡嘉兴的房地产市场供需相对平衡。

随着经济的发展和城市规模的扩大，房地产开发商大量投入市场，提供了丰富的房源。

同时，购房需求也相对旺盛，这使得市场供需保持在一个相对平衡的状态。

2.3 商品房占主导地位在嘉兴的房地产市场中，商品房占据主导地位。

随着城市发展和人民生活水平的提高，对品质较高、设施较完善的住宅需求也在增加。

开发商在满足住房需求的同时，也注重提供舒适和便利的居住环境。

3. 嘉兴房地产市场的未来趋势基于当前的市场现状和经济发展趋势，可以预见嘉兴房地产市场将呈现以下几个未来趋势：3.1 住宅市场仍将保持稳定增长随着城市规模的不断扩大和人口的持续增加，住宅市场将继续保持稳定增长的态势。

对于购房者来说，房地产仍然是一种稳定的投资方式，这将进一步推动住宅市场的发展。

3.2 二手房市场潜力巨大随着城市的发展，二手房市场的潜力也越来越大。

随着人民生活水平的提高和城市功能的不断完善，越来越多的购房者开始关注二手房市场，这将给该市场带来更多的机会和活力。

3.3 产业地产将成为新的增长点除了住宅市场，嘉兴的产业地产也具有巨大的发展潜力。

2009年全国土地市场动态检测分析报告——我国土地市场在应对危机中态势向好2009年，我国采取一系列积极政策，从容应对国际金融危机的剧烈冲击，顺利实现“V”形反转。

土地市场整体运行状况良好，调控前瞻效应显著，发展强劲，态势向好。

表现为，土地供应总量大幅回升，市场化配置水平进一步提高，房地产开发用地供应全面增长，保障性住房用地供应增加明显，西部地区市场呈上升趋势，调控范围逐渐向资本市场延伸。

反映出政府调控能力增强，调控手段增多，调控机制逐步完善。

2010年，我国将面对更为复杂的国内外宏观经济形势，内外需紧缩“双碰头”的危机叠加因素增多，对土地市场形成巨大压力。

初步预测，转变发展方式、调整经济结构的客观要求将更加迫切，城市化进程加速、扩大内需迟滞效应带来的土地刚性需求增势将更加强劲，房价地价涨势将难以大幅度回落，住房市场细分对土地供应的要求将进一步提高，市场化水平提升对调控市场的操作难度将进一步加大，更多的土地进入资本市场将带来难以预见的不确定性。

根据以上分析预测，我们认为，2010年土地市场应对危机后新形势的重点，应当是“调结构、保民生、强监管、稳预期”。

以差别化的供应价格、供给规模和供应节奏，完善“有保有控”差别化的土地供应政策；运用规划、计划和用地审批的控制作用，优先保障民生用地供应；建立土地市场监测与监管系统和考评体系，健全完善土地市场监管机制；打造权威的信息产品，加大信息披露力度，切实稳定市场预期。

一、2009年土地市场的特点（一）土地供应总量及各类用地均大幅回升，供应结构变动较小，基础设施用地供应比例略有提高。

全国土地供应总量31.9万公顷，同比增加44.2%，与2007年相比增加16.9%。

在土地供应总量中，工矿仓储用地、房地产开发用地和基础设施等用地（包括公用设施、公共建筑、交通运输、水利设施、特殊用地）供应同比分别增加44.1%、36.7%和53.0%（见图1）。

三类用地占土地供应总量的比重分别为37.4%、32.2%和30.4%。

中国嘉兴房地产行业市场环境分析1. 市场概况嘉兴作为一个重要的经济核心城市，其房地产市场具有较大的潜力和发展空间。

该市地理位置优越，交通便利，人口众多，经济实力雄厚，这些都促进了房地产市场的繁荣。

此外，嘉兴还是一个具有丰富历史和文化底蕴的城市，吸引了大量游客和投资者。

2. 政策环境政策环境对房地产市场的影响非常重要。

当前，嘉兴市政府重视房地产市场的发展，通过一系列政策来推动市场的繁荣。

例如，出台了一揽子税收优惠政策，鼓励企业在嘉兴投资房地产项目；加大了土地供应，提供更多的用地资源给开发商；加强了房地产市场监管，确保市场的健康有序运行。

3. 经济因素嘉兴的经济发展非常迅速，这对房地产市场的需求产生了巨大的推动作用。

随着经济水平的提高，人们的购买力也在逐渐增强，对住房的需求也越来越大。

此外，嘉兴的产业结构不断优化升级，吸引了大量的外来人口，进一步刺激了房地产市场的发展。

4. 城市规划嘉兴作为一个新兴城市，城市规划方面下了很多功夫。

政府制定了长远的发展规划，明确了未来的城市发展方向。

规划中包括了大量的住宅区和商业区的建设计划，这将为房地产市场提供更多的机会和空间。

5. 竞争格局嘉兴的房地产市场竞争非常激烈。

随着市场的发展，越来越多开发商加入到市场中，竞争日趋激烈。

同时，一些大型房地产企业也纷纷进入嘉兴市场，这对当地的小开发商造成了一定的竞争压力。

6. 风险与挑战嘉兴的房地产市场也存在一些风险与挑战。

首先，土地资源有限，土地供应不足可能会限制市场的发展。

其次，政府对房地产市场的调控力度加大，政策风险也需要考虑。

此外，市场需求的波动以及市场价格的不确定性也是房地产市场面临的挑战。

7. 发展前景总体而言，嘉兴的房地产市场发展前景广阔。

他的地理位置和经济实力为市场提供了巨大的机遇，政府的支持和政策的推动也将进一步促进市场的发展。

虽然市场存在一些风险和挑战，但随着城市的不断发展和经济的不断增长，嘉兴的房地产市场将继续保持稳定增长的态势。

2009年浙江省房地产业发展报告随着国际金融危机的阴霾渐渐散去，以及国家和地方政府一系列“保增长，扩内需”调控政策的强力启动，2009年浙江省房地产市场迅速走出调整期，市场成交量持续上涨，市场需求呈现出典型的V型走势。

与此同时，市场供给却严重滞后，与市场需求形成了明显的“剪刀差”，后半年供不应求现象日益严重，房价地价上涨引起连锁反应，再次成为社会关注的焦点，政府、企业、银行以及购房者在决策过程中都深感困惑，社会和谐也面临挑战。

在以“后金融危机”、“后救市政策”、“后V型反转”为特征的2010年，只有多一份理性、少一份冲动，才能对市场走势做出正确的分析和把握。

一、市场形势V型反转1、成交量超强爆发2008年，浙江省房地产市场先后受到国家宏观调控和国际金融危机影响，成交量持续低迷。

然而，从2009年3月开始，浙江省商品房销售面积和销售额逐渐回升，特别是进入二季度以后，市场成交量出现井喷式增长。

从初步统计数据看，2009年成交规模增幅逐月提高，与2008年形成鲜明对照，实现了十分惊人的V型反转，具体如图1所示。

图1 2008-2009年浙江省商品房销售面积和销售额同比增幅房地产市场销售的超强爆发势头在杭州和宁波的表现尤为突出，如图2所示。

据透明售房网数据显示，2009年杭州市主城区商品房销售66359套，同比增长178%；其中12月份成交6603套，同比增幅高达202%。

2009年杭州二手房市场也十分活跃，成交套数不断上升，全年五城区二手房共成交43465套，比2008年增长205%；二手住宅成交41519套，同比增长219%。

在宁波，2009年六城区商品房销售32202套，同比增长168%；二手房成交41025套，同比增幅达到230%。

图2 2008-2009年杭州和宁波房地产市场成交量2、成交价攀上新高2008年下半年，在国际金融危机和国家宏观调控的双重影响下，开发商为应对低迷的市场形势采取了一系列降价促销措施，浙江省房地产销售均价也随之出现了下滑。

嘉兴房地产市场调查报告篇一1、开发商不断增加实力不断提高房地产开发企业数及企业注册资本金大量增加，开发企业素质和综合实力明显提高。

至2003年底，嘉兴市本级共有房地产开发企业83家，其中二级资质等级企业3家;三级企业17家;四级企业11家;暂定资质企业52家。

2003年共新批房地产开发企业24家。

在全部的83家房地产开发企业中，外地来禾投资开发的企业有14家，其中企业类行为中外合资的有3家公司。

伴随着外地来禾企业数量的增加，市场竞争日趣激烈，企业综合竞争力不断增强。

据统计，到2003年底，我市市区房地产企业注册资本金与去年同期比增加约36.5%，其中注册资本金在2000万元或2000万元以上的企业达16家，在1000万元-2000万元的企业有32家，在500万元-1000万元的企业数量有35家。

2、市场交易活跃价格不断攀升二季度市区房地产市场非常火爆。

据市统计局调查统计：与去年同季相比，二季度市区商品房销售额增长190.9%，房屋销售价格上涨15.3%，价格比上季上涨5.3%。

综观二季度市区房屋销售价格变动态势有三大特点：一是房屋价格涨幅扩大。

二季度市区房屋销售价格比上年同季上升15.3%，同比涨幅较一季度提高了4.7个百分点。

二是各类房屋销售价格涨幅均达两位数。

其中商品房销售价格同比上涨15.4%，私有住房销售价格同比上涨14.9%。

在商品房中，多层住宅、写字楼、商业用房的价格涨幅明显大于高层住宅、别墅价格涨幅。

多层住宅、高层住宅、别墅、写字楼、商业用房销售价格同比分别上涨16.7%、12.1%、10.1%、15.0%、15.7%;在私有住房(二手房)中，住宅和非住宅销售价格同比分别上涨12.4%和20.7%。

三是住宅平均售价上升较大。

住宅中普通多层、高层住宅、别墅平均每平方米价格分别为2377元、2869元、3511元，较上季每平方米价格分别上涨101元、65元、494元;非住宅中写字楼平均每平方米售价为2852元，较上季每平方米售价上涨59元，而商铺平均每平方米售价达9245元，较上季每平方米售价回落376元，主要受不同地段价位的商铺销售的结构性因素影响，反映在本季售价每平方米5000左右的商铺销售比重增加，从而导致商铺平均售价回落。

2009年中国及主要城市土地市场监测报告09年政府土地出让收入同比增加100% 国企成为"地王"主力根据中国指数研究院监测数据显示（数据截止2009年12月29日），2009年中国土地市场火爆，地价高涨，多数城市土地出让金收入增长超过了100%，在住宅市场火爆和宽松的金融政策背景下，产生了一大批“地王”，市场活跃程度已经超过2007年。

09年中国土地市场具有三大明显特点：1、09年土地出让金收入增长超过100%，沪杭京占据土地出让金前三甲。

政府土地出让金收入是衡量土地市场活跃度的重要指标。

2009年（截止12月29日）全国60个城市土地出让金收入同比增加超过100%。

其中，上海、杭州（包含余杭、萧山）、北京土地出让金收入位居前三甲。

上海土地出让金高达1043亿，成为第一个出让金超过千亿的城市，杭州随着年末最后两天的交易，土地出让金也将破千。

排在前20的城市土地出让金总额高达8019亿，同比增加160%。

2、09年，国有大型房地产企业成为“地王”的主力。

09年成交总价排在前10的地块中，国有企业独占8席，成交楼面地价排在前10中，国有企业同样独占8席。

07年总价“地王”中，国有企业仅占3席（中海连同九龙仓竞得弹子石地块），民营企业独占7席，单价“地王”中，国有企业也仅占4席（远洋、莱福建设联合竞得杭一棉地块），民营企业独占6席。

在宽松的货币政策背景下，品牌开发企业和大型国有开发企业有更为宽松的融资渠道，有更多的资金实力增加优质的高价地储备。

09年“地王含金量”明显超过07年。

09年成交总价排名前10的住宅用地平均成交金额为75.76亿，而07年为51.93亿；09年楼面地价排名前10 的住宅用地平均楼面地价为26365元/平方米，而07年为16234元/平方米。

09年“地王”地域分布以一线城市为主，而07年则以二线城市为主。

09年总价“地王”有7宗分布在京沪等一线城市，07年总价“地王”仅2宗，8宗位于二线城市。