2015年上半年山西省房地产估价师制度与政策：土地补偿费和安置补助费试题

2015年上半年山西省房地产估价师制度与政策：土地补偿费和安置补助费试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、某期房尚有1年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为3 300元/m2，出租的年末净收益为330元/m2。

假设折现率为10%，风险补偿估计为现房价格的2%，该期房目前的价格为__。

A．2834元/m2B．1834元/m2C．2934元/m2D．3934元/m22、下列用地是否免税，由省、自治区、直辖市税务机关确定的不包括__。

A．个人所有的居住房屋及院落用地B．免税单位职工家属的宿舍用地C．集体和个人举办的学校、医院、托儿所、幼儿园用地D．直接用于农、林、牧、渔业的生产用地3、损失补偿应该以保险责任范围内的损失发生为前提，即有损失发生则有损失补偿，无损失则无补偿。

损失补偿金额不受到的限制。

A：实际损失B：保险合同C：保险利益D：保险标的E：执行层的组织协调4、属于禁止发布房地产广告的情形有。

A：在划拨土地上开发建设的房地产B：已设定抵押的房地产C：未取得商品房预售许可证的房地产D：没有选聘物业管理企业的房地产E：房地产估价机构必须加盖公章5、房产图的测绘顺序为__。

A．先测绘分户图，再测绘分丘图，最后测绘分幅图B．先测绘分幅图，再测绘分丘图，最后测绘分户图C．先测绘分丘图，再测绘分幅图，最后测绘分户图D．先测绘分幅图，再测绘分户图，最后测绘分丘图6、某夫妻共有一套成本价购买的房改房，现因离婚进行财产分割的需要而委托房地产估价机构评估该套房改房的价格，则较合理的估价结果是。

A：现时该房改房上市交易的正常价格扣除受让方应缴纳的土地使用权出让金B：现时该房改房上市交易的正常价格C：现时该房屋的房改成本价D：当时该房屋的房改成本价E：工业用地的监测点评估价格7、在所有具有经济可行性的使用方式中，能使估价对象的价值达到最大的使用方式，才是__的使用方式。

A．经济化B．最高最佳C．实际性D．常规8、某宗土地的总面积为5000㎡，容积率为2，剩余使用年限为30年，用途为工业，现可依法变更为商业用地，容积率提高到3，剩余使用年限不变。

现时该类工业用地50年期的建设用地使用权楼面地价为2000元／㎡，工业用地报酬率为6％；变更后条件下40年期的商业建设用地使用权土地单价为12000元／㎡，商业用地报酬率为10％。

该土地因变更用途和容积率应补交的地价款为万元。

A：4000B：4004C：4021D：4037E：工业用地的监测点评估价格9、在建筑构造中，按照建筑物的层数来设置缝宽的变形缝是__。

A．沉降缝B．伸缩缝C．温度缝D．防震缝10、耕地占用税实行__税率。

A．幅度定额税率B．超额累进税率C．地区差别税率D．比例税率11、某城市某类房地产的当期实际价格水平为3600元/m2，预测值为3630元/m2，修匀常数为0.65，则下一期房地产的预测值为__元/m2。

A．3610.5B．3619.5C．3711.5D．3719.512、当房地产市场上需求增长赶不上供给增长的速度，出现了空置率上升、物业价格和租金下降的情况是指。

A：房地产泡沫B：房地产市场申的过度开发C：房地产适度经营D：房地产过剩E：借款合同13、在运用长期趋势法测算房地产未来价格时，当房地产价格的变动过程是持续上升或者下降的，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，则宜选用方法进行测算．【2006年考题】A：平均增减量法B：平均发展速度法C：移动平均法D：指数修匀法E：工业用地的监测点评估价格14、在众多的不确定性因素中，找出对项目经济评价指标影响较大的因素，并判明其对开发项目投资效益影响的程度，是__分析的目的。

A．盈亏平衡B．敏感性C．风险D．概率15、房地产需求的交叉价格弹性是指__。

A．房地产需求量变化的百分比与其价格变化的百分比之比B．房地产供给量变化的百分比与其要素价格变化的百分比之比C．一种房地产需求量变化的百分比与另一种房地产或商品价格变化的百分比之比D．在一定时期内，一种房地产需求量的相对变化对于该种房地产自身价格的相对变化的反应程度16、拆迁估价一般应当采用__。

A．市场比较法B．成本法C．收益法D．假设开发法17、某投资商预测到大型公共设施的投资建设计划，并在附近预先投资，最后取得巨大成功，则该投资商利用的是房地产投资特性中的。

A：易受政策影响B：依赖专业管理C：投资价值难以判断因而易产生资本价值风险D：存在效益外溢和转移E：借款合同18、某宗房地产交易，约定由买方实际支付给卖方3700元/m2，买卖中涉及的全部税费由卖方承担，在当地类似房地产交易卖方应承担的税费为正常价格的5.5%，买方应承担的税费为4%，则该宗房地产的正常价格为（）元/m2。

A．3507B．3592C．3627D．355819、城市郊区菜地，是指连续年以上常年种菜或养殖鱼、虾的商品菜地和精养鱼塘。

A：半B：1C：2D：3E：房地产估价机构必须加盖公章20、房地产估价师续期注册的有效期为__年。

A．一B．二C．三D．四21、房产用地面积测算时，需计入用地面积的是。

A：公共使用的排水沟B：市政道路C：权属不明的巷道D：房屋占地面积E：执行层的组织协调22、某宗房地产2005年6月的价格为1800元/m2，现需要将其调整到2005年10月。

已知该宗房地产所在地区类似房地产2005年4月至10月的价格指数分别为79.6，74.7，76.7，85.0，89.2，92.5，98.1（以2003年1月为100）。

则该宗房地产2005年10月的价格为（）元/m2。

A．2170.8B．2093.3C．2149.4D．2302.223、已知某房地产投资项目的购买投资为5000万元，流动资金为500万元，投资者的权益资本为2000万元，经营期内年平均利润总额为700万元，年平均税后利润为500万元，则项目的资本金利润率为（）。

A．10.0%B．14.0%C．25.0%D．35.0%24、拆除公益事业用房的货币补偿，通过__确定其价格。

A．成本核算B．协商C．评估D．房地产管理部门规定25、一个估价项目中的价值类型，本质上是由决定的。

A：估价委托人B：估价师C：估价目的D：估价对象E：工业用地的监测点评估价格二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、某在建工程，土地使用权年限为50年，自取得权证日起开工。

预计该项目建成后的建筑面积为17500m2，年净收益为350万元。

目前该项目已建设2年，估计至项目建成还需2.5年。

已知市场同类房地产报酬率为7%，假设折现率为10%，则评估该项目续建完成时的总价值为__万元。

A．3758.57B．3942.03C．3966.10D．4769.852、下列关于城市房屋拆迁补偿安置协议的表述中，不正确的是__。

A．协议是平等主体之间的有关民事补偿安置的内容B．依法签订的拆迁补偿安置协议，对当事人具有法律约束力C．协议签订后，可以进行公证D．协议应当向房屋所在地市、县人民政府房屋拆迁主管部门备案3、某期房尚有1年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为3000元/m2，出租的年末净收益为300元/m2。

假设折现率为10%，风险补偿估计为现房价格的2%，则该期房目前的价格应为（）元/m2。

A．2667B．2670C．3000D．26604、按房地产用途可将房地产市场细分为若干子市场，这是因为不同用途的房地产在等方面存在差异。

A：投资决策B：规划设计C：工程建设D：地域范围E：产品功能5、根据我国土地使用制度实施的实际情况，采用的方法进行城市土地评价，是较为切实可行的途径。

A：土地分等定级B：土地直接定级C：土地间接定级D：级差支出测算E：级差收益测算6、当项目评估中有若干个变量，每个变量又有多种甚至无限多种取值时，进行风险分析的方法一般采用__。

A．概率分析B．解析法C．蒙特卡洛法D．杠杆分析7、业主大会会议决定改建、重建建筑物及其附属设施事项，应当经__以上的业主同意。

A．专有部分占建筑物总面积1/2以上的业主且占总人数1/2B．专有部分占建筑物总面积1/3以上的业主且占总人数1/3C．专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3D．专有部分占建筑物总面积3/4以上的业主且占总人数3/48、在某居住区规划中，住宅建筑基底面积为400㎡，住宅总建筑面积为1400㎡，容积率为1.4，则住宅建筑净密度为。

A：28.60％B：35.00％C：40.00％D：50.00％E：执行层的组织协调9、原城乡建设环境保护部发布《房屋完损等级评定标准(试行)》在__实行。

A．1984年12月8日B．1984年11月8日C．1948年12月8日D．1985年11月8日10、下列房地产投资方式中，属于直接投资形式的是__。

A．购买房地产股票B．购买商铺C．购买房地产债券D．购买住房抵押支持证券11、以出让方式取得城市熟地的土地使用权时，土地使用权出让的地价款包括__。

A．建筑安装工程费B．土地使用权出让金C．拆迁补偿费D．公共配套设施建设费E．城市基础设施建设费12、对评估中数据估算误差引起的最终结果变化进行分析的常用方法是。

A：保本点分析B：敏感性分析C：现金流量分析D：统计试验分析E：借款合同13、某宗建筑密度为50%的土地上建有一幢8层且各层建筑面积相同的住宅楼，均价为5000元/m2，房地产总价为2000万元，楼面地价为1200元/m2。

该宗土地的总价为__万元。

A．96B．192C．240D．48014、房地产所有权登记发证的法定机关是__。

A．国家房地产管理部门B．国家土地管理部门C．市、县土地管理部门D．市、县房地产管理部门15、市场法中实物状况比较和调整的内容包括。

A：环境B：地形地势C：外部配套设施D：内部基础设施完备程度E：装饰装修16、下列不属于划拨土地使用权范围的是__。

A．政府大楼建设用地B．商品房建设用地C．经济适用住房建设用地D．国家重点扶持的水利项目用地17、估价中的最高最佳使用具体包括__等。

A．最佳用途B．最佳位置C．最佳规模D．最佳环境E．最佳集约度18、下列关于房地产估价本质的说珐正确的有__。

A．房地产估价是评估房地产的价值而不是价格B．房地产估价是替相关当事人为房地产定价C．房地产估价是为委托人提供价格保证D．房地产估价会有误差，但误差应在合理范围内E．房地产估价既是一门科学也是一门艺术19、下列属于物业管理服务的基本内容的是。

A：物业共用设备设施的运行、维护和管理B：环境卫生、绿化管理服务C：业主自用部位的维护与管理D：物业档案资料的管理E：物业装饰装修管理服务20、会计起修正作用的一般原则包括。