地产开发价值链模型

房地产行业的价值链分析（一）引言概述:房地产行业作为一个重要的经济部门，涉及到房屋开发、建筑施工、物业管理等多个环节。

在这个文档中，我们将对房地产行业的价值链进行分析。

通过深入了解房地产行业的各个环节，我们可以更好地理解这个行业的运作机制，为相关企业的发展提供参考和指导。

正文:一、土地开发阶段分析：1.市场调研和土地评估2.土地收购和合规审批3.规划设计和项目开发策划4.土地平整和基础设施建设5.预售和市场营销策略二、房屋建设阶段分析：1.建筑设计和施工图纸制定2.施工资源采购和供应链管理3.施工队伍管理和施工过程监控4.质量控制和工程验收5.竣工维护和交付管理三、房地产销售与物业管理阶段分析：1.定价策略和销售渠道选择2.市场推广和品牌建设3.购房合同签订和贷款安排4.物业配套与维护管理5.售后服务和用户满意度调查四、资产管理与投资运营阶段分析：1.资产评估和投资风险分析2.投资组合管理和风险分散3.资金筹集和财务管理4.项目管理和运营监控5.资产增值和退出策略五、政策环境与社会责任阶段分析：1.政府政策支持和监管环境2.社会公益和环保责任履行3.法律合规和合同执行4.诚信经营和企业责任感5.品牌形象塑造和企业文化建设总结:通过对房地产行业的价值链分析，我们可以看到房地产行业是一个复杂而庞大的系统，由土地开发、房屋建设、销售与物业管理、资产管理与投资运营以及政策环境与社会责任等多个环节组成。

每个环节都扮演着重要的角色，相互之间紧密联系。

对于房地产企业来说，只有在各个环节中做好工作，才能实现企业的持续发展和盈利。

同时，应注重合规管理、社会责任履行以及品牌形象的塑造，提升企业整体竞争力，为行业发展做出积极贡献。

房地产全程营销的价值链分析1.1、房地产全程营销价值链根据房地产开发企业实施全程营销的业务流程，利用迈克尔·伯特的基本价值链方法，我们可以画出房地产全程营销价值链可见，房地产全程营销的价值链也包括两个方面——房地产开发企业的价值活动和企业利润。

与其他经济活动一样，房地产开发企业的价值活动，是房地产企业创造对购房者价值的房地产商品的基石，开发商的利润是总价值与从事各种价值活动的总成本之差。

房地产开发企业的价值活动，同样分为两大类——基本活动和辅助活动。

基本活动是涉及房地产商品的营销策划、开发经营、销售、物业管理服务的各种活动；辅助活动是辅助房地产开发经营的基本活动并通过提供外部采购、技术开发、人力资源管理及企业基础设施以支持基本活动的。

点划线可以反映了这样的事实；采购、技术开发、人力资源管理都与各种具体的基本活动相联系并支持整个价值链。

房地产开发企业的基本设施虽不与各种特别的基本活动相联系，但也支持整个价值链。

1.2、识别房地产全程营销价值链的价值活动基本活动；1)内部后勤：与接受、存储和分配相关联的各种活动。

房地产开发商在获得使用权前，一定要对所选地进行选址论证，要对周边楼盘的竞争情况作详尽的市场调研，确定开发楼盘的市场定位，明确消费主体，进行项目投资分析。

这是房地产全程营销的第一环节，也是最重要的环节。

这个环节操作好了，项目的成功就有了基础。

作为全程营销来讲，这一十七尤为重要的是在此时就要介入营销策划，对未来的项目开发有一个前瞻性的展望，这恰是全程营销的精髓所在。

所以，房地产开发企业的内部后勤，主要包括选址论证、市场调研、营销策划三个方面。

2)生产作业：与将投入转化为最终产品形式相关的各种活动。

全程营销策划方案制定后要付诸实施，首先就要进行房地产的开发，即工程项目的建设。

在工程项目建设过程中，房地产开发商要注重工程项目建设的管理，如质量管理、进度控制管理等，我们统称为工程项目的建设管理。

房地产开发价值链（AVC）模型房地产开发价值链（AVC）模型是目前描述房地产开发阶段与各专业衔接方面一个比较好的模型。

从价值增值链的角度看，项目开发过程一般来说可以分为七大阶段，即：项目拓展论证阶段、项目策划阶段、方案设计阶段、施工图设计阶段、施工管理阶段、营销销售阶段、客户服务阶段。

各个阶段存在串行或并行的关系，同时，各相关阶段间通过某些开发成果形成上下游流程环节的逻辑关系。

图中横向表示房地产开发的各个阶段，坚向表示各个专业；图内黄色表示某个阶段的主导工作任务，白色菱形箭头方框表示该阶段各专业需要配合的工作房地产开发企业阶段关键成果文件列表（某标杆企业）地产开发成果文件是指地产开发过程中，各开发阶段相关流程中有明确输入输出关系的，能够支持下游流程符合质量控制原则的内外部科研部成果，模板类报告、支持性关键表格、政府批复等文件。

其中，那些对本阶段流程有关键影响作用的，考虑周全无遗漏，倘若不能完成将严重影响下游流程有效执行的成果文件，我们称之为阶段关键成果文件。

关键成果文件具有以下四个特征：①目标性（关键成果文件往往产生于流程的操作关键点，且多数是流程运作的主要目的。

从这一意义上说，流程的存在仅为使成果产生更科学、合理、可控。

我们可以没有流程，但必须要形成合理的成果文件。

）、②有效性（必须是科学有效，并能根据各阶段的工作重新审视或修正这些业已产生的成果，同时根据下阶段工作目标形成无遗漏的成果标准。

）③指导性（成为指导下游流程继续的依据。

）④系统性（关键成果文件一定能够跳出某些职能模块，对某阶段流程进行全面的审视和总结，即使是以某专业部门为主导形成，其中也蕴含与表达了其他相关专业部门的意见或成果。

即关键成果文件能够将上下游流程的关注点经过特定的决策机制统一到一个方向上来，实现项目开发的系统性和一致性。

）关键成果文件推进跟踪表。

房地产开发企业的价值链与企业发展战略摘要：随着我国市场经济的不断发展，城市化建设日益深入，房地产行业也赢得了广阔的生存空间，在新的时代背景下，房地产市场要想实现自身的稳健发展，必须从开发建设为主转向以投资金融为主。

在其影响下，市场环境将进一步发生变化，以房地产金融与投资为主导，相应的市场体系也会发生变化，而房地产业务环节也会转变成以资产全寿命周期管理为主，作为一种新增的价值链，其能够为房地产企业的进一步繁荣作出重要贡献，因此本文在研究中将主要围绕房地产开发企业的价值链和企业发展战略展开，在对其开发价值和价值链管理进行充分介绍的基础上，为相关工作人员提供可行性建议。

关键词：房地产开发企业；价值链；企业发展战略；开发价值引言：我国的房地产事业已经有了几十年的历史，在其发展进程中，不但要在内部进行激烈的竞争，实现企业的优胜劣汰，而且需要面临着外部环境变化的挑战，因此在现代化体系的建设中，房地产企业必须进行积极的更新和变革，通过管理等各方面的创新在竞争中赢得优势地位，从而为自身创造更大的经济收益。

随着投资一体化发展进程的不断加快，区域市场的垄断形式在某种意义上已经被打破不复存在，尤其是在进入信息化时代之后，开发商在进行房地产生产建设时，要想使用户能够达到满意，还要求对产品和服务的附加价值进行不断更新和完善。

因此，企业在实际发展过程中，要在对现实环境充分考量的基础上，充分使用内部和外部资源，确保用户可以得到优质的服务体验，与此同时也实现自身的利润目标，促进全面发展。

一、房地产开发企业的价值链房地产开发企业从有投资意向开始，到整个项目建设完毕出售，都需要实现相应的管理，实施全寿命周期的物业管理，通常情况下，其包括的程序众多，主要有投资机会寻找和筛选、细化投资方案以及正式签署相关合作协议等。

在对其进行管理的过程中，房地产企业必须具体问题具体分析，使用科学合理的管理途径，确保每个步骤都能够顺利开展和正常实施。

在对整个价值链进行确认时，需要结合企业发展的实际情况，对整个业务的的一般特点进行完整的分析和评价，从而在深入研究的基础上，归纳出普遍的价值链体系。

某地产策划常用十大模型概述1. SWOT分析模型SWOT分析模型是一种常用的地产策划工具。

它通过对项目的优势(Strengths)、劣势(Weaknesses)、机会(Opportunities)和威胁(Threats)进行综合分析，以确定地产项目的发展方向和策略。

通过分析项目的内部优势和劣势以及外部机会和威胁，地产策划者能够制定出相应的发展计划，以求在激烈竞争中取得优势。

2. PEST分析模型PEST分析模型用于分析地产项目所处的政治(Political)、经济(Economic)、社会(Social)和技术(Technological)环境。

通过对这四个方面的综合分析，地产策划者能够了解项目所面临的外部环境，从而制定相应的策略和计划。

政治环境、经济环境、社会环境和技术环境的变化都会对地产项目产生重要影响，因此了解和把握这些环境变化对于地产策划至关重要。

3. 五力模型五力模型是由波特提出的一种地产行业竞争分析工具。

它通过对供应商的议价能力、买家的议价能力、潜在竞争者的威胁、替代品的威胁以及行业竞争程度进行分析，揭示了地产行业的竞争力量和竞争结构。

地产策划者可以通过对五力模型的分析，了解到行业的竞争状况，从而制定出相应的竞争策略。

4. 波士顿矩阵模型波士顿矩阵模型是一种用于分析地产项目的产品组合的策划工具。

它通过对地产项目的市场增长率和市场占有率进行综合分析，将产品分为四个象限：明星产品、拳头产品、问题产品和瘦狗产品。

地产策划者可以通过对波士顿矩阵模型的分析，确定项目的产品组合策略，如加大投资明星产品、解决问题产品的问题等。

5. 生命周期模型生命周期模型是一种用于分析地产项目的生命周期的工具。

它通过对地产项目从诞生到消亡的各个阶段进行分析，揭示了项目不同阶段的特点和需求。

地产策划者可以根据项目所处的不同阶段，制定相应的策略和计划，如开发阶段的市场推广、运营阶段的增值服务等。

6. BCG矩阵模型BCG矩阵模型是一种用于分析地产项目的业务组合的策划工具。

商业地产项目开发的价值链商业地产开发是指开发商将空地或已有建筑物改建成商业用途的过程。

在这个过程中，每一个步骤的完成都会带来新的价值，最终产生的利润也不尽相同。

而在整个价值链上，商业地产项目开发过程中的每一个环节都是相互依存，缺失其中任何一个环节都可能导致项目失败。

本文将对商业地产项目开发所涉及的每一个环节进行介绍，以分析商业地产项目开发的价值链。

策划与设计每一个成功的商业地产项目的开端都是一个好的策划与设计。

这个阶段主要包括市场研究、定位策略、设计等工作。

在这个阶段，开发商需要根据市场需求以及竞争对手进行分析，确定开发项目的定位和战略。

同时，开发商也需要配合设计师进行整体的项目规划，确定建筑样式和布局，并根据规划确定开发预算和风险控制等。

而在这个过程中，当地政府和市场监管部门也需要配合开发商进行规划验收和审批工作。

这个环节的完成将为后续的开发工作打下基础，决定着后续项目的成功与否。

土地购买土地购买是商业地产项目开发的一个重要步骤。

在这个阶段，开发商需要选择适当的土地，并进行交易。

而在交易过程中，开发商需要考虑到不同的因素，例如土地的交通便利程度、周围配套设施、土地开发政策以及市场需求等。

同时，购买土地也需要考虑到对资金的影响，开发商需要进行资金的规划和控制。

在这个阶段，开发商需要与业主和当地政府部门进行交流，达成共识，完成土地购买的所有手续。

建筑施工建筑施工是商业地产项目开发的最重要的环节之一。

在这个阶段，开发商需要寻找合适的建筑承包商，并进行合同签署。

建筑承包商需要根据开发商提供的施工图进行建筑施工，同时开发商也需要进行现场的监理和管理，确保建筑进度的控制和质量的保证。

而在施工过程中，开发商需要进行资金的控制，确保建筑工程的完成和后续的项目投入。

营销与推广营销与推广是商业地产项目开发的最后一个环节。

在这个阶段，开发商需要根据之前的市场调查分析和定位策略，进行产品定位和品牌推广。

开发商需要寻找正确的渠道并选择合适的销售方案。

商业地产运营全价值链模式课程精髓与收益：新商业地产浪潮背景下新政频出，崭新风险正在行程，如何像李嘉诚等商业巨头一样化险为夷、全身隐退开发商如何寻找多点盈利，迅速提升可持续性盈利能力。

本课程将从商业地产开发运营管理、购物中心商业运营管理两个层面并结合相关成功案例、操盘经验为广大学员诠释新观点、开拓新思维、尽量规避各类行业风险，深度挖掘商业地产全价值链模式，完成从开发理念提升至社会地位及收益提升的重大转变：掌握商业地产开发企业运营的模式掌握地产领袖对开发项目管理把控能力的方法熟悉商业地产全价值链模式的深耕模式熟悉购物中心商业运营模式了解香港商业地产运营模式思路整理课程大纲第一讲：意识形态的升华方略1）认清商业地产与住宅开发的不同2）商业地产理性开发行为的黄金法3）商业地产短、中期项目开发收益的方法第二讲：商业地产开发成功模式借鉴1）商业地产领袖的开发行为解析战略定位、战术举措1.商业地产开发企业的a.运营管控b.资金管控c.人力资源管控d.资源管控e.流程管控第三讲：二、三线房地产商资源整合路径1）地产全价值链模式的深耕模式2）站在不动产管理的角度提升盈利能力3）不同开发阶段利润贡献点第四讲：全价值链品牌价值体现手段1）多赢局面创造流程2）以运营的理念吸引终端客户3）后开发时代品牌文化的规划、建设及维护宝典第五讲：购物中心的商业运营1）城市综合体的概念2）城市综合体商业的价值体现3）商业价值的体现4）地产开发价值的体现5）如何造就金融价值6）运营管理对项目成功要素解析业态规划的评估模式业态调整的评估模式业态价值的评估模式第六讲：运营管理项目1）核心管理内容的诠释运营收支平衡的测算决定运营的结果2）业态管理如何控制零售、休闲、娱乐的比例3）营销管理如何制定不同的推广计划、评估的方法、促销的模式4）物业管理管理模式管理内容管理要点5）服务管理6）五星级服务模式、服务内容提升销售额张志东老师--曾任中粮凯莱副总经理--主管中粮大悦城中国项目物业运营,城市综合体负责人◆住建部中国房地产研究会主任专家委员；◆全国知名实战商业地产操盘手；◆上海复旦大学商业地产研究所研究员；◆房地产、物业管理领域客户服务专家；◆中国房地产策划师联谊会首席培训专家；◆清华、北大、复旦、交大等房地产总裁班；◆MBA\EMBA班特邀教授；◆曾任中粮凯莱副总经理曾任中粮置业凯莱高管参与《大悦城》城市综合体运营工作。

商业地产项目开发的价值链商业地产项目开发的价值链商业地产开发流程的差异◆ 国内典型的商业地产开发商开发流程：◆ 国际购物中心的开发流程：二、商业地产的发展趋势◆ 商铺与住宅产品性质的差异◆ 商铺与住宅产品用途的差异◆ 商铺与住宅产品价值判断的差异 1、住宅产品的差异商铺是一种中间型产品，其价值需要通过经营销售各个环节中的商业价值被最终体现出来；住宅是一种消费型终端产品。

住宅和商铺是截然不同的房地产产品，房地产规则的制订主要针对住宅。

商铺是生产资料，在使用过程中会生成新的价值，并且还有商圈地价的增值；住宅是一种生活资料，在使用的过程中是完完全全的消耗过程，不存在价值转移过程。

只有地价增值。

商铺关注价值转移的方向、方式、附加值的提升，由此而产生的商铺外延性、派生性事项比较多。

住宅使用者关注的是产品的本身，而重视产品本身的住宅，其派生的事项比较少。

2、产品用途的差异商铺的最终用途是用于商业经营；住宅的最终用途是居住。

商铺在使用过程中表现为开放空间；住宅在使用过程中表现为封闭空间。

商铺用于接纳社会上各种流动的购买力，其主要标志鲜明、橱窗开放、通道畅通以及公共安全。

住宅主要是家庭起居之用，具有生活方面的各种诉求，具体要求就是出入的便捷性、私密性、舒适性、经济性等。

3、产品价值判断的差异商铺是一种特殊的房地产产品，它的价值取决于它对周边的影响和面积的大小（有商业和房地产两方面因素）；住宅的价值取决于它不受影响的程度大小，也就是居住的环境和建筑的私密方面条件。

对周边影响越大，商业效用越好（商业运作能力与经营状况，经营状况越好，商铺价值越大）的商铺越有价值；因而派生出不同的周边环境有不同的建筑条件要求。

商铺要求有巨大的店招、开阔的橱窗、灯光与音响大功率地使用不受到限制。

住宅希望环境优美、恬静，能接受良好的日照又要求不被窥视。

具体的使用要求不同、性质不同，导致的价值判断和取向商业地产开发与策划流程管理授课专家：陈倍麟女士上海鑫胜企业发展咨询有限公司总经理上海市注册咨询师国际商务策划师目录第一部分：分析商业地产开发现状与要素一、商业地产的发展现状二、商业地产的发展趋势三、商业地产开发要把握的关键环节与风险的防范四、商铺投资与住宅投资的三大差异五、商业地产项目开发的两种模式及效益期望六、商业地产项目开发的价值链第二部分：商业地产项目的策划目的与流程一、房地产项目策划能解决什么问题？二、市场调研经营功能定位策划能解决什么问题？三、商铺销售策划能解决什么问题？四、招商营运策划能解决什么问题？五、开发商做商业地产项目应该遵循的流程第一部分：分析商业地产开发现状与要素一、商业地产的发展现状 1、商业地产的投资现状◆ 2000年到2019年我国商业地产的平均增幅是28％，超出住宅投资增长率6％。